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融侨地产经历多年，已突破区域局限，不再只是福州地产的代言，亦不仅仅是一个个精品楼盘的诞生，而是一个品牌和品质地产的象征融侨集团从福州到重庆、西安，再到苏州、上海、北京、无锡，到全国，全面性的爆发，品牌需有更高的标准。剑指核心，怎样的高度方匹配融侨观邸的产品价值？颠覆并引领以产品力的塑造和品牌影响力的表现为竞争壁垒颠覆原有市场格局和价值取向展开波澜壮阔的无锡精品住宅演义期许没有终点的超越将是我们的必然使命！本案思考原点超越自我，成就理想的市场高度，挑战利润最大化，是目标亦是策略核心所在。高度定输赢！ONE观局研策2010年，宏观政策对住宅市场，影响能有多大？从4月14日到17日，国务院在4日内“猛招”连连，二套房首付不低于五成、高房价地区可暂停三套房贷、异地炒房不予贷款、第三套房按营业性房征税……一系列调控“重拳”正在改变整个市场的预期风向。反思本项目推广国务院对年后飙升的房价的态度之严厉又上了一个台阶，态度鲜明的从“抑制投机性购房”到“加强市场监管，稳定市场预期，遏制房价过快上涨”，力度明显重于“抑制”，下半年楼市趋寒。整体无锡楼市走势波动不会太大，但因我们地价不低，竞争性加剧。相比其他周边楼盘，如何修炼好内功,如何突显本项目的产品力,品牌价值与高度,将是热销的关键因素!从宏观大势看高度2009年房价爆涨之后，2010年无锡房价到底能有多高？大环境虽不利于价格上涨，归根结底，价格终由产品力（价值）决定！因此，融侨观邸要做就做高端住宅，以品质体现价值。房地产行业是政策性很强的行业，国家出台的政策可能在一定阶段内见效，但是从长远看，决定楼市发展方向和基调的还是市场的供求关系。从无锡目前的供求关系来看，楼市还是比较健康的，房价再创新高的可能性不大，预计要横盘整理一年半载。从宏观大势看高度地王濒出，无锡高端住宅要怎样卖？2010年4月9日，6.1亿红梅市场地块，楼面地价9001元/平米2010年2月10日新都房产以35.3亿元竞得位于太湖新城的两幅捆绑式地块,成为2010年首个地王2009年10月28日金科“罗氏中亚”成为绿城之后的新地王2009年8月7日绿城29亿拿下蠡湖二号地块，成为新地王这是一个地价决定楼价的时代，但地王的影响力，不仅是价格的风向标，更是城市人居高度的标杆。我们要做无锡高端住宅，必然是人居标杆的创领者，但后继者地王们的产品开发，将是我们项目价值强势的竞争威协之一！从宏观大势看高度正在崛起的一座“山水名城”需要怎样的人居高度？无锡是全国重要的经济中心、区域交通枢纽和国内外著名旅游胜地，目标向特大型城市发展。无锡新区是无锡国际制造业基地的核心区，国内开放园区和科技工业园区。无锡新区商贸区，未来将打造成无锡的新中心。产品创新，方为领航之道。无论古今中外，一座城市的新城中心总是寄托着人们无数的梦想和期待。随着无锡新区发展，从拿来主义的外奢粗放式产品设计，到豪华气派的欧美风情建筑风格，都不足以匹配新区这座新城的精神内涵。它需要积淀、融合，直到恒久流传。从城市发展看高度奢享17万㎡新城中央公园生态资源，将创造怎样的价值高度？融侨观邸，坐拥新城中央公园17万㎡一园三湖（湖面超２万平米），顶级生态资源，并且政府新出台江苏省建筑节能管理办法，强制要求从2009年12.1日起新建12层以下住宅必须安装太阳能，大力支持低碳经济发展。生态环境向来是高端住宅价值的核心要素，而且绿色经济、低碳经济，整个国际社会都极度关注。如何借势做足文章，打造与国际同步的低碳社区概念，将为项目大大增加附加值，也是价值高度的核心重点。从板块区位看高度高端绿生态居住区300亩新城中央公园内园湖相依，人文资源丰富，是一块宜居、宜商、宜游的风水宝地。顶级教育资源强区新城中学，外国语学校近在周边，国际化的九年制双语实验学校，无锡新区的未来，将从这里起步。城市休闲游憩中心以中央公园为圆心，湖区周边建设有杨柳园、湿地公园、湖滨娱乐公园和休闲一条街等，创造一个自然与人文、繁华与宁静和谐相容的公共空间。曲折有致的观景小路、闲适写意的空间节律、自然延展的视线长廊，构成环境优美的城市休闲游憩中心，在繁华宁静一线间。城市复合功能中心融侨观邸位于新区商贸区核心，CBD中央商务区将建有大型购物中心、国际商务中心、商业步行街区，商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐一应俱全，是未来无锡新区的行政和商业中心。国际会展中心无锡新区展示中心，集展览、会议、大型活动等功能为一体。五大城市功能中心，无锡新区将进入“融侨观邸时代”基于以上价值高度，我们项目，理所当然打造成：新区核心商贸区首席人文国际社区新城中央公园规划/实景图从市场竞争看高度项目实现高于周边竞品30%的均价，售价将达万元或以上，其竞争对手不再局限于区域内中高档盘，还面临着南长、崇安等主城区和太湖新城高档盘分流之争。市场竞争非常激烈，需要怎样的产品竞争力超越对手？老盘新货不断，新盘新货濒推，激战非常，唯产品力超越突破，方能领先群雄。跳出区域市场，以绝对标杆的姿态领跑，开拓没有竞争对手的市场。金科·米兰米兰同区同级别对决，最核心竞争对手类似于加洲洋房的意大利米兰建筑风情主力户型：140㎡（三、四楼），一楼建面190㎡，赠送花园和地下室二楼建面170㎡，赠露台和地下室五楼建面118㎡，赠送阁楼竞争分析金科·米兰米兰，表象的奢华性及产品的配制上，易于取得市场高品质的认同度，并且主力户型相对较小，对项目洋房产品构成很大的威胁。应对策略一、内奢是关键！突出项目新古典过渡到现代主义之间的一种装饰艺术风格ART-DECO,强调无处不在的装饰美感，通过真正的精致产品力压制对手。二、首推高层！以临公园高层先入市，拉升品质的同时避免同类产品直面竞争。美新玫瑰大道同区竞争，形象高度差距较大销售价格：7500-8000元/㎡户型特点：紧凑，功能性强，性价比高户型面积：88-130㎡产品类型：小高层、高层竞争分析项目通过低价格、面积赠送、教育资源搏得一批客户的认同但市场形象一般。应对策略拉开距离，拉开档次，产品力与产品创新性，压制，打击对手，抢争其高端客群。竞争格局小结前有阻截，后有追兵老盘新货，低价分流，阻障升价。地王新盘，相继开发，直接冲击市场。高调领跑，升级产品抢占先机，领控价格主导权，将是项目热销及利润最大化的有力保障。市场小结纵观宏观大势、城市发展、市场竞争，均对融侨观邸如何引领制胜提出了挑战！站在怎样的高度，打造产品至高价值点，塑造品牌影响力？正是本提案的重中之重。以国际化尚品社区定位为引以产品力构建绝对价值以融侨品牌塑造撬动市场中原应对之道：TWO精工产品从地块说起2010年2月8日，锡国土2010-20地块，在花样年集团、鼎安房地产、新城万嘉、融侨、朗诗、常州星河协通、新区经济发展集团参与竞买下，经过大约60轮叫价，北京融侨金辉投资有限公司以13.05亿元竞得，楼面价约3500多元/平米。从众多名企的争夺伊始，这块地的传奇色彩就已悄然上演。居住的传奇将从这里上演……•综合指标：•规划总用地面积：15.7万㎡•地上总建筑面积•（计入容积率）：35万㎡•容积率：2.2•总户数：约2600户•建筑形态：高层＋洋房•商业面积：1.4万㎡新之城国信世家美新玫瑰大道金科米兰米兰第一国际项目情况商业街大型商业大型住宅项目地块位置公园位置1.位于新区重点规划区域，新未来CBD及人居中心，是新区政府花巨资打造的生态人文居住核心区。2.本案自然景观优越，17000平米新城中央公园，园湖相依，如诗如画。3.15分钟直达市区，道路体系较完善，且临近地铁2号线。4.周边的外国语学校、新城中学、新区展示中心，提升本区域的居住品质。5.开发商知名度（百亿名企，前20强）。5.金科地产将先行一步炒作，对区域价值有所带动。6.新区世界500强企业多，人均经济实力较强，高端客群相对较多，投资客积极。项目优势综上所述：本地块不管是从外部环境，还是政府支持，或者是未来前景，都有条件塑造成为无锡高品质标杆楼盘。产品打造核心全方位的国际超越之作，制造距离，设立门槛完美演绎品质人居精髓，将是重要核心所在。产品内外兼修于外，尊耀杆标，塑形象高度于内，精心细作，以产品打动客户建筑规划核心精致大气新古典艺术风格建筑+精品主义产品产品标杆建筑规划建议园林景观规划建议核心关键词：直观、震撼、触动。所见即所得，一见即倾心。奢闲+生态+多层次奢闲：高端住宅形象高度的必然要素，项目超非价值体现的核心一。生态：原生自然，是高端社区的高品质要素核心，营造出居住生活的天然意趣。多层次：绿化布局以中心绿化为基础，小片种植点缀，不同季节植物搭配，形成清晰的空间结构和丰富的环境景观。居住、休闲环境无与伦比；雕塑、小品、景观匠心独具，与园景、湖景，外呼内应。产品标杆环境建议参考来源于广州誉峰园参考建议：全球化精心选料，纯手工打造，立体层进式，丰富功能空间层次，从骨子里透出奢华感。大量极富艺术气息的雕塑原作园林创新点分享1：主入口礼宾道——先抑后扬处理手法主入口处理方式：采用原生花岗岩作为项目主入口标志；主入口打造景观主团，形成视觉阻隔，体现私家府邸（外界难得一窥）；主入口设置礼宾道，体现尊贵感。礼宾道礼宾道园林创新点分享2：私家林荫大道私家林荫大道：采取先抑后扬的处理手法：主入口私密（视线阻隔）——林荫大道迎宾——跌水景观（豁然开朗）；以百年古树并排成私家大道，犹如迎宾仪仗，体现居者尊贵；归家地面设置图案典雅、空间宽敞的中心大道；在林荫大道端头设置跌水景观，使得空间上豁然开朗。导示系统：通过金属质的导示制作体现项目档次；在导示制作中融入定制概念，体现对于细节的考量。园林细部导示下水道井盖的定制符号入口标识跌水前广场的大型地面标识细部标识园林创新点3：导示装饰（无处不在的定制）我们巧借目前热门的低碳概念，将绿色生态硬指标，升级为一种低碳绿色环保生活方式，是物质层面到精神层面的升华。优势点：迎合低碳经济概念强调低碳绿色环保社区，制造社会关注热点，并最大化取得政府相关部门的政策支持，也为产品力大大加分。低碳环保理念的运用产品标杆环境建议水环境系统生态能源系统光环境系统绿色空气环境绿色声环境绿色建材系统通过高端的节能型设备系统，循环利用水资源。优化采用自然光，防止光污染，使用环保节能灯具。采用太阳能、风能和地热，住宅设计考虑保温隔热、优化四季恒温效果。采用国际上通用标准的3R材料，即可重复、可循环、可再生材料。科学规划自然通风系统，净化空气质量。打造六大生态系统要求达到室内噪音标准和作为室外建筑物之间隔音的降噪和周边环境的标准要求。户型空间布局规划：完美演绎产品力打造无锡品质地产价值新标杆全方位提升产品竞争力,以非凡性价比超越群雄!产品设计上取巧偷面积，给客户更多实惠，增强舒适性、价值性。做到尺度、功能、动线、空间、性价比的完美组合，以尺度之魅，彰显品质居住的无界可能。香蜜湖经典户型赏析：大面宽，窄进深，平面单位的最大面宽可达到约25米，最大限度的利用山湖双景；双层高观景阳台，打造成空中四合院，各功能区可享受室内室外景观，给住户带来低层住宅的心理感受；阳光早餐厅，非一般就餐体验。约25米项目建议高层空中别墅户型建议荟萃环球奢华，定鼎王者风范从入户大堂到电梯厅到新风系统到中央空调，无不珍罕用材，无不彰显深藏不露的品质与内涵。项目建议内配标准建议公共空间建议品质建筑通过非凡的设计理念来诠释建筑的内涵，而品质生活则由细节彰显。宽敞豁亮入户大堂，华贵的公共走廊，高档面砖拼花工艺，国际顶级品牌电梯，出入之间即享便捷专属服务，尊贵礼遇如影随形，无时无刻都在彰显财富阶层与众不同的轩昂气度。方案一，装修销售：世界500强企业近几年在新区的不断发展、壮大，使得其涉外租赁市场较为火爆，同时也对房屋装修提出了更高的标准，我们要吸引投资客购买，装修上就要以细节之惑，100%定制化极品生活不吝时间与工程难度，彻底摒弃高端住宅的标准式作业，一分一毫皆定制而成，只为匹配客户的完美哲学。100%定制化装修设计，100%国际品牌，100%国际级室内名师设计。室内装修标准建议方案二，不带装修销售：建议提供顶级定制化服务，