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中信双流华阳项目整体定位报告2011.3成都胜友地产顾问有限公司前言就占地3000亩的中信双流华阳项目而言：首先必须寻找项目的发展方向，才能更好的进行下一步的工作；站立在城市发展的高度上，明确区域及项目的发展方向；结合成都房地产市场情况和项目竞争状况，形成项目的整体定位基于整体定位的总体开发策略目录报告思路脉络一．【成都城市向南发展及板块发展方向】二．【项目的发展方向初判】三．【成都市房地产市场及项目竞争情况解读及启示】四．【项目整体定位，发展战略及竞争策略】五．【项目整体开发理念及规划建议】六．【分组团化产品规划方向】七．【项目经济测算】成都城市向南发展及区域发展方向PRAT1：第一节成都城市向南发展的历史成都城市向南发展的历史“啃老”的成都，寻求向南发展的方向天府之城成都有着非常悠久的历史，而外地人往往针对成都的印象最深的还是三国之蜀国、武侯祠、青羊宫等。成都市政府在以建设现代化国际化大都市的发展要求下，逐步向南发展，而民众口中也出现了“北乱南富、东穷西贵”的说法。天府广场锦江宾馆岷山饭店汇日央扩城市之星成都市政府仁恒置地广场美美力诚百货索菲特万达酒店人民南路一环路二环路三环路来福士广场@世界玉林片区紫荆、桐梓林片区棕北、棕南片区商鼎国际东方新希望凯宾斯基酒店国航中心仁和春天火车南站成都的首个CBD核心区：南一环为界，以政务功能（成都市政府）为核心的，覆盖高端写字楼、酒店、高端商场三大产业形态的中央商务区。价格挤压出来的生活片区：南二环为界，由于一环路内住宅价格的挤压，逐步形成玉林、棕北、棕南居住片区，但经过长时间的演变，这一片区显的越来越来低端。全新规划化的高端商务生活区：南三环火车南站为界，在政府的全新规划下，以高端写字楼、酒店等产业形态为核心，全面形成紫荆、桐梓林高端生活片区。由此奠定了成都“南富”的说法。成都城市向南发展的历史“国际城南”的发展，势不可挡2001-2010年，成都市政府耗费10年的时间和心血，按照现代化大都市建设的要求，逐步建成人民南路南延线区域，成为一个现代化的城市副中心。成都市政府的南迁、众多实力发展商入驻、地铁一号线等城市级交通体系的完善、树立了民众对“国际城南”的信心。成都城市向南发展的历史成都的第二个CBD核心区：以政务功能（成都市新政府）为核心的，覆盖金融、文化、会展、科技、旅游五大产业功能的中央商务区。围绕第二个CBD核心区的涵盖商业配套、景观资源的中高端居住生活区以及高端写字楼群落。围绕第二个CBD核心区的产业：高新孵化园、高新软件园，金融城，会展产业，旅游产业迅速推动国际城南的发展。人民南路南延线火车南站三环路绕城高速成都新市政府高新区管委会特拉克斯国际广场茂业中心金融城高新孵化园誉峰城南一号歌剧院世纪城世豪广场凤凰城第一个CBD核心区天府鹭洲保利心语雍湖湾高新软件园拉德方斯广场新益州公园棕榈泉国际中心香年广场新希望国际凯旋广场蜀都中心老华阳板块海洋乐园成都城市向南发展的历史第一节：成都城市向南发展的历史小结：成都向南发展的趋势，势不可挡。目前成都向南已经形成第二个CBD核心区，而相比第一个CBD核心区以政务功能为主的形态，第二个CBD核心区的构成更为丰富，除政务功能为核心之外，同时覆盖了金融、文化、会展、科技、旅游五大产业功能；在CBD核心区周边形成了众多的中高端住宅片区，起到满足居住功能和提升区域形象的作用。成都城市向南发展的历史第二节成都城市向南发展的未来成都城市向南发展的未来“天府新区”的规划，呼之欲出2010年，在目前南延线区域建设的基础上，政府规划出覆盖100平方公里的天府新区，从成都双流县华阳镇直到眉山市仁寿县，成为近10年内，政府重点建设开发区域。天府新区将成为国家经济增长极成渝经济区一个核心区，是成都大产业、大项目的聚集地，是政府新办公区与金融服务区。天府新区的建设可能会成为继上海浦东新区、天津滨海新区和重庆两江新区后第四个国家级新区，在带动成都现代产业发展的同时，进而带动整个西部经济发展。天府新区的规划目前已上升到国家战略层面。但是作为天府新城起始端的老华阳板块，基本上成为了受到第2个CBD核心区的房价挤压而形成的住宅片区，在经过多年的发展之后，情况与玉林、棕北、棕南片区大致相似。而且在没有统一规划下，板块内各项目零散开发，品质感较差，长期处于价格战，板块难以形成影响力。天府广场成都市政府二环路三环路绕城高速第一个CBD核心区受价格挤压后的玉林、棕北、棕南生活区全新规划的紫荆、桐梓林高端生活区成都新市政府第二个CBD核心区以世纪城为代表的高端产业、居住板块大源组团高端生活区高端写字楼群落老华阳板块，聚集了诸如大城际、城南晶座、棕榈南岸、左岸花都、水印城等小项目，片区档次、形象不高人民南路南延线末端成都城市向南发展的未来因此双流再向南发展的规划一定不能再按照老华阳板块的模式，走零散开发的路线，必须明确区域的发展方向，并在此规划下，统一区域的整体建设！成都城市向南发展的未来双流：成都向南发展的第三个CBD核心区！成都城市向南发展的未来第三个CBD核心区建设的可能性：1、省市政府的高度重视和支持天府新城，是省市政府未来10年内重点建设区域。在未来的建设和开发周期内肯定会受到省市政府的高端重视和支持。成都城市向南发展的未来2、土地价值极高目前在第二个CBD核心区内，再也没有土地供应，而成都向南发展的热点慢慢往双流区域转移。相对低廉的土地价格会吸引众多开发商的入驻。成都城市向南发展的未来3、区域发展具备良好的基础：路网结构完善，使整个区域与成都市区、双流国际机场全面接轨锦江、麓湖形成巨大的生态自然景观优势南湖梦幻岛、极地海洋世界等项目相继落成带来巨大的人气、商气成都城市向南发展的未来4、发展现状及前景良好：南湖、麓山等高端复合型地产项目已经呈现国际五项运动中心已经建成中信项目规划中，麓湖的规划正式完成传媒集团美食嘉年华项目规划中天府软件外包总部基地规划建设中路网结构的完善，直达双流国际机场，将形成巨大的对外贸易产业成都新市政府第二个CBD核心区绕城高速天府大道南延线老华阳板块世纪城南湖国际社区梦幻岛极地海洋世界麓山国际社区麓山高尔夫中信项目麓湖项目国际五项运动中心美食嘉年华天府软件外包总部基地成都城市向南发展的未来双流的规划发展方向：成都向南发展的未来，成都第三个CBD核心区第一个CBD核心区老成都第二个CBD核心区新成都绕城高速三环路第三个CBD核心区成都向南发展的未来第二节：成都城市向南发展的未来小结：第三节区域发展方向南湖国际社区梦幻岛极地海洋世界麓山国际社区麓山高尔夫中信项目麓湖项目国际五项运动中心美食嘉年华天府软件外包总部基地天府大道南延线中信、麓湖、麓山、南湖板块按照双流未来的规划方向，至此，已经形成以中信项目、麓湖项目、南湖项目、麓山项目为代表的新城市版块。新城市板块的功能定位和发展方向：成都第三个CBD的核心起步区区域发展方向成都第三个CBD的核心起步区的意义：1、以响应省市城府的号召，以城市发展的高度为基础，全面引爆成都向南发展的未来。区域发展方向2、全面实现双流与成都城区在城市功能、产业功能、区域上的无缝对接，将形成城市发展史上又一制高点。区域发展方向第三个CBD的核心起步区所具备的优势：天时、地利、人和天时：1、成都城市向南发展的趋势，势不可挡，核心起步区的规划建设必会得到省市政府、双流政府的大力支持；2、南湖梦幻岛、极地海洋世界等旅游项目的落成，南湖国际社区、麓山国际社区的热销所带来的巨大人气和商气。区域发展方向地利：1、路网交通的完善，全面实现与成都主城区以及双流国际机场的无缝对接；2、板块基础设施建设，周边配套齐全，生活氛围已逐步成熟：国际五项运动中心、美食嘉年华、双流成熟生活圈等。第三个CBD核心区成都向南发展的未来第一个CBD核心区老成都第二个CBD核心区新成都绕城高速三环路天府大道站华路元华路红星路南延线区域发展方向3、巨大的生态景观资源，符合成都现代化田园城市建设的要求：一河：锦江三湖：南湖湖区、麓湖湖区、中信湖区五公园：市政公园、云顶山公园、百物园、体育公园、主题公园南湖国际社区梦幻岛极地海洋世界麓山国际社区麓山高尔夫中信项目麓湖项目锦江市政公园云顶山公园2000余亩百物园1500亩体育公园中信主题公园区域发展方向4、南湖、麓山已经部分呈现，中信、麓湖项目范围内土地情况、交通状况良好，为未来的建设打下坚实基础。中信项目土地及远处的南湖的建筑已通车的华牧路区域发展方向人和：1、成都向南发展的趋势受到社会等各方面的认同和支持。区域发展方向2、受到城市外扩的挤压、主战场土地资源的限制，众多品牌开发商继续向南，寻找新的发展机会，存在巨大的市场容量。区域发展方向南湖国际社区麓山国际社区中信项目麓湖项目天府大道南延线新鸿基悦城万科海悦汇城恒大名都和泓半山建发浅水湾佳兆业项目新鸿基、新世界地产、万科、恒大、森宇、万华地产等实力开发商已纷纷抢滩该板块。河畔新世界区域发展方向第三个CBD核心起步区的发展方向：一个以一河、三湖、五公园巨大生态自然景观为基础，全面覆盖旅游、商业、商务、办公、国际贸易、文化、高端居住等多种产业功能的中央商务区。打破以政务为核心的第一个、第二个CBD核心区的模式，全面符合成都现代化田园城市的发展要求。第三节：区域发展方向小结：成都城市向南发展的趋势，势不可挡。成都城市向南发展已形成两个CBD核心区。作为天府新区起步区的双流，所具备的巨大优势，注定将成为成都的第三个CBD核心区。项目所在的区域已形成四大房地产项目构成的新城市版块，成为成都第三个CBD的核心起步区。Part1：成都城市向南发展及区域发展方向总结：项目发展方向初判PRAT2：项目基本情况分析区位优势：地块位于城南板块人民南路延线上，紧邻成都高新技术开发南区和双流华阳镇，处于成都的第三个CBD核心起步区内。区域以巨大的原生态景观资源为基础，覆盖旅游、商业、商务、办公、国际贸易、文化、高端居住等多种产业功能。为成都市政府重点打造区域。【1.区位优势】第二个CBD核心区新成都第三个CBD核心起步区中信、麓湖、南湖、麓山板块梦幻岛游乐园宗地位置海洋乐园歌剧院伊藤洋华堂欧尚华阳客运中心家乐福市政府办公区极地海洋世界茂业中心成都海关成都金融城【2.配套优势】国际五项运动中心美食嘉年华购物中心旅游项目公园高新软件园高新孵化园产业园区教育机构医疗机构南湖国际社区麓山国际社区大源高端居住片区交通枢纽高端居住社区政务机构配套优势：以高科技、金融、会展产业集群效应为支撑，区域内聚集众多高端居住项目，规划出大量教育机构、医疗机构、购物中心、公园，同时以巨大的生态景观资源为依托，聚集大量旅游项目，对区域的发展和形象提升作用明显。项目基本情况分析【3.交通便利】交通便利：地铁：1号线（1期工程投入使用）、5号线、6号线（规划中）。项目基本情况分析地铁5号线本案公路地铁交通中转站华阳客运中心元华路站华路天府大道红星路延线地铁1号线地铁6号线华牧路公路：天府大道南延线、元华路（剑南大道）、站华路（益州大道）、红星路南延线、华牧路。交通中转站：华阳客运中心。【4.产业规划】项目基本情况分析入驻企业名单：英特尔IBM诺基亚摩托罗拉华维阿尔卡特产业规划：成都高新区1991年被批准为首批国家高新技术产业开发区，由南部园区和西部园区两部分构成，初步形成了电子信息、生物制药和精密机械制造三大产业，吸引大量高管、海归人士和高级科技人才汇聚于此，文化和科技基因的融合，注定这里将成为高知识、高智力的城市财智精英阶层聚居地。【5.项目四至】项目基本情况分析项目四至：本案北侧临南湖国际社区，西侧临河畔新世界、心怡紫晶城项目，南侧临成都现代五项运动中心，东侧临双流公兴镇。四至环境不良影响较小，地块边界清晰方正，道路通达性较好。北面：南湖国际社区西面：河畔新世界、心怡紫晶城南面：现代五项运动中心东面：双流公兴镇华阳镇南湖河畔新世界心怡紫晶城现代五项运动中心公兴镇本案【6.地块现状】项目基本情况分析地块现状：本案地块内部基本平整，无大型