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——地业·安托山项目开发研判重新定义安托山开发环境1.新政出台：市场从激涨到观望2.片区供需：仍保持供需失衡局面区位分析户型分析形象定位报告架构【市场大势描述】房价保持迅速上涨2006一季度住宅均价8126.14元/平米，同比上涨25.63%；关内价格达10313.89元/㎡总供应下降，供求紧张，市场火爆2006一季度总供应量93.6万平方米，同比下降15.8%，住宅空置率下降19.48%，一季度全市供求比例为0.52，特区内供求比为0.51政策重拳频出调整供应结构，稳定房价；国八条、深八条、温六条……市场持观望态度宝安、龙岗、龙华成热点片区，香蜜湖豪宅引人注目结论：随着宏观调控的实施，整体市场将趋于冷静平和，关内供求矛盾难以解决，关外补充作用更加明显，本年度内房价将保持小幅平稳上涨【福田市场供需】供应量大幅下降，需求旺盛，供需矛盾突出历年福田供求对比（万平方米）271.9120163.6884.23186.29160128.26165.6720.090501001502002503002002年2003年2004年2005年2006年第一季度批售量销售量区域优势强硬，豪宅供应大，价格高企一季度均价11387.17元/平米，同比上涨48.98%区域未来土地开发以中小项目为主，大规模豪宅项目鲜见【环香蜜湖片区历年供应量】香蜜湖历年供应量（万平米）35.635.921.62415.405101520253035402002年2003年2004年2005年2006年1-6月2005年，香蜜湖最后的豪宅大战，未来供应极为有限，向香蜜湖外围转移【2005年底至2006上半年环香蜜湖片区销售量】项目开盘时间销售面积（建面）销售状况中旅国际公馆2期2005-10-1191531开盘当天销售95%香山美树苑2005-10-2299600香蜜湖1号2005-10-25131000低调发售，34套别墅2天售罄水榭花都3期2005-10-2996532低调发售，一周售罄香格丽苑2005-12-10905544个月售罄香雅园2006-3-1922823低调发售，2个月售罄总计632040供求分析：片区销售火爆，市场需求旺盛，供需比例失调，供应缺口较大【开发环境总结】福田供求矛盾突出，豪宅之战趋于尾声，高品质的中小项目主导市场香蜜湖成为市场王牌，环香蜜湖片区明显区分为三大层次，在价格、供应结构和客户群方面有鲜明的区分环香蜜湖供不应求，销售火爆，核心区域开发殆尽，外围区域将大有可为开发环境区位分析1.市场划分：香蜜湖三大圈层2.区域尴尬：现状与未来的矛盾3.区位展望：站在2008年时点上，重新定义安托山户型分析形象定位报告架构1.新政出台：市场从激涨到观望2.片区供需：仍保持供需失衡局面【香蜜湖三大圈层】水榭花都香蜜山香格丽苑熙园香榭里花园香域中央中旅国际公馆香蜜湖1号香蜜湖内圈香蜜湖外圈缇香茗苑香逸名园香雅园香蜜湖幅射圈香山美树香诗美林盛景国际风临左岸园博中央翠海花园二期新天国际名苑【香蜜湖内圈：供应量及价格分析】楼盘占地（㎡）建面（㎡）开盘时间售价（元/㎡）高层二手房价香榭里花园1期492971600001999-6-1860012000-14000香榭里花园2期49297678182001-11-261000012000-14000水榭花都1期164764.2（总）825322002-7-181100020000-26000水榭花都2期164764.2（总）1000002003-7-121400020000-26000水榭花都3期164764.2（总）994802005-10-2916000——中旅国际公馆一期558311228152003-6-7900014000-18000中旅国际公馆二期535301915312005-10-114000——熙园127962.61433902003-8-231000016000-19000香域中央669041385502005-4-241000015000-16000香蜜湖1号（华府）93544131000预计2006-6预计30000——新推盘售价约15000元/㎡，一手楼与二手楼价格非常接近；水榭花都由于自身素质及区位优势，为片区二手楼中价格尖峰，接近2万元/㎡；香密湖1号高层再次刷新片区纪录，预计达3万元/㎡。【香蜜湖内圈：户型分析】楼盘总户数三房面积区间套数比四房面积区间套数比香域中央71020130-13213%237167-17552%52145-14983186-18921153-16047198-209熙园689307159-17245%293183-21743%中旅国际公馆一期548273116-16450%212165-18539%中旅国际公馆二期935190104-10620%338153-17036%水榭花都1期470117121-12925%353171-20275%水榭花都2期47381147-16617%324190-20568%水榭花都3期47282148-16517%374191-30879%总计4297114327%226153%区域以三房、四房、五房供应为主；170㎡-200㎡的四房占供应主导位置户型区间较其他区域宽敞20-40㎡【香蜜湖外圈：供应量及价格分析】楼盘占地建面开盘时间均价二手房价格金地香蜜山1期786791698602004-5-1850010000-13000金地香蜜山2期2004-12-5870010000-14000望郡208821007652002-9-15700010000-11000香逸名园9500600002002-3-265009500-13000缇香名苑203651044172004-5-385009500-11000香格丽苑15036905542005-12-109800——香雅园7413228232006-3-199800——新推盘售价接近10000元/㎡一手楼与二手楼价格非常接近；素质较高的二手楼价格区间达10000-13000元/㎡【香蜜湖外圈：户型分析】100-135平米的三房为主，两房、四房各占一定比例楼盘总户数两房面积区间套数比三房面积区间套数比四房面积区间套数比金地香蜜山1期544797915%369104-13568%96148-18418%金地香蜜山2期44381118-12664%132148-16037%201129-14630184-193望郡5683668.9-69.46%9894-10917%105115-14318%香雅园28915364-7253%13684-9847%0%缇香名苑6588871.77-72.9213%18096.28-114.964%50162.20-162.768%244129.52-151.4香格丽苑61212378.56-83.8420%397104.28-11465%92130、13715%香逸名园4001008525%300103-11875%0%总计3514579——16%2006——57%505——14%【香蜜湖幅射圈：供应量及价格分析】楼盘占地建面开盘时间均价二手房价格香山美树苑38295996002005-10-2280008700-9500盛景国际花园21145.2754132004-10-30750095000-11000风临左岸15000540002002-11-262009500-10000香诗美林312881000002004-12-475009800-11000园博中央3933199502006年6月15000——一手楼与二手楼价格非常接近；二手豪宅均价为9000元/㎡-12000元/㎡出现部分素质较高项目（如园博中央、蝴蝶谷）凭借园博园景观优势预计达14000元/㎡【香蜜湖幅射圈：户型分析】楼盘总户数两房面积区间套数比三房面积区间套数比四房面积区间套数比香山美树苑71211476-8516%42497-11560%172138-13924%盛景国际花园91211271-7512%42889-13147%0%风临左岸42421290-9550%106108-11225%106129-13225%香诗美林99039175-8139%539110-11854%70136-1407%园博中央98238323%4612247%2516026%总计313685227%154349%2016%90-118㎡的三房占主导其次是70-90㎡的两房与130-140㎡的四房各占1/4强的比重【香蜜湖圈层分析总结1】环香蜜湖三大圈层价格对比（万元/平米）111.31.430.70.850.850.981.10.620.750.750.81.400.20.40.60.811.21.41.61.822.22.42.62.8312345核心区域外围区域辐射区域【香蜜湖圈层分析总结2】香蜜湖三大圈层主力户型对比27%49%6%16%57%14%27%53%0%10%20%30%40%50%60%两房三房四房辐射区域外围区域核心区域开发环境区位分析1.市场划分：香蜜湖三大圈层2.区域尴尬：现状与未来的矛盾3.区位展望：站在2008年时点上，重新定义安托山户型分析形象定位报告架构1.新政出台：市场从激涨到观望2.片区供需：仍保持供需失衡局面项目地块基本资料区位：安托山东片区处于香蜜湖外圈位置：安托山六路、侨香四路交汇西北占地：9910㎡总建面：约5万㎡容积率：约5•现状：重污染工业区、未开发区域：–南面：汽车修理厂、沥青厂、工务预制件厂、发电厂–西面：混凝泥土厂、安托山采石场–东面：武警用地，存在军产房住宅出售–总体：现实环境恶劣，人烟罕至、空气污染严重•未来：全新的规划前景–片区完善的居住及教育配套规划–侨香村大型福利房2008年6月建成，2008年底前入住–BRT2008年通车–地铁2号线预计2010年建成–山姆会员会及国投SHOPPINGMALL强大的幅射效应【区域尴尬：现状与未来的矛盾】武警用地、香格丽苑山姆会员店沃尔玛安托六路、武警用地本案地块北环路、塘朗山、高坡安托山采石场混凝泥土厂待开发地、预制厂、沥青厂等【地块现状】北【BRT1号线和地铁2号线】BRT1号线2006年底开工，预计2008年投入使用农林路站地铁2号线规划由福田中心区至蛇口港，计划2010建成农园路站【侨香路福利房2006年中建成】侨香村用地面积127790㎡，建筑面积约42万㎡，15栋32—35层高楼，3996套住宅小区配套包括商业、净菜市场、幼儿园、文体中心、健康和物管中心等，停车位3170个侨香村将于2008年6月建成交付使用，计划在2008年底前入住侨香村是深圳市最后一批“福利房”，是为了解决近7000名在2002年12月31日前调入深圳，且符合分房条件但至今没有住房的党政机关、事业单位员工的住房问题。【片区未来完善规划】片区定位：配套设施齐全的大型生活区商业配套：山姆会员店、国投SHOP-PINGMALL、综合市场，商业公共设施社区配套：区级文化中心、区级图书馆、运动场、公共泳池、网球体育中心、区级医院教育配套：•3个小学•2个中学•3个幼儿园•（名校）香蜜湖实验学校侨香村福利房：占地12.78万㎡，约4000户，带来相应完善配套配套完善的街区生活侨香村福利房山姆会员店【站在2008年的时点上，重新审视安托山】周边工厂、采石场搬迁，安托山复绿工程展开中心区、中心西区的发展带来大量置业需求，关内供求矛盾短期内无法解决BRT开通侨香村福利房建成即将入住山姆会员店及SHOPPINGMALL商业幅射效应侨香村、片区内规划教育、文教设施开始建设由厂区变成纯粹的居住区域，绿色景观资源丰富土地总供应量44万㎡，是福田未来最集中最大的住宅开发用地交通改善，扩大客户范围提升片区知名度与美誉度，形成良好的居住氛围高档次、完善的商业及文化配套1.整体资源：依托香蜜湖豪宅区及其高档配套设施借助侨香村大型福利房完善的交通居住配套体系2