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世界在左手生活在右手10分钟。汇·聚人生。LifeinTBDThewordiscomplicated,diversifiedchaosandunstable,however,itisfullofprobabilityWhoknowsthetruecolorsoflife?中原地产谨呈泰达集团世界在左手，生活在右手2逐日增多的世界500强聚集地预计每年N次的峰层会议逐年涌入的精英人士南北两个高尔夫球场东边的一片大海北侧永定新河毗邻海滨大道西边两大水库南侧森林公园……逐日增多的世界500强聚集地预计每年N次的峰层会议逐年涌入的精英人士南北两个高尔夫球场东边的一片大海北侧永定新河毗邻海滨大道西边两大水库南侧森林公园……世界在左手，生活在右手3•我们攥有无以伦比的资源优势•我们坐拥成熟产业发展的成果•我们被推到了一个历史的抉择点•我们是幸运的，而又诚惶诚恐•因为我们要面临的是“做好”，还是“做得更好”的选择这注定是一次“永恒和历史”之间的对话世界在左手，生活在右手4世界在左手，生活在右手LifeinTBD•项目价值解析1.1项目解析1.2大势解析1.3区域发展1.4竞品分析•项目定位2.1产品解析2.2客户解析2.3主题定位（含广告表现）2.4物业建议•营销策略3.1营销推广计划3.2渠道及活动策略•销售执行•人员及业绩世界在左手，生活在右手5壹Values认知本我，洞悉环境！Understandthevaluesinthecomplexenvironment！项目价值解析LifeinTBD世界在左手，生活在右手6•占地面积：10.7万平方米•建筑面积：20.4万平方米，其中地上约16.06万平方米，地下约4.34万平方米；•容积率：1.5•各业态面积：•公寓14.7万平米（共39栋，6-18层）•商业约1.3万平米（社区配套型）•车位共1289个（地面190个，地下1099个）国际化休闲旅游生态城项目效果图泰达·御海—项目解析世界在左手，生活在右手7天津市宏观经济分析天津位于环渤海湾的中心，距北京120公里，天津是北京的海上门户，本案宗地所处的滨海新区位于天津东部沿海改革开放后，天津在塘沽成立了经济技术开发区，整个城市以海河为轴线，改造老市区，作为市中心，工业发展重点东移，大力发展滨海地区天津平原的早期开发，由北向南，随着农耕、牧渔的定居生产、生活，聚落渐稠密，渔盐、屯垦、漕运、驻防促进了早期城镇的产生和发展清末商贾云集和大量的物资集散，使天津迅速发展成为近代知名港口贸易与工商业发达的城市，港口、商贸和近代工业的发展是城市发展的主要动因建国后，城市功能进一步完善，工业带动城市同心圆式向外拓展，形成内向封闭型的城市结构，以工业为主的经济建设成为城市发展的主要推动力明代，天津逐步演变成繁荣的内陆河口型商贸城市，同时军事防卫功能和行政管理职能更加突出，军事防卫和港口商贸成为城市发展的主要动因第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段天津市域面积11760.26平方公里，下辖18个区、县，其中市辖区15个；本案所在的滨海新区位于天津东部沿海，规划面积2270平方公里，海岸线153公里天津市城市发展历史阶段分析世界在左手，生活在右手8天津市宏观经济分析天津市重点发展两个区域——中心城区与滨海新区，总体发展战略整体规划着重凸显了滨海新区重要的战略性位置中心城区和滨海新区核心区共同构成天津双城发展的战略格局，成为天津城市功能的核心载体。结合这两区域自身的发展情况，我们认为这两个区域将成为天津房地产发展的热点区域。天津市中心城区行政文化中枢，科技教育中心，经济管理调控中心，以现代商务和专业化服务为主体的高端生产性服务业基地，都市工业和高端制造业先导区，与滨海新区共同成为天津都市核心区滨海新区将以科技研发为重点，大力发展高新技术产业和现代制造业，提升港口服务功能，积极发展商务、金融、物流、中介服务等现代服务业，完善城市的综合功能天津市在“国际港口城市、北方经济中心和生态城市”的城市定位的基础上提出了“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的总体发展战略，把中心城区和滨海新区作为城市发展的重点区域，努力打造北京——天津——滨海新区的京津城市发展带。世界在左手，生活在右手9天津市宏观经济分析天津地区生产总值（GDP）及增幅31113698434450506354750015.814.714.515.216.516.501000200030004000500060007000800020042005200620072008200913.51414.51515.51616.517GDP（亿元）增幅09年全国主要城市GDP增幅对比16.5%10.1%8.2%14.9%11.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%天津北京上海重庆广州天津北京上海重庆广州宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP增速与房地产发展关系天津整体经济发展已连续多年保持高速增长态势，而经济增长的主要来源为滨海新区，据统计，09年滨海新区的生产总值占到了全市生产总值的52%2009年天津市实现地区生产总值7500.8亿元，增长16.5%，增速继续领跑全国，天津市整体经济发展已连续多年保持高速增长的趋势；天津的经济发展持续快速稳定，而经济增长的主要来源为滨海新区，据统计，09年滨海新区的生产总值占到了全市生产总值的52%，随着滨海新区的开发建设上升为国家战略，滨海新区已经成为环渤海地区发展潜力最大的地区之一。天津市的固定资产投资多年来始终保持强劲的增长态势，2009年，全社会固定资产投资完成超5000亿元，同比增长47%；固定资产投资的持续快速增长拉动了GDP的持续高速发展，也在很大程度上为房地产业的发展创造了基础条件。天津市固定资产投资及增速12591517185023893404500020.320.52229.142.547010002000300040005000600020042005200620072008200901020304050固定资产投资增幅世界在左手，生活在右手102009年天津市房地产发展总结08-09年天津市土地市场成交对比研究0200040006000800020.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%2008年4504006.025505.377752009年7746296.587408.19988同比增长72.00%65.17%41.90%27.48%成交宗数占地面积建筑面积楼面地价09年天津市土地各区成交情况01000200030004000050100150200250300350400占地面积96.641917.52602.121586.2建筑面积327.051790.023638.131530.76成交宗数24202191345市内六区环城四区滨海新区远郊五县09年天津共成交各类土地774宗，总占地面积为6296.58万平方米，总建筑面积为7408.19万平方米；同比分别增长72.00%、57.18%和34.56%；成交土地楼面地价为988元/平方米，已接近千元/平方米，比08年（775元/平方米）增长27.48%。09年土地市场总体表现活跃，供销两旺，同时众多开发企业拿地热情高涨，楼面成交地价不断增长或将进一步助涨商品房价格。09年土地市场总体表现活跃，供销两旺，成交土地溢价水平较高，不断攀升的地价或将进一步助涨房价；商品住宅市场走出08年的阴霾，量价齐升滨海新区为土地成交的热点区域，共成交土地191宗，成交土地总建面3638.13万平方米，占全市土地成交的一半；滨海新区的未来发展大势向好，其相对充足的土地供应和广阔的区域发展空间将使其成为未来几年天津房地产市场发展的重点区域。2008-2009年天津市商品房成交情况05010015060006500700075008000850008年成交面积42.621.253.447.147.648.940.531.832.842.849.342.209年成交面积28.656.6124108.5128.5115.9134.4142.6122109.3124.413508年成交均价69967350697270227343708666316893682364436642693909年成交均价6984671365566680692372127713768976658025783481221月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月在蓝印户口政策、拆迁带来的刚性需求集中爆发以及投资需求进入等共同推动了09年天津商品住宅成交面积不断攀升，成交价格全面增长。滨海新区成为天津未来房地产市场发展的热点：成交面积比例比08年提高3.1个百分点，上升势头表现突出。世界在左手，生活在右手11滨海新区区域发展概况在天津市最新的城市规划中，滨海新区的规划是重中之重，独占天津市“双城双港”中的“一城双港”。滨海新区在新的天津市规划中占了3/4的比重，说明未来天津市的发展重心将向滨海新区倾斜，而其中规划的各重点区域及其周边地区将首先获得较好的发展机会。在区域自身规划上，滨海新区将实施“一核双港、九区支撑、龙头带动”的发展策略；“一核”即滨海新区商务商业核心区，由于家堡金融区、响螺湾商务区、开发区商务及生活区、解放路和天碱商业区、蓝鲸岛生态区等组成，重点发展金融服务、现代商务、高端商业，成为滨海新区的标志区和国际化门户枢纽，“双港”即天津港的北港区和南港区。功能区主导发展产业中心商务区金融、贸易、商务、航运服务产业临空产业区临空产业、航空制造产业滨海高新区航天产业、生物、新能源等新兴产业先进制造业产业区海洋产业、汽车、电子信息产业中新生态城生态环保产业海滨旅游区主题公园、游艇等休闲旅游产业海港物流区港口物流、航运服务产业临港工业区重型装备制造产业及研发、物流等现代服务业南港工业区石化、冶金、装备制造产业图1：天津市滨海新区功能分区规划图图2：天津市滨海新区主导发展产业规划图世界在左手，生活在右手12滨海新区房地产发展研究滨海新区历年房地产投资情况53.177134138.461700501001502002005年2006年2007年2008年2009年亿元滨海新区商品住宅市场供需两旺，发展良好，但产品形式单一，以高层为主；塘沽区和开发区的中心地位短时间内不会改变。2008-2009年，随着滨海新区各重点区域的开发建设，区域房地产投资额持续增长。2007年由于响螺湾商务区的开发，全区房地产投资额达134亿元，比上年增长了34.2%。2008-2009年，区域房地产投资稳定增加，2008年完成138.46亿元。2009年预计全年滨海新区房地产投资总额将达到170亿元左右，同比上年增长约20%。滨海新区2009年商品房成交情况010203040505000600070008000成交面积71421202832374132363335.6成交均价6532681365406470666867527585722175347675751478191月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月在经历过08年的市场低谷后，09年楼市全面复苏，自5月起至今区域月均成交量保持在30万平米以上，成交均价相比年初也提高了1000元左右，市场发展情况较好。同时随着天津房地产的发展，越来越多的外来投资者看好滨海这片区域，可以预见滨海楼市将持续增温随着滨海新区的发展，外来人口的增加，住宅市场需求稳定增加；09年土地供给量增加，但大量成交使存量房大幅下降，未来市场供应会出现先减少后增加的走势；新增成交土地集中在区域重点规划的片区，包括中新生态城、上北居住区等，这些地区将首先得到发展，包括本案所在的北塘地区；新增土地成交规划指标没有明显变化，未来市场供应仍将以高层为主；三区合一后滨海新区战略地位提高，区域价值提升，房价会保持稳定增长。世界在左手，生活在右手13塘沽房地产发展研究塘沽及开发区近期商品房成交情况051015万平米5000700