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1勤诚达22世纪项目竞标报告2007年11月9日深圳中原2项目前期策划工作阶段划分具体工作最终成果前期策划：•22区项目前期汇报（1－7月）至今工作2007/12007/11第四阶段项目营销战略与策略第三阶段启动区定位与物业发展建议•勤诚达22世纪项目策划总结报告（2007-11-09）第一阶段（前期）整体策划第二阶段（专项）整体定位与发展战略专项研究：城市综合体分析（0830）竞争市场与客户群分析(0913）地铁商业连接（1020）商业发展研究（1030）3项目发展研究技术路线区域住宅市场区域商业市场区域办公市场项目发展背景项目定位分析项目规划发展营销推广建议整体规划发展策略各功能板块关联住宅规划发展建议商业规划发展建议办公规划发展建议整体营销方案推广执行计划策划及销售资源区域发展分析项目竞争力分析项目定位案名建议4项目发展研究技术路线区域住宅市场区域商业市场区域办公市场项目发展背景项目定位分析项目规划发展营销推广建议5宝安市场——三足鼎立宝安中心区碧海中心区从2004年底开始成为宝城甚至深圳最风光的区域，价格和供求一时风头无两。2005、2006年初露锋芒，2007年时异军突起，代表项目有富通城、泰华阳光海项目、槟城西岸等。宝安传统的住宅中心，往年的供应大区，但近年来由于供应量紧缩，在房地产市场默默无闻，仅有零星项目推出，未能形成规模效应。宝安中心区碧海中心区宝安老城区（宝城区）宝安老城区（宝城区）碧海中心区宝安中心区642.3058.245.598.7078.57053.535.621.229.371.344.235.944.827.852.872.229.5-10103050709011002年(万)03年(万)04年(万)05年(万)06年(万)新安龙华中心区西乡2002－2006年宝安各区供应量（万㎡）供应：新安区自2005年开始，住宅供应量锐减；自2006年起，几乎完全没有新增供应，片区内新房供应紧缺，供不应求情况严重。7预测：08－09年新安区住宅市场供应约60万平米，供求关系将得到一定缓和项目名称/暂名所属片区位置开发商代理公司总占地面积(万㎡)建筑面积(万㎡)工程进度书苑雅阁新安20区洪浪一路与大宝路交汇处佳华泛城0.73.05未知22区旧改项目创业路22区勤诚达——9.134.58未动工中粮78区项目宝安78区中粮——620未动工腾凯项目建安路与新安四路交汇处腾凯中原0.42.8规划中富通城三期后期西乡/碧海中心区中原12.2约20主体在建阳光海湾花园一期二期西乡大道和宝安大道交汇处金荣泰11.1约15主体在建香缇湾花园西乡大道与海湾路交界处中熙投资中原2.7未动工碧海雅园宝源路与平洲路交汇处出地面恒丰西乡中心区项目原铜锣湾百货后面恒丰中原215报建中锦新明项目中原6.8打桩雅乐居创富时代·俊景园附近0.9出地面桃源居16区中原20规划中金港华庭西乡银田村嘉晨投资2.0514地基福中福项目富通城三期旁福中福准备打桩宝田雅苑西乡汽车客运站、大益广场旁中原0.92.9未动工曦城二期尖岗山招商华侨城自售605.3未动工尖岗山曦城三、四期尖岗山招商华侨城6019.64未动工万骏商务公寓107国道和西乡大道交汇处骏业塑料星联1.44未知中粮澜山御龙居旁中粮地产德思勤811基础8价格：受新增供应量不足的影响，新安片区代表性楼盘二手房目前价位为11000－12000元/平方米由于新安区自2005年始新增供应量已大幅减少，2006－2007年间新增供应量更是近乎零；意向新安置业的客户群唯有选择该区档次较高，美誉度较高的二手项目进行成交，造就了三个成交活跃的经典（二手）项目：新安片区代表性楼盘价位（元/㎡）御景台（鸿荣源项目）14000－15000冠城世家11000－12000鸿景园（鸿荣源项目）12000－13000片区二手单位成交均价11000－12000数据来源：中原三级市场宝安A区、B区、C区分行近期成交纪录。916000住宅18000由于目前宝安市场的市场供应与成交主要集中在宝安中心区，新安区近年来缺乏一手项目供应，市场以三级市场成交为主；根据中原对老城区项目的操作经验（典型案例：香缤广场、山语华庭等），中原认为住宅价格应以中心区均价水平为参照对象；【2008年本项目住宅价格预测】预计价格：本项目住宅价位以中心区价格标竿作为预测标准，预计价格为16000－18000元/平方米宝安中心区目前片区均价约16000元/㎡；预计2008年下半年，宝安中心区均价水平将达到18000元/㎡水平。（年递增约12％）10项目发展研究技术路线区域住宅市场区域商业市场区域办公市场相关政策影响项目发展背景项目定位分析项目规划发展营销推广建议11新一佳海雅百货天虹商场港隆城天虹商场香缤广场本案顺电沃尔玛富豪城目前宝安主要有五大商圈，分别是：前进路商圈、新安湖商圈、西乡商圈、中心区商圈、翻身路商圈。本项目所在区域商业市场被誉为宝安华强北，是目前宝安区最为繁华的商业圈。华润万家赛格电子商业发展：宝安区目前共有五大商圈，其中项目所在前进路商圈是目前最繁华的商业街区12商圈街铺平均租金（元/平方米/月）街铺平均售价（元/平方米）典型商家前进路130-23050000－60000沃尔玛、天虹、海雅、好百年、顺电新安湖180-25035000－40000华润万家、白金国际名店、家乐福新安湖商城西乡150－24020000－30000港隆城、家乐福、永安南城百货、新一佳超市好又多超市翻身路90－20040000－45000天虹商场、波尔诺名店、尖莎咀购物广场宝安电子城中心区120－26045000－50000赛格电子城、沃尔玛、华润万家现有地面商业租金与售价：以新安湖商圈平均租金水平最高，前进路的街铺售价最高备注：上述街铺价格均按建筑面积计算，实用率均约90％，数据来源：2007年中原宝安三级市场地铺实际成交记录。13【2008年本项目商铺价格预测】40000街铺50000本项目商业价格由于受片区开发和成熟度影响，将低于前进路商圈的平均水平；宝安前进路商圈目前片区均价约50000－60000元/㎡，租赁价格为130-230；预计2008年，22区改造后商铺均价水平将接近但略低于该水平。预计价格：本项目商业价位以前进路商圈作为预测标准，预计项目前期街铺销售价格为40000－50000元/平方米，街铺租赁价格为150－200元/平方米；【2008年本项目商铺租赁预测】150街铺20014项目发展研究技术路线区域住宅市场区域商业市场区域办公市场相关政策影响项目发展背景项目定位分析项目规划发展营销推广建议15物业名称单层面积（㎡）成交价格（元/㎡）租金（元/月/㎡）公路局大厦1800只租不售60－80冠利达大厦1500－18001100070深信泰丰150012000－1300050-60诺柏广场150011000－1300050写字楼价格现状：宝安现有的写字楼售价为11000－12000元/平方米，市场交易及租赁均不活跃•新安片区作为传统的居住城区，写字楼市场由于商务氛围缺乏，写字楼产品不规范、档次低等原因，导致多年来展畸形，至今仍未能得到突破性发展，租赁市场及买卖市场均不够活跃。目前均价仅约11000－12000元/㎡；•2008年，相信在宝安中心区CBD写字楼群集中推出后，新安片区写字楼价值将借此契机得到大幅提升。16【2008年本项目写字楼价格预测】本项目写字楼价格应以宝安CBD等高端写字楼项目为参照对象。新安片区的写字楼市场由于商务氛围缺乏，写字楼产品不规范、档次低等原因，导致写字楼整体市场发展畸形，目前均价仅约11000－12000元/㎡；宝安中心区，2008年将集中推售第一批写字楼项目，继而开始如火如荼的宝安商务中心建设（宝安CBD)，2008年宝安CBD写字楼的均价水平预计将达到23000－25000元/㎡水平。18000写字楼20000随着宝安中心区写字楼的集中开发，将带动片区写字楼市场的发展，以中心区为参照，2008年本项目的写字楼价格预计为18000－20000之间；17本项目（2008年）销售价格区间预测小结（元/㎡）1）16000住宅180002）18000写字楼200003）40000商铺50000如何实现上述销售价格？定位－规划－营销18项目发展研究技术路线区域住宅市场区域商业市场区域办公市场项目发展背景项目定位分析项目规划发展营销推广建议整体规划发展策略各功能板块关联住宅规划发展建议商业规划发展建议办公规划发展建议整体营销方案推广执行计划策划及销售管理区域发展分析项目竞争力分析项目定位案名建议19•地块位于宝安区城市规划中的城市综合服务区邻近生态保护区，功能属性上更偏向于满足生活居住需求，总体功能上与碧海中心区的区域功能定位相近；•地块位于创业路发展轴，该城市轴线与宝安区的主中心直接连接，是城市综合服务区内唯一一个南北贯穿的城市轴线，是生态保护区方向进入城市中心的必经区域，项目所在区域将作为宝城区城市发展中重要的一极，与中心区的发展相配合；22区项目处于住宅和商贸集中的城市综合服务区内，并临近创业路发展轴，后期发展前景广阔；20CBDCLD宝安大道107国道前进路创业路•在综合服务区内，本项目主要通过创业路与其它区域进行交流，因此，创业路作为项目对外展示的主要干道，将影响项目在创业路一侧的功能规划和项目对城市形象的贡献；•项目位于地铁5号线大浪站，该线路将连接宝安中心区，石岩，龙华、龙岗和深圳城区，为项目发展带来重大契机；创业路是项目的主要交通干道，5号线将为项目发展带来重大契机；21区域规划后期发展日趋繁华，片区价值将得到充分提升25区26区•宝安区25区位于宝安区宝城片区中部，规划总用地面积为２０公顷，定位为宝城的大规模、多功能、主题性一站式购物中心及大型综合零售商贸区，这意味着宝安将全力打造自己的“华强北”商业旺区。•26区改造将由中洲和长城两大品牌发展商连手进行，将借鉴25区改造经验，与25区形成有益的互补关系，总体定位于集商业和住宅与一体的“高尚商住园”。将建造一个居住面积共计33.5万平方米的大型住宅区，同时与近邻的商业购物公园相呼应，共同组成宝安首屈一指的特色商住园。22项目整体属性定位目标是城市级的是城市核心的是具有标志性的是区域峰值的是有强烈城市意向的是可回避竞争的是可实现跨越式发展的辐射宝安区是宝城的城市复兴代表能代表新时代的宝城平均价格高于宝城中心区域可辩识，明显区别与区域内其他项目拉开区域内其他项目的差距采取城市综合开发手段，多功能复合增值23本项目竞争力一：商业核心区（地段）——本项目临近的前进路商圈（25区海雅百货为商圈中心），是宝安五大商圈中最繁华的一个，有“宝安的华强北”的美称；规划中的25、26区新兴商业区将延续前进路商圈的繁华商业氛围；本项目将处于繁华商业核心区中，尽享“一站式”都市生活。宝民小学新安湖小学新安中学宝安中学外语学校中学（规划）青少年活动中心宝城小学影剧院图书馆25区成熟商业中心（海雅商圈）灵芝公园大浪站26区商业中心（规划）泰华大厦冠利达大厦深信泰丰经发大厦供销大厦海关大厦公路局大厦广场大厦宝晖大厦邮电大厦都之都酒店恒丰酒店万悦国际酒店是城市级的是城市核心的是有强烈城市意向的24本项目竞争力二：一线园景——本项目与13万㎡的灵芝公园紧密相邻，拥有稀缺的自然资源；据市场调研：新安城区现有的项目中没有拥有“一线园景”资源的大户型单位，仅有二三线园景产品或一线园景小户型产品（都市翠海）；因此，“一线园景大户”是目前市场的空白点。灵芝公园是可回避竞争的是区域峰值的25本项目竞争力三：地铁物业——于2011年6月开通的地铁5号线（5号线自前海湾站引出，经西丽、龙华、布吉、罗湖，终止于大剧院站。全长约42.6公里，拟设31个站点），将为本项目价值提升注入动力。是具有标志性的是有强烈城市意向的是可实现跨越式发展