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光谷地块前期定位方案建议第一部分市场研究及评估一、宏观经济及政策（一）武汉市总体发展状况分析1、武汉市城市概况武汉素有“九省通衢”之称，位于长江和汉江的交汇处，市内100多处湖泊星罗棋布，数十座山峰蜿蜒其间,这里也是千年荆楚文化的发源地，具有浓郁的楚文化特色，是我国的历史文化名城之一。随着经济的发展，武汉已成为国家提出中部崛起战略中的核心城市。主城区通常被形容为“武汉三镇”，“三镇”指的是武昌、汉口、汉阳这三块被长江和汉江隔开的地方。汉口是武汉最繁华最热闹的商业区，也是华中地区商品集散的中心；武昌是武汉高等学府集中的文化区，是武汉现代城市文化的体现；汉阳则是市政府重点发展的开发区，蕴育着武汉的未来。武汉市土地面积为8494.41平方公里，全市人口常住人口858万人，共有八大主行政区。2、武汉市经济发展水平分析2.1武汉市国民经济发展状况图：武汉市近年来国民经济发展状况（单位：亿元）武昌武昌区、洪山区、青山区汉阳汉阳区汉口江岸区、江汉区、硚口区、东西湖区1347.81492.72166219562338259015.70%12.00%11.80%12.10%14.50%14.70%0500100015002000250030002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%GDP总值（亿元）涨幅比例(数据来源:武汉市统计局)2006年武汉地区生产总值为2590亿元，同比增长14.8%。GDP的稳步增长体现出武汉市整体经济发展形式的大好，而人均可支配收入和储蓄存款的增长说明居民经济状况的好转和消费能力的提高，这将带动各种消费包括对住房消费的需求，为下一年度房地产市场的发展奠定了良好的基础。2.2武汉市近年来人均GDP发展状况图：武汉市近年来人均GDP发展状况（单位：元）17882214572496329890262381956014.50%13.90%13.00%10.50%10.40%10.70%050001000015000200002500030000350002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%人均GDP（元）涨幅比例(数据来源:武汉市统计局)2004年以来，武汉市人均GDP以年均13%的速度增长，2006年按常住人口计算，全市人均GDP达到29890元，涨幅13.9%，随着经济发展的持续增长，人均收入水平将同步提高，居民的住宅购买力亦同步提高，这对我市房地产业的发展是一大强有力的支撑。3、武汉市经济结构分析3.1武汉市产业分布格局及其发展趋势图：武汉2000年以来各产业生产总值（单位：亿元）020040060080010001200第一产业81.3685.0390.4495.13103109.57第二产业533.31594.84660.46741.879031019第三产业592.17667.93741.84825.189501109.43200020012002200320042005(数据来源:武汉市统计局)2005年第一产业生产总值109.57亿元，增长4.5%；第二产业生产总值1019.00亿元，增长17.9%；第三产业生产总值1109.43亿元，增长13.1%。三次产业结构由2000年的6.7：44.2：49.1变化为2005年的4.9:45.5:49.6，产业结构不断优化。从武汉市目前的国民经济的发展以及产业结构的发展趋势来看，武汉市经济处于良好的发展状态，且发展速度较快。第三产业的高速发展对于房地产市场的发展也起到了相当的推动作用。随着我市国民经济发展水平的不断提高，居民的消费意识增强，住宅消费已经成为一大热点消费，且消费支出逐年提高，为房地产市场的良好发展奠定了稳固的经济基础。4、城市规划现状与发展趋势4.1城市性质定位武汉是湖北省省会，武汉市城市总体规划（1996-2020年）将武汉定位为中国中部重要的中心城市，长江中游的特大城市，全国重要的金融、贸易中心、高新技术产业中心、工业基地和交通、通信枢纽。4.2主城规划总规将武汉主城规划出2个城市核心区，10个中心区片，10个综合组团，核心区、中心区片、综合组团之间以轨道交通线、快速路及主次干道相联系，形成“多中心组团式”的布局结构。4.2.1城市核心区规划核心区职能规划核心区主要体现现代化国际性城市和中国中部地区中心城市的职能，重点布局以商业、金融、贸易、办公、信息咨询服务为主的第三产业用地。核心区范围江北(汉口)核心区规划范围为东至大智路、兰陵路，南至长江、汉水，西至武胜路，北至京汉大道，面积6.35平方公里；江南(武昌)核心区规划范围为东至武青三干道，南至中山路，西至长江，北至规划的武车路过江隧道，面积3.50平方公里。4.2.2城市中心区规划中心区片重点布局行政、文化、娱乐、体育、商业等公共设施及居住用地。4.2.3城市综合组团规划各综合组团重点布局大中型工业区、居住区、大型对外交通设施、市级商业副中心、教育科研设施、博览中心、体育中心和全国性、区域性大型市场用地。4.2.4主城三镇规划汉口地区汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心区片，古田、常青、后湖3个综合组团。规划职能为金融贸易、商业服务和市级行政中心。规划常住总人口为170万，其中核心区15万，中心区片58万，综合组团97万。汉阳地区汉阳地区包括晴川片和十升、四新、沌口3个综合组团；规划职能为汽车工业等产业中心、港口和旅游中心。规划常住总人口为76万，其中中心区片14万，综合组团62万。武昌地区武昌地区包括江南核心区，首义、晒湖、中南、徐东、杨园5个中心区片，青山、关山、白沙、南湖4个综合组团；规划职能为金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科技产业中心及旅游中心。规划常住总人口为204万，其中核心区为4万，中心区片为80万，综合组团为120万。4.3居住区规划规划建设后湖、站北、长丰、四新、南湖、白沙等大型居住新区，完善建设核心区、中心区片的居住区、居住小区，逐步消除零星住宅插建，引导旧城人口向外围综合组团疏散。4.4商业区规划规划建设中心商业区──市级商业中心──市级商业副中心──社区中心四级商业服务体系；4.4.1中心商业区规划建设江汉路、六渡桥、汉正街，中山大道中心商业区，以商业零售、餐饮、娱乐、旅游等服务业为主，辐射武汉市、湖北省乃至整个中国中部地区；4.4.2市级商业中心规划建设中南路、汉阳钟家村市级商业中心，辐射武昌和汉阳；4.4.3市级商业副中心规划建设后湖、汉口火车站前、古田二路、十里铺、四新、沌口、解放路、徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖、八大家等12个市级商业副中心；4.4.4社区中心在各居住用地集中的主要地区规划布置9个社区中心。4.5CBD中央商务区规划武汉CBD位于汉口城区中心的王家墩地区，占地7.41平方公里，是城市快速通道、轨道交通及机场高速路的交汇点。定位为以发展金融、保险、贸易、资讯、咨询等产业为主的现代服务中心，聚集会展、零售、酒店、居住等功能于一体的综合性城市中心区。它将与武汉•中国光谷、武汉现代制造业中心，共同构建未来武汉经济的“金三角”。4.6主城交通体系4.6.1轨道交通规划至2020年，主城公交线网长约790公里，公交线网密度达到2公里/平方公里。规划轨道交通线6条，全长132.5公里，并通过建设市郊铁路，连接各重点镇。规划期内建设古田至堤角、汉口火车站至关山、青山至青菱等3条轨道线，全长70公里，控制岳家咀至古田、岳家咀至快活岭、汉口火车站至沌口等3条轨道交通线的建设用地。4.6.2公路交通主城区规划布置了三条环线、十条主要放射线，组成“环形加放射”的骨干交通网络。内环线（亦称一环路）为联系主城三镇中心区的主干道。由解放大道中段、黄浦路、武汉长江公路桥、徐东路、中北路、中南路、武珞路西段、武汉长江大桥、长江二桥、江汉一桥、武胜路组成，全长约28km，主要服务于武汉市的金融、商业中心区。二环线为减少中心区过江交通压力，减少车辆穿越中心区而布置，平均距一环约3km，全长52km，主要为城市博览中心、高速铁路客运站、体育中心及城市新的商住区服务。中环线（亦称三环路），为联系各大工业组团及中小型经济开发区、新发展区服务，同时将作为三镇货运主通道和入城的环路，减少中心区直穿车流，全长88.5km。4.6.3桥梁及隧道规划布置4条过长江通道，即：武汉天兴洲长江大桥（在建）、青岛路隧道（规划）、鹦鹉洲隧道（规划）、余家头大桥（规划）。（二）政策分析政府全面调整规范房地产市场，近几年来房地产政策层出不穷，土地市场、房地产金融市场、拆迁等各方各面对房地产业都投注了不同程度的关注，各项房产政策都是围绕着稳定房价、使房地产业健康发展这一主线展开的。1、国家近期政策走向及分析1.1央行上调个人房贷利率2006年4月28日，中国人民银行宣布，从即日起上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。调节银行利率，提高首付比例，抬高银行门槛，有效抑止部分能力不足的买房者，降低信贷风险，也给购房热降温。利率上调是政府动用金融杠杆抑制住房需求、挤出泡沫的手段。其效果不在实际增加了炒房者多少成本，而在于改变市场预期，央行会在必要时，继续动用利率杠杆干预楼市，直至平衡。1.2“国八条”问责地方负责人2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》的内部文件。《通知》中总共有八条意见，被业界称为“国八条”。文件明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致房价上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。“国八条”要求地方政府及相关部门综合采取土地、财税、金融等相关政策及利用舆论法律手段控制不合理的需求，抑制房价过快上涨；对于控制措施不力，造成市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。“国八条”的重大意义不在具体调控细节，而在明确了楼市调控的几个重要原则，它对地方政府高官形成了巨大威慑：抑制不了过高的房价，将问责地方政府负责人。大有不降房价就降官阶的意味。这对房地产市场显然有较切实际的影响。1.3“新国八条”细化调控决心2005年4月27日，国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，即“新国八条”。“新八条”再次显示了中央政府调控楼市的决心，措施直指土地、税收、金融等楼市穴位。政府将强行遏制恶性炒作土地，并充分运用税收杠杆来调节楼市。“新国八条”是对“旧国八条”的解释与细化，再次明确地对市场强调了政府调控楼市的决心：要切实把房价稳定下来，并将调控措施具体化。它还透露出，政府已注意到并着手改变房地产市场存在的一系列问题。1.4七部委推出“六一大限”2005年5月9日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务；明确指出，“期房限转”、新购商品房“两年内转手全额征税”等措施，打击炒作投机行为。6月1日，《意见》正式实施，这一天因被称为“六一大限”。该政策与2004年宏观调控中“允许各个地方结合自身情况采取楼市调控的措施”有所不同，“六一大限”是对全国具有强行的要求。由此足以体现出国家此次调控房价的决心和力度。1.5“国六条”及细则2006年5月29日国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下称《“国六条”细则》）。后又出现“15条细则”深化。而地方性、各部委的实施细则除深圳外，其他地方却迟迟未出。关于“套型建筑面积”“70%是区域分配还是项目分配”的各种解释、传闻不断。“国六条”及细则更多监管措施面临着各种实施执行困难。从市场层面看，新政下项目开发进度、销售攀升节奏、销售周转速度受到抑制。在“要优先保证中