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October2007豫华白庙村河南科技市场改造项目提案2007-11-09Jul2007October2007目录第一部分：市场调查研究总体概况〡住宅市场〡商业市场〡写字楼市场第二部分：项目定位综述地块属性〡总体定位〡物业发展分期第三部分、项目价值体系现有价值体系|规划价值体系|价值点建议第四部分、产品规划建议功能分区|规划建议|细节价值体现October2007Jul2007第一部分：市场调查研究总体概况〡住宅市场〡商业市场〡写字楼市场October2007●郑州概述了解郑州——我们所处的城市October2007郑州市是河南省政治、经济、文化中心。辖12个县（市）、区，全市总面积7446.2平方公里，市区面积1010.3平方公里，建成区面积282.0平方公里；2006年末全市总人口724.3万人，其中城镇人口436.28万人，乡村人口288万人。October2007October2007近五年郑州国内生产总值图（亿元）1099.71660.813751102.1926.62001.515.70%15.80%15.50%14.70%10.90%0500100015002000250000.020.040.060.080.10.120.140.160.18国民生产总值（亿元）增长率2007年上半年；全市金融机构存款余额3746.7亿元，比年初增加186.8亿元，增长5.2%；其中城乡居民储蓄存款余额1652.4亿元，比年初增加31.7亿元，增长2.0%。全市金融机构贷款余额2887.3亿元，比年初增加164.4亿元，增长6.0%。October2007近五年郑州三大产业比例72.41070.5872.8738573.7453.6853.9715.457677.16148.846.2479.6426.80500200025002006年2005年2004年2003年2002年10001500第一产业第二产业第三产业October20072007年上半年：第一产业完成增加值35.8亿元，同比增长4.5%；第二产业完成增加值591.1亿元，同比增长19.6%；第三产业完成增加值472.8亿元，同比增长12.0%。2006年：工业经济运行良好，质量和效益显著提高。工业经济质量和效益同步增长。全部工业增加值完成944亿元，增长19.7％，其中规模以上工业增加值完成723亿元，增长23％；实现利润213亿元，增长85.2％。第三产业健康成长，现代服务业快速发展。专业交易市场的辐射力进一步增强，12个批发市场交易园区已基本形成。现代物流业快速发展，郑州铁路集装箱中心站、郑州国家干线公路物流港等项目开工建设，公路港、铁路港、航空港、信息港“四位一体”的物流体系日趋完善。会展业管理经营逐步迈向市场化、国际化，全国制药机械博览会、第12届郑交会、首届豫商大会等大型展会在我市成功举办。October2007724.3436.3716424.16708.2411.1697.701002003004005006007008002006年2005年2004年2003年2003-2006郑州人口示意图（万人）总人口数量城镇人口（注：2003年为市中心人口322万）2006年全市总户数为210.7万户，比上年增加3.8万户。居住在城镇的人口为436.3万人，占总人口比重(人口城镇化率)为60.2%，比上年增加12.2万人，增长2.86个百分点。比全国城镇人口占总人口比重(人口城镇化率)43.9%高出了16.3个百分点。October2007近五年社会消费品零售发展（万元）430.9706.7479.9822.2558.714.50%16.40%11.40%11.50%16.30%01002003004005006007008009002006年2005年2004年2003年2002年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%社会消费品零售总额增长率1一2007年上半年：全市社会消费品零售总额完成478.5亿元，同比增长18.2%。其中城市消费品零售总额为332.8亿元，同比增长18.8％October2007近五年居民收入增长分析（万元）1182210640966786477494.713.60%11.10%11.30%11.80%17.40%020004000600080001000012000140002006年2005年2004年2003年2002年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%人均可支配收入增长率October2007●郑州房地产市场概述关注市场——这个城市的房地产October2007住宅市场部分October2007特征：1.市场需求稳步增长。2.市场需求具备较大的弹性空间，且盲动性较强，受政策、价格等市场消息的影响较大，反复出现疑虑观望——报复性释放的现象，使旺季不旺，淡季不淡。4-8月份市场恐慌心理被放大，部分需求被提前释放。3.价格呈跳跃式增长态势，增长速度较快。October20072007年1-9月住宅销售面积709900470800580500699700581900826300844900989700532800020000040000060000080000010000001200000123456789月份销售面积月份销售面积October200720071-9月份住宅销售套数672643415100607953537438776892995377010002000300040005000600070008000900010000123456789月份套数销售套数October2007本月郑州市商品住宅成交量连续下跌，我司认为有以下原因：（1）央行连续提高贷款利率，效果开始显现。（2）国家出台提高第二套房首付比例的调控新政，房产投资客开始持币观望，部分用于自住的非首次置业需求被抑制。宏观调控中用于打压投资过热、抑制楼市价格过速上涨势头和规避银行房贷风险的措施，得以初步体现。（3）今年前期投放的商品住宅去化过快，置业者选择余地较小。（4）房价增长过快，形成了一定的购买阻力。October20072007.1月份各面积段各月的销售套数50以下16%50-709%70-9014%90-12021%120-14422%144-17010%170以上8%2007.2月份各面积段各月的销售套数50以下17%50-708%70-908%90-12021%120-14425%144-17012%170以上9%2007.3月份各面积段各月的销售套数50以下13%50-7010%70-908%90-12018%120-14424%144-17014%170以上13%2007.4月份各面积段各月的销售套数50以下13%50-707%70-9011%90-12017%120-14427%144-17012%170以上13%October20072007.5月份各面积段各月的销售套数50以下16%50-709%70-9015%90-12018%120-14420%144-17011%170以上11%2007.6月份各面积段各月的销售套数50以下14%50-7012%70-9017%90-12017%120-14417%144-1709%170以上14%2007.7月份各面积段各月的销售套数50以下25%50-7012%70-9010%90-12015%120-14419%144-1707%170以上12%2007.8月份各面积段各月的销售套数50以下25%50-7013%70-9012%90-12012%120-14417%144-17011%170以上10%October20072007.9月份各面积段各月的销售套数50以下24%50-7010%70-9022%90-12016%120-14413%144-1707%170以上8%October20072007年1-9月份各面积段的销售套数050010001500200025002007.12007.22007.32007.42007.52007.62007.72007.82007.9月份数值50以下50-7070-9090-120120-144144-170170以上October20072007年1-9月份个面积段所占比例动态变化从该表我们可以看出，所占比例增长最快，且保持稳定的为50平方米以下户型，70-90面积户型于9月份突然增加，且幅度很大，90-144平方米的逐渐下降，144以上的则变化不大。这种变化主要来自于：1.该时期小户型的集中放量。2.价格的迅速上涨，压制了市场对面积的需求，主流需求90-140的客户被挤压至90平方米以下，而50-70的户型市场投放有限，因此造成了50平方米以下与70-90平方米户型所占比例的增加。October20071309816571644164014121316677632353621167494260500001000001500002000002007年1月份各价格区间的销售套数和销售面积2007.11309164412133231672007.181657164014166776536214942625万以下25-4040-6060-8080以上81146284110711752478110339731751887154359050200004000060000800001000001200002007年2月份各价格区间的销售套数和销售面积2007.281111077813171542007.246284117524103397518873590525万以下25-4040-6060-8080以上858502621224126639113315607948178325222527940500001000001500002000002007年3月份各价格区间的销售套数和销售面积2007.3858122411334812222007.350262126639156079783255279425万以下25-4040-6060-8080以上1162657311985223407125417586846780410286663160500001000001500002000002500002007年4月份各价格区间的销售套数和销售面积2007.41162198512544672862007.465731223407175868804106631625万以下25-4040-6060-8080以上October200711335742917181626901201162249608101963211472780500001000001500002000002007年5月份各价格区间的销售套数和销售面积2007.51133171812016082112007.5574291626901622491019634727825万以下25-4040-6060-8080以上179510919819191762641971269887772126054350804630500001000001500002000002500003000002007年6月份各价格区间的销售套数和销售面积2007.61795191919717723502007.61091981762642698871260548046325万以下25-4040-6060-8080以上26021194062376218476226130509587613958551711498601000002000003000004000002007年7月份各价格区间的销售套数和销售面积2007.72602237622618765172007.711940621847630509513958511498625万以下25-4040-6060-8080以上31