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1关内土地稀缺，在关内置业变得越来越难无数人付诸努力，却离梦想越来越远2010年“四大新城”崛起将带来深圳以希望2城市成长进行时以城市之名代言城市光明新城龙华新城大运新城坪山新城光明新城将建设成为全市标志性生态型高技术产业园区和贯彻落实科学发展观的典范地区建成口岸功能、商务功能完善的区域性铁路客运枢纽和综合性居住区建成特色鲜明的全市体育运动中心和高端体育产业基地加快形成以产业功能为主的国家生态工业示范园区和现代先进制造业新城龙华新城和福田中心区形成主副关系，成为深圳的一个副中心3龙华新城·绿景地产·带给深圳的礼赞我们一同仰望4深圳市场分析及预测龙华市场分析及预测项目发展战略思想项目客户定位项目户型定位项目价格定位项目先天条件分析竞争性项目分析项目商业定位项目硬件打造详见：《附件2008年深圳房地产上半年总结及2008预测》详见：附件《龙华二线拓展区典型在售项目分析》总结详见：附件《项目组人员简介及主要操作典型项目》项目档次定位项目定位报告框架图本报告需要解决的核心问题——项目定位问题5Chapter.1深圳/龙华房地产市场分析6价跌：从07年8月份开始，随着市场成交量的持续低迷，市场成交均价呈现急速下滑趋势，此时的累计下跌幅度高达41.7％，与07年年底相比，即08年上半年的最大跌幅也超过了三成。08年深圳上半年市场综述——价跌，存量大2006-2008年上半年逐月市场成交均价（单位：元/平米）50007000900011000130001500017000190002100005/205/605/1006/206/606/1007/207/607/1008/208/6*19119（2007年8月）11142（2008年5月）41.7％16064（2007年12月）30.6％二级市场消化率保持低位运行，成交量再度萎缩：近5周的市场成交量出现大幅回落，楼花价格将进一步下探的压力。全市每周成交套数(套)213384286428226316615885251072435339212618469754272291399420418435279390786646691455411245253196272343688102191367174978568112401445130813467907565615226545705113897.09-157.30-8.058.20-269.10-1610.01-0710.22-2811.12-1812.03-0912.24-301.14-202.04-173.03-093.24-304.14-205.05-115.26-6.016.16-227.07-13数据来源：国土局网站项目销售公示明细1000套全市每周成交套数7未来深圳市场预测——08年房价仍有下调空间08年房价仍有下调空间：08年仍处于下降通道，消化期是2年到3年。根据中原地产观点，目前房地产市场尚属于“政策市”，房价什么时候到了比较稳定的水平，则视乎国家的政策，如果宽松一点可能今年的第三季度底、第四季度将逐渐平稳；附件1：2008年上半年总结及预测存量规模大：2008年上半年市场存量规模，前五个月一直维持29000-30000套之间震荡上行，最终到6月份一举突破了三万大关，达到了32635套，约312.5万平米，创历史新高。这个存量规模，按08年上半年月均成交量计算，足够市场消化13.4个月。2008年上半年市场存量与消化率（单位：套、百分比）数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。（*6月份数据截至6月15日）259082859627441265032680431584322981217423456289710514.5%7.5%9.6%11.5%38.3%29.2%31.2%2.3%2.9%16.6%14.1%16.4%0500010000150002000025000300003500040000450001月2月3月4月5月6月*0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%新增部分存量存量部分存量新增消化率存量消化率8宝安及龙华08年1-5月销售量510961519241024121606752518917614.2817498.7649764.58985.084769.9145315171172162870530194255169350200004000060000800001000001200001400001600001800001月2月3月4月5月020040060080010001200140016001800宝安区成交面积龙华成交面积宝安区成交套数龙华成交套数08年龙华市场特征——销售量仅占宝安的11%，二线区中高档楼盘均价9500-11000元/㎡龙华在售项目均价1200012000120009000950045000260009500100001100005000100001500020000250003000035000400004500050000梅陇镇三期四季春城幸福枫景星河丹堤水榭山第五园景台旭景佳园春华四季园碧水龙庭万科城4期世纪9梅陇镇三期37-46㎡40608090100120平米140以上一房单位二房单位星河丹堤224-282㎡三房单位世纪春城65-88㎡、96-117㎡万科城4期92-97㎡梅陇镇三期70-75㎡、80-89㎡旭景佳园73-76㎡、86-82㎡幸福枫景74-79㎡、87-88㎡春华四季园93-122㎡四房单位碧水龙庭72-80㎡、94-109㎡圣莫利斯140-230㎡水榭山223㎡第五园景台73-82㎡、87-89㎡春华四季园157-158㎡万科城4期123㎡7008年龙华市场特征——产品供应关口片区：主要集中在星河丹堤、圣莫丽斯等稀缺资源型低密度楼盘，供应户型主要以满足二次及多次置业四房以上大户型为主；中部片区：片区中部区域代表金地梅陇镇、世纪春城等，产品供应户型多以144平米以下的居家型二房、三房户型为主。一房为非主力供应，供应量少。10龙华中部片区适销户型小结：二房，中三房是置业主流产品需求，在目前市场疲软态势下，100平米以下户型为畅销产品。项目所在区域供应情况0200400600800100012001400世纪春城售世纪春城供梅陇镇3期1批售梅陇镇3期1批供梅陇镇3期2批售梅陇镇3期2批供幸福枫景售幸福枫景供1房2房小3房大3房4房复式大复式中部片区适销户型——二、三级市场中原三级市场龙坂片区5月份租售情况14.29%40.00%37.66%31.76%37.66%16.47%10.39%28.24%0%20%40%60%80%100%售单租单1房2房3房4房以上111.客户基本特征：•年龄相对较轻，介于28到35岁之间的中青年，两口或三口之家。•客户有相当的文化水平，受教育程度较高。•首次置业，以自住需求为主的客户比例较高。•福田区客户、龙华本地客户是片区主力客户来源。2.客户形态描述：•二房，中三房是置业主流产品需求。•价格为客户重要关注点。•由于经济承受力有限，会通过控制面积降低购房总价，减轻置业压力。3.客户变化趋势：•随着片区发展与成熟，未来客户发展趋势是由首次置业客户向二次及多次置业客户发展。中部片区成交客户小结分析附件2：龙华二线拓展区典型在售项目分析12Chapter.2区域价值分析13龙华次级中心区CBD-罗湖市级中心区香港东莞/广州产业辐射腹地优势双港引擎战略优势产业CBD总部优势ⅡⅢⅠ南山区级中心区“香港－深圳－广州”轴线是珠三角城市发展的“脊梁”，位处中点的深圳2006-2010年清晰战略定位“区域性中心城市“。并以“南北贯通、西联东拓；中心强化、两翼伸展”的空间发展策略支撑经济发展：城市重心向西，以西部通道为核心的交通变革，强化区域功能、加强深港联动，以“双港”引擎突破，谋求珠三角区域地理战略优势并以建设陆路交通枢纽中心，加强深港、珠三角城市群乃至内地的联结，实现北向拓展城市外延，谋求产业的腹地辐射优势基于城市战略转变、谋求珠三角区域中心地位背景下的发展意向与影响价值：深圳发展的新动力引擎；城市第三极[战略意向：城市第三极]中部综合服务组团中心深圳中心区的延伸和生活配套基地先进工业和高新技术产业发展基地商贸、房地产发达现代化城区、宝安陆路口岸物流中心[龙华定位：深圳副都心]中心区中组团莞/广香港龙华新城[南北双向的内向聚合力、外向辐射力]福田后花园深圳后花园城市次中心（跳出“从属地位”形成独立的价值门户：深圳南北轴线上的核心，注意力焦点，将辐射性带动区域价值的级数式增长第一层级/龙华新城——区域价值14成长价值最具成长潜力的区域50万人生活区域、35.5平方公里规划建设用地、全国交通枢纽的建设、城市次中心和未来都市轴心的定位深圳南北中轴中心节点，双向聚合辐射能力规划价值最纯粹的片区规划土地存量大带来的规划空间灵活，可塑性强；高起点规划，高标准配套以及政府打造意愿强烈二线拓展区延续了香蜜湖所拥有的20万平方米碧波、80万平方米都市绿色生态区、43万平方米绿色植物园、136万平方米深圳高尔夫球场、60万平方米农科中心绿色观光等资源；同时，通过与塘朗山、羊台山为代表的山景资源，以及以长岭陂水库、红木山水库、牛咀水库为代表的水景资源之间“最大化整合”交通价值最自由的交通网络战略意义：凭借龙华交通的强劲脉动，深圳将成为珠三角的交通枢纽区域性交通枢纽。目前已有梅观、机荷、京九铁路等数条交通大动脉贯穿境内，早已成为深圳通往东莞、惠州、汕头等城市集群的重要交通枢纽，距皇岗口岸仅15钟车程，距宝安机场仅20分钟车程，距盐田港30分钟车程已建成投入新区大道、梅龙路、南坪快速、福龙路大大拉近了龙华与中心区的距离；其中，福龙路开通标志着特区和深圳北部真正连为了一体，龙华进入特区“15分钟生活圈”深圳新客站落户龙华，将衔接国家干线铁路京广深港客运专线、杭福深客运专线及广深港高速铁路，并与地铁4、5、6号线接驳。将成为深圳市最重要的陆上交通门户以及华南地区乃至全国重要的区域性铁路客运枢纽；届时，从龙华到广州只需几十分钟，到武昌只需6小时，到北京只需10小时。对于实现珠三角区域一小时交通圈；加强深圳乃至珠三角都市圈与京津塘都市圈、长三角都市圈的联系；提高深圳在珠三角的中心城市地位以及在全国的交通战略地位都有着重大的意义轨道交通优势：独有的地铁4号线与香港接驳优势；并据消息称粤港区域快线的中途停靠站将设在龙华产业价值最具活力的产业带交通支撑物流业成为未来龙华的支柱行业。龙华是北京到深圳、上海到深圳两条高速铁路的终点站；深圳市的“一横八纵”的交通网络，将使龙华成为深圳最重要的交通、物流枢纽。龙华是深圳的“产业带”，工业产业聚集度高，这里集中了大量高新技术企业和物流企业。包括富士康、深圳市好日子卷烟厂、华南物流中心、以及华为产业中心等大型企业。产业带动地产市场：强大的产业基础做后盾，往后的1年内，龙华片区将迅猛增加20万~23万个就业机会，就业机会的大幅增长，将导致住房需求的增加。经济总量、就业人口、人均收入的迅猛增长，将让龙华逐步摆脱“福田后花园”、“深圳市后花园”的从属地位，形成自身“中心”“新城”的独立价值门户开发价值最大的土地增量空间最大规模的豪宅区最具成长潜力的商圈紧邻深圳CBD/市级中心区的最大可供开发土地增量空间后续超过300万方的商品住宅供应放量将强化聚焦市场，并为区域导入大量更高层次人群万科、金地、港铁、国投等品牌开发商云集产品线供应全面，包括独立别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层、小高层，从六七十平方米的中小户型到200多平方米的大户型一应俱全……商业发展潜力无限新开发楼盘规模一般都在10万方以上最大规模的豪宅区：深圳最大豪宅聚集区将在龙华的二线拓展区浮现，目前片区的开发启动是以资源型别墅物业启动，板块起点高、形象纯粹，对于2线拓展区的低密度开发区域，还在民间形成“中央别墅区”的板块概念，大大拉升区域内的市场价值最具潜力的商圈：龙华持续交通革新，火车客运站