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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。区域住宅的先驱引领者东大街项目定位和产品建议[SiChuan.01.2010]Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2009汇报说明[本报告针对新希望东大街项目，通过对全国类似区域的发展分析、东大街潜力分析和区域市场未来的判断，再加上成功案例的借鉴，确定发展的建筑形态组合形式，通过经济测算确定建筑组合方式，最终确定准确的定位和产品建议；详细的营销策略报告以后再详细阐述。]Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2009区域价值及升值潜力项目价值区域项目档次差异化、适合区域发展阶段高端住宅普通住宅顶级豪宅提出发展组合区域市场分析成功案例分析经济测算分析定位产品建议汇报思路说明Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2009报告结构1项目发展目标项目建筑形态组合论证4项目发展方向分析2项目定位5项目产品建议6市场分析和成功案例借鉴3Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2009发展目标：甲方针对东大街项目，实现快速回款和区域最高价格是首要目标，并树立开发商的品牌形象甲方目标实现快速销售回款实现区域最高价格的同时树立品牌形象开盘走红并快速实现回款，2010年目标回款5亿以高价格出售并能树立开发商品牌形象12运营背景1甲方在成都市开发项目有限，项目开发的连续性较弱，客户的认知程度不够3区域整体成熟度不够，且区域市场的住宅档次较低2项目时开发商首次进入城东核心区域（东大街）进行项目开发，且开发时间紧迫Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2009“项目定位”和“项目产品组合形式”是解决本报告的两个关键以最高价格实现快速销售回款项目产品组合形式项目定位金融中心区的发展特征及价值是什么？对本项目的借鉴最用是什么？项目自身价值和区域住宅档次决定项目住宅档次；其他金融中心发展成功案例对本项目的借鉴作用；在不同建筑形态组合形式下的测算分析在不同的容积率下测算分析确定项目物业发展组合，并给出概念规划方案，供甲方参考Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2009报告结构1项目发展目标项目建筑形态组合论证4项目发展方向分析2项目定位5项目产品建议6市场分析和成功案例借鉴3Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2009区域价值分析——通过全国其他城市金融中心发展对比分析Part1上海——陆家嘴广州——珠江深圳——福田成都——东大街Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2009Part1.1上海-----陆家嘴Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2009陆家嘴金融贸易区首期经过多年发展已基本形成金融中心区、竹园商贸区、花木行政区和中央居住区四大功能板块花木行政中心浦东新区政府办公、科技文化以及市民活动的中心。包含：政府公大楼科技馆少年文化宫等小陆家嘴金融区国际银行汇聚区要素市场组团跨国公司区域总部竹园商贸区以金属、煤炭、石油、汽车、物资等交易中心为主体的商业贸易区，并逐步发展为全国期货交易中心。中央居住区围绕世纪公园形成的由若干高端居住社区组成的高尚居住板块。陆家嘴金融贸易区是1990年党中央、国务院宣布开发开放浦东后，在上海浦东设立的中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区；经过近20年的发展，目前已经基本形成以小陆家嘴和竹园商贸区为商务商业内核，花木行政区和中央居住区为外核的包含商务、商业、旅游、行政、居住多功能的综合型区域。Source：CentalineResearchCodeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2009商务氛围浓厚后才开始大批量的住宅建设，并相继涌现出大批城市高密度豪宅1990年批准开发，进行规划设计；内外交通路网布局形成；写字楼：招商引资全面展开，并促成世界金融大厦，齐鲁大厦，招商大厦，永华大厦等百余座大厦进入开发；五桥一路工程完成，交通路网基本建成市政配套大力投入建设市政配套：中央绿地、滨江大道、源深体育中心、世纪公园、世纪大道等项目相继进行建设并投入使用；商业、酒店：香格里拉酒店、正大广场等相继建成投入市场，八佰伴商圈基本成型；写字楼：形成小陆家嘴金融商务区和竹园商贸区两大CBD核心区；住宅大规模成片开发住宅：天安花园、上海之窗御景园、联洋花园、华丽家族、联洋新苑、当代清水园、水清木华、第九城市、仁恒河滨城构成的中央生活区——联洋社区逐步形成；沿江顶级豪宅：世茂滨江花园，财富海景花园、仁恒滨江园、盛大金盘、汤臣一品、鹏利海景公寓等投入市场；市政配套：浦东科技馆、少年宫、东方艺术中心等建成投入使用；基础设施建设写字楼集中开发1990-19921993-19961997-20002001至今区域成熟度Source：CentalineResearchCodeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2009居住区每年适当的开发节奏满足了市场对高端住宅的需求，每个楼盘开盘都实现了很高的市场价值且保持了持续增长CBD竹园商贸区CBD金融商务区02000400060008000100001200014000天安花园御景园华丽家族联洋新苑联洋新苑二期天合苑联洋联华当代清水苑二期水清木华第九城市中邦风雅颂仁恒河滨城开盘价格当年浦东商品住宅均价05000100001500020000250003000035000天安花园御景园华丽家族联洋新苑联洋新苑二期天合苑联洋联华当代清水苑二期水清木华第九城市中邦风雅颂仁恒河滨城0%50%100%150%200%250%300%350%400%目前二手房价格开盘价格增长率Source：CentalineResearchCodeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2009汤臣一品世茂滨江区域内电梯豪宅物业集中，且价格远高于区域内普通高层产品，高出70%-100%。0500010000150002000025000123406年07年08年09年5000080000成交均价豪宅成交均价陆家嘴豪宅均价上海一手物业成交均价对比单位：元/平米汤臣一品价格走势世茂滨江价格走势横向对比区域在售电梯豪宅类产品价格走势，其价格受宏观因素影响面较小，在金融、政策调整期内价格保持相对平稳。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2009Part1.2广州-----珠江新城Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2009珠江新城金融商务区是区域性金融中心的核心，东起冼村路，西至华夏路，北起黄埔大道，南临珠江，占地面积约1.4平方公里，以高档商业、酒店、商务写字楼为主，总建筑面积约460万平方米。广州珠江新城与本案相似，以商务办公为主，住宅类比重较低，稀缺的土地资源拉动住宅高溢价能力。珠江新城按规划共有300多块规划用地，其中住宅用地约占总规划用地的30%，主要集中在珠江新城的中部和东部。其它70%为商务办公公寓类用地。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,20090.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%050001000015000200002500030000开盘均价（元/M2）现二手成交均价（元/M2）平均年增长率（%）广州中原潘总监：从2003年下半年开始，珠江新城商务写字楼全面启动，CBD初现雏形，直接拉动了住宅产品的多元化发展，四房、五房、六房等超大户型日渐增多。当前住宅用地开发日渐稀少，商务写字楼开发大兴土木之时，住宅就显得更为珍贵，甚至有住宅价格与写字楼价格平起平坐的趋势。珠江新城现已成为广州楼价最高的板块。珠江新城商务建设带动了区内住宅多元发展，区域已成为广州楼价最高板块。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2009Part1.3深圳-----福田中心区Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2009深圳福田中心区自启动建设发展至今，已成为全国最具活力和最具投资潜力的城市经济区域中央行政文化区中央居住区中央居住区商务、高档零售商业区中央居住区福田中心区各功能用地比例Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2009基础设施建设和市政配套完善快速树立起了新中心区的良好形象1993年投资启动；1995年中心区主干道建设基本完成；住宅：高尚住宅中银花园建成销售；和黄、中海、深业等居住项目开工；市政配套：设施“七通一平”基本完成；中心区城市公园建成；六大政府工程开工；写字楼：江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼相继落成；居住：深业花园、黄埔雅苑等居住项目竣工投入使用写字楼项目开发居住项目开发住宅：星河国际，天健世纪花园，城中雅苑，雅颂居建成并销售；写字楼：卓越时代广场，时代金融中心，卓越大厦，国际商会中心，诺德金融中心建成并销售；住宅、写字楼大量开发酒店式公寓：中国凤凰大厦，金中环国际商务大厦，新世界商务中心，星河世纪大厦建成并销售；商业：天虹商场，购物公园，COCOPARK，怡景中心城，星河第三空间家居广场建成并销售；五星级酒店：马哥孛罗，喜来登大酒店，香格里拉大酒店，星河丽思卡尔顿酒店建成并销售；商业、五星级酒店投放基础设施建设市政配套完善1993-19951996-19981999-20012003-20042005-2009区域成熟度Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2009随着新中心区地位的确立，各项配套设施的日益完善，中央居住区内相继开发了成片的高档居住社区中心区代表楼盘开盘价与06年售价对比020004000600080001000012000140001600018000黄埔一期黄埔二期黄埔三期黄埔四期星河国际雅颂居中海华庭城中雅苑开盘价06售价2006年全市均价项目建筑面积容积率实现均价开盘销售率中信红树湾一期11万3.18940054.5%京基御景东方23.2万4.631500056.8%半岛城邦13.8万3.33110007天100%水榭花都三期9万1.4(总体)1400098%05年深圳中高密度豪宅项目销售情况调查中心区代表楼盘06年价格增幅0%10%20%30%40%50%60%70%黄埔一期黄埔二期黄埔三期黄埔四期星河国际雅颂居中海华庭城中雅苑Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,20090%10%20%30%40%50%60%0500010000150002000025000300003500040000开盘均价（元/M2）现二手成交均价（元/M2）平均年增长率（%）区域在售项目均价熙园深港1号随着区域发展进程的加速，金融中心的地位的确立，区域新盘均价远高于关内其它区域，产品溢价能力突出关内其它区域在售项目均价Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2009综合广州、深圳、上海金融区住宅发展看到，高层豪宅类产品溢价水平随着区域的发展得到提升金融区住宅价格远高其他区域同期同类产品，且具有优质的保值升值能力。豪宅类产品依托区域商务的发