中原森托普-深圳卓越-南新路项目商业定位报告-66PPT

卓越·南新路项目商业定位内容项目定位业态规划及组合定位背景建筑规划建议销售安排定位背景——大环境洼地趋势南山商业需要自救餐饮娱乐化趋势新政效应建立自己的市级商圈，扭转南山消费趋势南山商业先天优势南山商业壮大契机发展特色商业街区，巩固餐饮娱乐商业阵地大力发展社区商业，整体提升商业环境东门华强北人民南南山文化中心区福田中心区定位背景——小环境品牌商家纷纷入驻，但南新路较缺乏该类商家竞争激烈，但仍有市场空间光彩新世纪港湾丽都田厦村前海金岸阳光棕榈园天朗风清向南村愉康花园常兴时代南景苑如意家园苏豪名园仓前锦福苑国兴苑大陆庄园椰风海岸项目周边为南山传统的住宅区，有田厦村、向南村等本地自然村，也有近年来新起的新式住宅楼，初步估计潜在消费人口在30万人左右132片区是众多南山政府机关的驻地，公务员为本项目的潜在消费群；星形1~5分别代表南山国土局、南山区政府、南山区人民医院、南山法院、社保局45项目辐射市场餐饮娱乐商家成行成市主要沿南新路分布以酒店、KTV、休闲会所、大酒楼等几种形式存在；定位背景——地块现状B、D地块A、C地块定位背景——项目四至项目西面有大量住宅区，拥有包括田厦村等本地居民在内的众多潜在消费者南新路东面的常兴路是南头商业旺区，项目开业后将成为吸引东面消费人流的商业亮点B地块临街面长，南新路缺乏横向路口，对面人流难以顺利引渡，B地块受南新路阻隔影响较大；A、B地块之间的联系受到桃园路的影响定位背景——项目人流定位背景——项目机会优势：处于南山传统核心商圈，外围商业气氛浓厚；项目基地位置优越，交通便利；外围住宅、酒店、休闲娱乐配套齐全，与本项目形成相互呼应；项目体量较大，易形成规模效应。片区消费者对餐饮、休闲、娱乐、超百等业态的持续需求为项目发展带来机会；附近住宅区拥有潜在消费力；片区将成为未来南山生活性商业中心；商家看好本项目；项目规划为小户型社区，将聚集众多年轻消费群，成为项目发展的稳定支持机会：定位背景——南头消费者调查南头居民对商业消费场所的要求：消费环境好服务好有特色，最好是南头没有的商家购物便捷，最好能提供一站式消费有更多的选择在25个备选业态中，南头消费者认为片区最应该增设的业态前10名为：1.东南亚特色餐厅2.中西快餐3.美食广场4.美容/spa/休闲会所5.咖啡厅6.主题商业街7.中式酒楼8.电影院、儿童乐园9.夜总会/歌舞厅10.国内百货53414946444623411693933345514550174836541040425930010203040506070美食广场真冰溜冰场主题商业街儿童乐园国内百货电影院健身俱乐部KTV国外百货家电数码体育用品家居饰品个人护理保龄球馆美容院/SPA/休闲会所夜总会、歌舞厅咖啡店酒吧中式酒楼中档超市中西快餐高档超市西餐厅电子游戏机中心东南亚特色餐厅日韩料理定位背景——零售商意向调查超百类：餐饮类：娱乐休闲类：主题商场类：（对南山有拓展意向）被访零售商构成34%17%20%29%餐饮超市百货主题商场娱乐……内容项目定位业态规划及组合定位背景建筑规划建议销售安排思路一外因内因统一南头商圈引领南头消费？市场需求消费者需求零售商需求商圈需求潜在消费力新兴消费群本地居民年轻人公务员片区规划住宅改造南新路商业规划地铁规划项目规模及位置据南新路商业要塞大体量，规模效应超长临街面思路二招商销售定位制约招商促进销售，提高售价定位方向：通过定位，实现销售目标同时，确保商场成功经营零售概念一站式消费中心集南头商业之大成，购物、餐饮、休闲娱乐在此尽可体验商业载体需要更新：更大体量，更好的消费环境商业概念需要更新：更多选择，更便捷地消费零售概念全天候精彩夜间消费，全天候营业，全天候精彩营业时间延长，盈利时间延长餐饮、娱乐、购物互动，提升整体商业气氛零售概念时尚多元化各种时尚元素的交汇地，提供新鲜的、特色的、愉悦的时尚体验时尚是消费的潮流，也是商业的魅力所在时尚是必需的包装概念，提高项目的档次和价值，有利于销售CX-LifeCenterX生活地带——深圳首个时尚生活休闲中心形象定位定位分解无限时尚的饕餮美食的休闲娱乐的X-LifeCenterX-Life－多元化的生活，充满新体验：是指一种新的生活方式、工作方式、学习方式和交流方式，即新鲜的、多元的便利的、无限的时尚生活。X-LifeCenter≈anexcellence-LifeCenter—卓越之城—一个汇集了多种生活元素，新鲜的，多元的，便利的，无限时尚的生活休闲中心餐饮——中式酒楼，美食广场，特色餐厅，中西快餐、咖啡店……休闲娱乐——桑拿洗浴、游戏中心、美容spa、KTV……购物——品牌超市/百货、独立零售店铺……X－未知的，令人期待和兴奋的……Anexcellenceshoppingcenter美妙的地方，超乎你所想象Anexactlyplace就在这里，畅快行乐Anexcitingspace令人快乐的游行之地X-LifeCenter市场定位价格商品组成多元化天虹百货家乐福低中高人人乐沃尔玛社区店保利文化广场日常用品/设施便民零售/餐饮零售/餐饮/娱乐本项目万象城整体档次比花园城略低购物档次为中档同时兼具中高端餐饮、娱乐休闲等功能的社区型购物中心花园城客户定位全天候精彩独一无二夜间消费概念，引领市场潮流电影院、夜店……中高收入人群的社交消费领地酒吧、KTV、中式酒楼、服饰店……令南头食客耳目一新的特色餐饮店国内外品牌餐饮连锁，填补南头市场空白，以特色产品及装修为核心吸引力……家庭娱乐与沟通平台KTV，家庭餐厅、亲子乐园……夜间消费概念时尚娱乐概念特色餐饮概念欢乐家庭概念南头娱乐青年个体业者、公务员及白领家庭客人内容项目定位业态规划及组合定位背景建筑规划建议销售安排业态分布——方案一KTV百货电影院数码天地运动地带休闲一族百货百货家居休闲餐饮咖啡厅美食广场/特色餐饮B、D地块超市中式酒楼超市A、C地块美妍时尚街餐饮休闲餐饮超市桃园路南新路4F3F2F1F会所休闲餐饮儿童乐园家电大型运动用品店特色餐饮书店影音方案一业态比例方案一业态比例19%14%25%42%购物主力店餐饮娱乐零售店铺业态分布——方案二百货休闲一族超市特色餐饮休闲餐饮特色餐饮B、D地块美容美体KTVA、C地块美妍时尚街超市运动地带数码天地餐饮超市4F3F2F1F桃园路南新路中式酒楼百货百货亲子乐园茶艺咖啡厅书店影音会所美食广场足浴家居精品方案二业态比例方案二业态比例13%18%21%48%购物主力店餐饮娱乐零售店铺销售面积：约1100㎡销售面积：约18000㎡销售面积：约3100㎡销售面积：约16000㎡方案一方案二方案比较——销售影响方案一方案二销售均价销售均价较低留出位置更好的铺位，提高商铺销售均价销售难度较小，因主力店招商相对容易，能及时帮助商铺销售大，因超市的招商周期将很长，商铺销售受到拖累方案比较——招商影响方案一方案二超市及百货商家反应看好A、C地块及B、D地块北端不考虑B、D地块南端招商难度较容易较难，影响到商铺销售招商成本较低时间成本以及实际的利益损失都将较大经营难度业态搭配合理，突出商场经营主题，成功经营系数较高购物比例大，整体缺乏亮点Centapro建议：方案一相对于方案二，销售风险降低，销售收益增多同时经营成功更有保障建议选择方案一主力店建议——百货百货是大型商业物业必备的业态之一，有利于项目的整体经营百货入驻将有利于项目的买卖百货入驻将有利于其他商家的招商百货的档次将直接影响商场定位及形象目标商家：太阳百货、海雅百货等主力店建议——超市超市为社区生活必要业态之一，A、C地块建筑特征与超市要求较为一致，商家入驻意向浓厚超市入驻将有利于项目招商及买卖超市与百货的入驻将使项目迅速成为南头商圈的新核心，影响南头、前海、南油的商业消费趋势。目标商家：华润万家、百佳等主力店建议——KTV进一步丰富项目的餐饮娱乐功能，充分利用酒店式公寓裙楼商业的特殊性KTV为年轻人喜闻乐见的休闲形式，在片区具有良好的市场基础KTV将是打造项目全天候精彩的重要组成部分目标商家：加州红、钱柜等主力店建议——电影院电影院为标志性娱乐业态，可进一步体现项目的娱乐功能中高档次电影院为片区缺乏业态，大量年轻人对电影院具有强烈的需求电影院入驻可有效扩大项目的影响力，增加项目的美誉度，吸引人流；考虑到电影院对建筑的特殊要求，建议在D地块南端设置电影院。目标商家：新南国影城、百老汇、UA电影院等主力店建议——大型餐饮餐饮在本片区具有巨大的消费市场，特色餐饮或者大型餐饮商家对进驻片区抱有较大兴趣中高端餐饮以及特色餐饮应是本项目的招商重点目标商家：海港、谭鱼头火锅、顺记酒楼、中森名菜半主力店建议——休闲餐饮餐饮办主力店将丰富项目经营内容，使进行差异化定位的关键此类商家将与电影院以及百货形成良性互动目标商家：名典、麦当劳、一番拉面、面点王等半主力店建议——家居随着楼层增高，租金水平下降，可考虑大型零售商家进驻；此层主要业态为百货、超市、家居随着南头片区改造的推进，片区包括本项目在内的住宅将大量涌现，家居市场发展前景良好目标商家：金海马、好百年等目标商家—超市百货类商家名单商家要求华润万家面积要求：2500-30000㎡；楼层要求：负一层至二层；租金要求：25-45元/平方米；选址要求：住宅密集区域或大型社区内其他要求：层高5米以上,中央空调,电梯\扶梯\,停车位150-200个以上,消防达标,柱间距6-8米,荷载500KG/㎡以上百佳面积要求：5000-10000㎡；楼层要求：负一层至三层；租金要求：40-55元/平方米；选址要求：收入达到中产以上，居住人口较为密集区域或商业集中地段。其他要求：层高5米以上,中央空调,电梯\扶梯\,停车位200个以上,消防达标,柱间距6-8米,荷载500KG/㎡以上太阳百货面积要求：35000㎡；楼层要求：负一层以上租金要求：70元/平方米左右选址要求：主力商圈内商业集中地段，人口稠密。其他要求：层高5米以上,中央空调,电梯\扶梯\,停车位400个以上,消防达标,柱间距6-8米,荷载500KG/㎡以上商家名单商家要求台湾润泰集团拥有，在台拥有15家分店1998年首家分店在上海开幕，现时在大陆拥有20多家分店国内主要超市集团排名第二拥有5,000至10,000平方米大卖场10家2005年大卖场数目增至超过70家全国最大超市集团，超过1,000家分店以上海为总部，正积极进行全国性扩张经营大卖场、超市及便利店，2005年达6,000家分店联华超市华联超市大润发目标商家—超市百货类商号海雅百货类别百货简介目前在国内有3间分店，其中深圳2间，在珠海无分店。开店要求楼层：最高7层租赁合作方式：纯租赁租期：10~15年免租期：12月租金：30元/㎡/月面积：建面2㎡实用1.5万㎡层高：≥4.5m柱间距：8m电梯：扶手电梯、货梯、直达电梯停车位：视项目情况广告位：外立面广告位承租可能无无意向原因珠海消费力不足在珠海无拓展计划目标商家—餐饮类商家名单商家要求租期要求：可接受承租店铺的时间在15-20年；楼层要求：首层或首二层面积要求：400-500㎡租金要求：租金以扣点的形式，一般6%-9%个点。租期要求：承租店铺的时间一般在8-10年；楼层要求：承租店铺楼层可在首层至五层，租金要求：接受租金范围在50-150元/㎡.月。租期要求：承租店铺的时间可选择在2007年；面积要求：承租面积为5000㎡，租金要求：可接受租金范围在40-50元/㎡.月。租期要求：8-10年；面积要求：在300㎡以上租金要求：可接受范围不可高于180-220元/㎡.月对于楼层无特别要求，麦当劳谭鱼头火锅海港元绿寿司商家名单商家要求来自广州的顺记餐饮管理有限公司以经营粤式高档菜品为主，在深圳已拥有两家分店，分别为深圳顺记酒楼、电子大厦新荔枝湾酒楼。该公司目前亦有计划在南山开店。营业面积要求400-500平方