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目录一、城市经济概况..........................................................................21、城市人口及增长率..............................................................22、GDP........................................................................................23、人均收入状况.......................................................................34、城市简介...............................................................................54.1城市发展方向.................................................................54.2城市产业发展（相关支柱产业）...............................54.3城市化水平.....................................................................64.4城市不同区域的房价水平比较...................................7二、房地产市场投资机会调研..................................................111、上海房地产市场特点........................................................112、竞争市场分析.....................................................................122.1区域供应分析...............................................................122.2需求分析........................................................................172.3价格分析........................................................................193．项目概况及区位图............................................................213.1项目描述........................................................................213.2项目SWOT分析..........................................................224.可比项目分析........................................................................234.1龙泽家园........................................................................234.2龙威名庭........................................................................274.3绿地东上海...................................................................284.4中邦城市花园...............................................................295．项目定位.............................................................................305.1物业类型定位...............................................................305.2面积配比建议...............................................................325.3销售周期预估...............................................................345.4价格定位建议...............................................................362000-2006年上海市GDP总量与增长速度02000400060008000100001200014000160002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2010年单位:亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%GDP值增长速度一、城市经济概况1、城市人口及增长率2005年上海市常住人口已超过1900万；外来常住人口年均增27.8万人。外来人口的流入一定程度上弥补了本市户籍人口结构上的不足，为本市社会、经济发展提供了丰富的多元化的人口资源。数据来源：上海易居研究院2、GDP从1992年到2006年连续15年实现国内生产总值年均增长率超过10%。2006年全市生产总值10,296.97亿元，比去年同期增长12.%，增幅同比提高2.3个百分点。根据《上海市十一五纲要》，十一五期间全市年均经济增长率预期为9％以上，到2010年全市生产总值达到1.5万亿元，1321.631327.141334.231341.771352.391360.2613001310132013301340135013601370200020012002200320042005接近2,000亿美元。数据来源：上海易居研究院，注：2010年数据为预测值3、人均收入状况人均GDP超过8000美元，接近发达国家和地区水平。用于居住、交通、娱乐等方面的消费支出将快速增加。上海的人均可支配收入也出现了大幅度的增长，从2000年的11,718元增长到2006年的20,668元。按照10%增长比例推算，2010年，上海市的年人均可支配收入将超过30,000元，人均可支配收入的持续增加，将为房地产市场提供源源不断的有效需求。2000-2006年上海城镇居民年人均可支配收入及增长状况05000100001500020000250002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年单位：元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%人均可支配收入（元）增长率数据来源：上海易居研究院4、城市简介4.1城市发展方向上海的城市规划开始与国际接轨，将遵循“多轴、多层、多核”的市域空间布局结构。这一布局将依托对外对内的交通轨道线。多轴指的是沪宁、沪杭及滨江(长江)沿海(杭州湾)发展轴，正好与长三角江苏、浙江杭州湾经济带相互衔接。近期的重点是构筑长三角城际快速交通网络，包括高速公路、轨道交通网络、水运航道的对接。而“多层”结构，在市中心区域，形成“多心，开敞”的布局，市中心从单个转为多个，目前徐家汇、花木、五角场3个城市副中心已有雏形，真如的规划也已启动。郊区则要“多核”，即重点发展几个郊区新城镇，以吸引市区人口。目前定为嘉定、安亭、松江及临港新城，这四个新城将被打造成拥有80万-100万人口的重点市镇。所有这些规划布局所围绕的则是交通线路，包括对外的沪宁、沪杭高速公路，市内的轨道交通线路等。这种呈发散状的“多走廊式”布局是目前各大国际都市通行的现代规划手段。4.2城市产业发展（相关支柱产业）为了提高新世纪的综合竞争力，上海将信息、金融服务、商贸流通、汽车制造、成套设备和房地产定为新的六大支柱产业。与汽车制造、通信信息设备、电站成套设备、石油化工、钢铁和现代家电等老的六大支柱产业相比，新六大支柱产业更趋向于高科技和服务产业。上海将积极吸引外资参与新六大支柱产业发展，提高服务业对外开放力度，并将适度扩大外资开发中心城区房地产的规模。主要年份六大支柱产业增加值指标200020042005增加值（亿元）1919.103560.023980.88信息产业338.18873.991097.91金融业602.95612.45675.12商贸流通业431.43745.00840.89汽车制造业166.05358.47311.20成套设备制造业129.73323.15399.38房地产业263.35666.30676.12增加值占上海市生产总值比重(%)40.244.143.5信息产业7.110.812.0金融业12.67.67.5商贸流通业9.09.29.1汽车制造业3.54.43.4成套设备制造业2.74.04.4房地产业5.58.37.3注：1、信息产业增加值含有与其他行业的交叉重复因素，本表中“六大支柱产业增加值占上海市生产总值的比重”已经扣除重复计算因素。2、商贸流通业中不包括餐饮业增加值。数据来源：上海易居房地产研究院4.3城市化水平上海的新兴的金融证券、期货交易、外汇和技术等全国性市场的建立，确立了上海作为全国资源配置中心的地位，同时也加快了上海经济与国际接轨的步伐。创建经济中心、贸易中心、金融中心是上海21世纪的重要战略目标。通过产业结构的优化和新一轮城市建设的实施，上海将逐步建立起一个可持续发展的现代化经济体系。上海将成为一个经济发展快速、各项服务设施齐全的现代化大都市。上海经济存在着巨大的发展上升空间，房地产市场也有较大的发展潜力。4.4城市不同区域的房价水平比较目前，上海市房地产市场根据开发情况，分为五大板块：中心城区板块、西南板块、北区、浦东和远郊。其中上海西南板块和浦东新区是近年来的发展最为快速，供应量最大的板块。上海板块市场分析数据来源：上海易居研究院中心城区市场分析中心城区包含卢湾区、静安区、黄浦区、徐汇区、长宁区五个行政区域。中心城区为本市房地产发展最为成熟的区域，土地供应较少，商办类及高档物业比较集中，且市场接受度高。05-06年一年间，中心城区成交价格由05年的15764元/平方米上涨至18154元/平方米，增长了2390元/平方米，增幅为15%。其中卢湾区增幅最高，达75%，主要受翠湖天地132451、中心城区2、西南城区3、北区4、浦东新区5、远郊区域御苑、华府天地集中成交的影响，这两个楼盘均价在40000-100000元/平方米，带动该区域价格的大幅增涨。西南区域市场分析西南区域包括闵行区，松江区、青浦区三个行政区。西南区域05年住宅楼盘供应总量为3312.7万平米，成交面积为1762.2万平米，供求比为0.53，住宅成交均价6929元/平米。西南区域06年住宅楼盘供应2122.8万平米，成交面积为2051.2万平米，供求比为0.96，住宅成交均价为6813元/平米。06年环比05年供应量减少35%，成交量增加16%，均价下跌2%。北区市场分析上海北区是上海苏州河以北的区域，包括杨浦、虹口、闸北、普陀、宝山和嘉定六个大区。整个北区被内、中、外三环贯穿，同时地铁一号线，三、四号线（七号线、八号线、十号线、十一号线在建）交错其中。地理位置优越，交通条件得天独厚。上海北区市场整体成交均价增幅不明显，仅上涨了0.01%。但市场内各分区成交均价都有了不同程度的上升，其中增幅最为明显的是闸北和嘉定两个区域，闸北区依托轨道线路所带来的便利交通，人口导入迅速，带动市场蓬勃发展，市场成交