中山厨卫产业园区项目合作建议书

投资商：贝尔马（中国）淋浴设备股份有限公司策划招商代理综合服务商：U客产业园区招商网2015年5月中山厨卫产业园区项目服务建议书目录第一部分项目需求透视第二部分项目服务内容、费用及时间安排第三部分部分成功案例简介第四部分U客招商网介绍（详见附件PPT）PART1项目需求透视项目运营顾问合作项目合作模式整体100多亩启动区100亩首期100亩招商代理顾问策划咨询顾问PART1项目需求透视引进投资/合作方贝尔马投资U客招商网项目关键点PART1项目需求透视政府：土地获得与利益分配推广：品牌与名片民众：征地与和谐开发：成本与进度战略：策划与规划市场：需求与市场产品：标准与需求规划：超前与领先盈利：模式与运营地产项目运营主体招商：运营与开发通过对以往项目成功操作的经验梳理，区域开发项目运营成功的“10大关键点”确立项目发展模式1•当地政府及企业对项目的期望如何？项目发展所面临的风险与机遇分别是什么？企业赢利模式如何？采用何种开发模式？确定项目总体定位2•如何确定整体定位？项目承载的使命是什么？项目功能构成及配比如何？具体承载哪些类型的物业？项目的发展愿景及阶段性目标是什么？项目的潜在客户在哪里？提出项目规划建议3•项目的规划限制条件如何？项目潜在客户对产品的需求如何？项目规划特色和产品特色如何体现？发掘项目启动引擎及时序4•项目的核心竞争力来自哪里？如何寻找项目的市场切入点？如何以点带面，如何充分利用启动引擎的驱动力？如何确定不同功能的导入时点？不同类型物业之间如何相互配合？针对引擎类工业地产开发项目，需要解决的核心问题梳理：制定实操性财务方案5•如何快速回收资金并增值？如何实现项目利润最大化？项目的财务表现如何评价？项目核心问题思考PART1项目需求透视以高效招商力为核心的园区启动模式，我们以市场试错及招商资源积累为驱动，从市场的角度定位项目。PART1项目需求透视123项目可行性研究项目前期策划定位案例及政策研究招商4业务模式创造及战略开发基础发展方向资源禀赋发展战略（竞争力）8做什么？如何做？成功案例研究和借鉴区域资源优势及现状/未来规划研究可能性：开发模式主体功能.……衍生优势项目定位可行性：开发模式主体功能.……筛选条件：•市场空间•对企业能力要求•对房地产业务的促进作用整体发展策略房地产市场研究物业功能选型及建议机会区域产业发展现状及规划的研究从哪里开始做？目前及未来客户研究启动区域确立启动区概念定位确立区域房产市场研究启动区财务测算产品细化建议前期客户挖掘项目开发建议和财务测算项目研究逻辑方法项目研究逻辑方法PART1项目需求透视90项目总体定位研究项目启动｜｜招商启动81区域开发系统研究2区域开发案例研究3城市空间发展研究4城市经济与产业发展研究5房地产市场发展研究规划布局研究1214项目土地开发战略研究17项目收地控地研究18项目启动区研究21项目战略合作伙伴研究22项目融资组合研究23项目营销策划研究24项目土地招商研究25区域开发顾问服务研究6项目发展条件研究9项目产业定位研究10项目功能定位研究11项目发展愿景研究19项目开发时序研究20项目财务评价•开发模式、驱动力、功能组织，盈利模式、城市设计•选取标准、案例解读、案例借鉴•规模研究、结构研究、产业研究国民研究•整体房地产环境研究、住宅类物业市场研究、商业类物业市场研究、酒店类物业市场研究、土地市场研究•区位、交通、基地条件、自然景观资源、政府规划和发展意图•总体定位、价值定位、形象定位•产业选择、产业核心优势、产业发展目标•整体功能定位、功能组团、功能配比•发展愿景、发展风险评估•功能布局、整体规划建议、景观建议、标志性建筑建议、公共空间建议•战略背景、战略目标、开发战略思考•政府土地供应计划、项目收地计划16项目区域开发策略研究•运营目标、运营原则、运营策略15土地开发政府关系研究•政府角色定位，企业入驻政策支持、公建建设支持、土地招商推广支持•启动区选择原则、启动区选择模型、启动区定位策划、启动区功能•开发时序、土地出让时序、公建建设时序•财务收入评价、财务支出评价、经济指标评价•战略合作伙伴类别、战略合作伙伴引进模式•融资背景、融资模式、融资组合选择•营销目标客户分类、营销策略、营销计划•招商策略思考、招商客户、招商目标、招商计划•服务团队、服务构架、服务内容•空间结构、城市功能、城市规划、发展机遇静态解决方案动态解决方案项目基础研究产品建议研究13•总体规划、物业普尔比、物业布局、产品设计、景观设计、交通组织、其他建议在前策划领域可提供25个工作模块服务项目实际操作步骤案例及行业政策研究7•国外案例研究，国内案例研究，环保行业政策研究，国家政策研究，省/市政策研究PART1项目需求透视•界定工作范围和达成目标所需的工作内容•制定各项工作的先后顺序和进展时间表•成立联合项目工作小组，并进行任务分工和职责安排•确定所需要的信息资料和获取途径•确定招商方向及安排•进行内部数据库招商跟进•联合项目小组召开专题研讨会•提出假设•达成共识项目内容项目方法预期结果：•项目组成员对项目内容、项目结构的准确理解•建立联合项目组并进行模块分工，制定行动计划项目启动会的目的是就项目目标、内容和信息需求达成共识，并建立联合项目团队，同时启动项目相关招商试错，获取客户真实依据。模块0：项目启动——招商启动PART1项目需求透视预期结果•明确区域开发的运作模式、优势、劣势、适用条件等•介绍土地开融资的一般模式•区域开发空间模式分析（增长极/据点式开发、点轴式开发、网络式开发）•区域开发运营模式分析（政府直接管理、政府委托管理、土地二级开发等）•区域开发盈利模式分析（销售、租赁、租售）•土地开发融资模式分析•区域开发驱动力分析（产业驱动、交通驱动、政策推动、规划指引）•区域开发功能组织分析（居住、商业、商务、休憩、就业，交通等）•区域开发城市设计分析（风格、空间、景观、色彩等）项目内容项目方法•案头研究•专家访谈•研讨会模块1：区域开发系统研究主要总结分析国内外区域开发模式，适用条件，为项目开发运营提供参考依据PART1项目需求透视预期结果•成功案例的发展情况•对项目可供借鉴之处•案例选取标准•案例细化解读（定位分析、规模分析、结构分析、空间分析、效应分析、运营分析、成功／不足之处等）•案例经验借鉴（定位借鉴、功能借鉴、规划借鉴、运营借鉴、风险控制借鉴等）项目内容项目方法模块2：区域开发案例研究重点研究国内外区域开发典型案例。每一个案例都有特定的时空条件，我们将针对本项目的特定问题进行针对性的案例解读，通过系统性总结为本项目寻求案例开发借鉴•市场调研•案头工作•内部数据分析•研讨会PART1项目需求透视预期结果•把握城市或区域发展的战略目标•解读城市或区域发展的支撑要素•引导项目开发的总体定位•空间结构研究（都市群城镇体系、城市体系、空间结构演变路径、关键因子及动力机制等）•功能布局研究（总体功能、区域功能、专项功能）•发展要素研究（区位、交通、基础设施、人口、资源、政策、历史人文等）•城市规划研究（区域规划、总体规划、分区规划、专项规划等）•发展机遇研究（空间重组、功能重构等）项目内容项目方法模块3：城市空间发展研究充分把握项目开发与城市发展互动影响的战略高度，重点研究与项目开发密切关联的城市空间结构功能及各种影响因素，明确项目开发的的城市或区域背景，寻找项目开发的重大机遇•市场调研•部门及专家访谈•案头工作•研讨会PART1项目需求透视预期结果•分析城市经济发展对区域开发的支撑力度•明确区域开发中产业定位的发展环境与机遇•城市经济发展阶段（工业化基准、城市化基准）•城市经济发展机遇与挑战（内外经济环境、政策条件、限制条件等）•城市经济发展趋势（经济功能定位、产业导向等）•规模特征（GDP、FDI、投资、消费、进出口总额等）•结构特征（产业结构、投资结构、消费结构等）•国民特征（就业、消费构成、人均可支配收入/消费/GDP）•产业升级（支柱/主导产业，产业链/价值链/竞争力分析等）•产业布局（产业空间现状、产业空间重构、空间开发模式）•特定产业（规模分析、结构分析、绩效分析、政策分析等）项目内容项目方法•部门访谈•专家研讨会•内部数据分析（回归分析，关联分析、层次分析，趋势分析、Boston矩阵分析、SCP分析等）模块4：城市经济与产业发展研究主要研究城市经济发展阶段、发展环境、发展趋势、结构特征、规模特征、国民特征，及特定的产业升级、产业转移、产业布局等内容，为区域开发提供长期的经济支撑，并为项目区域的产业部门定位与空间定位提供数据与背景支撑PART1项目需求透视预期结果•房地产市场总体特征•各类物业市场供求特征•各类物业市场客户特征•各类物业市场发展趋势•房地产整体发展概况（商品房投资分析、供求分析、存量/增量分析、施工面积、竣工面积等）•土地市场研究（同类土地价格分布、空间分布、成交分析、用地性质、中标对象、趋势分析等）•工业地产类物业市场研究（区域/面积构成、CBII/CBHI指数、层级定位、租售价格分析、空置率、客户分析、存量/增量分析等）•总部类物业市场研究（区域构成、类别构成、价格分析、招商率、存量/增量分析、客户分析等）•住宅类物业市场研究（供应分析、成交分析、去化分析、产品分析、客户分析、存量/增量分析等）•商业类物业市场研究（商圈区域/面积构成、商圈主题、业态分析、人均商业面积、商圈饱和度、租售价格分析、趋势分析等）项目内容项目方法•市场调研•案头工作•内部数据分析(关联分析、指数分析、墨菲法则、商圈饱和律等)•研讨会模块5：房地产市场发展研究重点研究城市房地产市场物业供求及消费者总体特征，及分物业发展阶段、特征和趋势，通过量化手段为区域开发进程中的物业开发指名发展趋势，寻求定位启示PART1项目需求透视预期结果•认识用地发展潜力及制约因素•用地适建度评价•明确项目发展方向•区位条件分析•交通条件分析（外部交通、内部道路等）•用地条件分析（地形地貌、坡度坡向、绿化植被、地质水文、气象条件、生态环境等）•建设条件分析（动拆迁情况、基础设施建设等）•资源条件分析（人口资源、自然资源、历史人文等）•相关规划及政策解读等（包括政府和委托方发展意向）项目内容项目方法模块6：项目开发条件研究重点研究项目基地及周边条件，以及政府对于片区发展的战略意图，明确项目开发与发展定位的内部条件、外部条件•现场勘察•SWOT分析、GIS分析•案头工作•研讨会PART1项目需求透视预期结果•确立项目整体发展方向•确立项目开发主题和价值承载•国外案例研究•国内案例研究•行业政策研究•国家政策研究•省/市政策研究项目方法模块7：案例及行业政策研究重点研究国内外相关案例及政策层面研究，明确项目发展方向及发展支持要素•理论模型•拟合推断•层层筛选•政府官员访谈•市场目标客户访谈•专家研讨会项目内容PART1项目需求透视预期结果•确立项目整体发展方向•确立项目开发主题和价值承载•整体定位(辐射区域、核心主题、功能形态、定位高度)•开发主题及概念定位(物业类型、核心概念、功能导向)•区域资源与项目核心价值论证（自然资源、人文资源、核心价值、模型匹配、价值组合）•项目形象定位（市场形象、政治形象、物业形象）•项目角色定位（政治定位、角色定位、职能定位）项目方法模块8：项目总体定位研究重点研究项目未来整体发展定位，明确项目整体发展方向•理论模型•拟合推断•层层筛选•政府官员访谈•市场目标客户访谈•专家研讨会项目内容PART1项目需求透视预期结果•确立项目产业发展定位•明确项目产业核心优势•明确项目产业发展愿景•项目产业定位（主导产业定位、配套产业定位、产业人口定位、产业人口需求、产业需求研判、产业结构定位、产业空间布局、产业链整合确立、产业发展定位）•项目产业核心优势（领先产业模型、产业核心梳理、产业优势确定）•项目产业发展愿景（产业动态绩效、成为城市主导产业、三老满意）项目内容项目方法模块9：项目产业定位研究重点研究项目产业定位、产业核心优势和发展前景展望，明