中原-复地南延线项目定位报告

二级市场策划品控中心CentalineConsultants复地南延线项目定位报告本报告所有数据统计以成都市房管局备案数据为准区域市场分析项目发展战略及市场定位物业发展建议成都宏观市场分析住宅供需分析未来供应分析成都市宏观市场分析宏观经济分析住宅售价分析成都历年GDP及增长成都人均GDP及增长资料来源：成都市统计年鉴资料来源：成都市统计年鉴2006—2008年，GDP年平均增长率18%；受到地震和金融危机的原因，2008年较2007年的20.89%回落到17.34%。成都整体经济受惠于中国经济的快速增长和新特区经济的带动。2006—2008年，人均GDP的增长率11.8%，2008年30885元，突破了3万元大关，增长率为16.43%，保持高速的增长。成都的GDP以及人均GDP的增长来源于整个国家的经济形式的带动，才有快速的增长。成都市宏观市场分析06-08年，GDP及人均GDP增长稳定住宅供需分析未来供应分析宏观经济分析住宅售价分析52006—2008年，成都市固定资产投资平均增长率27.6%；2008年3012.91亿元，增长率为25.8%，保持高速的增长。2006—2008年，成都市固定资产投资平均增长率是28.2%；2008年增长速度大幅度下降，主要原因是2008年的全球经济危机影响了房地产投资。06-08年，固定资产和房地产开发投资年均增长率超过25%成都市宏观市场分析住宅供需分析未来供应分析宏观经济分析住宅售价分析6资料来源：成都市统计年鉴2006—2008年，人口增长稳定，年均增长率为1.3%；2008年1125万人口比2007年增长13万。成都市的人口增长及城市发展速度增快，随之产生的配套设施的需求就会增加。06-08年，人口增长率年均约1.3%成都市宏观市场分析住宅供需分析未来供应分析宏观经济分析住宅售价分析成都市历年居民支配收入成都市历年居民消费支出资料来源：成都市统计年鉴资料来源：成都市统计年鉴2006—2008年，城市居民人均可支配收入的平均增长率12.42%；2008年16943元，增长率为12.36%，保持高速的增长。2006—2008年，城市居民人均可支配收入增长率10.1%；成都居民的消费意识较强，消费支出占收入的80%，而且收入与支出的年增长速度相近。06-08年，居民收入及消费支出增长率均超过10%成都市宏观市场分析住宅供需分析未来供应分析宏观经济分析住宅售价分析8到2008年，供需比达到1.7，截至2008年12月31日，成都住宅市场可售住宅达85928套，合计面积840.76万方；09年一季度成交高于供应，主要在消化存量房。数据来源：成都市房管局2006-2008供需分析数据来源：成都市房管局06-08年，住宅供需比呈逐年上升趋势成都市宏观市场分析宏观经济分析未来供应分析住宅供需分析住宅售价分析供应量统计以每年新增供应量为准909年一季度，主城区商品房成交面积268.11万方，环比上涨48.96%，成交套数31145套，环比上涨40.30%。09年1季度月均成交量约89万方成都市宏观市场分析宏观经济分析未来供应分析住宅供需分析住宅售价分析供应量统计以每年新增供应量为准成都市宏观市场分析2007年，在一线城市房地产市场价格快速上涨的情况下，成都一手住宅市场成交均价也一路飙升。2007一手住宅年成交均价为5394元/平方米，环比上升24%。进入2008年，宏观调控加强，市场价格出现回落，成都一手住宅成交均价约5595元/平方米，环比上涨3.7%。对比2007年，涨幅下降20.3个百分点。06-08年，住宅售价走势保持上涨趋势宏观经济分析未来供应分析住宅售价分析住宅供需分析11截止2008年12月31日，成都市近三年土地供应可建筑面积为2408.89万方，未开发面积1206.2万平米；成都市房屋存量合计面积840.76万方；成都市未来1到3年的住宅供应量将达到2046.96万方。截止08年，未开发土地加存量房达到2046.96万方成都市宏观市场分析宏观经济分析住宅售价分析未来供应分析住宅供需分析数据来源：四川中原宏观市场背景：GDP增长稳定+固定资产投资超过25%+城市人口增长率保持1%+居民收入及消费支出超过10%成都市宏观市场分析结论:成都震后经济发展仍然较快，地产恢复到正常水平成都市宏观经济发展良好住宅市场走势：截止08年，市场待消化量达到2046.96万方，高存量压力必然导致售价上涨幅度较小。按照09年1季度消化速度预估，未来1-3年月均消化量保持在70万方—90万方，即年均消化量800万方—1000万方。存量压力必然促使政府控制土地放量，估计在未来1年土地放量较少。因此，估计未来1-3年住宅供略大于求，保持在较正常水平。区域市场分析项目发展战略及市场定位物业发展建议成都宏观市场分析区域产业规划与人口分析区域产业规划区域人口分析区域发展前景区域市场分析区域板块功能研究整体规划与功能布局本板块规划及功能典型项目分析麓山国际凤凰城中海龙湾半岛蜀郡新世界雅居乐区域高层市场分析大城南片区研究各片区供需及发展趋势各片区竞争关系区域别墅市场分析区域洋房市场分析大城南区域市场分析各片区供需及发展趋势各片区竞争关系区域范围界定航空港片区：西部唯一集航空、铁路、公路、航运为一体的开发区。以特色产业发展为先导，综合居住休闲，教育，金融，物流等功能的城市发展区域。航空港片区城南主城区南延线片区南延线片区：城市新中心、现代化新城区。分为行政办公中心、创新研发中心、区域总部基地、现代服务基地以及宜居人文住区。产业园双流机场天府大道政务中心大城南区域市场分析各片区供需及发展趋势各片区竞争关系航空港片区概述航空港板块成都市区双流新城华阳板块名称航空港板块范围西南航空港开发区、四川大学等高校园区、中科院产业园区、西南航空港新工业园区等概况成都天府新城主要产业带，以发展信息，光电，医药，机械，食品，新材料等高新技术产业，科研教育产业和物流为主。大城南区域市场分析各片区供需及发展趋势各片区竞争关系航空港片区在售项目航空港片区现阶段在售项目超过20个，部分楼盘为尾盘销售，总体来看供应量相对充足；片区项目分布较为集中，以锦华路、棠湖路及机场路为甚。同时产品形态较为接近，竞争力度较大。各项目价格相差不大，各项目以不同特点来吸引客户。大城南区域市场分析各片区供需及发展趋势各片区竞争关系08年-09年季度供需对比区域潜在供应分析受08年市场结构性调整影响，板块内供需关系出现深度调整，市场自08年4季度起出现回暖迹象。板块内价格保持在3000元/平米，市场以走量为主。板块内存量板块内存量土地体量较大，截至09年1季度总存量达到310万方。单位：万方航空港片区供需分析—片区内供应较大，未来竞争集中在片区内大城南区域市场分析各片区供需及发展趋势各片区竞争关系航空港片区客户分析—以片区内客户为主客户属地分析航空港区域客户组成仍将以机场工作人员、入驻企业职员、教育工作者为主，但是随着区域的不断发展，外地购房者的比例会逐渐增加。客户职业分析机场工作人员IT从业人士大城南区域市场分析各片区供需及发展趋势各片区竞争关系城南主城区分布图主要板块范围主要在售项目高升桥—玉林片区人民南路四段——二环路南三、四段——高升桥路——一环路南四、三段玉林品上棕树—九眼桥片区望江路——二环路南一、二段——人民南路四段——一环路南二、一段万科金色海蓉和信派都神仙树—桐梓林片区府河——机场路东延线——航空大道——机场高速公路——成雅高速——创业路——二环路南三、二、一段桐梓林欧城恩威玲珑南域红牌楼片区创业路——南三环路五段——川藏路——二环路南四段优客联邦新希望红南港九眼桥-棕树片区城区城南板块红牌楼片区桐梓林-神仙树片区玉林-高升桥片区大城南区域市场分析各片区供需及发展趋势各片区竞争关系城南主城区片区特点片区名称区域特色配套区域房地产发展特点玉林-高升桥片区成都特色商业街：锦里以及三国文化公园----武侯祠，高升桥家具市场，玉林的各种沿街小商铺老居住区,成熟完备的生活配套使得该区域目前住宅市场交易较为火爆九眼桥-棕树片区依托川大（包括华西医科大学）而成，受教育地产影响较大，片区周边已发展为成熟社区，并共同构建了一个完整的消费居家氛围。区域内可供开发土地资源日益减少，故该区域新房项目较少桐梓林-神仙树片区城南的富人聚集区，集中了众多的高档小区，区域内各种配套齐全：高中档百货,餐饮,娱乐该区域的土地供应日益减少，使得区域内新项目均走高档住宅路线。在该区域购房的主要是外来购房者红牌楼片区区域内交能便捷，道路通达度较高，汽车及配件市场和家装家饰市场的聚集地，使得区域内物流、人流较复杂，居住舒适度较城南其它片区稍差，片区发展也略微滞后区域内待开发土地较多，开发商们也很看中该区域未来的发展，玉林-高升桥片区桐梓林-神仙树片区九眼桥-棕树片区红牌楼片区大城南区域市场分析各片区供需及发展趋势各片区竞争关系城南主城区供需—未来供应较少板块内潜在供应体量单位：万方截至09年1季度，城南主城区总存量约134.7万方。大城南区域市场分析各片区供需及发展趋势各片区竞争关系城南主城区片区价格城南各片区受发展、规划的影响，价格呈现出不同走势，但是板块价格保持平稳上升的趋势。0200040006000800010000红牌楼片区玉林高升桥片区桐梓林神仙树片区九眼桥棕树片区红牌楼片区580060006300玉林高升桥片区680075007300桐梓林神仙树片区700078008000九眼桥棕树片区0700072002007年2008年2009年07年无供应大城南区域市场分析各片区供需及发展趋势各片区竞争关系城南主城区客户—区域客户以城南客户为主从区域对比来看,客户在本片区置业较多,同时,不能忽视,相邻片区置业客户比例亦较大,选择面也较多.。玉林-高升桥片区九眼桥-棕树片区大城南区域市场分析各片区供需及发展趋势各片区竞争关系南延线片区供需截止08年，在售项目的存量达到260.92万方，已拍土地供应量达到207.28万方。260.92207.28050100150200250300在售潜在供应量待入市土地供应量大城南区域市场分析各片区供需及发展趋势各片区竞争关系南延线片区客户分析比例城南,50%成都除城南以外,13%双流及华阳,10%省内,12%省外,15%城南成都除城南以外双流及华阳省内省外南延线客户—主要是以自住，城南的客户占地比例最多大城南区域市场分析各片区供需及发展趋势各片区竞争关系配套设施状况道路交通状况潜在供应量年均消化速度客户情况南延线片区处于建设阶段南延线和三环路十字相交，组团内路网呈三横四纵格局，有元华路、站华路。地铁一号线也贯穿人南线.468.2万㎡120-150㎡以自住、城南客户为主，地铁开通那个以后，客户将越来越复杂城南主城区片区区域内配套相对比较成熟玉林桐梓林片区的地铁1号线，二环路，川藏路，成雅高速，二环路贯通。134.7万㎡80-85万㎡以自住客户为主，来自区域主要是城南航空港片区市政及生活配套较成熟区内机场高速、成都绕城高速、成雅高速、大件路、成昆铁路、双流机场等构成了立体互通式的快捷交通网络。310万㎡50-60万㎡与区域本身特点一致，机场工作人员和教育工作者较多。航空港片区未来供应较大，且明显供大于求，区域未来供应以满足本片区中低端客户为主，竞争特征表现为片区内竞争。城南主城区各片区未来供应较少，置业客户将逐渐向三环外转移。南延线片区随着地铁的开通，以及配套设施不断的完善，外区域的置业者将不断的涌日本区域，城市新中心的地位将越来越明显。大城南区域市场分析各片区供需及发展趋势各片区竞争关系小结区域产业规划与人口分析区域产业规划区域人口分析区域发展前景区域市场分析区域板块功能研究整体规划与功能布局本板块规划及功能典型项目分析麓山国际凤凰城中海龙湾半岛蜀郡新世界雅居乐区域高层市场分析大城南片区研究各片区供需及发展趋势各片区竞争关系区域别墅市场分析区域洋房市场分析区域市场分析整体规划与功能布