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622一、格林小镇的开发策略1、“从高端精品到大众化高品质住宅”的企业品牌产品延伸策略选择做这样一个项目是金地集团在上市以后进行品牌产品线延伸的有计划的步骤之一，金地品牌的定位已经变成为成功人士和广大白领阶层提供高品质住宅和现代化的生活方式，这与金地上市以前主要发展高端精品项目是有区别的。金地以往的项目多是定位于高端客户的精品项目，格林小镇是第一个定位中档的项目。在此，金地的战略布局调整的思路不变，即产品线由高端向下延伸，不断丰富产品线。金地开发高档项目的成功经验有哪些可以移植到格林小镇的开发中，以往的开发经验可以借鉴的：一是精品意识，看过金地在深圳产品的人都会觉得金地的产品做得很精致，充分地考虑了住户生活细节的方方面面。第二是价值分配的准确性，这个问题，简单地说，就是我们的项目开发是建立在对客户生活方式和追求的价值的理解基础上的，在面对某一个阶层，某一层次的购买能力的时候，我们知道客户最看重的是什么，我们的产品会在客户最需要的价值方面做得特别好，也就是在满足一定的均好性的基础上做出产品的特色，在每一个地方都贴金实际是在浪费业主的金钱。还有就是金地的品质保证能力，金地有非常完善的品质保证体系和内部技术标准，对过程的控制非常有力，因为他们相信好的品质是所有优质过程的总和。2、“城市动力点区域”的选址策略金地·格林小镇位于北京经济技术开发区（BDA）内，离国贸中心16公里，15分钟车程。北侧紧邻“一栋洋房”，西北隔市政规划绿地比邻北京二中国际学校、开发区体育中心及规623划中开发区幼儿园，东北邻面积达20公顷的建设中的市政绿地。金地现在的项目选址主要选择城市的动力点区域，目前主要沿着在市区黄金地段开发高档项目和在郊区开发大规模的新市镇项目的两极化开发思路发展，从这个角度来说，亦庄开发区满足我们进行项目开发的几个基本牲：一是有快捷的交通；是有比较齐全的大市政工程和配套设施；另外就是有良好的新兴产业发展前景。这里就附带引出一个问题，金地之所以选择开发区的原因之一是因为开发区政府是一个眼光超前和高效率的政府。开发区以环境作为产业导向的首要因素，建立国际企业文化公园，进行凉水河改造，建设区内大片的组团绿地等行动都显示了政府的长远眼光。而且，从开发区的住宅开发情况来看，一期15平方公里的整体规划和控制做得很不错，现在的开发区给人强烈的欧洲新兴产业园区和卫星城的感觉。亦庄将来会发展成为一个社会动力区域，或者说中坚阶层的聚集区域。这也是金地发展这样一个小镇项目的最初源起。二、定位策略1、市场定位格林小镇定位于“北欧风情，四季翠园”，为消费者提供理想的郊区化生活价值。金地主要想通过格林小镇项目来创造一种差异化的生活价值。项目突出了人在环境中与自然的交流和与他人的沟通，创造出北欧小镇的宁静、自然、沟通的生活方式。摈弃各种空洞概念，格林小镇将每一理念都具体落实到产品细节。6242、产品定位人们的生活需求不外乎这样几个方面：首先基本的对阳光、绿色、空气和水等基本自然元素的亲近；然后是对生活的舒适性的追求，都市人群主要需要便利的交通和完善的生活配套设施；高层次的是对交流和沟通的需求，这是对社区文化扭转的追求。金地希望通过对消费者在几个方面需求的满足来创造与他们过去完全不同的生活方式：通过景观环境设计满足对自然的亲近和与自然的交流；家由单纯的居住功能变成一个留住美好记忆，让人值得骄傲和留恋的地方；通过环境延伸人们的生活空间，把家的概念由户内延伸到社区，满足人们沟通交流的需要。当然，只有有了好的居住才会用好的家的感觉，因此，金地对于格林小镇的定位为“用先进的建筑技术塑造美好生活的恒久性，强调长期可持续的(sustainable)生活价值。”三、市场容量的分析北京东部最具活力的应该是国贸商圈和燕莎商圈，按照国外比较普遍的规律，亦庄处在距离这两个商圈18-20公里半径范围之内，从国贸到开发区只需要15分钟车程，应该说这两个商圈对亦庄都有较强的辐射作用。随着NOKIA、良讯、拜耳、可口可乐等国际大企业进住开发区，来自开发区本地的客户群也会增多。还有一个重要的因素，北京未来城市发展会以主要交通干线为轴线朝海发展，也就是沿京津唐高速向天津扩展，这对于其沿线开发来说是长期的利好。所以，严以律己的支撑，这个区域越来越丰富的客户资源，企业客户的投资和物业租赁需求能够为格林小镇发展提供强有力的支撑。四、景观设计1、景观先行金地在前期的调研中发现的潜在客户非常重视景观一环境，根据我们做的调查，超过85％在开发区置业的客户看重的是居住环境。格林小镇在景观设计中采用了景观先行和线性景观的规划思路，让Hassell先做整修住区的整体环境景观规划，然后才交给建筑设计单位做建筑设计。也就是说，在环境规划的基础上考虑景观与建筑的和谐关系。在做格林小镇的景观设计过程中，金地对北京的自然条件和人们对环境的看法都做了一些研究。北京的气候四季分明，很多绿化景观到了冬天以后视觉效果不好，这给景观设计提出了新的挑战。金地有一个观点，并非只有绿化才是景观。实际上景观包括整个住区内那些带给人美感和视觉享受的元素。格林小镇会有很多是具有主题文化的景观，比方很多带有故事性的景墙和住区雕塑，这些景观除了审美情趣，还有对人，特别是对儿童的教育功能。又比如说建筑本身漂亮的和色彩也是整体景观的组成部分，就连半地下车库也把它做出了景观效625果。还有夜间的灯光效果等。总之，金地在景观设计中实际采用了一种整合景观的做法，突出了景观与人的互动关系和人在景观中的整体感受。景观设计师充分考虑了北京特有的自然条件因素，在植物的配置上考虑到了四季特点，会选择一些耐寒的常绿植物和树种植物，而不是简单的草坪。在设计水景的时候也考虑到了冬季的可观赏性，希望在项目中做出四季景观效果。金地擅长做环境，在这个项目中还是会一如既往地发挥自身景观落实的能力，突出景观的文化主题，以往的一些好的做法，如做项目先做环境，到正式售楼处开放的时候，一部分的景观带会先做出来，让客户能实实在在感受到景观效果。2、线性景观带规划方法格林小镇在景观设计中采用线性景观带的方法，三条线性景观带延伸到小区的各个区域，景观带沿线设计了大量供居民活动和休息的主题公园和广场，使人们有更多机会走出户外与他人交流。采用线性景观带的方式来组织整修住区景观是国外最新的开发理念，在欧洲地区特别是在法国和北欧很常见。主要的景观节点沿着三条线性景观带呈线性分布，强调住区各个组团之间和联接关系(Linkage)，而不是自我封闭的空间感觉。我们想通过线性景观带来创造一种开放、沟通的环境景观，用景观规划将社区划分成各有关系，相互联接的各个组团，把欧洲的街区规划思想与线性景观的思想相结合，形成了格林小镇独具特色的“景观街区”思想。6263、景观节点(1)水景——在树木和水面相互凝望的温情脉脉中设计意境：住宅间的散步道带着几许异国情调，让闲情漫步的人们，不由自同的退缩到纯自我的意识中。而在这个随意而私密的空间里，一定有些什么柔软的情绪，轻轻触动了漫步在水景树木中的人许久未曾感动的心灵，这些树木和水面相互交错而成的水景中，人们不是一览无遗的穿越所有。(2)水景+景墙——或许有时候你的情绪也需要短暂停留设计思想：景墙仿佛是某种艺术的聚焦，它诱惑人们的目光，让人不自觉的陷入它企图讲述的故事中去。627(3)水景结合景墙——什么是真正的简洁？设计思考：水景结合景墙是从私密到无限空间，是流畅的线条和简单的几何形带来的快感，就好象在一个阳光明媚的午后，有淡淡的小风，人们独自悠闲的躺在草地的树荫里，耳畔是潺潺的流水声写意的环境带来的是享受生活。(4)水景2——宁静、消退的色彩，原始的湛蓝设计思想：水景2沿岸生长的植物安静而平和，当水面被切割成无数自由空间，人的内心也被线条所感染，对面Townhouse区的建筑在黄昏里，带着柔和而漫射的光线，或许人的内心在白日的匆忙里长出了锋芒，回归片刻的自然从容。628(5)入口商街——那是一个懒洋洋的周末设计思维：入口商街阳光，绿地和一份休闲的心情，这里的居民可以在花园里跟朋友品一杯浓香的咖啡，或者在那些漂亮的小店里，消磨一段纯粹的时间，享受小镇生活庸懒的情调。(6)入口广场——仿佛它要引我们去某个奇妙的地方设地思想：入口广场的设计中有连续而有韵律感的长廊，人们透过旁边一间一间漂亮的橱窗，能看见生活本身的精致，依然能感觉到，阳光般的快意，轻快的洒落在，水面上的声音。629(7)水景花园——简洁、流畅的线条设计思想：水景花园蜿蜒的清溪层层叠叠，如此直接而明快的把人带入另一种舒适。“水是大自然的血液”，人们是如此的渴望亲近它，亲水性的设计为社区更添亲和力。(8)花架—植物就是建筑延伸出来的一部分设计想法：在花架起伏的树荫里人们能自由舒展，而驻留在植物间的花架更像是一个休闲小筑，沉静了许多逗留尘世而浮噪起来的心，在透过支架洒下来阳光里，悠悠回忆起许多逝去的美丽往事。630五、建筑风格1、采用“北欧风格”的建筑设计一个项目的定位来自于客户的需求。通过对潜在客户的生活方式的调查，金地发现他们大多认同现代、简洁和高效的生活方式，也比较喜欢现代简约的建筑风格。亦庄开发区有序的规划、较低的建筑密度和高度、卫星城的感觉本身也具备了北欧小镇的很多要素。北京和北欧除了在自然条件的相似之外，还有一点就是人们的心态都比较开放，愿意与别人交流和沟通。另外北欧人特别重视人与自然的和谐和交流，有很强的环保意识。因此，金地认为北欧风格很适合用来阐述格林小镇的设计理念和思想。欧洲北部的现代建筑设计理念：生活的健康舒适才是建筑价值的终极所在，现代、简洁、自然、环保成为建筑表达的指向。欧北的现代建筑理念在格林小镇形式上自然流露，但绝非具象的COPY，他们看到风格不再是唯一的目标，而成为自然的结果。格林小镇的建筑风格在北欧的范围当中又选择了荷兰，荷兰的建筑以务实著称，功能主义在荷兰近现代建筑史上有着广泛而深入的影响，片面追求形式成为荒唐的审美理念。格林小镇的建筑外观和立面设计工作由荷兰的KCAP事务所来完成的，KCAP在做设计时，落实了北欧建筑的核心思想，即人和阳光，人和环境的互动关系，同时在建筑上的外观和功能设计上可以明显感受到整个项目的北欧建筑意象。比如建筑形式上讲究功能的纯粹性，形式服务于功能，没有更多刻意修饰的东西。整个住区的规划体现了很强的秩序感，但是又不死板，建筑形式也比较活泼，各个街区之间互有联系，这些都是北欧小镇的特征。在具体建筑符号上：采用干净利落的单坡屋顶，线条简洁流畅；建材使用上采用了大量天然材料；为了使住户拥有更多的阳光，多层和小高层专门设计了阳光室，阳光室全落地，全通透的南向631玻璃构造使整套住宅充分享受阳光；一步台是小型的观景阳台，增加了人与自然接触的机会；另外在两条主景观带结合的最佳景观区域，还设计了层层退台，户户有大露台的户型，这也会成为小镇中景观最好的户型之一。2、对居住格调的理解和演绎金地有自己对住区格调的理解，他们认为住区格调首先是一种内在生活方式，外在的立面形态是适应内在的生活特征而自然生成。通俗地说，格林小镇的形式意向睦接的来源是功能，我这里所指的功能意在向客户提供健康的住所：视觉宜人的住宅高度、上下轻松的住宅层数、舒适开敞的户型开间、充分接触的自然融合、畅意拥有的阳光与空气……于是在建筑居住格调的演绎上便有了格林小镇的：功能主义的形态构成、简约主义的审美情趣、自然主义的视觉体验、精工唯美的细微格调等特点。演绎一：“功能主义的形态构成”Rownhouse■四层小楼复式叠拼，楼中别墅别有洞天■入户楼南北相对而设，形成真正的围合式生活内院■独具特色的楼形态成为住宅的重要识别性元素■自然错落的形态布局，丰富变化的视觉轮廓■舒展宽大的窗户、阳台、露台Townhouse■比之于Rownhouse的形态优点，更兼有每户独享的天地■规划的私密性更强ﾎﾎﾎﾎﾎﾎﾎ■板式住宅，每单元一梯两户■绝大多数为四层半（四、五两层为一复式户型），楼梯上下省心省力■大面宽、小进深、高舒适度，除最小套型外，遍及三间南向大面宽居室■南向玻璃阳光室与开敞一步阳台户户享有■顶层户型家家有独立的开