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地铁口·城市综合体——名居爱联项目发展报告中原地产·五部出品……龙城地产就是一场棋局……对弈的有市场、有对手、有政府，还有自己爱联项目就是名居地产手中一枚棋子这局棋该如何下？名居地产在思考中原，也在Thinking……引言析局篇2创局篇4开局篇31破局篇33立局篇35谋局篇61.开局篇：龙城之变龙城之变——定位高起点的定位为龙岗的飞速发展奠定了基础。东莞东莞惠州惠州坑梓坪山横岗住宅工业商业根据《龙岗区城市空间发展策略》，未来的龙岗中心城定位为:深圳市次中心，龙岗区行政、文化、商业中心，深圳东部的区域复合功能中心。龙城之变——交通路名起止地点完工日期机荷高速深圳宝安国际机场至龙岗区荷坳。是我国第一条山岭重丘区六车道高速公路。已通车水官高速西起深圳布吉镇水径村，与布龙路相连，东至龙岗镇官井头，与龙翔大道相接已通车深平快速路罗湖—布吉—平湖—观澜2005.7（一期）南坪快速路南山西部港区—龙岗大工业区2006（一期）地铁三号线红岭中—龙兴街，贯通罗湖﹑横岗至龙岗中心城2010深惠路改造原深惠路沿线，扩为8车道，与地铁三号线复合2009中心城到市内只需40分钟，到机场只需30分钟，将加快关内客户到中心城置业的步伐！地铁三号线龙城之变——重大规划龙岗中心城众多重大规划将直接推动龙城经济的发展，也带动房地产业的发展！□奥体新城、龙岗会展中心□清林径森林公园□宝龙-碧岭工业区□留学生创业园□龙岗天安数码城□龙岗镇高科技工业园□香港金融后勤基地龙城之变——申大成功2007年，1月19日申大成功后，“大运效应”、“大运经济”、“大运情结”等新名词成为深圳的焦点，大运会成为龙岗腾飞的“核动力”！申大对中心城的影响申大成功将提速龙岗交通、市政、环境、商业配套的建设：如地铁三号线、深惠路改造拆迁工程、龙岗北通道、龙城公园、八仙岭公园等建设明显提速；大运会将促进中心城第二产业向第三产业的转换，商务需求大大增加；大运会将集聚大量的人流；大运会直接投资达200亿，大大加快龙岗的城市化、国际化、现代化的进程；提升土地价值，商品房建设加速，中心城成为置业热点区域；大运会对中心城楼市的影响申大成功后一个月内，客户电话量和到访量上升较大，关内客户增加区域楼盘申大成功前申大成功后区域关内客户比例上升率人流量关内客户比例人流量关内客户比例奥体新城奥林华府200-30020%400-50050%30%招商·依山郡150-20012%250-30025%13%天健·现代城20-3010%40-5025%15%南区龙城华府200-25020%300-40030%10%东区东方明珠城300-40013%400-50022%9%北区中央悦城150-20010%200-25015%5%龙城国际150-20010%200-25012-15%3%君悦龙庭60-806-8%100-12010-13%5%城市锋尚100-1205%120-1508%3%龙岗镇水岸新都20-308%30-4016%8%龙园印象250-30030%300-40035%5%（申大一月后中心城客户变华单位：人/周）大运会对中心城楼市的影响关内客户比例迅速提高主要是关内客户量迅速上升，中心城关内客户比例由12%提升到25%左右。关内客户区域化分布明显越靠近奥体新城的楼盘关内客户比例越高，申大成功后关内客户比例上升率也越高。申大对中心城各区域影响力：奥体新城、南区东区北区龙岗镇。在如此的高起点定位、众多规划利好与大运经济的时代背景下，龙岗中心的房地产发展将如何？——龙城房地产之变。龙城房地产之变——供应010203040506070809020022003200420052006布吉中心城坂雪岗龙岗横岗平湖坪地2006年以前，龙岗区房地产供应布吉独大，2005年达到顶峰，2006年开始下降，2007年一季度，中心城取代布吉成为龙岗新增供应的霸主！龙城房地产之变——需求由于2006年布吉存量较大，因此2007年一季度市场销售量仍然最大；但中心城的销售量所占的比例在不断上升，必将超过布吉成为需求量最大的区域！龙城房地产之变——价格596980677010617563464350519144000200040006000800010000布吉坂雪岗中心城龙岗镇横岗坪地平湖坪山2006年中心城均价7010元/平米，涨幅高达50%，除坂雪岗外（别墅供应）全区最高；2007年一季度中心城均价8253元/平米，发展势头强劲！龙城房地产之变——重点项目分析一期共推出499套，开盘仅1个小时第六栋单位被选完，开盘5个小时销售率就达到94%，均价到达12000元/平米，为当时龙岗中心城最高。占地面积：36.46万㎡总建筑面积：82.66㎡住宅面积：57.92万㎡（分十期开发）建筑类别：高层、小高层、联体别墅容积率：1.66覆盖率：28.74%绿化率：33.49%总户数：3776停车位：4715项目定位：都市成功人士的理想居所一期二期龙城房地产之变——重点项目分析一期4月22日开盘，推出528套，销售率80%，均价10200元/平米，关内客户25%；二期6月16日开盘，推出425套，销售率50%，均价12600元/平米，关内客户45%天健现代城龙城房地产之变——重点项目分析5月23日，推出192套单位，因客户过多秘密选房，一个限制选3套以下。当天基本售完，只剩2套，均价11000元/平米，客户以投资客为主。项目拥有住宅、公寓、写字楼、商业等多种物业类型，是综合体占地面积：64026.6m2总建筑面积：21443.72平方米（107559m2）住宅建筑面积：19487.75平方米m2商业建筑面积：1955.97平方米m2项目总套数：225套；住宅套数：192套；商铺套数：33套风临域龙城房地产现状小结在这样的市场背景下，未来的市场如何？有什么变化？近年来中心城房地产供需两旺、需大于供价格上涨飞速，2006同比增长50%，2007同比增长43%新推楼盘普遍实现销售速度、销售率、销售价格三重丰收中心城取代布吉成为主要供应市场，市场竞争激烈龙城房地产之变——供需变化分析2009年中心城市场供应量近120万平米，南区供应达73万平米，市场竞争非常激烈项目所处区域项目名称总建筑面积08年预计推出面积09年预计推出面积奥体新城中海项目3801609500095000奥林华府二、三期400000100000100000建新旧改项目768000100000100000依山郡三期28000080000--小结1828160375000295000中心城南区公园大地773669150000150000宁佳项目7542075420--星河项目262000130000132000爱联旧改项目1060000100000300000名居爱联项目280000132077152740小结2451089587497734740中心城东区万科九州新都市587274100000120000中心城北区深业·龙晟项目20365363744139909中央悦城三期200000118000---龙城国际二期23501095690---华业·玫瑰郡1888509000098850小结827513367434238759龙城房地产之变——供需变化分析根据2002—2006年中心城需求曲线预测，中心城2008—2009年市场需求总量约为80-90万平米，需求强劲。但整体供大于求[08-09年中心城市场需求预测图]龙城房地产之变——竞争格局分析中心城房地产可谓“大鳄”云集，风起云涌，竞争将日趋白热化；另一方面使龙城成为置业热点片区，吸引更多的置业者的流入龙城房地产之变——客户之变客户的变化通常与区域的定位、规划、交通息息相关，宝安中心区与龙华二线拓展区发展相对中心城较早，这两个区域的客户变化轨迹值得我们的借鉴。年度2006-20102001-2005区域建设套数建筑面积面积比面积比特区内10.5万套942万平方米19%47%特区外宝安24.6万套2205万平方米45%22.5%龙岗19.9万套1783万平方米36%30.5%龙城房地产之变——客户之变内在驱动力根据《深圳2006-2010住宅规划》，未来住宅供应81%都在关外，深圳这种人口与供应倒挂的特点必将持续导致关内客户向关外流动。交通的发展带动了宝安中心区日益成为宝安的核心区域，在“国际西岸”的定位之下，区域地产也呈火爆销售局面。03年04年05年06年07年南头关改造宝安大道建设地铁一号线延长线建设海滨大道建设107国道改造交通发展城市化进程龙城房地产之变——宝安中心区客户变化借鉴龙城房地产之变——宝安中心区客户变化借鉴南山客逐渐成为宝安中心区，甚至是中心西区的新楼盘的主流。罗湖福田南山宝城香港其他镇2004-12至2006年各楼盘成交客户分析数据来源：深圳中原深港研究中心数据分析龙城房地产之变——龙华二级拓展区客户变化2005年，龙华交通开始快速发展。2006年，梅林关改造完成，梅龙路一期通车，福田和龙华的交通瓶颈被打破，带动二线拓展区内楼盘销售旺盛。03年04年05年06年07年梅林关改造南坪快速通车地铁四号线延长线建设梅龙路通车福龙路建设交通发展城市化进程龙城房地产之变——龙华二级拓展区客户变化福田区二线拓展区龙华坂田罗湖区香港客户约50%约6%约2%约4%约38%约8%二线拓展区的福田客户占到50%，成为主力客户。随着地铁四号线和梅龙路、福龙路的建设，这种福田客户向二线拓展区转移将更加明显。客户次要来源客户主要来源南山区由宝安中心区与龙华二线拓展区的客户情况来看，随着城市规划的逐步落实、交通的改善与城市化进程的推进，客户从关内向关外转移的趋势日益明显。而龙岗中心城的客户变化又是如何？龙城房地产之变——客户之变中原监测历年中心城客户变化：2002-2004新亚洲花园/紫微苑等典型楼盘业主2005罗马公园/东方御花园成交客户2006-2007水岸新都/龙城华府/天健现代城/君悦龙庭意向客户/徽王府诚意客户关内客户比例5%关内客户比例10%关内客户比例30%（样本量：5230）（样本量：6280）（到访客户分析，样本量：15280）5%以内约10%约30%2008-2009年预计关内客户比例约60%约50%龙岗中心城关内客户的比例逐年上升，特别从2006年开始更是剧增，预计2009年达到50%。龙城房地产之变——客户之变中心城内部的客户也在发生变化，与商品房的发展线路一样，逐渐从以区政府为核心的传统居住区逐渐向北区、奥体新城与南区流动。中海项目依山郡君悦龙庭奥林华府星河项目名居项目公园大地万科九州玫瑰郡深业·龙晟中央悦城深惠公路地铁三号线龙平西路发展轴线长兴路发展轴线深惠路发展轴线传统的中心城发展区域区政府中海项目依山郡君悦龙庭奥林华府星河项目名居项目公园大地万科九州玫瑰郡深业·龙晟中央悦城深惠公路地铁三号线龙平西路发展轴线长兴路发展轴线深惠路发展轴线传统的中心城发展区域区政府奥体新城南区北区开局篇小结——龙城之变高起点的定位、交通与规划，为龙岗的发展迎来黄金发展期2009年预计关内客户比例增加至60%龙城取代布吉成为全区房地产主流供应市场，市场竞争激烈中心城价格飞速上升，2007年一季度上升43%地铁三号线与深惠路的改造，中心城市场由区域市场向全市市场转变2.析局篇：项目解析项目区位价值解析爱联所在南片区定位为商贸服务区域，未来商务价值大，与之对应的物业受欢迎东片区北片区西片区南片区南片区：定位为以商贸服务业为主的综合区域。西片区：定位为体育、会展商务为一体的城市新区。东片区：定位为龙岗区的行政文化中心区，区内公共配套较成熟，聚集了中心城60%的人口。北片区：定位为中心城重要的低密度生态住宅区和科技产业区。项目区位价值解析奥体新城占地13.4平方公里。规划将该片区定位为依托深圳市奥林匹克体育公园，集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区，服务于整个深圳市的奥林匹克体育新城。承接奥体新城的建设，将其建设成集商业文化中心、高尚住宅区为一体的新型体育卫星城区。奥体新城辐射整个龙岗区甚至部分珠三角