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一市场篇二定位篇三服务篇》》市场篇1.1宏观市场•政策环境•土地市场•住宅市场1.2区域市场•区域概况•交通规划•区域配套•竞争市场一、4季度经济强劲增长二、投资增长放慢三、消费保持强劲四、出口超预期复苏，源于我国出口目的地的转移，以及由此带来的产品结构变化五、PPI即将超越CPI，挤压下游企业利润1.1宏观市场-经济环境回顾•完善保障房体系，增加保障房建设，刺激需求；•降低开发商准入门槛刺激开发商投资；•刺激了房地产市场；•抑制投资需求预测•继续抑制投资需求•继续加强保障房供应，鼓励改善需求对本案的影响：维稳是核心基调，稳妥型投资客户增加，投机客户减少1.1宏观市场-政策环境1月份《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》7月份《关于要求全国各地区立即开展在建住宅工程质量检查的通知》《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》8月份《关于规范售楼场所信息公示和加强销售人员管理有关问题的通知》关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见9月份《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》《关于调整部分地区土地等别的通知》《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》2月份《房屋登记工作规范(试行)》3月份《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》《关于金融促进首都经济发展的意见》《关于购买政策性住房职工提取住房公积金支付首付款有关问题的通知》10月份《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》4月份《关于组织开展全国建设工程质量监督执法检查的通知》11月份《关于进一步规范房地产销售有关问题的通知》《关于开办二手房个人住房组合贷款业务有关问题的通知》12月份《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》5月份《关于2009年深化经济体制改革工作意见》务院常务会议：研究完善促进消费的若干政策措施《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》——《2009年北京市建设和房屋行政许可管理事项程序性规定》《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》6月份《银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》2010年1月份新政总结：1、房贷：二套房首付不低于40%2、地价：探索土地出让综合评标3、售房：开发商须一次性公开全部房源，明码标价4、金融：抑制资金过多流向房地产开发投资1.1宏观市场-政策环境此轮调控的目标是支持刚性购房者，打击投资和投机性需求，预计未来相关部门将出台落实细则。2009年，北京土地市场共成交地块247宗，成交面积2336.6万平方米，成交金额928.2亿元。其中，住宅用地成交1175.11万平方米，成交金额超过690.22亿元。成交价10亿以上住宅用地21块，顺义区后沙峪地块（现已被国土局收回）、亦庄新城F地块、广渠路15号地块分别以50.5亿、48.3亿、40.6亿位列2009年北京住宅用地成交价排行榜前三名。大兴区、房山区所在北京南城成为2009年住宅用地成交最火爆区域，两区共成交住宅用地22块，成交面积238万平米，成交金额276.5亿元，占全市成交金额的29.8%。1.1宏观市场-土地市场0500100015002000250020052006200720082009020406080100120140成交土地面积（公顷）规划建筑面积（万平方米）成交土地宗数（宗）图表：2005-2009年土地出让成交量统计（不含工业仓储用地）2009年北京土地市场的成交呈现出与往年不同的特点：•一是拿地成本大涨，“地王”频现，远郊“地王”诞生。北京三大“地王”，两块都在北京远郊区县成交。•二是住宅用地成交“量减价升”，楼面均价较大幅度上涨。2009年北京成交住宅用地楼面均价达到5874元/㎡，同比去年增长56.31%。•三是城八区内土地日益稀缺，土地供应走向“郊区化”，八成以上成交土地位于五环外以及远郊区县。1.1宏观市场-土地市场0200040006000800010000120001400016000四环内四环-五环五环-六环六环外-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%2009年住宅用地楼面地价（元/m2）同比增长-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%02000400060008000100001200014000总体水平海淀朝阳石景山丰台顺义昌平通州大兴房山平谷延庆09年楼面地价（元/m2）同比增长图表：2009年住宅用地楼面地价统计图表：2009年不同环线住宅用地楼面地价统计0200000400000600000800000100000012000001400000160000018000002000000西城宣武昌平朝阳大兴房山丰台海淀怀柔密云平谷石景山顺义通州延庆门头沟经济开发区住宅及配套用地（m2）商服办公等综合用地（m2）工业用地（m2）图表：2009年不同用途土地成交分布区域1.1宏观市场-土地市场1-12月，北京商品房施工面积为9719.1万平方米，比上年末下降2.9%。其中住宅施工面积为5551.9万平方米，增长2%，这是09年首次由负转正。商品房新开工面积为2246.6万平方米，比08年下降3.9%，降幅比1-11月缩小14.4个百分点。其中，住宅新开工面积为1380.3万平方米，比08年下降11.8%，降幅比1-11月缩小12.3个百分点。1-12月，北京商品房销售面积为2362.3万平方米，比08年增长76.9%，较07年仅增长8.5%，其中住宅销售面积为1880.5万平方米，同比增长82.3%。1.1宏观市场-住宅市场2009年北京住宅市场总结•供应量比2008年减少15.77%•重点新城成为供应主力•2009年成交量激增•2009年住宅价格上涨迅速•朝阳成交量最大，东城单价最高1.1宏观市场-住宅市场02000400060008000100001200014000160001800020000090109020903090409050906090709080909091009110912-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%成交均价(元/平米)同比增长图表：2009年普通商品住宅成交均价走势注：2009年12月数据为预测值0.0000100.0000200.0000300.0000400.0000500.0000600.0000东城西城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山通州开发区顺义大兴房山门头沟怀柔密云昌平延庆平谷050001000015000200002500030000成交面积(万平米)成交均价(元/平米)图表：2009年各区域商品住宅成交量及成交均价（1-11月）预测商品住宅的供应量趋于稳定成交量不会持续大幅增长住宅价格快速上涨压力较大热点区域将集中在南城板块、国奥村板块对本案的影响：区域为热点供应区，但与北京其他区域相比，成交量和价格攀升空间较大1.1宏观市场-住宅市场基本判断：房地产中长期上涨趋势不变一、短期因素1、二三线城市可承受能力依然合理2、一线城市房价上涨仍有支撑——货币扩张超过一线城市实体经济需要，推高非贸易品价格二、中长期因素1、人口结构——婴儿潮一代推高房价2、流动性依然宽松1.1宏观市场-未来市场预判宏观市场总结：-政策支持，刺激消费，遏制房价上涨-地王频现，成交量激增，非理性繁荣加剧-发展南城市场，新城机会与风险并存1.1宏观市场-总结区域现状——北京发展较为缓慢的南城大兴地处北京市“南部”，全区面积为1036平方公里，在东南现代制造业发展带上，境内有北京经济技术开发区和北京生物工程与医药产业基地两大国家级产业园区，是我市重要的现代制造业区域，是首都新世纪的发展空间。大兴黄村卫星城距市区南三环仅13公里，它是1984年国务院批准建设的首都第一批重点发展的卫星城之一。过去的大兴是一座“卧城”。经过十多年的建设发展，大兴黄村已经进入到卫星城的第三发展阶段，即基本独立于主城，具有就业机会，其中心也是现代化的新城区；但与其同期建立的卫星城昌平、顺义、通州相比较，其发展速度最为迟缓1.2区域市场-区域概况区域未来产业规划北京市城南产业发展的格局是“一轴一带多园区”。“一轴”是南中轴。从北向南依次是前门—天桥历史文化风貌集聚区、永外—大红门服装文化商务区、大兴新媒体基地，实现文化创意产业各功能区的互联互动。“一带”是永定河水岸经济带，构建西部绿色经济走廊，将永定河沿岸地区逐步建设成为兼具优美生态环境和良好经济发展态势的水岸经济带。“多园区”是指丽泽金融商务区、中关村丰台科技园、大兴生物医药基地、大兴新媒体产业基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区、良乡高教园区、北京石化新材料科技产业基地等八个园区。1.2区域市场-区域概况区域未来——“新北京富有活力的地区”北京市的《促进城市南部地区加快发展行动计划》中，将南部五区定为新的发展重点，在未来3年内市区两级财政将对城南地区投资超过500亿元，再加上带动的社会投资，南城发展总投资有望达到2900亿元。而南方的天津，则在发展规划中积极向北靠拢，天津向北，北京向南，北方最大的都市群经济一体化过程倏然加快。1.2区域市场-区域概况区域正处于转型过程中，政府资金的大量投入和政策倾斜，使得本区域成为城市未来发展的焦点区内核心交通资源大兴系京南门户，其北部边界距天安门直线距离不足10公里。-区内五环路、六环路横穿东西。-即将建成的南中轴路延长线纵贯南北。-京津塘高速、京开高速、104国道贯穿全境。-京山、京九铁路在境内设置五个停靠站。-地铁四号延长线不久即将竣工开通。-联合航运南苑机场位于大兴北部。1.2区域市场-交通规划未来重点交通规划M4线南延北起马家楼，南至大兴新城南部生物医药基地，全长21公里。M9支线由世界公园向南经京良路出五环后折向大兴新城西部，经芦求路至生物医药基地，M9支线全长18公里，设置8座车站。S6支东起亦庄，途经大兴新城至房山，在大兴新城内部沿清源路由东向西穿越大兴新城东、中、西三区。在大兴新城与中心城之间建设快速公交走廊，在走廊上安排大容量地面快速公交线路。建设兴华大街——京开高速公路快速公交线路；芦求路（新城西部）—京良路—万寿路南延线快速公交线路。并建设大型公交换乘枢纽。1.2区域市场-交通规划轨道交通将成为区域快速发展的重要契机区域商业现状——相对传统城区差距较大，中高端消费外溢现象严重•从分布来看，大型商业集中在核心区域中心区附近5000平米以上的中大型商场仅华堂、物美、火神庙商业中心、吉兴亿德商场等几个，均分布于兴业大街、兴华大街核心区沿线，大兴区区内大型商业设施现阶段分布相对局促，无法带动居民消费水平；•从档次和业态来看，以中低档的社区型商业为主区域以社区邻里型底商为主，业态多为便利店、中介门面、美容美发、烟酒门市、小型餐饮等基础生活配套，特色商业相对匮乏，无法满足居民需要。1.2区域市场-商业配套区域商业未来发展——政策扶植下的国际大型商业入住未来政府将投入大量资金政策促进配套发展，预计2010年核心区域的大兴新城人均营业面积将达到1.2平方米，届时商业建筑平均容积率将达到1:1。其现状消费者可普遍达到“一站式”购物，能不断满足消费需求。亚洲最大的宜家旗舰店签约进驻……英国最大的零售商TESCO乐购大兴店将于2010年年底前开业……王府井百货大兴店将于2010年十一开业……1.2区域市场-商业配套大型商业配套的完善将大大促进区域的发展，进一步提高区域的吸引力区域近几年加大力度增强了教育、医疗配套的投入，主要分布于黄村核心区•北京石油学院、北京印刷学院•大兴兴华中学•北师大附属中学（原二中）•大兴中医医院•首都医科大学附属医院（原大兴人民医院）•……1.2区域市场-教育医疗配套医疗和教育配套的完善，将大大改善区域的宜居度，拉近区域与核心区域的差距。区域今年仍然是相对成交量较低的区域，与前几年供应量较少有关；2