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RPD_JZY_08|1Part1经济背景分析RPD_JZY_08|2珠海作为珠三角区域副中心城市，将成为珠江西岸区域性经济龙头，被定位为“国家经济特区，珠江西岸中心城市及旅游胜地”RPD_JZY_08|3近五年来珠海经济保持着高速增长，从三次产业增长速度对比上来看，现阶段珠海的经济发展仍由工业的强劲增长所带动Source：珠海市统计局近五年名义GDP统计2003-2007（单位：亿元）三次产业增长速度对比2003-2007（单位：1）工业服务业农业RPD_JZY_08|4Source：珠海市统计局GDP绝对值横向对比2006（单位：亿元）工业总产值CAGR对比2002-2006（单位：1）在珠三角区域内横向对比，珠海的比较优势仍然是工业发展。中期来看，珠海将保持以工业为主的产业结构RPD_JZY_08|5中短期内珠海的第三产业除旅游外将以服务珠海的工业发展为主，整体产业结构逐步实现升级以餐饮、住宿和商业为主以运输仓储、邮政、金融、地产和工商服务业为主以金融、不动产和工商服务业为主123考虑中国改革开放的时间较短和市场经济的不完全，我们认为目前的珠海以处于第二阶段，中短期内将以发展与工业有直接联系的相关服务业为主，如交通运输、仓储、金融等第三产业结构2007（单位：1）第三产业发展阶段论Source：珠海市统计局RPD_JZY_08|6基于整体产业结构现状，珠海市第三产业的发展将实行有层次的、引导性的发展生产服务业新兴服务业传统服务业现代物流业依托高栏港区和珠海机场等枢纽性基础设施发展有优势的现代物流业科技服务业依托国家软件产业基地，以信息化带动工业化金融保险业促进产业资本和金融资本相互融合商业服务业提高珠海商务服务的整体竞争能力信息服务业加快发展软件产业，推进社会服务信息化大文化产业使珠海成为最适宜于国内外人士生活、工作和创业的城市之一旅游会展业把旅游业发展成珠海服务业的支柱产业，并在此基础上打造会展品牌现代商贸业运用现代服务技术和经营方式改造提升传统商贸业房地产业进一步调整住房供给结构，提高普通商品房和廉租房比重居民服务业建立政府扶持、市场运作的现代社区服务发展机制Source：CentalineResearchRPD_JZY_08|7珠海在城市空间规划上形成“双城结构、带状布局、组团发展”的框架，提升东城，打造西城东城西城东部沿海重点发展高新技术产业及高层次生产生活服务业中部沿江发展工业、科教文化、房地产和会展经济西部沿海大力发展港口经济，重点建设临港重化工业基地和区域性的现代物流中心本项目所在地南湾片区被规划为珠海新的城市中心区，作为珠海市域南部重要的功能节点、交通枢纽，以新型的二、三产业为支柱，建设成为设施完备、环境优美，适宜居住、旅游和创业的花园式城区Source：珠海市规划局RPD_JZY_08|8经济背景分析结论珠海第三产业的发展将为珠海商务市场创造更好的环境1南湾片区的规划为本项目的发展提供了更好的市场依托2RPD_JZY_08|9Part2项目区位分析RPD_JZY_08|10老香洲区吉大片区拱北片区前山片区新香洲片区南屏湾仔片区紧邻澳门、横琴岛毗邻两大工业区、一大保税区南临海处的马骝洲水道湾仔南面与横琴岛相邻，是大陆来往横琴的必经之地，同时也是未来澳门加强与珠海经贸合作的主要枢纽湾仔西边为珠海市重点开发区洪湾工业区相毗邻，必将成为横琴岛和洪湾工业区的后勤保障和配套服务基地。保税区带动的外向型经济增长也必然带动湾仔相关产业的发展是粤西地区来往港澳的水上要冲横琴岛保税区洪湾工业区南屏工业园马骝洲水道本项目所在地湾仔位于南湾片区的枢纽位置，周边的工业及物流优势为本项目发展住宅及办公物业提供了坚实基础RPD_JZY_08|11南湾快速路、港珠澳大桥和广珠轻轨的规划建设将加强湾仔与周边区域和主城区的联系南湾快速路、港珠澳大桥规划广珠轻轨规划南湾快速路可以提高往返中山、南区及横琴间的交通效率从未来城市发展的趋势看，南湾具有珠海城市交通枢纽和城市大组团中心的地位。项目所在地处于轻轨方案二的二号线上，西至珠海机场、高栏港，北经南屏直达中山主城区。便利的交通将提升项目的区位价值Source：珠海市规划局RPD_JZY_08|12项目所在地交通便利，规划中的轻轨将进一步提升项目的产品价值，同时项目临近口岸，具备开拓澳门外销市场的优势城市快速路城市主干道城市次干道道路交通轨道交通口岸交通项目地块周边，东面紧临南湾大道，西面紧邻中心路，西面距离地块2公里处有城市快速路（规划）通过片区周边规划中的南湾大道地下未来有轨道交通2号线，项目东侧将设有站点项目紧邻的湾仔口岸，07年口岸通行量约60万人/年，目前2000多人次/天RPD_JZY_08|13从项目周边物业现状来看，整体而言项目东侧城市景观较好；项目西侧目前多为老式居民房，未来会影响项目整体档次提升项目东侧项目南部项目西侧东望澳门RPD_JZY_08|14回归广场汽车站湾仔口岸濠天酒店水产交易所湾仔渔村码头湾仔文化中心湾仔市场沿中心路一侧南湾大道一侧地块西边沿中心路一侧目前主要为老式居民房，以及一些简陋的生活配套，如商店，银行等。在与作物路交汇处，有湾仔文化中心；在江海路出口有湾仔市场，以及以湾仔市场为中心的临街商业群及露天市场一号地块靠南湾大道有濠天酒店，为四星级商务酒店。二号地块以东靠前山河设有湾仔口岸以及回归广场。三号地块南湾大道以东设有汽车站和湾仔渔村码头。地块最南端南湾大道西侧有相当规模的水产品交易市场附：地块周边物业情况RPD_JZY_08|15项目所在版块内的商业整体情况为具有一定规模的生活配套性的中、低档次商业。缺乏统一管理和经营，非常杂乱RPD_JZY_08|16项目区位分析结论位于工业园区周边，有产业支撑的后花园式住宅板块1便利的交通网络和规划中的轻轨将带来更多城市移民2无自然资源但有良好的城市景观可发展主流高端产品3项目所在版块目前并无上档次的商业街区和主题商业4RPD_JZY_08|17Part3业务发展分析RPD_JZY_08|18Part3.1住宅业务发展分析RPD_JZY_08|19近四年住宅供应情况2004-2007（单位：万平米）近四年住宅空置情况2004-2007（单位：万平米）近几年珠海市住宅施工、竣工面积平稳增长；住宅空置面积持续下降，整体住宅市场发展较稳健Source：珠海中原近年商品房供应情况0200400600800100004年05年06年07年-20-1001020304050施工面积竣工面积施工面积增幅竣工面积增幅历年空置面积比较02040608010004年05年06年07年-30-25-20-15-10-50空置面积增长率RPD_JZY_08|2007年珠海住宅成交面积和成交金额与珠三角其他城市一样增长迅猛，受宏观调控影响08年一季度快速回落，市场观望氛围浓厚近四年住宅成交面积2004-2008Q1（单位：万平米）近四年住宅成交金额2004-2008Q1（单位：万平米）Source：珠海中原RPD_JZY_08|21与07年相比，08年一季度珠海住宅成交均价仍有所增长，但可以预见的是，08年整体住宅成交均价教07年不会有大太增幅近四年住宅成交面积2004-2008Q1（单位：元/m2）相关分析近几年珠海经济发展势头良好，带动了房地产行业的发展。商品房均价由04年的3285元/平方米，增长至07年的6389元/平方米，4年内价格增幅达94.5%08年受宏观经济调控影响，价格在经过07年的大幅上涨后，一季度各区价格较为平稳，房地产市场整体处于调整、观望期Source：珠海中原RPD_JZY_08|22珠海城市发展“西进”的趋势使南屏的供应量占比不断提升，从产品供应结构上看，高层和小高层仍是市场主流珠海各区域住宅供应量占比2007（单位：1）珠海住宅产品供应结构2007（单位：1）Source：珠海中原RPD_JZY_08|23高价豪宅区吉大和唐家湾由于有海景高层等高品质项目拉升，均价超过了一万元高品质大盘区在海岸南山、金域蓝湾等高品质大盘的拉动下，老香洲的均价达到了10840元/㎡南湾片区——分化严重本区域的华发的几个高端项目均价超过了1.1万元/㎡，与本区其它项目价格相差甚大新香洲——精装房拉动在在仁恒星园等精装项目拉动下，本区均价达到了7797元/㎡前山区——新盘价格首次突破7000斗门、金湾区以中小项目为主均价在4000元/㎡左右珠海市场竞争板块图Source：珠海中原RPD_JZY_08|24各竞争板块客户来源港澳外籍客户外地大陆客户同城其他客户本区域内客户Source：珠海中原RPD_JZY_08|25各竞争板块户型结构Source：珠海中原四房130-140五房160以上三房100-120二房60-80一房30-50别墅复式单位RPD_JZY_08|26项目所在版块目前以华发新城、华发世纪城等中低密度、高尚住宅产品为主，短期内更将有高端项目不断入市相关说明目前该区域的住宅主要以南屏前山河畔的高尚小区为主，未来规划的住宅体量较大，但湾仔片区尚无高尚小区规划未来1-2年销售项目在售项目已售项目鸿景花园华发世纪城中信地王华发新城1－4期湾仔天一居银辉花园天朗海峰华发新城5期中新国际花园Source：珠海中原RPD_JZY_08|27本项目所承担的角色是提升板块的人居价值，在本项目与中信地王的推动下，南湾将成为继唐家之后的珠海又一高尚住宅片区Source：CentalineResearch区域成熟度区域价值华发新城华发世纪城中信地王本项目区域价值奠定阶段区域价值提升阶段RPD_JZY_08|28附：板块内楼盘数据项目占地面积建筑面积容积率绿化率物业形态主力产品华发世纪城47万m280万m21.740%联排别墅、高层、酒店式公寓、商业3、4房华发新城45万m270万m21.5645.80%高层、小高层3、4房天朗海峰1.7万m212.8万m27.35——高层酒店式公寓+商业广场——湾仔天一居4.4万m215.3万m24.5245%高层酒店式公寓、酒店、会所2、3房中信地王27万m260万m22.235%住宅、商业、办公、酒店式公寓——区域内酒店式公寓产品放量增大南屏地区住宅的集中开发将带动湾仔区域的住宅发展南屏地块不断刷新地王价格，未来区域房价将稳步攀升RPD_JZY_08|29Source：珠海中原南湾片区住宅成交客户构成2007（单位：1）南湾片区客户置业动机2007（单位：1）从07年南湾片区住宅客户成交的情况来看，片区主力客户来源于珠海同城其他区域，有半数的客户置业动机为自住RPD_JZY_08|30规划优势新区的规划和发展前景的吸引价格优势目前南湾整体仍处于价格洼地宏观环境07年房地产市场投资氛围浓厚价格优势珠海整体仍处于价格洼地口岸优势临近口岸，工作及生活的便利南湾片区目前的客户构成主要是受“规划优势”、“价格优势”、“口岸优势”和“宏观环境”四个方面的影响Source：CentalineResearchRPD_JZY_08|31Source：CentalineResearch规划优势新的市政、生活配套不断完善价格优势整体价格仍有很大的上升空间宏观环境受宏观调控影响投资行为减少价格优势珠海整体仍处于价格洼地口岸优势口岸周边的成熟将扩大其优势项目面市时的客户结构我们认为本项目面市时，除宏观调控影响下的投资行为减少外，其它优势将继续维持或扩大RPD_JZY_08|32规划优势新的市政、生活配套不断完善价格优势整体价格仍有很大的上升空间宏观环境受宏观调控影响投资行为减少价格优势珠海整体仍处于价格洼地口岸优势口岸周边的成熟将扩大其优势在这种变化的影响下，同城其他区域和港澳外籍的客户比例将进一步增大，而大陆外地客户将减少，本区域客户基本维持不变Source：CentalineResearchRPD_JZY_08|33结合行政区域，我们将本项目的潜在客户群体进行细分，其中市场容量最大的群体是新珠海人和珠海本地客户