中信红树湾项目户型定位报告

中信红树湾项目户型定位报告2003年4月23日产品定位主要结论回顾地块属性的多功能，提供了产品多元化的可能产品定位：豪宅之集大成—纯住宅（景观/舒适度）—超标准服务式公寓（会员酒店/国际公寓）—工作室社区（居住与工作融合的空间）—街区商业（营销展示/社区活力/基本配套）客户总体定位：将深圳高端客户一网打尽（原住民/第一代移民/移民新贵）产品解构（集成街区）街区商业（StreetMall）非商业都市单元纯租赁式公寓假日寓所会员制寓所VIP会员店展示廊/橱窗品牌专卖店商业性休闲会所集市传统住宅超标准服务式公寓工作式社区国际公寓名商俱乐部创业型公司个人工作室遗留问题——户型定位——客户描述分析——规划布局示意本报告的思路与结构豪宅整体供应（2002/2003）分户型剖析超高层参考户型定位产品特色/营销实践客户需求解构/价格-产品分析/创新方向规划布局示意景观分析/启动区示意一线豪宅供应0%10%20%30%40%系列10.68%12.10%37.71%37.41%6.52%3.83%1.74%1房 2房 3房 4房 5房及以上 复式 townhouse套数比2002年一线豪宅板块数字统计2002年一线豪宅供应特点：产品供应全面覆盖，但主力为3-4房，占豪宅市场总体供应比例的75.12%。Townhouse作为创新产品，市场反响强烈，成为2002年市场稀缺产品。一线豪宅供应套数比2003年一线豪宅部分楼盘户型统计0%10%20%30%40%50%系列116.94%41.22%31.68%3.26%4.31%2.60%2房 3房 4房 5房及以上 复式 townhouse2003年一线豪宅供应趋势：3-4房继续保持主要供应比例，占到市场72.9%；与此同时，2房比例有小幅度增长，大平面、复式及townhouse仍有微量供应。户型豪宅各户型供需走势1房2房3房4房5房以上大平层复式townhouse2002年各户型积压比例2002/2003各户型供应变化27.2%39.2%54%36.4%60%10%20032002总体供应趋势总结2002年总结2房销售良好5房以上大平面消化一般3-4房是市场主力Townhouse成为市场亮点复式单位消化困难2003年户型供应预测——供应结构将发生轻微调整，3-4房仍为市场主力。2003年豪宅市场产品将会在户均面积不增长的前提下，实现户型创新全面提升产品品质。高档住宅两房户型分析0%10%20%30%40%50%60%系列117.39%48.61%28.59%5.40%70-77m278-83m284-88m289m2以上2002年一线豪宅2房户型供应统计套数比2房供应集中在70-88平米之间项目名称建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧面积次卧面积阳台面积厨房面积卫生间面积星河国际86.753.87.9519.211.0212.68.545.394.5黄埔二期79.853.35.912.98.614.17.155.66.55.2黄埔三期77.773.36.68.313.414.175.66.34.5中信星光名庭76.733.96.716.779.3611.528.6853.94.14（面积单位：平方米）相关调查：深圳豪宅畅销两房户型剖析黄埔雅苑二期黄埔雅苑三期项目名称均价朝向户型亮点黄埔雅苑二期7800元/平方米西南方正实用观景阳台宽敞黄埔雅苑三期7500元/平方米北向方正实用观景阳台宽敞79.85平方米77.77平方米星河国际二房二厅一卫中信星光名庭二房二厅76.73平方米项目名称均价朝向户型亮点星河国际7900元/平方米南向方正实用客厅宽敞赠送结构面积6平方米星光名庭7500元/平方米南向方正实用主卧设观景阳台赠送结构面积86.75平方米两房畅销户型总结建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积70-903.3-3.96-812-169-12主卧面积次卧面积阳台面积厨房面积卫生间面积12-147-94-65-64.5-5.5畅销2房各功能空间尺度畅销2房特征——基本特征：南向、方正；户型创新方向：赠送结构面积；均价范围：7500-8000元/平米；首期（8成20年）：10万-14万；月供：2500-3700元/平米。未来竞争项目两房户型分布黄埔四期雅颂居中旅公馆天鹅堡二期假日湾红树西岸东角头90平米70平米客户认同范围158.32136126336套6套87平米以上仅2套红树西岸126-136平米的336套2房可能成为瘦狗产品828085.3376.7786.81858084.17123.2两房户型-首期的关系首期面积709014万10万21万25万红树西岸客户可接受范围★★☆项目契合度（蝴蝶）年轻，衣食无忧，生活因平凡而不甘，急于在同学会中赢得被仰视的目光，渴望出人头地，他是他生活里最好的风景状态用高端的配置来调动他们的欲望产品攻略富有技巧的极度超前消费起步状态的城市精英/工作缘港人/投资客出处生活方式描绘年薪8-10万或30万以上家庭收入阶层购置两房的主力客户写真——最具弹性的一些人群高档住宅小三房(130平米)户型分析2002年一线豪宅小3房户型供应统计套数比小3房供应分别集中在95-105和120-130部分目前市场上积压小3房主要集中在120-130区间0%10%20%30%40%50%60%系列124.69%2.88%16.50%55.93%95-105m2105-110m2110-120m2120-130m2相关调查：深圳豪宅畅销小3房户型剖析项目名称建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧面积次卧面积阳台面积卫生间面积厨房面积1212主公黄埔三期119.553.9617.110.2168.47.86.654.77工（卫）4金域蓝湾1013.66.717.285.4148.68.69.5入户花园104.11.56（面积单位：平方米）黄埔雅苑三期三房二厅二卫119.55平方米金域蓝湾三房二厅101平方米项目名称均价朝向户型亮点金域蓝湾7500元/平方米西南海景/户型方正/入户花园主卧与客厅共享宽大阳台黄埔雅苑三期8300元/平方米西南户型方正/宽大观景阳台采光通风良好/工人房带卫生间小3房畅销户型总结建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积90-1203.6-3.96-817-189-12主卧面积次卧面积阳台面积厨房面积卫生间面积14-168-107-106-74.5-5.5畅销小3房各功能空间尺度畅销小3房特征——基本特征：景观较好、户型方正实用、采光通风良好；户型创新方向：主卧设置阳台、设置储藏室均价范围：7500-8300元/平米；首期（8成20年）：13.5万-20万；月供：3600-5200元/平米。未来竞争项目小3房户型分布黄埔四期雅颂居中旅公馆水榭花都二期假日湾东角头120平米90平米客户认同范围125.37104.6128103120129.3129.9896.87124.2132.02124.2小3房户型-首期的关系首期面积9510511012020.6万客户可接受范围13.5万购置小三房的主力客户写真——最郁闷的人群★★项目契合度身体健康，同事融洽，家庭和睦，按部就班，有时很有幸福感，大多数时候郁闷，憧憬新的生活方式，想改变，怕代价太大，总之本事不够状态一定给到实惠，但千万别增加他们的负担产品攻略逛名牌店当做风景和解馋，一般不买，除了打折和冒牌；有一些不太费钱的个人爱好，积蓄不多，如果要筹划婚礼或买房，父母是最大的赞助商消费遍布每个角落，维持着深圳的运转，首次置业的主流人群出处生活方式描绘年薪10万左右家庭收入阶层高档住宅大3房(130平米)户型分析2002年一线豪宅大3房户型供应统计套数比大3房供应主要分布在130-160平米及175-190平米区间，目前市场上缺乏160-175之间的大3房。0%10%20%30%40%50%60%系列155.77%24.20%20.04%130-150m2150-160m2175-190m2相关调查：深圳豪宅畅销大3房户型剖析（面积单位：平方米）项目名称建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧面积次卧面积阳台面积卫生间面积厨房面积1212主公黄埔二期152.064.59.524.81820.51312.27.755.411工（卫）3.6锦绣三期148.0555.527.510.816.410.89.37.65.66.54.78.7衣2工（卫）6碧海云天1384.58.122.512.622.211.510.39.34.64.89.8工4.5星光名庭1504.562712181014入户花园862.646.5衣3.4工2.6黄埔雅苑二期三房二厅二卫152.06平方米项目名称均价朝向首付月供主力客户户型亮点黄埔雅苑二期8700元/平方米正南27.3万元6953元/月三缘港人方正实用南北通透翡翠郡8600元/平方米正南26.3万元6688元/月30-40岁、二次置业、国家机关、电信局企业高层南北通透/带工人房/主卧带衣帽间/阳台推拉可调百叶翡翠郡三房二厅三卫148.05平方米碧海云天三房二厅二卫138平方米项目名称均价朝向户型亮点碧海云天8500元/平方米西南方正实用/实用率高/入户玄关赠送部分大露台面积星光名庭8600元/平方米正南小跃式结构/南北通透/户形方正实用/入户花园/隔层宽阔后花园/主卧宽敞阳台/中信星光名庭四房二厅150平方米后花园大3房畅销户型总结建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧面积140-1904-55.5-9.522.5-27.512.6-1816-22次卧面积阳台面积厨房面积主卧卫生间公共卫生间厨房9-125.6-9.36-74-6.54.5-68-11畅销大3房各功能空间尺度畅销大3房特征——基本特征：南向、景观良好、方正实用、南北通透、主卧设置衣帽间、设置工人房或储藏室户型创新方向：设置推拉可调百叶窗、主卧设置观景阳台均价范围：8500-8700元/平米；首期（8成20年）：22.5万-28.2万；月供：5800-7500元/平米。未来竞争项目大3房户型分布红树西岸中旅公馆天鹅堡二期熙园190平米140平米客户认同范围天鹅堡一期大3房的成功销售，表明客户对大3房非常认同但目前市场大3房供应量不足，并限于130-160之间179.4133.16220144154163160140大3房户型-首期的关系首期面积14015016019028.2万客户可接受范围22.5万红树西岸22039.6万高档住宅4房户型分析2002年一线豪宅4房户型供应统计套数比4房户型为市场主力户型，供应集中于140-170之间0%10%20%30%40%系列114.65%25.49%32.00%6.55%6.22%7.45%4.51%3.13%140-150m2150-160m2160-170m2170-180m2180-190m2190-200m2200-220m2220m2以上相关调查：深圳豪宅畅销4房户型剖析项目名称建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧面积次卧面积工人房阳台面积卫生间面积厨房面积12主公天鹅堡一期244.546843.819.336.213-15无10582.89.3衣5红树东方2105.88.348.1赠送11米2412-135总赠送2587.85.48.6送3锦绣三期192.3269.939.611.618.911.610-11含卫8.323.6—9.16.85.210衣4衣25.2星河国际1835.29.524.225.7388-16.5无入户花园18166.45.612（面积单位：平方米）项目名称建筑面积厅开间厅进深客厅面积餐厅面积主卧面积次卧面积工人房阳台面积卫生间面积厨房面积12主公阳光带177.644.89.93111.817.67-12.9含卫4.8前院13.265.212衣4阳台共11碧海云天1684.78.124.913.215.210-12含卫7.89.674.78.5衣4金域蓝湾1564.15.924.221.2237.6-9无入户花园12126.34.88.4（面积单