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1重庆西部现代物流城概念性规划及中心区城市设计一、前期分析1、西部现代物流产业园建设背景重庆市是长江上游最大水陆空立体交通枢纽，初步形成的公路、水运、铁路、航空综合运输体系，为重庆市现代物流发展奠定了坚实的基础。随着市委市政府对重庆物流发展的高度重视，重庆发展大物流产业的计划正抓紧实施，物流已经成为重庆发展规划中的重中之重。而其中，水路与铁路运输是重庆大物流发展中的重点，大力发展水铁联运是提升重庆物流能力的重要手段。重庆铁路集装箱中心站是我国十八个铁路集装箱节点站之一，同时更是铁道部所定中国五大铁路物流中心之一，它的开工建设，使西部现代物流产业园有条件成为重庆一个新的物流高地；市政府在重庆市主城区集装箱物流枢纽“一基地四港区”总体布局中，将西部现代物流产业园确立为“一基地”，在重庆物流体系中具有极其重要的地位。在沙区城市格局“东中西西”四大板块中，西部新城是发展的重中之重，同时也是重庆市主城区向西拓展的主要城市空间。它实际上承载了沙区“一区三高地”定位中的全部三个高地，即中国西部教育高地、高新技术高地、现代物流高地。加快发展现代物流业，是适应经济全球化和区域经济一体化的迫切需要，对于提高经济运行质量和效益，改善投资环境，扩大对内对外开放，把重庆建设成为长江上游经济中心，具有全局性的意义。2、区位分析重庆，位于长江、嘉陵江交汇处，是中国西南地区的工商业重镇，也是中国西部唯一的中央直辖市。也是一座具有悠久历史的文化名城。“一个富有三千年巴渝文化底蕴的历史名城丰姿绰约！一个中国最年轻的直辖市正在催生无尽的现代神话！一个世界最大的内陆山水城正在不断创造人间奇迹！一个长江上游经济中心的新重庆正在开发中走向世界！”本次规划重庆西部现代物流城位于重庆市沙坪坝区。沙坪坝区是重庆市的西大门和重要交通枢纽，是重庆市主城区、渝东北地区、渝东南地区通往渝西地区和成都市的必经之地，不仅是重庆市的科教文化中心，而且是重庆市的商贸和工业基地，具有独特的区位优势，在经济社会各个方面都具有坚实的基础。2重庆西部现代物流城位于重庆市沙坪坝区，处在重庆市在两山之外的城市发展主方向上，位于沙坪坝行政区中心区域，概念规划面积33平方公里。规划区地处中梁山、缙云山之间的重庆市西部新城东部。根据重庆市城乡总体规划的功能分区，西部新城分为西永组团、西彭组团和北碚组团。本规划区属于西永组团。3、基地与城市的关系3.1与周边的关系重庆西部现代物流城东侧是中梁山、西边是缙云山，被两山环绕，南侧是西部新城中心区、重庆市大学城、西永微电子产业园区、北面是北碚区。3.2与城市的关系重庆西部现代物流城位于重庆市“一城五片、多中心组团”空间结构的西部片区西永组团，处于西部新城的东部西永组团。3.3与全国物流的关系重庆处于中国版图的几何中心，是中国西部地区唯一集铁路、公路、水路、民航、管道五种运输方式为一体的综合交通枢纽城市，起到一个承东启西的重要枢纽的作用。重庆物流城具有水陆空综合的物流城，直接联系上海，天津、深圳等大的港口；重庆西部物流是进入西部的天然入口，按照规划将在西部乌鲁木齐、兰州、成都、昆明、西安、重庆设置集装箱中心站，西部的物流主要通过重庆联系中东部。重庆是内地的重要的物流枢纽。4、重庆主城区物流布局重庆物流“一基地四港区”基地以集装箱中心站和快速路形成铁路－公路货运枢纽物流基地，主要提供公、铁集装箱多式联运，综合性生产、生活资料的加工、分拣、包装、仓储、配送、代理等服务。寸滩港将成为继上海洋山港、天津东疆港和大连大窑湾港之后，中国大陆第四个保税港。以水陆空货运及出口加工为特色的物流基地，主要提供水路集装箱中转、综合性生产、生活3资料的制造、加工、仓储、配送、代理等服务。果园物流港区是重庆市最大长江水运港口。果园港主要功能是铁水联运，主要提供水路集装箱中转、综合性生产、生活资料的制造、加工、仓储、配送、代理等服务。东港物流园高速公路、茶园工业园形成以公路货运为特色的物流基地，提供仓储、配送、分拣、制造、加工和包装等服务。黄磏港物流园是水陆联运物流基地，主要提供仓储、配送、制造、加工和包装等服务。5、交通现状分析5.1内部交通现状规划区内现状道路状况较差，等级不高，仅有渝隧高速已建成，从规划区南部、土主镇区北侧东西向穿过，在土主镇设有一高速公路出入口。区内主要已建公路为团歇公路，技术等级为三级，呈南北方向贯穿规划区，在回龙坝有新建凤回公路为东西向，双向2车道，技术等级二级，位于规划区中北部，联系回龙坝镇及凤凰镇。5.2外部交通现状规划区周边几乎没有什么交通道路，襄渝铁路、兰渝铁路以及渝隧高速是规划区的对外交通。6、土地利用现状(1)、地形、地貌规划区属浅丘地形，处于中梁山脉和梁滩河之间，地形狭长，呈南北走向，东高西低，南高北低。辖区内丘陵较矮，规划区内海拔高度最高处336米，最低处240米，高度差较小，坡度平缓。(2)、土地使用规划区内大部分为农田、菜地、林地等，另有一南一北两个城镇，土主镇及回龙坝镇，城镇中心区均在规划范围以内。(3)、地质4地表平均侵蚀强度为2609吨/平方公里，大部地区为适宜建设区。(4)、水文地质水库：物流城内水库有保龙水库、大水沟水库等大小水库若干。梁滩河从规划区西侧流过，目前污染严重，正在进行治理。(5)、地震据《中国地震烈度区划图(1990)》，该区地震基本烈度为四度，属一般地震地带。7、基础设施分析给水现状：规划区现由两座水厂供水，即回龙坝水厂、土主镇水厂。排水现状：规划区排水为雨、污合流制，回龙坝及土主两个场镇主要道路下设有地下排水管道，少数单位、楼院建有化粪池，污水经处理后排放，其余污水基本未经处理直接排放，最后流入梁滩河。排水存在主要问题：雨污水管合建，暴雨时断面小，不能及时将地面雨水排走，造成积水；污水大部分未经处理直接排入河流，污染水体。电力现状：目前土主镇和回龙坝镇用电属于沙坪坝西部农村电网，电网基础薄弱。两镇南北长约25公里，在这样的狭长地带，仅有两座变电站为其供电，分别是110KV回龙坝站和110KV天马山站。电信现状：电信在回龙坝镇及土主镇各设有一处交换机房，电话总容量4万门（两镇各2万门），铁通、网通公司也在两镇开通了固定电话业务。中国移动和中国联通在两镇均各自建有基站一个。有线电视现状：有线电视覆盖率达100％，两镇现有有线电视用户1.3万多户。燃气现状：土主镇有一天然气调压站，位于土主镇政府附近，2005年在本规划区内新建一条燃气管线，沿铁路的西侧由西永经土主敷设至回龙坝镇，设计运行压力为0.8MPa，管道规格为￠159，管线全长约14公里，已于2007年8月开始供气。8、城市景观现状分析规划区域位于缙云山、中梁山之间，绿化山体景观丰富；梁滩河水系沿区域边缘流过，5内部有保农水库、大水沟水库等水系景观。9、用地高程及坡度分析规划区域高程主要在240m—330m之间，现状地形主要以浅丘地形为主，地势高差较小，其中一纵线与中梁山之间区域地势较平坦，可大面积开发。一纵线与梁滩河之间少量区域有一定坡度，但通过一定量的土地平整，可以适宜建设。10、地质灾害评估主要分成中易发区和低易发区：中易发区：共有6个小区面积共0.831km，占规划面积4.73%，位于B块评价区的部份小丘斜坡及丘顶地带，呈带状分布。该区均为顺向斜坡，岩层产状285°∠12°，基岩裸露，地形坡度大，坡角20~30度，个别达45度，斜坡主要受临空外倾结构面控制，岩层倾角小于斜坡坡角，易产生顺向滑动可能，属欠稳定斜坡，即临空外倾结构面对斜坡稳定影响中等。经综合评判，该区地质环境条件中等复杂，定为地质灾害中等易发区。一般不宜规划可能导致高切坡、高填方、深开挖的建设项目。低易发区：分五个区，多为平坝地形，主要由宽缓冲沟和小丘组成，沟谷纵坡降1～4%，在第二区内起伏相对较大，自然斜坡较发育，斜坡为切向和逆向坡，斜坡稳定性好；地形相对切割高差5~30m，个别达40m，土层厚度小，岩层倾角12~15°，地形坡角3~8°，局部30°；该区有铁路和公路分布，形成人工土质边坡1~3m,岩质边坡2~5m，均治理，破坏地质环境的人类工程活动不强烈，地质环境简单。经综合评判，该地区划定为地质灾害低易发区。本区规划基本不受限制。11、用地适宜性建设分析规划区内用地评定分为四类区域：宜建区：不需采取特殊工程措施处理的建设用地。主要位于一纵线与中梁山之间较平坦区域。可建区：在对局部地质灾害点进行地质灾害评价，并采取特殊工程措施处理后方可建设的用地。主要位于一纵线与梁滩河之间区域。6慎建区：地质灾害较易发生区，不宜布局可能导致高切坡、高填方、深开挖的建设项目。城市建设前，必须先进行地质详勘，评定其稳定性，提出安全可行的治理方案，并经专家权威部门评审。慎建区主要分布在缙云、中梁两山的山脚和梁滩河两侧构造剥蚀深丘及寨山坪低山部位。禁建区：容易诱发地质灾害，严重破坏生态景观的禁止城市建设区域。禁建区主要分布在缙云、中梁两山的山体部分及寨山坪高山部位，本次规划区域范围内没有禁建区。12、SWOT分析综合考虑可以得出该地区的优势远远大于它的劣势，从长远看来不但有很大收益，而且还会带动周边经济的发展。二、案例分析1.日本东京物流园区四大园区共占地近3000亩，由东京团地仓库株式会社经营，该公司成立于1966年，现有资本2.8亿元。由112家股东组成。主要从事：土地的购置和租赁仓储业装卸业务设施设备的租赁业务以及相关附属业务。在四大园区内分别设有事务所。葛西物流基地平和岛物流基地东京物流园分布图72、德国物流基地的发展建设与日本的建设方针和经验不同，在德国，政府对“货运村”这类物流基地的规划和建设遵循：联邦政府统筹规划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式，具体内容如下：——联邦政府统筹规划。联邦政府在统筹考虑交通干线、主枢纽规划的基础上，通过广泛调查生产力布局、物流分布现状，根据各种运输方式衔接的可能，在全国范围内规划物流基地的空间布局、用地规模与未来发展。为引导各州按统一规划建设物流基地，德国交通主管部门还对符合规划的物流基地给予资助或提供贷款担保。——州政府、市政府扶持建设。物流基地对地区经济有明显的带动和促进作用，作为政府总是希望这类地区能充分实现其公共服务职能，而并非追求单纯的盈利目的。因此，在物流基地的建设和运营过程中，州及地方市政府扮演了主要投资人的角色。例如位于德国中部图林根州州府Erfurt市郊的图林根物流基地，其建设投资比例为：市政府占42.5%，州经济开发部占35.5％，联邦铁路〔DB〕占14.7％，行业协会占7.3％。德国在全国范围内布置物流结点主要考虑以下三个原因：(1)至少有两种以上的运输方式连接（特别是公路和铁路）(2)选择交通枢纽中心地带（使物流园区网络与运输枢纽网络相适应）(3)经济合理性（运输方式的选择与利用，环境保护与生态平衡、物流园区经营成员的利益等）板桥物流基地足立物流基地8德国不莱梅物流园区不莱梅物流园区是德国兴建最早的物流园区，园区离中心火车站和海港口不远，有着很优厚的交通运输环境。不仅取得显著的社会效益，而且取得巨大的经济效益。不来梅物流园区的投入产出比为1：6，投资1.02亿欧元，而实现的效益为6.1亿欧元，成为德国物流园区建设的典范。不莱梅物流园区一期工程35万平方米，1985年第一个企业入住，至1988年，有90％以上的面积已经卖出去了，员工达700人。1989年公铁联运中转站开始运营，面积扩大至50万平方米；1990年园区开始扩建，面积为200万平方米。1994年德国邮政在园区内建立了信件处理中心，随后铁路公司也在园区内成立了货运中心。1999年园区再次扩建。现在园区总面积达360万平方米，员工人数上升至4800。1986年，6个入园企业成立了不莱梅物流园区管委会。管理会像物流园区的经理一样，入住的公司有问题的时候就来找他，通过他来得到解决，或者是帮助在物流园区的公司和政府有关部门打交道等等这些。物流园区管委会为园区内企业提供多种服务，如能源的集体采购、代理危险品检验，兴建有综合服务中心、维修保养厂、加油站、清