搜索
中原办张庄闸管理处片区改造项目可行性研究报告第1页共58页目录第1章总论...............................................51.1.项目背景与概况........................................51.2.问题与建议............................................9第2章项目投资环境与市场研究...............................102.1.投资环境分析.........................................102.2.区域房地产市场分析...................................142.3.销售预测.............................................182.4.营销策略.............................................23第3章建设规模与项目开发条件...............................253.1.建设规模.............................................253.2.项目概况现状.........................................253.3.项目建设条件.........................................25第4章建筑方案............................................284.1.设计依据.............................................284.2.项目设计主题和开发理念...............................284.3.项目总体规划方案.....................................294.4.建筑设计.............................................304.5.结构设计.............................................32中原办张庄闸管理处片区改造项目可行性研究报告第2页共58页4.6.给排水设计...........................................32第5章节能节水措施........................................355.1.设计依据.............................................355.2.建筑部分节能设计.....................................35第6章环境影响评价........................................366.1.编制依据.............................................366.2.环境现状.............................................366.3.项目建设对环境的影响.................................376.4.环境保护措施.........................................37第7章劳动卫生与消防......................................397.1.指导思想.............................................397.2.职业安全卫生健康对策与措施...........................397.3.消防设计.............................................40第8章组织机构与人力资源配置...............................438.1.组织机构.............................................438.2.人力资源配置.........................................43第9章项目实施进度........................................449.1.项目开发期...........................................449.2.项目实施进度安排.....................................449.3.项目实施过程控制措施.................................44中原办张庄闸管理处片区改造项目可行性研究报告第3页共58页第10章项目招投标.........................................4610.1.工程项目招标投标概述................................4610.2.工程项目招标投标因素分析............................4710.3.招标依据............................................4910.4.招标范围............................................5010.5.招标方式............................................51第11章投资估算与资金筹措.................................5111.1.投资估算............................................5111.2.资金筹措............................................52第12章财务评价...........................................5312.1.项目评估依据........................................5312.2.财务评价基础数据的选择..............................5312.3.财务评价............................................5312.4.不确定性分析........................................54第13章社会评价...........................................5513.1.项目对社会的影响分析................................5513.2.风险分析............................................5613.3.社会评价结论........................................57第14章研究结论与建议.....................................5814.1.可行性研究结论......................................58中原办张庄闸管理处片区改造项目可行性研究报告第4页共58页中原办张庄闸管理处片区改造项目可行性研究报告第5页共58页第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称：中原办张庄闸管理处片区改造项目2、承办单位概况单位名称：濮阳市正大置业有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：人民币9516万元业务范围：房地产开发、销售、法定代表人：邵亚3、可行性研究报告编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（4）《城市房地产开发经营管理条例》；（5）《房地产项目经济评价方法》。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对青年城项目建设的目的、必要中原办张庄闸管理处片区改造项目可行性研究报告第6页共58页性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由①项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。濮阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。②项目对城市建设将起到促进作用2012年12月24日，在河南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向河南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。中原办张庄闸管理处片区改造项目可行性研究报告第7页共58页濮阳作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在河南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，濮阳市委市政府提出要突出濮阳城市形象建筑，提高濮阳城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据河南省住宅与房地产业2013年规划，未来10年内河南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。目前，濮阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与河南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善濮阳市人民的居住条件已经成为濮阳市政府特别关心的问题之一。同时，随着濮阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使濮阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。青年城项目符合濮阳城市建设总体规划，贯彻了“3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。③解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的中原办张庄闸管理处片区改造项目可行性研究报告第8页共58页作用，而本项目作为濮阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加濮阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点本项目位于濮阳市京开路与中原路