搜索
Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。中房华厦城项目概念定位报告湖南中原事业三部CHANGSHA04.2010Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2009汇报说明每块土地都有其存在的价值和理由，有位地产大师说过“每块土地都是有灵魂的”。面对城市边缘区、陌生区域的地块，他的灵魂是什么？他在市场中扮演何种角色，将决定接下来的该如何粉墨登场，如何将整台戏推至高潮，完美谢幕,都是中原要为开发商解决的问题。一场美妙的寻根之旅。。。。。。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2009报告结构导图项目诞生于何种时代背景？项目承载着何种期望？角色篇机遇篇市场篇项目发展策略篇芙蓉区需要什么样的新城镇？长沙市场现状怎样？芙蓉区市场现状怎样？综合各方需求，项目整体发展战略项目启动期建议Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2009角色篇Part1Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2009项目诞生于何种时代背景？项目承载着何种期望？角色篇引子湖南在中国的发展中承担什么样的角色？长沙在湖南的发展中承担什么样的角色？芙蓉区在长沙的发展中承担什么样的角色？东岸新区在芙蓉区承担什么样的角色？项目地块在芙蓉区及片区中承担什么样的角色？Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2009湖南：进入国家重大战略布局，中部崛起的双核心国家的战略布局重心由东部沿海到内陆西部，再到中部地区；中部崛起中，湖南扮演了重要角色，定位为中部崛起的引擎之一。集中全国财力，优先发展沿海地区。1978年，十一届三中全会作出的决策；1979年，批准广东、福建的对外经济活动实行特殊政策和优惠措施，并决定在深圳、珠海、厦门试办经济特区；1990年，开发浦东；………扩大内需，促进地区经济协调发展。1999年提出西部大开发战略2000年，西部大开发迈出实质性步伐，新开工了“十大工程”，；2000年6月29日，西部大开发战略的标志性工程——青藏铁路全线正式开工改变中部塌陷的状况。2004年3月,政府工作报告中,首次明确提出促进中部地区崛起。2004年12月,中央经济工作会议再次提到；2005年3月，政府工作报告提出抓紧研究制定促进中部地区崛起的规划和措施。2006年2月，国务院常务会议，研究促进中部地区崛起问题。70-90年代改革开放90年代末—21世纪初西部大开发2004年提出中部崛起角色篇：湖南在中国的发展中承担什么样的角色？Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2009湖南：连接东中西的桥梁地带，未来中国巨人经济持续高速发展的新脊梁进入中央关于中部崛起10号文件的四个城市群：中原城市群武汉城市圈长株潭城市群皖江城市带长株潭城市群发展目标：区域整体生产总值（GDP）近期2010年达到3754亿元以上，GDP增长速度达到12%以上；到2020年增长为7918亿元以上。人均GDP到近期2010年为2.5万元人民币以上，到2020年达到5万元人民币以上。发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式特大型城市化地域之一。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2009长株潭城市群泛珠三角区位交通:湖南已形成海陆空立体的交通网，交通运输便捷，易于接受扩散效应，在区域联盟中拥有的级差效益可观。产业导向：湖南是沿海地区产业梯度转移的前沿，具有承接产业转移的良好条件。近年来工程机械制造、汽车制造产业长足发展，形成了区域产业高地。对外开放：湖南与珠三角在地域上的紧密性和要素上的互补性以及业已形成的相互依存的统一市场，有利于长沙发展对外贸易。湖南是“泛珠三角”区域的一级，整个区域面积占全国的1/5，人口和生产总值占全国的1/3。湖南：珠三角产业转移的最前沿Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2009中部崛起战略的双核心之一；1承接东西部发展的桥梁，国家经济持续发展的新脊梁；2承接东部沿海地带产业转移的前沿地带3小结：湖南在中国发展中所承担的角色Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2009长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市；辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积170平方公里；总人口664万人，市区人口241万。湖南在中国长沙市地图长沙在湖南城市定位：湖南政治、经济、文化、科教、信息中心角色篇：长沙在湖南的发展中承担什么样的角色？Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2009 2009年全国部分省会城市GDP排名前十城市统计12345678910广州市杭州市武汉市成都市沈阳市南京市长沙市济南市郑州市哈尔滨市 位次 2009年长沙市GDP实现3744.76亿元，总量超过济南、郑州，在全国省会城市中跃居第7位，这是继2008年GDP总量超过石家庄、哈尔滨后的又一次位次大提升。长沙：GDP位居省会城市第七位，成为中部崛起的发动机和我国新的经济增长极数据来源：中国统计局Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2009历年人均可支配收入情况124341392416153182822023812.80%13.00%11.60%11.60%13.10%05000100001500020000250002005200620072008200910.50%11.00%11.50%12.00%12.50%13.00%13.50%历年人均可支配收入（元）增长率历年人均消费性支出9660106801228812960150207.0%10.6%15.1%5.5%18.8%0200040006000800010000120001400016000200520062007200820090.0%5.0%10.0%15.0%20.0%历年人均消费性支出（元）增长率人居消费性支出占人居可支配收入的比例78%77%76%71%74%66%68%70%72%74%76%78%80%20052006200720082009历年城乡存款余额（亿元）954.421093.041177.171494.131881.320.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.001800.002000.002005200620072008200909年人均可支配收入达到20238元，居民生活水平迅速提升。居民储蓄在逐步增加，未来对房地产的购买能力在加强。长沙：消费型城市，近年开始重视储蓄，投资意识、购房能力逐步增强资料来源：长沙统计年鉴、中原研究Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2009长沙历年三大产业状况6.3%5.7%4.8%45.0%52.2%50.6%48.7%42.1%44.6%0%20%40%60%80%100%2007年2008年2009年第一产业第二产业第三产业08-09年第三产业结构状况对比10%29%8%22%31%交通运输、仓储和邮政业消费品市场金融保险业房地产业其他服务业资料来源：中国地区经济发展报告15%33%12%5%35%交通运输、仓储和邮政业消费品市场金融保险业房地产业其他服务业09年08年传统服务业发展的同时，以房地产业、信息传输业为代表等现代服务业实现了快速发展；长沙三大产业发展迅速，二三产业比重为主，标着着长沙城市化水平逐年提高。长沙：二、三产业发达，第三产业近年高级服务业增长迅速Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2009城市愿景：区域性现代化中心城市随着长沙城市地位提升，将为周边区域的产业发展带来机遇和提供支持，长沙形成区域性的现代化中心城市。在中部崛起战略实施的大背景下，“十一五”期间，长沙市提出了四大战略举措：兴工强市战略；创新先导战略；以城带乡战略；文化推动战略。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2009交通地位：国家交通枢纽城市京广、沪昆、武广高铁等铁路干线在长沙汇集，使得长沙成为名副其实的交通枢纽型城市中心；城市地铁的开建，由没有地铁的城市转变为有地铁的城市发展，对城市的发展具有标志性意义；城市快速轨道交通与长株潭城际轻轨的建设，为长株潭融城加快了步伐，已具备大长沙雏形；长沙湘江隧道的拉通，使得主城区不断扩大，城市中心外延加大。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2009小结：长沙在湖南发展中所承担的角色单核型中部发展城市1经济发达，消费性城市2未来区域性现代化中心城市3国家交通枢纽城市4Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2009芙蓉区为长沙市中心区，缺乏发展空间，城市扩张需求紧迫芙蓉区是湖南省会长沙市的中心城区，总面积40．8平方公里，户籍人口40多万，下辖11个街道、1个乡和2个副县级单位（国家级高新技术产业开发区隆平高科技园、长沙市湘湖管理局）。芙蓉区有得天独厚的区位优势。角色篇：芙蓉区在长沙的发展中承担什么样的角色？Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2009湘江京广铁路浏阳河长沙被一江，一河，一铁路所分隔，长沙主城区主要位于芙蓉区主城区长沙被湘江、浏阳河、京广铁路所分隔；传统主城区主要集中在湘江以东，京广铁路以西及浏阳河以西区域，芙蓉区基本涵盖了主城区芙蓉区Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2009区位优势：政治、经济、商务、文化、交通信息中心政治中心：省委、省政府（二院）、省军区等60多个单位和部门云集区内;经济：国家各类银行的湖南省分行及各类金融、证券、保险业的办事机构和营业点纷纷聚集在芙蓉区;商务：以通程、华天、湘泉为代表的三星级以上宾馆70%聚集在芙蓉区，以顺天财富中心、亚大时代、第一大道为代表的高档写字楼鳞次栉比。国内外工业企业在这里聚集，商务活动频繁;文化：省花鼓戏剧院、湘剧院、长沙晚报报业集团、省图书馆等众多文化新闻单位驻于区内;交通信息：五一大道、芙蓉路、韶山路、人民路等20多条城市主干道纵横交织、穿境而过，107、319国道交汇于此，长沙火车站、长沙汽车东站矗立城中，黄花国际机场毗邻而居，省邮电指挥中心屹立区内，交通便利、通信快捷。Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2009区位地位：八夺“三湘第一区”殊荣，是湖南的心脏、大脑，是长沙精华自2001年至09年，GDP年均增长16.2%，人均GDP位居中部省会城区第一；地方财政收入年均增长37.2%，由2001年的1.78亿元增长到去年16.32亿元，总量翻了3番多，绝对值连续八年保持全省城区第一；社会消费品零售总额由2002年的104.3亿元增长到163.6亿元，连续八年居全省各区县（市）第一Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGro