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二级市场策划品控中心CentalineConsultants南山水湾村旧改项目汇报稿Codeofthisreport|2内容工作控制市场调研深度访谈案例整合及数据分析实地普查：针对各种业态，包括进行了实地普查，重点是泛蛇口片区的住宅，商业，写字楼，公寓；针对性调研：针对区域内的写字楼、商务公寓市场进行细致调研和数据收集，初步了解客户需求和现状特点。城市发展案例：蛇口发展研究，JD模式、前海规划等；港口升级案例：德国杜伊斯堡港升级研究；产品深化案例：芬兰VuosaaiTower，西安紫微〃尚层驱动模式案例：香港TOD模式，东京千叶的综合体模式深度访谈：针对中原南山地铺和工商铺进行了深度访谈；特色客户：蛇口海外客户进行深访；商务用家：蛇口的住家户和写字楼用户进行重点访谈；特约访谈：蛇口港务相关配套服务线上的企业重点约访。了解项目及区域发展的背景，通过针对性市场调研，明确项目可能进入的市场及目标市场的现状及发展空间。123从11月14日初次接触项目开始，历经22个工作日，主要工作从市调、深访和案例和数据研究三个方面展开，对内外部资源进行了有效整合5个工作日5个工作日5个工作日涉及了区域重要的商用、商务物业的入户访谈，深入了解目标客户群体的需求，指导项目实施战略定位。通过前期的战略认识，针对项目发展的重要机遇进行报告梳理，并收集关键节点的成功案例，指导项目操作Codeofthisreport|3鉴于本次广泛而深入的针对性研究，本次汇报主要从以下三个方面展开，报告中将主要涉及研究的结论性成果四大发展背景分析项目发展背景资料主要包括区域发展、旧城改造和地铁带来的城市升级。项目属性研究分析项目发展现状与发展背景之间的冲突，认识项目的发展桎梏。项目问题界定在背景与属性研究的基础上明确项目发展的核心问题，指导项目对核心机遇的认识项目的整体开发战略对前期结论进行梳理，明确项目的战略定位及战略定位下的功能定位及形象定位等项目物业发展建议通过同类型物业发展模式借鉴，明确项目的物业发展及相关建议。产品线深入研究包括住宅、写字楼、商务公寓的户型配比，及户型配比下的启动建议及经济测算。项目发展机遇深入研究清晰认识项目可以利用的发展机遇对项目的核心影响，明确项目利用策略。发展机遇研判根据项目的发展模式特点，借鉴成功的运营案例结合项目情况确定发展机遇利用。目标市场界定通过客户分析和目标客户群体的入位，明确项目可以进入的目标市场和细分市场。1231CHAPTER1项目核心问题界定A、项目发展背景研究关键词：城市、区域、旧改、地铁Codeofthisreport|5Part1.1.1城市发展背景Codeofthisreport|6城市发展：目前深圳的整体城市发展已经步入了2030年整体规划的第一阶段，城市发展面临职能、规模和性质的全面转型背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车Codeofthisreport|7城市发展：深圳发展面临资源“瓶颈”制约，为了实现经济转型目标，深圳需要拓展新的城市型态，寻找战略合作伙伴城市的转型关键在于如何吸引更多的境外间接投资，以及在软环境和自主创新方面取得长足的进步；深圳未来的发展将以通过选择正确的战略道路、战略合作伙伴和战略合作内涵，最有效的降低或规避转型的风险，以《深圳2030城市发展策略》来看，首选香港更有利于深圳经济的顺利转型。“深港双城”将使传统的深港关系发生根本的改变：从深圳对香港的“依附”走向双方在产业高端层次的合作。“双港双城”为深圳整体远景规划基调背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车深港双城的战略构想示意Codeofthisreport|8城市发展：在转型过程中产业升级和城市外向型发展是未来城市变革中所要依托的重要价值背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车深港合作自由贸易区世界高端制造园区生产性服务中心“双港双城”为促进内地和香港的合作，深圳未来规划深港合作的自由贸易区，圈定接壤地贸易区、共同市场自由贸易区和投资协议式自由贸易区三种模式。深港合作联手引进世界高新技术，吸收然后向内地推广，为内地经济发展注入技术动力。西部滨海区将在其中扮演重要角色，重点发展“三高”产业。依附港口和机场的所在地，是金融中心、专业人士聚集的中心和交通枢纽；其一旦形成，就异常稳固，与制造业中心的不断转移形成鲜明对比，并且有利于迅速提升城市地位。产业升级将带通过区域产业集群化效应得以实现城市多核形成外向型经济双港双城一方面加强了与香港的沟通，另一方面将深圳的西部中心的辐射范围扩大到珠三角乃至南中国，城市的多核也将进一步细化和强化城市功能，城市的整体竞争力也能有效提升。Codeofthisreport|9Part1.1.2区域升级背景Codeofthisreport|10区域升级：蛇口的区域升级主要依托前海中心区的整体规划和蛇口半岛的产业升级背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车多元化新城（1995-2001）转变措施工业园区（1979-1987）综合性园区（1987-1995）123依托特殊政策和香港出口加工基地转移的时机发展成以外资(港资)企业为主的低端制造业加工基地.涉及行业涉及16个行业：航运、交通运输、基础设施、金融服务、房地产、贸易、船舶修理、制造业、酒店、旅游等外资企业制造基地外迁，园区面临产业空心化的威胁，园区主动剥离低端加工制造业，完善城市配套设施以原有的产业基础重点发展4大业务，同时提出口号进入高科技产业将四大老工业基地改造成高科技孵化基地和产业化基地。加强与国内外科研机构的联系，吸引国外专家。吸引了民营高科技企业进驻。以地产、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的产业格局在2001年之前，蛇口区域发展基本定型，区域内部结构不断固化Codeofthisreport|11区域升级：蛇口的产业功能区和生活居住区出现了明显分隔，而靠近海上世界的高尚居住区更与旧城形成了明显的壁垒背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车蛇口自然地理位臵：北起东滨路、南至深圳湾海面，东起后海滨路、西至大南山和蛇口港澳码头，面积约8.5平方公里；从传统布局来看，整个蛇口片区划分为产业功能区与生活居住区，前者主要为养殖场、码头、仓库、物流、石油、工业区厂房构成；后者则多为住宅、公园、文体中心等；据南山旧城重建局2008年统计数据显示，蛇口城中村共计44个，居住人口达53.43万人，占地7.1平方公里。生活居住区产业功能区项目蛇口区域功能划分明显Codeofthisreport|12新时代广场中国海洋石油大厦海景广场招商大厦花果山大厦金融中心联合大厦工业区大厦区域升级：接近8年的固化发展，蛇口的城市发展已趋于成熟，产业结构、居住环境和商业档次都存在转型的需求背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车海景广场Codeofthisreport|13区域升级：根据《深圳2030城市发展策略》，由宝安滨海区、前海湾和蛇口半岛组成的西部滨海区将统一规划谋求共赢背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车前海物流商务中心南山商业文化中心蛇口商务中心西部滨海区未来的发展定位是以前海湾和宝安中心区填海区等战略重点地区为核心，建设生产性服务业中心和区域性物流中心。宝安中心区与蛇口现有存量约20㎞2，加上现已开始的工业用地的臵换，可在短时间内得到30㎞2的用地。在这一地区的填海可以作为未来发展的备用地。蛇口半岛的发展将与前海物流商务中心与南山文化中心形成协同关系。蛇口半岛依托西部滨海区战略位臵Codeofthisreport|14蛇口港拥有与香港葵涌港相同的水位条件，将使新的蛇口港获得更大的发展机遇。蛇口半岛的城市位臵优越，与前海中心区、宝安中心区一起形成的西部滨海区将用于抗衡广州南沙港的影响，避免深圳港口产业边缘化。远景规划的利好，另蛇口拥有加快发展的契机，大量的基础设施将在此集中建设；地铁、城际轨道交通、快速客运码头等提高通达性的基础设施应尽量向这一地区聚集。而过境交通——如沿江高速、西部通道等在此地区就要转变为高标准的城市大道。远景规划赋予了蛇口半岛更多的使命区域升级：蛇口半岛将从货运港口向大型国际邮轮母港转型，以港口为核心的产业功能将融合更多的城市功能背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车国际油轮母港区域价值整体升级示意Codeofthisreport|15区域升级：未来区域的物流产业集群将以前海中心区为核心，蛇口半岛的中低端物流业务也将向前海物流中心聚合背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车总投资：60亿元土地面积：13.78平方公里工程分三期建设，2011年完工一期为陆海堤填筑工程；二期为场区软基处理工程；三期为市政道路工程二期发展用地约145万平方米，目前策划、申报项目包括海铁联运项目和陆港中心一期物流用地66万平方米，将规划建设成国内一流的物流仓储设施，其中包括堆场用地26万平方米、仓储用地37万平方米、公用配套用地3万平方米。总体规划：一期规划：二期规划：Codeofthisreport|16深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济前海中心规划的出台有利于提升整个前海片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用西部滨海区未来的发展定位是以前海湾和宝安中心区填海区等战略重点地区为核心，建设生产性服务业中心和区域性物流中心。在未来宝安中心区以北的西部填海区建设世界高端制造业园区，形成全市发展的新的增长极核《深圳市城市总体规划（2007-2020）》《深圳2030城市发展策略》规划概况区域升级：2020年之前形成双中心，将极大提升区域未来发展的期货价值，吸引产业、居住和生活消费的升级需求背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车Codeofthisreport|17Part1.1.3旧城改造背景Codeofthisreport|18深圳虽然只有20多年的发展历程，在城市发展历程中，由于初期的劳动密集型企业较多，遗留了大批亟待动手术的城市改造项目。这些项目主要集中在城中村、城市建设初期的经济适用房、工业厂房以及城市规划残留地块、由于经济利益关系形成的烂尾楼项目。蛇口工业区由于产业升级换代，留下较多的旧厂房和福利房，涉及旧改的面积达到1.6平方公里。蛇口旧城改造提升区域物业品质旧城改造：从2005年开始，蛇口片区的旧城改造提升城市功能和居住品质就被列为了政府的重点工作项目背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车Codeofthisreport|19三洋厂区南海意库旧址为三洋厂区；三洋厂区建于上世纪八十年代初期，是改革开放最早的厂房之一，主要是劳动密集型企业入驻。此次改造是深圳市重点扶持的“厂房改造、产业臵换”的项目之一；从07年10开始招商，现状已经有部分企业入驻。旧城改造：从三洋厂区到南海意库的创意产业园改造到水湾村的住宅改造，旧城改造将适应城市发展激发高层次需求背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车三洋旧厂区改造前三洋旧厂区改造后Codeofthisreport|20旧城改造：在旧城改造基础上，招商局还针对了商业中心和存量土地（填海）进行整体的定位开发背景一：城市发展背景二、区域升级背景三：旧城改造背景四：地铁通车邮轮母港作为国际客运港口区将能停泊最高达15万吨的国际豪华邮轮，可带来大量的高消费人群，并且将蛇口半岛辐射面扩大。蛇口太子湾国际邮轮母港项目，总建筑面积约130万