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---宝能南山项目户型定位研判谁主新岸?本报告没有涉及更广泛的概念延伸,目前只针对性对户型进行客观研判;通过预设定位的方法论,对项目进行户型方面的论证和探讨,目的在于更准确地找到契合项目的准确定位.本报告保留与发展商沟通的必要;意向基本户型区间和比例研判思路区域看点项目定性深圳典型高端住宅区分析区域特点蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖代表案例:依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析参考基本户型区间和比例借题发挥最终建议户型面积区间和比例寻找依托1第一次推导得出同质片区同类项目户型比例和区间2第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目户型和比例第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目户型的区间.通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析3意向基本户型区间和比例通过本项目自身条件限制和客户群体的需求研究进行4第四次通过自身项目和客户群体的分析修修正户型的比例和面积策略基本户型区间和比例通过对144平上下铺对本项目进行个阿案分析,慰劳四大片区第五次通过自身项目和客户群体的分析修修正户型的比例和面积5区域定性分析……区域整体规划分析区域发展态势分析区域地产形象分析区域官方命名:蛇口东填海区;其由于位于深圳市南山区蛇口镇以东、深圳湾与珠江出海口交接的部分而得名。东、南临深圳湾，北接规划中的南山区RBD中心（旅游休闲娱乐中心）。规划中的西部通道大桥在本规划区东穿过，规划区东北接沙河西路，北边为东滨路（其地下部分为西部信道接线工程），西临后海滨路，南接望海路，深圳地铁二号线拟沿后海滨路在规划区西部擦过。1.区域整体规划分析总用地:315.41公顷;西部通道以东:东区180.23公顷;以西称西区为135.18公顷。规划居住人口:５万;东区定位:深圳重要交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带;西区定位:延续蛇口独特风情、代表深圳门户形象的滨海生活区。本区域形象承载:深圳新口岸门户区;深圳西部滨海休闲区形象功能;南山RBD及西部通道口岸生活配套区功能;2.区域发展态势分析转换区深圳市沿海旅游发展带和居住生活组团的转换区，起着承上启下的连z接作用。景观配置:15公里滨海长廊“一带两区”中大区;后海湾、红树林、大南山、香港天水围等优质景观;后海和蛇口成熟,便利的生活,市政配套和整体科学的规划;《深圳蛇口东填海区详细蓝图》中规划中明确:西区延续蛇口独特风情的，代表深圳门户的现代滨海生活区，未来地产营造必然是以具备生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。随着西部通道年底开通，片区配套的完善，客户层面的拓宽，蛇口东填海区必将成为超越后海区域，媲美红树湾片区的新豪宅居住区。本片区拥有的资源完全具备营造高端市场营造的条件，我们是一片“新岸区”3.区域地产形象档次分析1.整体资源：滨海长廊第二区/滨海中心区2.区域体量：只有红树湾才可以相提并论，但红树湾地王已然开发；3.人文氛围：依靠后海和蛇口片区，毗邻南硅谷、红树湾等豪宅新区、是未来高尚滨海中心区，集居住、购物、休闲于一体;4.区域发展：全新的规划片区，具备高潜力发展的片区，未来区域档次将与深圳典型豪宅片区媲美;片区区域指标景观指标休闲指标配套指标发展指标影响指标蛇口蛇口东角头近距离海景/山景/滨海长廊/香港滨海公园、蛇口山公园医院、学校交通较好典型居住区西部通道华侨城华侨城片区湖景/山景/华侨城自然天鹅湖/生态公园/林荫街区医院、学校交通较好传统豪宅片区地块渐少香蜜湖香蜜湖片区湖景/山景香蜜湖生态景/地脉文化交通便利/区域位置好豪宅片区区域竞争红树湾2.9平方公里填海区近观红树林/滨海长廊/香港内湖公园/自行车道/开放式旅游医院、学校交通、环境齐全未来高尚居住区价位偏高新岸区新后海片区近观后海湾/滨海公园/滨海长廊生态/人文/休闲全新规划/医院、学校、交通便利未来新高尚片区时间新岸片区与深圳典型豪宅区质素一览区域分析结论1.高端的片区:规划和发展态势奠定整体的区域高端形象和档次;2.高尚的景观:以山/海/滨海长廊奠定高端住宅的条件;3.豪宅片区更新:将刷新深圳豪宅片区,成为深圳关内新豪宅片区;区域优势配套优势市场优势“新岸”拥有的质素足以构筑未来新一代高档居住区区！本项目在整体档次和形象方面具备营造条件.推导过程分析过程:通过同质片区基本同类项目进行整体分析;考虑年限的变化特征,寻找之间的规律;选取03-06年的共17个项目进行分析;目的要求:由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;数据来源:中原深港研究中心/中原三级市场数据库1:同质片区03-06年已/在/近期销售项目分析……样本容量时间跨度筛选标准21316个3年深圳关内高层高端住宅项目片区:蛇口/华侨城/红树林/香蜜湖03-06年面积和比例统计项目二房三房四房五房复式水榭花都2期——121-130㎡171-203㎡————占25%占75%红树东方——103-125㎡占29%155-220㎡占69.8%——267-276㎡占1.2%天骄华庭43㎡120㎡150㎡占53%225㎡320㎡占17%占23%占6%占2%中信红树湾1期91-98㎡占15.4%154-173㎡占35%164-266㎡占44%——270—379㎡占5.6%招商海月3期——114-128㎡占42%136-152㎡占45%210㎡230㎡占11%占2%蔚蓝海岸4期60-75㎡95㎡——————占83%占17%水榭花都3期——147-166㎡占22％190-204㎡占71％——270-308㎡占6％中旅国际公馆2期——105-127㎡153-187㎡————占51%占49%天鹅堡2期2区——150㎡以上160－180㎡——占10%占70%占20%中信红树湾2期——144-193㎡176-255㎡——289-458㎡38%57%5%花园城3期2号地50-70㎡98—120㎡140-170㎡——210㎡占15%占35%占45%占5%半岛城邦1期77-87㎡101-136㎡147—218㎡260㎡——占21%占41%占35%占3%御景东方——119㎡149-235㎡————占17%占83%后海花半里70－75㎡81－124㎡——————占24%占76%浅水湾————157-280㎡————占100%东海湾豪园项目——90-100㎡140-160㎡——200㎡以上占35%占60%占5%03年04年05年06年整体走势统计----找出某种规律,推出基本户型比例通过对筛选出的项目进行分析，我们发现三房、四房是所有可参考项目的主力户型。由此我们有必要对其三房、四房的变化进行细致的分析，从中来判断户型面积区间及比例的变化趋势，指导本项目户型定位。25%75%30%56%35%45%40%39%48%35%0%10%20%30%40%50%60%70%80%03年04年05年06年07年三房四房03年以来，深圳关内高端高层住宅项目三房比例呈平稳上升趋势；四房比例则呈明显下降趋势。据此线性趋势预测，07年深圳关内高端高层住宅项目三房比例约为45％，四房比例约为32％。面积（㎡）13010317395193105三房四房22015026613625515303年下旬至今，户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势；但从人居尺度判断，上限已接近极致。2003年2005年2004年2006年13681280140面积（㎡）145173220三房20323236003年下旬至今，户型面积区间弹性增大，尺度上限有明显放大趋势；但从人居尺度和人体工学判断，上限已接近极致。2003年2005－06年2004年四房11618513420014920410821005010015020025003年04年05年06年1－5月三房四房03-06年5月三、四房平均面积走势图拐点：受单价快速上涨影响，总价制约了三房客户群的面积需求；四房面积的线性上涨，反映出四房客户群的高承受能力。四房157-280㎡借鉴左侧,规避右侧.浅水湾、半岛城邦的规模、档次等均与本项目更为贴近，应着重参考。三湘和海月四期与项目地理位置最为接近，规模也较大，户型设置宜适当规避。半岛城邦一期后海花半里浅水湾三房101-136㎡、四房147-218㎡三房81-124㎡三湘项目半岛城邦二期海月四期三房105-120㎡、四房130-180㎡三房120-160㎡、四房180-250㎡三房120-130㎡、四房150-160㎡近期发售项目同期竞争项目动态面积区间借鉴规避分析三房四房147-218157-280180-250130-1808010012014016018081-124101-136120-160101-120㎡130150170190210230250270290160-165147-160㎡、165-180㎡推导户型面积和比例结论一:三房101-120㎡四房147-160㎡、165-180㎡主力户型面积区间参考值：主力户型套数比例参考值：三房101-120㎡四房147-160㎡、165-180㎡分析过程:通过同质片区潜在竞争项目进行分析;选取06年-07年的共5个项目进行分析;目的要求:第一次修正基本户型由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型面积和比例进行修正;数据来源:中原深港研究中心/中原三级市场数据库推导过程2:选取案例四大片区:蛇口红树林以及本项目所在片区同质片区07年潜在竞争项目分析……片区/项目06年发售项目蛇口片区半岛城邦2期华侨城片区----红树林片区红树湾3期香蜜湖片区----本片区三湘项目皇庭项目海月4期鸿威项目1.07年潜在竞争项目面积和比例统计2.07年潜在竞争项目借鉴方法第一次修正户型面积和比例结论二:分析过程:通过同质片区三级市场成交和需求进行分析;选取各片区典型案例共7各进行鉴别分析;目的要求:第二次修正基本户型由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正;数据来源:中原深港研究中心/中原三级市场数据库/中原四片区地铺推导过程3:选取案例四大片区:蛇口华侨城红树林香蜜湖以及本项目所在片区同质片区03-06年三级市场整体及个案分析……片区个案项目蛇口片区花园城华侨城片区天鹅堡1期红树林片区红树湾1期香蜜湖片区水榭花都本片区天骄华庭海月花园蔚蓝海岸蛇口片区三级市场成交资料（05.10－06.3）户型成交比例平均面积面积区间（㎡）平均总价（万元）平均单价（元/㎡）一房－－－－－两房7.1%80.5775.03-87.638110053三房42.9%130.4897-176.4815611956四房35.7%185.39145.58-223.725313645五房14.3%209.29170.61-247.9624411659原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部蛇口片区的二手市场交易三房四房比例较高，比例78％；对比其他片区，本片区的豪宅户型面积比较适中；片区客户以企业高管为主，本片区超大户型（五房）的二手市场成交相对较弱，价格偏低。1.蛇口片区三级市场成交分析华侨城片区三级市场成交资料（05.10－06.3）户型成交比例平均面积面积区间（㎡）平均总价（万元）平均单价（元/㎡）一房－－－－－两房10.9%79.2855.81-83.638510711三房42.2%152.25113-219.7219312701四房31.3%215.06168-33033715649五房15.6%237.45145.12-334.6639816777原始资料来源：深圳中原三级市场住宅部华侨城片区的二手市场交易三房四房比例稍低，但比例仍然高达73％；本片区豪宅大户化特征十分明显，四房平均面积非常大，而且四五房的大户型与二三房户型的单价差异非常高；本片区超大户型（五房）的二手市场成交非常活跃。2.华侨城片区三级市场成交分析－－－－－五房12576243166.37-265.5193.6157.1%四房10949169102-183154.0932.1%三房1118310478.51-88.7293.0