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[中国水电•海赋外滩营销推广提案][四川中原运营三部]SiChuan.6.2011Codeofthisreport|2本次报告需要解决的问题•如何提升项目整体形象？问题一•如何实现项目价值最大化？问题二•营销如何演绎？问题三Codeofthisreport|3报告结构1项目价值分析及定位23营销环境分析4整体营销策略阶段性推广计划项目VI系统建议5Codeofthisreport|4营销环境分析Part1Codeofthisreport|5Part1.1绵阳市房地产总体分析Codeofthisreport|6近4年来，绵阳市房地产供应量呈年递增趋势，2010年1-11月份供应量达到351万平方米，相比2009年全年的供应量，增加了90万平方米，增长率为342009年环比2008年供应量增长了108万平方米，增长率为70%；2010年1-11月份的供应量相比2008年全年的供应量，增加了198万平方米，增长率为129%。1、供应量分析1361532613510501001502002503003504002007年2008年2009年2010年1-11月Codeofthisreport|7近4年来，绵阳市房地产成交量除2008年地震原因导致成交量减少的情况外，每年的成交量都呈逐年大幅增长，2010年1-11月份成交量为263万平方米，相比2009年，增长了109万平方米，增长率为70%。2010年1-11月份的月均成交量约为24万平方米，相比2009年的月均成交量13万平方米来看，月均成交量增加了11万平方米，增长率为85%。2、成交量分析78631542630501001502002503002007年2008年2009年2010年1-11月Codeofthisreport|8近4年来，绵阳市销售价格呈逐年递增趋势，2010年1-11月份的均价为4050元，相比2007年的整体均价，增长了1290元/平方米，增长率为46%。2010年1-11月份的销售均价并未受房产新政调控的影响，价格依然呈递增趋势，相比2009年，增长了610元/平方米，增长率为17%。3、价格分析27603160344040500500100015002000250030003500400045002007年2008年2009年2010年1-11月Codeofthisreport|94、总结1）从供需情况来看：2010年1-11月份，总供应量为351万平方米，月均供应量约为32万㎡，总成交量为263万平方米，月均成交量为24万平方米，目前绵阳市房地产市场供需基本平衡，消化势头较为强劲。2）从价格来看：绵阳市近4年来，房价呈逐年递增趋势，且2010年整体均价未受新政调控的影响，价格依然上涨，绵阳的房价依然存在较大的上浮空间；启示：Codeofthisreport|10绵阳市房地产市场供应量逐年增多、成交量逐年大幅增长、整体均价逐年升高，说明绵阳市房地产正处于飞速发展中，后期价格增幅空间将进一步扩大。Codeofthisreport|11Part1.2绵阳整体项目一览本案主要竞争项目在售6个，潜在4个，主要分布在涪城区的涪江两岸主要开发区域分布本案主要竞争项目在售6个，潜在4个，主要分布在涪城区的涪江两岸主要竞争项目分布Codeofthisreport|14本案主要竞争项目在售6个，潜在4个，主要分布在涪城区的涪江两岸，产品供应主要以高层为主。项目开盘时间物业形态占地（亩）总体量（㎡）主力户型畅销户型月均去化存量（㎡）均价（元/㎡）（㎡）（㎡）（套）富临桃花岛10.06高层470400000110-13076-90，110-130303700008000小岛花园城07.10别墅、多层、高层202674250080-90120-13085-90120-134501800005400江御城邦10.2高层8037000080-10080-90、97130-140403200005000滨江世纪花园10.01高层5024000080-11080-90601800004700富临大都会10.11高层10967800080-10080-93、100开盘300430006800长虹国际城未开高层309110000070-110————1100000预计7000天晨新项目未开——60120000——————120000——三汇新项目未开——200400000——————400000——合计————————80-13080-140——2713000——竞争楼盘概况区域房地产市场小结:Codeofthisreport|15区域内项目均价主要集中在4500-6000元/㎡，仅桃花岛项目均价超过8000元/㎡3区域内产品供应主要以80-90㎡套二、100-130㎡套三为主，畅销户型为80-90㎡套二、90-100㎡可变套三、120-140㎡舒适套三；4区域内竞争项目月均去化主要集中在40-50套/月；5从总价看，区域内客户对80万以上房款总价会产生较大抗性。6区域内物业形态以高层为主，多层、别墅产品供应较少；2竞争项目剩余总体量2713000㎡，预计未来1-2年供应150万㎡，市场竞争激烈；1Codeofthisreport|16Part1.3典型楼盘个案分析Codeofthisreport|171、富临大都会项目名称富临大都会开发商绵阳临园宾馆有限责任公司项目位置绵阳市临园路东段68号占地面积109亩总建筑面积67万㎡容积率6绿化率30%产品高层车位1567个户数2482户装修标准清水物业公司绵阳富临物业管理有限公司物业费1.8元/㎡·月内部配套五星级酒店、写字楼、购物中心园林风格东南亚风情园林户型主力户型80-90、120-130㎡价格均价6800元/㎡Codeofthisreport|18定位：绵阳首席城市综合体Codeofthisreport|19项目核心价值：地处绵阳市中心，拥有酒店、写字楼、商场内部配套设施完善；地段：优越的地理位置，项目位于城市中心区的心脏地带，拥有得天独厚的大型公园；配套：集酒店，写字楼，公园，购物中心，会议中心，住宅为一体，商业配套设施完善。Codeofthisreport|20客户构成：主要以绵阳本地客户为主，所占比例为60%。其次为周边郊县客户，所占比例为30%（含广元、德阳客户）；其他城市客户所占比例较小，为10%。60%30%10%绵阳城区周边郊县其他Codeofthisreport|212、江御城邦项目名称江御城邦开发商四川凯地房地产开发有限公司项目位置滨河北路38号占地面积80亩总建筑面积37万㎡容积率6.13绿化率36%产品高层车位2310个户数3040户装修标准清水物业公司绵阳汉龙物业管理有限公司物业费1.4元/㎡·月内部配套会所、绵中英才学校、综合商场：大型情景商场、商业街园林风格东南亚风情园林户型主力户型80-100㎡价格均价5000元/㎡Codeofthisreport|22定位：城市滨江高尚居住区Codeofthisreport|23项目核心价值：地处人文与城市中心的交汇处、涪江优质自然景观资源、完善的生活配套。地段：小区东临涪江,北接五一广场,南望三江美景,西接商业中心地段自然景观：涪江优质自然景观资源；区域配套：沃尔玛、好又多、滨河路小学、绵阳第八中学、四0四医院、天府宾馆等完善生活配套，交通便利Codeofthisreport|24客户构成：主要以绵阳本地客户为主，所占比例为70%。绵阳本地客户为主，约占70%；其次为周边郊县客户，所占比例为20%（含广元、德阳客户）；省内其他二级城市客户所占比例较小，为5%。省外客户约占5%Codeofthisreport|253、长虹国际城项目名称长虹世纪城开发商四川长虹置业有限公司项目位置涪城区跃进路北段4号占地面积309亩总建筑面积110万㎡容积率4.5绿化率30%产品高层车位——户数5000户装修标准清水物业公司——物业费——内部配套大润发超市、五星级酒店、写字楼、商场园林风格——户型主力户型80-90㎡价格预计7000元/㎡Codeofthisreport|26定位：绵阳中央大都会与居住新地标Codeofthisreport|27项目核心价值：地段处于绵阳传统居住区、五星级酒店、大润发超市、万达国际影城、购物街等配套完善Codeofthisreport|28项目核心价值：产品品质、开发商品牌、规模优势、地段产品品质：•规划：点板式大围合布局，视野通透，空间动线合理•建筑风格及立面：Art-Deco风格，尊贵、典雅开发商品牌规模优势：占地387亩，为区域内最大规模项目，并规划有写字楼、酒店、会所地段优势：地处绵阳未来城市副中心园艺新城腹地，位于绵阳中央政务区核心地段，毗邻历史文化古迹西山风景区Codeofthisreport|294、富临桃花岛项目名称富临桃花岛开发商四川富临实业集团有限公司项目位置经开区绵阳市经开区涪滨路占地面积470亩总建筑面积40万㎡容积率1.7绿化率43%产品高层车位2800户数3100户装修标准清水物业公司绵阳汉龙物业管理有限公司物业费1.5元/㎡·月内部配套豪华酒店、风情商业街、生态公园园林风格现代水景园林户型主力户型110-130㎡价格均价8500元/㎡Codeofthisreport|30定位：岛式生态国际社区Codeofthisreport|31项目核心价值：地段、景观资源、配套、产品品质产品品质：独特岛式布局，四面环水，生活品质高地段：地处涪江、安昌河、芙蓉溪汇口下游约800m的三江江心，视野开阔景观资源：四面环水，与富乐山、笔架山和南山遥相对望，项目内规划百亩公园，景观资源绝佳配套：豪华酒店、风情商业街、生态公园，增强居住舒适性和便利性Codeofthisreport|32客户构成：主要以绵阳本地客户为主，所占比例为50%。绵阳本地客户为主，约占50%；其次为周边郊县客户，所占比例为25%（含广元、德阳客户）；省内其他二级城市客户约占15%省外客户约占10%Codeofthisreport|33项目自身价值分析及定位Part2Codeofthisreport|34Part2.1项目价值体系分析Codeofthisreport|35项目位于绵阳市CBD核心区域，周边社区成熟、商业发达，各种餐饮、娱乐、医疗配套设施完善。一、区域价值项目位于铁牛广场，涪江边，能同时拥有城市繁华和江景资源，是城市的稀缺产品Codeofthisreport|36二、江景资源价值中国有名的大江少，大江流经的城市更少，同时能拥有城市繁华和大江的少之又少；沿江板块土地资源有限，能观看江景项目稀缺；涪江江景色怡人，受广大绵阳人所青睐。外部配套：市中心完善配套，与本项目共建5分钟商业圈Codeofthisreport|37三、项目配套价值商业：茂业百货、人民商场、好又多、金桥商场酒店：绵州酒店、临园宾馆医院：中医院、人民医院公园：人民公园、文化广场自身配套：项目商业配套1.5万㎡，是未来绵阳CBD的一个新兴的商业中心。Codeofthisreport|38三、项目配套价值Codeofthisreport|39产品价值——户型分析产品户型面积以套一、套二为主，现阶段临江项目小户型较少，具有一定的竞争优势套型面积（㎡）占比套一34-5455%套二71-8235%套三102-10410%规划价值：超大中庭景观、住宅远离主车道噪音较小Codeofthisreport|40产品价值外立面：项目外立面采用新古典主义风格，华贵、典雅、大气，有豪宅气质，深受高端人士青睐。Codeofthisreport|41产品价值外立面华贵、典雅、大气，内含与外表并重；外立面设计考虑利用大量玻璃材质，体现项目的识别性，加大观景效果，突出品质感和美感；从细节上突破，材质上利用部分实惠的流行材料，充分体现出和谐美感、动感设计、亲人尺度、简洁明净的效果。Codeofthisreport|42五、附加值建议——会所配套会所