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奥运村项目定位方案北京中原房地产经纪有限公司單擊此處編輯母版標題樣式22对中电集团目标的理解大型国企，除了经济效益，还要追求社会效益进入北京市场首个知名项目，不仅考虑项目顺利实现销售，还要考虑品牌的树立、口碑的传播單擊此處編輯母版標題樣式3【目录】3I地段认知……4PVI财务评价……257PII市场分析……38PIII需求调研……115PIV项目定位……135PV产品定位……165PVII项目总结……279P單擊此處編輯母版標題樣式4地段认知I4單擊此處編輯母版標題樣式5Part1奥运的人文基底5單擊此處編輯母版標題樣式62008年8月8日盛大的北京奥运开幕式6單擊此處編輯母版標題樣式77單擊此處編輯母版標題樣式88單擊此處編輯母版標題樣式99單擊此處編輯母版標題樣式1010單擊此處編輯母版標題樣式1111單擊此處編輯母版標題樣式1212單擊此處編輯母版標題樣式1313單擊此處編輯母版標題樣式1414單擊此處編輯母版標題樣式1515奥运会—无可比拟的人文价值北京奥运，一场中式元素的视觉盛宴标志着中国时代的盛大开幕！單擊此處編輯母版標題樣式1616奥运会—中国的北京北京單擊此處編輯母版標題樣式1717奥运会——世界的北京Beijing●TokyoSydney●●●●●AthensMoscowAtlanta●LosAngeles●LondonMontreal單擊此處編輯母版標題樣式18奥运会——亚洲最大的公园18680公顷森林公园占地405公顷国家体育中心占地2.7公里长龙形水系18.3万平方米水域2.4Km长中轴树阵554株D20～25cm银杏亚洲最大的城区人工水系亚洲最大的城市绿化景观世界最开阔的步行广场亚洲最长的地下交通环廊單擊此處編輯母版標題樣式19国家天文台国家科技馆中华民族园动物博物馆北京会议中心国际会议中心奥运会——最大的国家级公共场馆群网球中心射箭场曲棍球场国家体育馆击剑馆水立方奥体中心奥运场馆其他公共场馆奥林匹克森林公园奥林匹克公园19單擊此處編輯母版標題樣式20奥运会——名留青史现代建筑，极大地丰富了区域文化，也作为典型的世界建筑符号，流传于世。20單擊此處編輯母版標題樣式21奥运会——北京CLD奥林匹克公园的总面积将达到1159公顷，未来将有230万平米地上待开发的建设用地陆续推出，24万平米地下商业项目正在招商将重点发展商业，近期写字楼、酒店、商业等公建用地11块，总建筑面积110万平米21單擊此處編輯母版標題樣式2222小结不可超越的人文价值1泱泱大国的世界地位2中国文化的最佳传播3国家级配套资源聚集4城市功能的越发完善5奥运地产的无限发展6單擊此處編輯母版標題樣式23Part2区域整体环境單擊此處編輯母版標題樣式24区域印象——奥运的巨大影响24蓝天、高氧、开放、国际、发展單擊此處編輯母版標題樣式2525区域条件——产业蓬勃发展上地信息产业区中关村及学府路产业区三元桥产业带CBD二环产业带望京产业区亚运村产业带奥运产业区京城正北轴线奥运自身联动产业距亚运村4公里距中关村5公里距望京7公里單擊此處編輯母版標題樣式26区域交通——道路、轨道建设迅速，出行便捷26地铁8号线一期二期北段地铁8号线贯穿奥运中心区，全部建成后将成为中轴西侧贯穿南北城的重要线路，且设林翠路站，正是本案所在位置8号线二期正在建设，将于2012年通车毗邻北五环和八达岭高速北五环区域内两纵（北辰西路、北辰东路）两横（大屯路、科荟路）构成中心区主干道，林翠路、安立路、北苑路也是连接区域内外的重要道路單擊此處編輯母版標題樣式27区域人文——高校、科研单位云集27高校科研单位北五环清华大学林业大学农业大学语言大学石油大学科技大学地质大学农业机械化科学研究院船舰研究院中科院办公区中国音乐学院北京社科院單擊此處編輯母版標題樣式28区域配套——生活配套仍需成熟28北五环4S店红星美凯龙中小学校商业师大二附中飘亮广场朝阳外语中学医院亚运村医院北辰购物广场京城皮肤病医院朝阳外语小学306医院北医三院京客隆喜悦生活广场万家灯火建材市场單擊此處編輯母版標題樣式29区域配套——商务配套积极完善29北五环酒店写字楼名人国际酒店洲际皇冠酒店西奥中心北辰时代大厦北辰世纪中心盘古七星酒店亚奥国际酒店單擊此處編輯母版標題樣式3030区域小结依托京北，产业蓬勃发展1交通便利，发展迅速2商务、人文、生活配套逐渐完善3紧邻森林公园，空气质量好，适于居住4單擊此處編輯母版標題樣式31Part3地块微观条件基地条件32总用地：60000平米容积率：2.5限高：60米总面积（地上）：139000平米其中商品房119000平米，政策用房20000平米土地获取价格：19.6亿元建设用地：55600平米四至条件无显著缺陷，但除东侧外，对本案环境、品质提升帮助不大33北五环路隔离绿带林萃路域清路道路体系完整通畅，四周道路均已建设完成，林萃路由南向北将是未来主要动线动线周边绿化缺失，由于奥运公园有围墙封闭，目前道路两侧绿化条件一般西侧较荒凉，为厂房及变电站北侧有改善条件，五环路有一定噪声污染，但绿化隔离带可改造为园林南侧成熟，但景观差，南侧居住气氛成熟，但京师园外沿老化，形象较差东侧为奥运场馆，硬地为主，景观主要集中在东南方向与正东50米外，具备观景条件34项目条件位于奥林匹克公园西侧，向北有绿化带打造，主要依赖向东的观景地块北五环京师园倚林佳园澳林春天国奥村曲棍球馆向东紧邻曲棍球馆，网球中心、森林公园，远眺景观出众，但近景资源一般，以硬地为主南侧居住氛围成熟，目前二手房均价在1.8万元—2万元/平米，供应较少，成交旺盛国奥村单价在3.1万元/平米（带装修）融域森林公园西门网球中心奥林匹克公园的大环境是区域最可依赖的资源，路网、居住、配套已基本成型，有较好的居住氛围和投资前景地块指标评价35地块南北长（400米）、东西短（160米）商品房11.9万平米2日照分析影响大，不利于楼座的规划排布靠奥运公园一侧较长，景观利用条件好体量适中，客户圈层的定位应更加纯粹单一1体量适中，但地块形状不佳，并受到政策用房的负面影响2万平米安置房3对整体品质有一定负面作用地段价值总结环境得天独厚，具备打造高端产品的基本条件，但在小环境上有些许瑕疵需要补足优势板块条件劣势区域条件自身条件123奥运不可磨灭的人文价值交通便利环境宜居，舒居安逸配套尚不十分完善体量适中四面临路36临近五环，噪音影响观景线长地块形状有瑕疵政府规划建设的支撑政策房的负面影响距奥运核心场馆较远奥运公园、国家森林公园的强大支撑价格初判，单价30000以上37初步概算，不考虑土地融资成本，单方成本超过24700元/平米，保证25%的利润，则售价超过30000元/平米是项目的起码要求。一土地费用201880.0013900014524元/平米1地价196000.0013900014100.7元/平米2契税5880.00139000423.0元/平米二前期工程费1483.96139000107元/平米三基础设施配套费1904.00119000160元/平米四建安工程费31137.541390002240元/平米五装修费用47600.001190004000元/平米六营销及财务费用25150.711390001809元/平米七不可预见费3091.56139000222元/平米九销售税费23781.751390001711元/平米1两税一费23567.501390001696元/平米2印花税214.2513900015元/平米Ⅱ竞争市场分析II38Part1豪宅市场3940豪宅项目——选取标准价格底限：30000元/平米是本案价格的底限，因此在参考项目的选取标准上，目前的平均售价不得低于30000元/平米（含装修），下文直接简称豪宅。产品类型：本案建筑形式为高层公寓，因此参考项目必须是容积率必须大于1的公寓类产品项目性质：选取参照项目时，集中于70年产权为主的住宅项目，未考虑40年或50年性质的酒店式公寓调研数据：截止到2009年6月盘古大观、国奥村、唐宁ONE41置地公馆、裘马都、远洋公馆、北京公馆、NAGA上院、星源汇、三里屯SOHO、当代MOMA、东阙都、霄云路8号星河湾、泛海国际、九号公寓西绒线26号、上国阕、天安国汇、北京尊府钓鱼台7号、缘溪堂、紫御府圣世一品、世界城、御金台、禧瑞都、长安驿、世茂工三区域分布30个豪宅集中分布在六大板块，以东部为主第二使馆区板块朝青板块亚奥、中关村板块CBD板块西长安街板块西二—三环板块住宅面积10万平米以下豪宅供应量024681012钓鱼台七号紫御府远洋公馆西绒线26号上国阙NAGA上院长安驿圣世一品世界城北京公馆世茂工三星源汇九号公寓北京尊府天安国汇东阙都住宅供应量（万平米）住宅剩余供应量（万平米）住宅面积10万平米以上豪宅供应量020406080100120140160盘古大观缘溪堂星河湾国奥村唐宁ONE霄云路8号泛海国际置地公寓裘马都三里屯SOHO禧瑞都御金台御园当代MOMA住宅供应量（万平米）住宅剩余供应量（万平米）现有高端住宅供应量500万平米左右，已消化232万平米，剩余268万平米除泛海国际居住区外，规模集中在10万平米以下及20—40万平米两档供应总量42一般市中心项目在10万平米以下，其它在20—40万平米为多东部高档公寓更密集，亚奥板块供应量占总供应量的14%14%22%40%9%4%5%6%亚奥第二使馆区朝青CBD西长安街西二、西三环颐和园已确定将推出项目在48.3万平米，剩余及潜在供应320万平米以上近期将开盘的高端项目有优唐大都会、中轴国际约11.5万平米09年土地出让单价最高的三宗地块分别位于广渠路和德外大街，潜在高端住宅供应约36.84万平米潜在供应43市中心成交土地仍有部分未转化成项目进入二级市场，随着市场的变化，可能推出时单价超过3万元标准，但主要是源于市场整体波动，在此不做考虑广渠路15号广渠路10号中轴国际德外地块潜在供应仍以城市东部、北部为主，整体供应分布格局并未改变价格分布以3万、4万、7万为界，单价分为三个较明显的档次44当前北京豪宅项目销售价格0100002000030000400005000060000700008000090000100000盘古大观霄云路8号NAGA上院御园缘溪堂御金台九号公寓世界城星河湾紫御府钓鱼台七号置地公寓上国阙泛海国际北京公馆远洋公馆裘马都国奥村当代MOMA天安国汇圣世一品三里屯SOHO西绒线26号禧瑞都北京尊府世茂工三唐宁ONE星源汇长安驿东阙都元/平米顶级豪宅高端豪宅普通豪宅普通豪宅不同单价项目分布顶级豪宅——单价在70000元/平米(含)以上盘古大观、钓鱼台七号高端豪宅——单价在40000元/平米(含)以上御金台、御园、霄云路1号、上国阕、北京公馆、天安国汇、远洋公馆普通豪宅——单价在30000元/平米（含）以上泛海国际、圣世一品、星河湾、国奥村、置地公寓、三里屯SOHO、星源汇、NAGA上院、九号公寓、世界城、北京尊府、紫御府、当代MOMA、世茂工三、东阙都、西绒线26号、缘溪堂、禧瑞都、唐宁ONE、长安驿、裘马都45北京高端住宅销售情况05101520253035404550禧瑞都唐宁ONE国奥村泛海国际世茂工三星河湾钓鱼台七号御园紫御府裘马都北京尊府置地公寓御金台北京公馆盘古大观三里屯SOHO当代MOMA缘溪堂远洋公馆世界城圣世一品九号公寓星源汇长安驿西绒线26号霄云路8号西单上国阙东阙都天安国汇NAGA上院020004000600080001000012000140001600018000销售量(万平米)消化速度（平米/月）成交速度样本项目平均每年成交51.5万平米，消化速度与单价并无直接关系，重在项目品质。如以此速度消化，则当前供给够消化6年。46基于城市景观资源高度稀缺而形成的独具景观价值的高端住宅产品特点：产品的全景观导向，为配合观景室内窗地比、面宽进深比例优于其他类型高端住宅，室内视野开扬，注重居室舒适性、观景性。典型项目：星河湾、缘溪堂、钓鱼台7号