中原重庆跨越项目地块产品设计任务建议书

跨越项目产品设计任务建议书重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：[phone]传真：[phone]一、项目地块基本特征概述1.地形地貌跨越项目地块位于重庆市巴南区龙洲湾新区，地块东靠规划中的轻轨快速干线，西临长江，地块内部地形地貌高低起伏不平，最大高低落差超过20m。整个项目由南、北两个地块组成，南、北地块之间为市政公园。跨越项目地块现状模拟模型图跨越项目现场实景图（局部）2.地块指标地块编号跨越项目产品设计任务建议书重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：[phone]传真：[phone]根据重庆市国有土地使用权出让合同渝地（2007）合字（巴南）第231号，经过挂牌，重庆市国土资源合房屋管理局将位于重庆市巴南区龙洲湾新区的下列国有土地挂牌出让给重庆国航聚富房地产开发有限公司，具体地块编号为：M25-3、M25-4、M25-5、M26-1、M26-2、M27-2、M27-3、M28-2，总占地面积为214929㎡。跨越项目地块编号图跨越项目地块控规指标一览表地块编号占地面积（㎡）容积率（≤）建筑面积（㎡）备注M25-35860绿化用地M25-4370002.592500M25-5200002.040000青少年活动中心M26-1725002.0145000跨越项目产品设计任务建议书重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：[phone]传真：[phone]M26-26200停车场M27-2284001.851120M27-34100停车场M28-2132002.026400合计1877003550202.2规划指标结合本项目的实际情况，本产品设计任务建议书只针对M27-2地块进行设计，占地面积、容积率暂以土地出让合同为准。规划指标：综合净容积率≤1.8建筑密度≤30%绿地率：35～40%建筑面积：约51120㎡二、项目地块周边环境分析1.交通目前，龙洲湾新区公共交通主要依靠从南坪至鱼洞的公交线路维持，但现行的公交线路主要由渝南大道南行，经渔湖路口，进入渔洞；而经龙洲湾管委会龙海大道，进入龙洲大道，然后经鱼湖路口的公交线路尚未正式投入运营，因此目前龙洲湾新区的公交线路数量较少，交通出行较为不便。现在由渝南大道出入巴南渔洞的公交车主要有以下线路（据悉，随着龙洲湾新区的逐渐开发、打造，目前途径渝南大道进入渔洞的公交线路都会陆续经龙洲湾管委会龙海大道，延龙洲大道，进入渔洞）：303（渔洞巴南汽车站－解放碑－较场口－小米市）308（渔洞大江厂转盘－解放碑－较场口－小米市）310（渔洞巴南汽车站－袁家岗重医－杨家坪）跨越项目产品设计任务建议书重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：[phone]传真：[phone]（渔洞大江厂转盘－解放碑－较场口－小米市）792（渔洞新世纪－李家沱）798（渔洞大江厂－康馨苑－朝天门交易市场）渔沙线（渔洞－沙坪坝）轻轨交通三号线为南北方向的轨道交通干线，与东西方向的轨道交通二号线（较场口至新山村）共同形成“十”字型的轨道交通骨架。三号线工程将按一次规划、分三期实施的方案建设。一期工程二塘至龙头寺段，起于南岸经开区的二塘，经菜园坝长江大桥、嘉陵江渝澳大桥至北部新区的江北客站（渝怀铁路新客站）；二期向北延伸至江北国际机场；三期向南延伸至巴南鱼洞。2.周边配套由于项目位于新兴的开发区域，新的城市生活机能尚未齐备，居家必备的如超市、农贸市场等生活配套显得非常匮乏，只有随着区域的逐步开发及成熟，各种生活和教育配套才会缓慢解决。三、总平规划1.总平规划思路简述总平规划设计思路充分利用本项目高低落差的地块现状，从临江沿线至山脉沿线，由低至高，层层后退，形成坡地建筑形态，使得项目整体协调、均匀，外观大气，走势平缓；借助地势高差，实现顺势、逐次后退的布局方式，借助地势高差，实现江景资源的最大化，同时在户型设计方面，比较容易实现户户看江的效果，有利于提升产品价值；此规划设计思路，凭借“优势地块资源＋优势产品价值”的双重效应，能够将位于距离江岸沿线最近的花园洋房价值最大化。跨越项目产品设计任务建议书重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：[phone]传真：[phone].总平规划布局建议本项目市场形象定位为区域性领跑都市生活风尚楼盘，因此，要突出项目规划上对片区住宅市场的引领性，突出现代都市生活住区的特点，强调社区的开放性、包容性、发展性，营造出积极、健康、阳光、生态、灵动的现代都市生活风貌。2.1整体布局采用“大社区、小组团围合”的整体布局，即强调整体性，又强调多个空间的变化和营造，同时利于项目的分期开发。重视与公园等周边自然、人文景观资源的借景、对景等关系，能与本项目产生良性互动和交流，充分发挥周边资源价值；尽量营造出大面积、大尺度的公共绿地空间，减少建筑密度；商业部分考虑设计在项目地块的临江部分以及本地块与其他地块之间的接壤部分；主入口考虑设计为半开放式街区，成为出入家园的过渡型空间和社区交流空间，加强项目与城市的融合，也为社区商业的发展提供更多机会。整体布局采用“院落式”方式，营造出一种浓厚居家的氛围，同时也能够避免“行列式”所带来的单调与乏味。2.2地形利用充分利用地块原生地貌，尽量减少平基挖填土石方量；针对地块地形条件，在部分高地的建筑单体尽量考虑“高地高建”的原则；地势较低处，可因地制宜考虑设计为地下车库。2.3建筑布局与景观的关系充分利用外部自然景观和内部各组团的中庭园林，注重建筑的景观均好性，使每一栋单体建筑和甚至每个户型均有景观亮点。2.4交通组织跨越项目产品设计任务建议书重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：[phone]传真：[phone]按照人车分流的原则设计内部交通组织；车库出口位置与各建筑组团和单体之间距离适中，必要时可通过主入口两侧建筑底部设置车库入口，保证居民出入的便捷性；各建筑单体和组团之间的交通动线要合理；内部人行交通组织按照最便捷到达、主要游园路、次要游园路思路分级组织，在保证通行效率的同时发挥景观参与性。除必须设置的到达露天停车位的车行道外，其余消防车道尽量弱化，与景观巧妙融为一体，平时作人行通道使用，特殊时消防车辆等可便捷到达。到达露天停车位的车行道设置在建筑外围，减少对内部庭院景观和居住的干扰。2.5车位设置车位数量设置按国家相关设计规范下限执行，分为地上车位和地下车位两部分，尽量减少地下车库建筑面积，但必须同时考虑地上车位对住宅的干扰和对安全的威胁因素，同时也要考虑停车及入户的交通便捷性。地下车库充分利用地块南北地势较低洼的地带设计，并设计为可自然通风或采光的形式。车库人行出口要便于到达住宅楼栋，并在出口处作景观设计处理，避免成为景观及视线障碍。总平规划布局参考示意图1跨越项目产品设计任务建议书重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：[phone]传真：[phone]总平规划布局参考示意图2四、物业形态及体量分配1.物业形态花园洋房主要表现5+1和6+1在标准层户数的选择上，根据前面市场调研的结果，建议洋房部分以一梯两户为主。2.体量分配本项目花园洋房的体量分配根据以下数据进行估算：项目控规指标商业定位与市场可成活率专业预估对花园洋房体量的预估则依据：2008～2010年区域花园洋房市场的活力判断，该阶段应属于花园洋房销售较好的阶段；项目预计在2009年上半年开始销售，整个项目花园洋房的可售黄金期约为1年的时间；跨越项目产品设计任务建议书重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：[phone]传真：[phone]根据正常市场状况下，花园洋房每个项目每月约45套的销售速度，估计本项目M27-2地块可售套数为540套左右；按照平均100㎡/套的户型面积区间计算，M27-2地块的花园洋房体量约为5万㎡；由于M27-2地块容积率1.8的限制，以及目前周边配套环境尚未成型，建议不做过大的体量，以3万方，约300套为宜，也利于后期一次性推出的快速销售。洋房的体量有利于整个规划空间院落和大尺度园林的形成；综上所属，M27-2地块的花园洋房体量约为3㎡。五、建筑风格结合项目定位、前期市场调研结果，本项目建筑要给市场一种大气、沉稳、都市感强的现代外立面风格。1.基调色彩建筑外观的色彩采用不同程度的浅灰色（或浅黄色、白色）为主基调，局部考虑搭配纵向的深灰色或暖色调（黄色、暗红色）线条或体块的搭配，有强烈的反差，较为抢眼，并能令建筑显得较为沉稳而不失活泼。基调色彩参考示意图跨越项目产品设计任务建议书重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：[phone]传真：[phone].立面立面构件线条流畅平直，现代感强，外立面考虑大尺度玻璃窗、玻璃栏杆的运用，临主干道的建筑体采用双层中空隔音玻璃，窗户用材为彩铝。从市场调研可以看出，大幅的落地玻璃窗、玻璃阳台均受到市场欢迎，大面积玻璃材质的运用可以使建筑显得更加灵动、现代。立面参考示意图鉴于重庆地区多雾及常年的酸雨天气的影响，绝大部分的楼体的外立面采用面砖而非涂料。中原建议，本项目的建筑外立面可采用高档次的品牌外墙砖，但也可结合高档次的外墙漆处理，也可通过天然石材与外墙砖组合。外墙材料的运用跨越项目产品设计任务建议书重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：[phone]传真：[phone]立面竖向设计可以通过窗型和阳台的变化、错落、凹凸等，营造出丰富、大气、现代而不显零乱的视觉感受。同时注重建筑山墙的立面处理，避免呆板沉闷。建筑顶部的处理要大气、沉稳，不能太张扬。立面竖向设计参考示意图顶部设计参考示意图跨越项目产品设计任务建议书重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：[phone]传真：[phone]六、花园洋房户型设计原则1.户型配比策略户型配比上应遵循潜在目标客户群体的消费需求结构，总体上坚持把握本区域主流购房特征，以相对实用舒适的三房和四室单位为主，适当配置少量五室大户型单位，便于控制购房总价，减少销售压力和市场风险。2.楼型选择及户型设计策略2.1楼型选择策略均为一梯两户，但可根据地形的不同，选择5+1或6+1；2.2户型设计策略户型配比应符合营销需要。总体上本案户型应注重实用性，在保证套内基本功能的满足前提下，主张尽可能增加一些附加值空间，如底层加花园、地下室；平层有露台、可变空间；顶层有入户花园等；甚至在二层，也可有地下室。户型种类不宜太多，尽量保证其统一。强调窗型的设计，可充分利用落地凸窗，转角凸窗，落地竖窗，横条窗等形式营造更多的赠送空间、情趣空间和光影效果。充分挖掘立体空间变化，如利用奇、偶数层变化营造出情趣空间或可变空间。3.本项目户型比例设计建议户型建议参考原则：根据项目定位及户型定位，也结合地块特性和规划设计建议，本项目户型配比建议如下花园洋房部分户型配比户型户型代号户型面积（套内/平方米）总套数（套）户型套数占总套数比例%底层A约130-15015%跨越项目产品设计任务建议书重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司重庆市渝中区邹容路131号，世界贸易中心25楼电话：[phone]传真：[phone]小计15%B100-12070%中间层小计70%C120-15015%顶层小计15%合计10