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三盛南香湖项目概念性定位中原地产2009.04.022这是我梦中的家园我希望它不仅仅是出现在梦里春天来了满园的桃红柳绿夏天的时候门前有潺潺的小溪秋天到了地上铺满了金黄的叶儿冬天的时候墙角有红梅矗立我的旁边住着友善而聪慧的邻居孩子们在草地上快乐地嬉戏退休的父母已爬上了登山的小径温暖的屋里坐着我和我的妻当我忧伤的时候让安静的湖水整理我的思绪当我烦闷的时候我对着青山深深地呼吸这是我梦中的家园我希望它不仅仅是出现在梦里这是我梦中的家园我希望它不仅仅是出现在梦里春天来了满园的桃红柳绿夏天的时候门前有潺潺的小溪秋天到了地上铺满了金黄的叶儿冬天的时候墙角有红梅矗立我的旁边住着友善而聪慧的邻居孩子们在草地上快乐地嬉戏退休的父母已爬上了登山的小径温暖的屋里坐着我和我的妻当我忧伤的时候让安静的湖水整理我的思绪当我烦闷的时候我对着青山深深地呼吸这是我梦中的家园我希望它不仅仅是出现在梦里人无法选择自然的故乡，但可以选择心灵的故乡！——哈佛建筑学院硕士贝聿铭Thehumanisunabletochoosethenaturalhometown,Butthehumanmaychoosethemindthehometown!4对于本项目，我们希望打破常规，通过理性的数据分析和感性的认知理解，透析项目的内涵，从中挖掘出超越地块本身的价值，这不是一个纯粹的策划提案，这是一次对居住理念和生活模式的深度体验，基于这种体验，呈现一个理想中的生活居所，让“家”重新回归。土地的气质区域的潜质项目的价值形象体系产品体系客户体系项目的定位2009年3月7日星期三上午十点，中原地产三盛南香湖项目组成员一行6人，沿着浦上路驱车前往项目地块勘察，25分钟后，我们到达项目地块现场……7那天天气比较冷,但当我们来到这片土地时，呈现在我们眼前的是,郁郁葱葱的小草展现出勃勃生机,成排的鸭子在湖中嬉戏玩耍,长期生活在都市森林中的我们许久不曾邂逅的绿野风光和青草味道,顿觉身上的每个毛孔开始舒畅的呼吸,同时,三盛同事的热情介绍更加感染了我们……我们似乎感觉到，这里将是一片不寻常的土地，将会发生令世人侧目的奇迹……从土地的气质的作为切入点9地形：河道将用地分成南北两地块，南北地块总用地面积为204595平方米。河道面积22108.7平方米。地势：基地现状地势平坦，低于南面国道大概3-5米之多，南向临路一侧需抬高地块与之平齐。基地研究北地块南地块地势地形朝向：整个地块的朝向无可挑剔，可完全实现南北朝向；后期规划中若不可避免需要东西朝向则有景观加以弥补。景观：得天独厚的南香湖景观资源，湖面大而宽，最窄处20米，最宽处80米。可以观旗山山景。项目地块研究湖景山景11与其他观景项目资源比较的优势福州其他景观项目仅仅是借景。或观山，或望水。而本项目却是完全私有得天独厚的天然湖资源，以及旗山资源。可谓依山伴水，有天有地。长滩美墅（观江景，背靠鼓山）名城港湾（观江景，背靠鼓山）融汇山水（观乌龙江景）公园道一号（观江景，靠金山公园）中天金海岸（观江景，靠金山公园）泰禾红树林（背靠金山）润华山庄（背靠高盖山）大洋鹭洲（靠乌龙江）博仕后缘墅（背靠旗山）居住主题公园（观水景）三盛南香湖（私有湖，伴旗山）就景观来看，本地块具备建筑优质的居住品质的楼盘的条件——“天生丽质”，可以充分在规划设计中利用，拥有水而亲水。项目地块研究山湖12交通：项目紧邻南屿东西向主干道梅梁路，连接十里明珠堤及十八湾公路通往市区。地块西侧为117县道，本项目将来交通将会比较便捷。基地研究项目位置生活配套：严重缺乏，未来主要依赖于项目本身以及周边项目提供生活配套，所以本项目在规划中需要进行重点考虑。一.南屿新城分析南屿新城在大学城南端316-324国道连接线南侧和西侧，总建设用地为15.8平方公里，发展人口规模13万，其中在校生4～5万人。南屿镇南屿新城分析我们的地块处在一个新区，并与周边的环境和规划息息相关，未来片区发展将直接影响项目的价值，片区价值的高度将直接决定项目的高度，所以，我们需要重新审视南屿片区。重新定义南屿片区2007年3月9日星期一下午5点，项目组成员对项目进行初步诊断和分析，第一次头脑激荡……南屿新城分析这是一个高品质的人文居住新城片区！1.南屿新城要住13万人.2.学校、配套生活区、研发区、综合开发区、安置区以及绿地景观系统.3.商业配套将是多功能的商业中心.4.八座大桥为新城区交通“加速”.5.快速交通干道连接大学城.南屿新城在大学城南端316-324国道连接线南侧和西侧，总建设用地为15.8平方公里，发展人口规模13万，其中在校生4～5万人。在规划时根据南屿新城的地理位置和地理条件，规划形成三片功能区，即一是环绕虎秀山山体公园形成校园及配套生活区；二是围绕岭兜山建成的创业研发区；三是在福厦高速第二通道以东至大樟溪区域形成一个江滨高尚居住区。（官方称谓：南屿新城）1.未来发展规划思考一：这是一个“新岸区”！172.南屿与福州城市规划发展的关系福州拓出发展空间，南进西拓将是重点。随着金山开发临近尾声，福州城区用地比较紧张，大规模用地无法规划，因此福州一定要“跳出去”。今后5年福州将再建南屿和南通2个新的文教城区。作为福州今后的新城区，南屿和南通将定位为：依托上街大学城，发展成为福州市重要的文化教育基地，人口规模为30万人，这是继上街大学城之后的又一福州文教区。该片区将来会是----福州未来高品质的人文居住新城片区南进西拓我们提出“乌龙江新岸”！1.乌龙江北岸金山中高端居住片区需要进一步延伸3.南屿新城是规划高品质的人文居住新城片区2.闽侯南屿属地概念需要削弱4.可以媲美乌龙江北岸、南江滨新岸区拥有乌龙江南岸、大学城、湖景、旗山山脉，未来开发用地面积超过三千亩，从区域发展态势看，本片区对社区规划和基础建设将逐渐完善，必将成为金山片区之后新岸居住区。19我们的项目处在乌龙江新岸！21福州地产2006全线飘红，豪宅市场尤甚大面积土地供应主要集中在仓山;政府对囤积土地的督促开发;政策对市场的影响平稳过渡，开发商信心增强。从2005年开始，福州南面整体市场出现拐点，中高端住宅将呈现趋势，集中表现为金山、南江滨等片区。经济持续稳定的发展提供了客观条件；新增人口带来庞大消费群；局部市场（二环内）进入了换房期（3-5年）；自住为主，刚性需求依然较强。南北江滨的建设，跨乌龙江各桥开通市场环境分析思考二：大势决定大市，“新岸”机遇与挑战并存！第一圈层为二环以内，主要是以小规模高层住宅为主。第二圈层：三环路以内，江景、公园景观的高层住宅和洋房、双拼、叠拼相结合。第三圈层：三环以外，主要集中在乌龙江新岸的别墅、亚别墅和高层混合项目。机遇新岸区23第一圈层第二圈层第三圈层多层住宅小高层住宅高层公寓商住楼多层洋房小高层住宅高层住宅少量独栋别墅联排、叠拼多层住宅小高层住宅高层公寓独栋别墅联排、叠拼机遇圈层形象一览圈层/区域代表项目文化支撑/社区形象模式价格水平（元/平方米）第一圈层棕榈泉国际花园温泉/高层均价8600蔚蓝国际温泉/高层均价8100阳光假日公寓高层/公寓均价9800第二圈层仁文大儒世家多层/高层/康居典范均价5300江南水都融侨/大社区/新古典主义/热带均价6000泰禾红树林泰禾/大社区/江景联排别墅公园道一号大社区/湿地公园/豪华会所高层6500-9000中天金海岸大社区/湿地公园/品牌物管亚别墅130-170万第三圈层融汇山水江景/纯别墅社区/新亚洲别墅别墅130-180万闽都大庄园大学城/低容积率/TOWNHOUSE/大社区现推联排70-80万东方威尼斯纯别墅/海景独栋280-500万福禄坊中式园林/TOWNHOUSE原售价60-80万云亩天朗GOLF/水景/纯别墅社区亚别墅140-230万机遇•福州在往外扩张，第三圈层主要形成往西、南发展态势；•由于交通等配套缺乏，普通居民暂时不会选择在这样的区域生活；•第三圈层为房地产开发新区，拥有较好的景观资源，目前主要提供低较低容积率住宅；•未来是否能引发新区域的演变，南部能否持续受到关注？第三圈层产品细分：目前市场上推出很少的高层，为博仕后缘墅项目的高层公寓主要为多层以下为主的独栋别墅、双拼、联排等类型的产品推向市场，高端市场占比较大的比重，但是风格各异，档次参差不齐，两极分化比较严重：•高端：云亩天朗、大洋鹭洲、融汇山水、东方威尼斯•中端：闽都大庄园、金侨花园•低端：博仕后缘墅由以上分析可以看出：机遇第三圈层是福州房地产未来主要发展区域，而以下三个片区是未来房地产供应的主要来源：•新岸区•上街•南台岛未来激烈的竞争更多来自于新岸区内部项目的竞争。挑战新岸区27构筑南屿新区其它项目本项目正祥.林语墅丰业投资项目阳光地产项目还有2006年12月出让的位于南屿镇晓岐、元峰等村4宗地：宗地2006挂4号地块，出让面积199387平方米，楼面地价1319元/平方米。宗地2006挂5号地块，出让面积199691平方米，楼面地价1727.67元/平方米。宗地2006挂6号地块，出让面积178174平方米，楼面地价1578.5元/平方米。宗地2006挂7号地块，出让面积109992平方米，楼面地价1596.7元/平方米。挑战28诸多因素造成乌龙江新岸区同质严重•土地均属本区域，需要共同运作本区域•共享旗山景观资源•容积率均为1.25-1.6，建筑产品组成必然为小型别墅、亚别墅、洋房、高层的综合社区•拿地时间相当，正祥项目略为早些入市•项目规模，本项目与阳光项目近300亩，正祥和金辉为600-700亩•前期拿地成本在650-725之间，06年12月拍卖地1319-1730之间。项目名称项目规模项目容积率拿地时间楼面地价（元/平方米）本项目300亩1.52006年6月约为653正祥林语墅680亩1.252005年5月约为670丰业投资项目761.43亩1.252005年6月约为715阳光地产项目298亩1.52006年6月约为724新拍卖4宗地共约730亩均为1.62006年12月1319-1730挑战思考三：新岸区是否具备吸引力？竞争优势整体资源区域体量人文氛围区域发展竞争力因素高端区域竞争力板块区域指标景观指标休闲指标配套指标发展指标影响指标五四北新店山景/湖景/八一水库森林公园/八一水库配套缺乏新兴高尚片区区域竞争市中心台江近距离江景/江滨大道滨江公园医院、学校交通较好典型居住区土地缺乏南江滨闽江南岸近距离江景/江滨大道滨江公园学校交通较好典型高档片区地块渐少东江滨东江滨一线闽江景/鼓山景/海景鼓山/闽江/海景配套缺乏新兴高尚片区区域竞争金山金山新区江景/公园景金山公园/乌龙江配套缺乏新兴高尚片区地块渐少上街闽侯上街江景/部分高尔夫高尔夫/乌龙江/大学城目前公共交通缺乏/配套缺乏/近大学城早期发展豪宅片区自行发展南台岛城南板块近距离海景/江景酒店/人文规划中未来交通枢纽中心政府规划新岸区南屿板块江景/湖景/旗山景观/亲旗山生态/人文/旗山/万佛寺全新规划/近大学城未来新高尚片区时间新岸区竞争力分析1.整体资源：与乌龙江新岸区域最具竞争力是东江滨、南江滨、上街片区；2.区域体量：只有南台岛才可以相提并论，拥有大量可开发土地，但该区域受到政府迁移和交通枢纽建设利好的不确定性影响；3.人文氛围：新岸生活区，未来人文居住新城片区，集居住、文化、休闲于一体的居住新区；4.区域发展：一个全新的规划片区，一个具备高潜力发展的片区，未来区域的规划将优于金山片区；5.竞争优势：本项目在新岸区属于第二、三个启动项目，准确和差异化定位有别于其他项目的竞争优势。“新岸”拥有的质素足以构筑未来新一代高尚居住区！仅仅有这些，新岸”就能承载起高尚人文居住片区的重担吗？就能给本项目插上腾飞的翅膀吗？足够在新岸同质化的市场中杀出重围吗？NO！准确去定位项目定位研究34项目定位基地研究的基本面结论思考四：审视“项目基地”的气质如何进行定位？项目定位研究我们处在一个新岸区1我们处在一个新兴的人文居住新城2我们真正的拥有湖3我们可以观旗山风光435项目定位调查和分析的基本面结论项目定位研究福州整体房价尚有提升