中北路项目项目前期定位报告

——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page22010年01月14日德思勤·深圳·武汉谨呈：武汉钢铁集团房地产开发有限责任公司中北路项目前期定位报告——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明Copyright;AllrightsReserved。Thisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4报告提纲一、项目概况二、方向研判三、项目定位四、物业建议——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page5一、项目概况——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page6•位置：武昌区徐东路37号•净用地面积：35958.90㎡•容积率：〈=4.5•建筑密度：〈=30%•绿地率：30%•建筑面积：161815.1㎡其中，住宅97089㎡，公建64726㎡1、基本指标武汉内环罕有16万㎡综合物业项目本项目——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page71区位背景2、项目背景湖北“中南海”、权力中心、武汉内环、城市核心区、富人区2地块背景东湖风景区域罕有的住宅商业用地，稀缺不可再生3环境背景唯一的东湖，珍稀景观资源，都市湖区，城市名片4人文背景紧邻武汉科技文教中心，独有的人文氛围和沉淀5交通背景地铁4号线、中北路、武广铁路，交通便捷，但受立交影响6规划背景华侨城史上最大投资落定东湖，中部最大最好的主题公园8开发商背景武钢集团，上市公司50强企业、多个楼盘开发经验得天独厚、生逢其时、大有可为7市场背景区域中高端市场参差不齐，产品打造、营销水平有空间——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page8社会效益、企业效益、消费者三赢的局面武钢集团的品牌提升，走出青山的首个优秀项目武汉备受瞩目的城市标杆作品风险控制下的突破及高度，稳妥可观的收益品牌目标项目目标3、项目目标总体目标——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page9二、方向研判——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page103、项目发展方向研判——研判基点项目目标市场环境地块条件•项目价值综合提升•风险控制•回现要求•品牌升级•城核稀缺优势地段•居住、商务、商业等复合价值•便捷交通路网•一线湖景•武汉楼市长期看好•区域大盘持续威胁•华侨城的价值拉动•区域优势逐渐显现——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page113、项目发展方向研判——三大方向方向A：常规竞争思路方向B：高端竞争思路方向C：超越竞争思路——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page12融入徐东-中北板块方向A：常规竞争思路高层住宅：主流户型回现产品、精品居家产品定位为市场主流畅销户型（两房85-100㎡、三房110-140㎡为主）商务公寓：承接区域商务气氛、提升项目档次和复合价值，受立交桥干扰较小，未来前景看好以小面积单位为主，商住两用，标准层面积1000-1500㎡，体量不超5万㎡商业：市场补缺业态、回现产品以能快速回现街铺产品为主，少量集中式主力店为辅，体量不超过2万㎡•产品组合：普通住宅+商务公寓+精品商业•发展思路：风险控制、回现、承接区域主流畅销产品、控制商业体量——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page13本项目积玉桥（万达、三江）、东湖、青山、中南、武昌中心……福星国际城、东湖春树里、爱家国际华城、复地东湖国际、水岸星城、待开发地块……•竞争类型：肉搏战•竞争层面：区域内和区域外众多楼盘的围追堵截•客户来源：城市中坚，武昌首改或多次置业者为主融入徐东-中北板块•优势：徐东-中北片区广泛被客户所认知•劣势：竞争过于激烈，项目难以突出重围方向A：常规竞争思路直面板块内全部竞争板块外竞争同样激烈——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page14方向B：高端竞争思路融入东湖板块•产品组合：高端住宅+酒店式公寓+大体量商业•发展思路：体现项目档次、提升综合居住价值、打造湖景盘高层住宅：高层标杆产品（最大程度享一线湖景）、开阔空间做园景、大面积彰显豪宅气质定位为东湖区域主流户型（两房100-120㎡、三房140-160㎡、四房180-190㎡）酒店式公寓：高端投资型居住产品，提升项目档次和复合价值，受立交桥干扰较小，前景较好以90-100㎡小面积单位为主，体量约2万㎡左右商业：市场补缺业态、回现产品充分利用地铁交通优势，发展集中式主力店与街铺，体量在4.5万㎡左右——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page15本项目江景楼盘、沙湖、西北湖、南湖、墨水湖……东湖天下（基本售完）东湖壹号（后续少量待开发）复地东湖国际（湖景资源不够）待开发地块•竞争类型：资源的较量•竞争层面：全市高端客户的争夺•客户来源：武昌权贵一族，武汉市内高端客户融入东湖板块•优势：东湖板块富有竞争力，档次高形象好•劣势：本项目受立交桥影响，且为复合社区，难以成为纯粹居住湖景盘板块内难以形成差异湖景、江景概念泛滥方向B：高端竞争思路——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page16方向C：超越竞争思路融入华侨城板块•产品组合：高端国际公寓+特色商业发展思路：依托华侨城的国际化气质与旅游资源、延伸项目价值空间高级全精装服务式公寓：（居家型大户公寓+酒店式小户公寓）居家型公寓定位为全市区域主流畅销户型、并参考一线城市高端公寓产品酒店式公寓可分户出售，也可整体出售给酒店管理公司作为酒店经营，一方面提升物业档次，另一方面可快速变现。特色商业：以未来完善交通枢纽优势为基础，一方面成为地铁为交通核心的社区型商业中心，另一方面吸引国际化客户与旅游客群，打造与中高端目的性消费与旅游相关的特色商业，并充分考虑与华侨城内部商业形成互补•客户定位：国际化的高端客户，区域内外高端客户——得到质的飞跃与新的延展，客户外延与品质扩大与提升——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page17本项目•竞争类型：超越•竞争层面：全市乃至8+1城市圈、中部城市高端客户的争夺•客户来源：武汉高端客户，8+1城市圈及中部其它各省高端自住与投资客户充分发挥项目地段优势，借势华侨城板块，制造无竞争状态区域内无竞争区域外竞争弱方向C：超越竞争思路融入华侨城板块——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page183、项目发展方向研判——三大方向比较融入徐东-中北板块融入东湖板块融入华侨城板块10000-1100011000-1400014000-16000突破升级稳健价值金字塔售价成本竞争风险高较高很低较低一般一般一般较高较高——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page193、项目发展方向研判东湖华侨城板块·全精装服务式公寓三个方向综合比较，初步建议选择方案C稀缺的地段、豪宅的血统、绝版的湖景、顶级的配套——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page20以新的视野审视地块及区域价值以前瞻眼光占领华侨城价值高地融入华侨城板块，德思勤认为，为最大化实现项目价值，必须：时空巨变价值飞跃——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page21时空巨变之1——品牌华侨城华侨城是国内从事“旅游+地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园是目前国内最为成熟的主题公园，规模更是全国之最。强势品牌旅游地产酒店文化电子——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page22旅游提升地产附加价值政府在旅游地产项目中的积极参与带来增值。除环境之外，各种配套设施也是旅游地产中地产项目获得高收益的原因。主题公园对房价的支撑大约是20-30%溢价旅游地产地产实现利润，回笼资金快华侨城利润构成里，80%是地产业务，20%是旅游业务与旅游项目共生的地产，因回款快，成为华侨城化解资金压力的最佳途径。华侨城为地产提供不可复制的环境价值、配套价值、娱乐价值！能带动周边房价约20-30%的溢价！时空巨变之1——价值华侨城——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page23有华侨城的地方，必定豪宅云集•占地：80万㎡建面：108万㎡容积率：1.23•规模：4500户，居住人口15000人•建筑类型：别墅、联排别墅、多层、小高层、高层•价格：6-20万元/㎡波托菲诺——深圳最具魅力的豪宅区浦江华侨城——上海新兴豪宅区•占地:1830000㎡•建面:1300000㎡•物业类别：住宅、普通住宅、别墅•价格：4万元/㎡，周边1.5倍时空巨变之1——聚富华侨城——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page24有华侨城的地方，必受豪客青睐时空巨变之1——投资华侨城•深圳波托菲诺，早已成为富人区的标签，独特的人文氛围不但吸引本地客户，港台、华侨客户比例更达35%以上；•上海华侨城开发的浦江华侨城外地客户比例接近30%；•成都华侨城开发的华侨城纯水岸外地客户比例接近25%；•北京华侨城开发的北京华侨城外地客户比例达30%以上。华侨城强大的增值能力，培育了一大批稳定的追随者。“华侨城去哪里，投资就去哪里”——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page25时空巨变之1——聚客华侨城有华侨城的地方，必将聚集大量人流深圳、北京、成都、上海四地“欢乐谷”目前已累计实现接待游客3500万人次。庞大的人流带来大量的商机，产生巨大的消费需求。——Copyright©2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page26华侨城洲际大酒店威尼斯皇冠假日酒店威斯汀酒店博林诺富特酒店华侨城海景酒店深圳金晖酒店经济型酒店有华侨城的地方，必有国际化的氛围深圳华侨城已聚集3家五星级、3家4星酒店时空巨变之1——国际华侨城—