中国漯河国际食品城项目系统思考

中国（漯河）国际食品城项目系统思考纯粹地产2011年6月16日一、项目概况一、项目概况发展商：广州市园梦居房地产有限公司漯河分公司项目案名：中国（漯河）国际食品城项目规模：总占地面积：1800余亩，总建筑面积：180万平方米项目位置：河南漯河市新北环与太行山路交汇处首期开发规模：500亩，建筑面积76万平方米首期业态：交易会展区：52万平方米仓储物流区：12万平方米综合服务区：12万平方米首期开发动工：2010年首期竣工时间：2011年一期A栋:交房时间：2011年8月开业时间：2011年10月一、项目概况项目总体：投资39亿元，总占地1800多亩，总建筑面积180万平方米，可容纳国内外商户在3万家以上，每年可实现营业额在400亿元以上。项目首期：投资15亿元，占地约500亩，规划建筑面积约76万平方米（其中：交易会展区52万平方米，仓储物流区12万平方米；综合服务区12万平方米）。可容纳国内外食品（包括农特产品等）及相关产品上架1.5万家左右，每年可实现营业额在150亿元以上，利税总额在2亿元以上，可安排4万人就业。二、项目优劣势分析二、项目优劣势分析优势（Strength）1、2010年全国食品工业完成现价工业总产值6.31万亿元，年均增长25.2%，保守预计2015年食品工业总产值将达到16万亿。随着中国“恩格尔系数”的进一步降低，食品行业的发展迎来巨大潜力和迅猛势头。2、河南是中国的“大厨房”，漯河更是“大厨房”的核心。漯河市聚集众多食品企业，获得“中国食品名城”称号。食品工业成为漯河走向世界的名片，对外商和商贸型企业有品牌感召力。3、一年一度的食博会，正像一块磁铁吸引着越多越多的采购商和经销商纷至沓来，每年经销商和采购商人数均呈现大规模的上升趋势，让经销商和采购商实现“无缝对接”。4、作为正在申报“国家级重点项目”的“省级重点项目”，政府政策优惠力度和幅度明显加大，给客商提供了无可比拟环境优势。5、漯河是国家二类交通枢纽城市，距郑州新郑国际机场不足一小时车程，京广、漯宝（丰）、漯阜（阳）3条铁路和京港澳高速、南洛高速、107国道及5条省道贯穿全境，构成全省重要的铁路和高速公路“双十字”交通枢纽。6、国际食品城项目定位清晰准确，商务功能匹配完备，市场前瞻性、先进性及差异性明显，为后期顺畅商业运作奠定良好基础7、国际食品城商业规划设计较科学合理，工程进展顺利，渐成现楼优势。8、38年经营权一次性出让，为投资客户和自营商户带来长期持久的投资效益。9、整体统一营销运作，确保市场价值快速提升；整体统一招租运营，确保进场商家财务目标达成，进而扩大国际食品城的辐射范围和产业推动能力。劣势（Weakness）1、项目整体规划未全面出台，现只能看到一期76万平米的规划场景，使项目的吸引力和冲击力大打折扣；（周边相关市政生活配套尚未完善）。2、自2010年开工建设以来，项目整体包装及营销推广体系的建立相对缓慢，工程进度明显领先于营销推进。3、项目前期宣传战略层面概念性居多，与普通批发交易市场差异未作重点宣传，落实具体现实层面不足。4、项目距离一期开业期间相对紧迫，体量大，招商及销售任务繁重。5、项目距离郑州市场较近，前期运营与目前市场交集过多，可能会造成主力客户群体犹豫踯躅。6、项目功能布局相对完备，由于缺乏核心文化理念穿引，略有功能堆砌之嫌，且极易被复制超越。7、建筑结构不尽合理，柱距（多为8米）相对较小，商场的廊柱过多、过密，一期馆展区面积不足，缺乏招商主体思路与核心思想。8、出售经营权导致目标客户群体受限，因无法获取银行贷款支持而必须一次或者分次付清投资款，因此大大提高了投资门槛，直接削弱了当地的投资客户的购买能力。二、项目优劣势分析二、项目优劣势分析综上，可以看出，本案的优势与特色十分明显，同时也不乏挑战与威胁。总体而言，项目本身的品质是优异的，地段选择与开发实际也俱佳。我们将在充分考虑以上项目优劣势的基础上，扬长避短，尽量展现项目的魅力与价值，从而为后期的招商、销售和经营营造良好的底蕴。三、项目开发理念淬新魂战略明确俯瞰未来！！！漯河国际食品城的战略定位已经建立，得到了可行性论证，为项目未来发展指引了方向和目标。这不仅仅是广州园梦居集团一次实现财务目标的投资项目，更是广州园梦居集团携手国际知名食品企业致力于从制造业到流通业的产业价值延伸、打造企业核心竞争力的战略性项目，在着眼于现实的同时更面向未来。纳五洲综合集群蓝海战略！！！以消费聚集（展示结合物流）为基点的漯河国际食品交易中心，其商业模式更利于复制，从而实现批发流通的连锁扩张，这是大部分生产聚集型商品市场所难以实现的，包括象义乌小商品城这样的市场巨头；另一方面，目前不少地方由于商业方向性错误而存在大量空壳的商品市场，正在寻找新的出路。我们可以预见，在本项目商业运营成功的前提下，完全可以在中国更多的区域，以借壳运营的模式实现低成本连锁经营，超越传统产业竞争、开创全新的市场的企业战略。从而完善全国战略布局，建立健全自身销售网络，迅速占领全国乃至全球市场，有效的促进中国食品业的快速壮大发展。三、项目开发理念三、项目开发理念新视野终端把控书写传奇！！！以供应链价值集成平台为基础的漯河国际食品城，完全有优势向零售终端延伸。通过项目的资源实现对零售终端的引导乃至控制，实现纵向深度的价值集成，有望在中国新的经济发展时期，成就新的市场巨擘。顺趋势集约发展成就霸业！！！办好一个市场，推动一方产业，发展一带经济。漯河国际食品城标志着漯河市这个中国的食品城市进入一个全新发展时期，优越的地理位置、便捷的交通环境必将为东西南北的食品厂商带来可观的经济效益，政府宽松巨惠的招商引资政策及周边众大价低的劳动力成本将会掀起新一轮的食品行业投资热潮，快速带动区域食品产业滚动发展，进而推动食品产业集群化、规模化。突思围旅贸结合唯吾独尊！！！打造全新概念“国际食品主题乐园”，增加本案景区文化建设，强化提升整体园区环境层次，贴近5A景区标准，媲美零售商业环境舒适度，完成从专业市场经济到工业和主题旅游经济的跨跃，形成强大国际性磁场，成为河南乃至中国重要名片之一。促进漯河成为国际新都会！！！推动城市产生国际规划发展战略！！！国际食品品牌展示及营销“亚太总部基地”！！！“中国食品名城”到“国际食品名城”的破蛹！！！综上，我们得出如下结论：三、项目开发理念四、项目定位四、项目定位——项目定位从事国内外各类食品（包括农特产品等）及相关原辅材料和食品机械为主的专业批发市场，并为其产销商提供商品展示、销售、仓储加工、物流配送、电子商务、金融服务等特大型综合性交易中心、物流中心、数码中心、会展中心及食品文化传播中心。吸引食品行业前（机械、包装）、中（生产、研发）、后（物流、销售网络）各产业形成全新集团集群产业链。全国最大的食品及相关产业链交易平台！！！汇聚世界食品（包括农特产品等）精品，打造国际交易平台，带动中国食品（包括农特产品等）产业发展，搭建起一年365天永不落幕的食品博览会和全天24小时网上交易会；争创中国食品行业规模最大、五十年不落后的现代化商贸物流中心、产业集聚区。永不落幕的食品博览会！！！四、项目定位——项目优势资源定位广阔的市场---食品行业前景看好1深厚的品牌---“中国食品名城”无形品牌资产2成熟的底蕴---连续九届漯河国际食品博览会3完善的配套---交通、物流4四、项目定位——项目附加值定位1、担保融资平台:通过市场管理方向金融机构的融资担保，确保各商户获得资金扶持，服务企业发展壮大。2、结算中心：利用国际食品城强大无形资产，为交易双方提供资金支付结算平台，打造食品行业的“最高诚信交易平台”。3、数字化贸易平台设立市场运营部，利用店面及网络行销系统，建立店面与网络相结合、传统与现代相结合的数字化贸易平台。4、国际贸易部帮助国内及国外食品企业建立销售网络，打通内外销售渠道，以最快的速度获取市场份额。5、未来食品行业数据发布平台，树立本案行业权威形象利用国际食品城庞大的交易平台，汇总搜集食品行业情报，结合产品研发中心，发布月、季、年度行业报告，提供行情发展及销售趋势预测，奠定权威地位。四、项目定位——定位关键词战略明确企业升级强强联合企业文化区域升级顺应民心功能创新终端把控政策扶持主题升华价值导向行业发展综合集群蓝海战略原动力五、项目目标群定位五、项目目标群定位本案将面对什么样的目标群？鉴于本案的创新性、特殊性；目标群的精准锁定成为了本案的重中之重！！！深挖提炼后，我们来分析本案枞横交错的目标群！！四、项目目标群定位——招商目标群从事食品行业多年批发、零售的业主从事食品研发、生产多年并具有一定的市场口碑；进行企业的二次品牌缔造借用本案平台投资食品行业的人群（包含投资业主）A类客户食品企业展示B类客户经营户C类客户意图经营户本项目招商对象共分三类从事食品生产、批发、零售多年的业主企业主，公务员等中产以上阶层不会合理理财，但掌握大量资金客户投资户经营户保值户本项目销售对象共分三类四、项目目标群定位——销售目标群四、项目目标群定位——各类客户需求招商客户名称需求面积（㎡）优势劣势A客户群1000-2000羊群效应、主动布局对项目定位、人流、商铺面积要求高B客户群500-1000属主力客户群，已拥有基本的下游经销渠道，产品线稳定且发展空间巨大品牌影响力不大C客户群100-200待评估客户群，属于高额租金的主力承租户，且调整难度小经营稳定性过差及产品质量欠佳销售客户名称投资面积（㎡）优势劣势投资户200-500具有一定投资眼光及投资触觉需求面积过大，产品分割要求高经营户100-300了解产业并经营有道对市场经营要求过高，引导难度较大保值户40-150资产保值、持有出租过于依赖市场运营、业态、业种划分需合理引导四、项目目标群定位——结论通过对目标群客户进行合理的分析后；我们得出，有效合理配置各层面客户的配比，是专业市场运营成功的必备条件！A类客户20%+B类客户50%+C类客户30%=产业链+生存法则！！！五、项目招商策略五、项目招商策略——招商思考点通过观察以前的一些专业市场，他们大部分经营的不太好。为什么会造成这种局面呢？我们围绕这个思考点进行深入、细化；得出以下结论：1、很多专业市场的选址定位都在城区环线以外（或边界位置）缺少相关商业配套的烘托渲染。2、大多数专业市场都是占地很大，但缺少体量支撑（商户），无法有效的规划改变周边环境（市场氛围、市场专业性）3、大多数专业市场都存在一个通病，就是一旦销售完毕相关运营团队就逐步撤场或任由其市场自行运营，这样的结果必定是与市场前期规划背道而驰，也不利于开发企业的长久运营。五、项目招商策略——招商策略在本案招商策略上我们从“单项招商策略”到“产业集群招商策略”的深化贯通，同时针对“后期运营”上实行有机结合运用，做一个市场简单，卖一个市场更简单；而我们要做的是“孕育一个市场、激活一个版图”；而本案A馆的招商运营在推动项目整体对外的同时，更为项目B、C、D馆开发运作进行“蓄客埋点、运营验证、产品校对”，再超前的规划设计也需要市场去验证校对，方可从容不怠！融汇提炼成功的方式！！！单项招商策略蓄客埋点产业集群招商策略后期商业运营运营验证产品校对五、项目招商策略——项目招商客户群构成要素仓储、冷库原材料企业商贸物流配套餐饮加工企业经销商本案五、项目招商策略——招商客户群重点设立中国分部的国际食品巨头（雀巢、顶益、达能等）河南本土食品加工企业（双汇、华英、南街村、莲花、昌达等）河南大型食品经销商参加过漯河食博会的所有企业（特别是展会成交业绩好的企业）长三角、珠三角、成都武汉（符合北方食品口味）食品加工企业和经销商国内外冷链物流仓储企业国内外星级酒店集团小型连锁餐饮店、主题商务餐饮店而参加食博会的商企和国际食品巨头是重中之重！！！五、项目招商策略——招商客户群要素剖析名称需求面积（㎡）实际面积（㎡）潜力面积（㎡）原材料企业1000-2000300-500700-1500加工企业500-1000100-300400-700经销商100-20040-10060-100仓储、冷库-