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·机密·中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司2010-04-08©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业2组2/142青岛唐岛湾项目深度访谈结果归纳……………………………………………………………………………04一、政府部门……………………………………………………………………………………………………………0901-对黄岛区国内投资促进局项目主管张惠的访谈记录………………………………………………0902-对黄岛区规划局工作人员王主任的访谈记录………………………………………………………1603-对旅游局工作人员卓琴的访谈记录……………………………………………………………………1804-对黄岛区房产交易中心工作人员王艳艳的访谈记录………………………………………………21二、专业人士……………………………………………………………………………………………………………2201-对唐岛湾步行街销售部经理李东旭的访谈记录……………………………………………………2202-对青岛餐饮协会苏秘书长的访谈记录…………………………………………………………………2303-对青岛市奥帆中心开发商马主任的访谈记录………………………………………………………2604-对黄岛区某房产中介职员刘小姐的访谈记录………………………………………………………3105-对青岛市阳光百货人力资源部王珍的访谈记录……………………………………………………34三、经营商家……………………………………………………………………………………………………………3601-对渔夫酒店老板刘总的访谈记录………………………………………………………………………3602-对黄岛区餐饮商家“快乐麦肯”周经理的访谈记录………………………………………………3803-对黄岛区割烹富士日式料理店江老板与服务员的访谈记录……………………………………4204-对黄岛区韩式料理店经营商家薛店长的访谈记录…………………………………………………4405-对小土豆餐厅杨老板的访谈记录………………………………………………………………………4706-对黄岛区当代购物中心拓展部负责人尹丽的访谈记录…………………………………………5107-对丽池CEO会所、东园韩国会所管理人员的访谈记录…………………………………………5308-对青岛哈佛幼儿园管理人员的访谈记录………………………………………………………………5509-对黄岛区星巴克管理人员李先生的访谈记录………………………………………………………56·目录·©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业2组3/14210-对奥帆中心情人坝酒吧商家张先生的访谈记录……………………………………………………5911-对黄岛区娱乐场所日上头酒吧刘老板的访谈记录…………………………………………………6212-对黄岛区玛雅摄影会所经营商家王老板的访谈记录………………………………………………6413-对黄岛区英派斯健身会所郝经理的访谈记录………………………………………………………6714-对黄岛区维也纳KTV刘经理的访谈记录……………………………………………………………7015-对黄岛区商业千禧龙从业人员傅先生的访谈记录…………………………………………………7416-对黄岛区昱品海产专卖零售商家周老板娘的访谈记录…………………………………………8117-对圣世华歌夜总会贺文凯经理的访谈记录…………………………………………………………8418-对VIVI酒吧、苏荷酒吧及ABOUTSPR咖啡馆的访谈记录……………………………………8519-对银海健康休闲会馆办公室吴先生的访谈记录……………………………………………………87四、居民消费者…………………………………………………………………………………………………………8801-对黄岛区住宅居民房小姐的访谈记录…………………………………………………………………8802-对黄岛区随机消费者孙师傅的访谈记录………………………………………………………………9103-对黄岛区KFC消费者刘先生的访谈记录………………………………………………………………9404-对黄岛区随机游客的访谈记录………………………………………………………………96五、商务人士……………………………………………………………………………………………………………9801-对黄岛区商务人士隋女士访谈记录……………………………………………………………………9802-对黄岛区商务人士郭先生的访谈记录………………………………………………………………101六、商业项目售楼处…………………………………………………………………………………………………10401-对海上嘉年华项目售楼处工作人员勾玉燕的访谈记录…………………………………………104七、旅行社……………………………………………………………………………………………………………10701-对黄岛区旅行社接待员江小姐、陈小姐的访谈记录……………………………………………10702-对旅行社工作人员钱小姐的访谈记录………………………………………………………………109八、开发商……………………………………………………………………………………………………………11101-青岛唐岛湾项目启动会的发言记录…………………………………………………………………11102-对上实公司娄玉怀副总经理的访谈记录……………………………………………………………12403-对青岛上实公司工程部总沈煜浩工程师、苏德双工程部经理的访谈记录………………13404-对上实公司招商总监佟经理的访谈记录……………………………………………………………139©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业2组4/142青岛唐岛湾项目深度访谈结果归纳提炼一、对政府部门的访谈结果归纳1.政府的招商重点招商对象以高星级酒店为主。相关部门表示：黄岛区商务酒店住宿需求较大，加上其在高端客流市场上接待能力的不足，政府规划于未来重点引进5-10家的五星级酒店来缓解这一压力。同样也为减少中高端消费的外溢创造条件。2.政府对沿海对标项目的看法政策均衡。政府十分重视唐岛湾沿岸项目群，项目开发以政府引导为主，并认为各个项目之间没有级别上的差异，各自的类型都不相同，其面对的客群一定要辐射出开发区。近些年政府不停地在举办招商推介活动。3.政府对区域内商务办公市场的判断办公市场供过于求，但看好远期。商务办公市场容量很大，但消耗量不大，入住率比较低。主要因为开发区的软环境还没发展完善。但同时认为游艇会所项目地位于商务中心区和综合服务区两大功能板块之中，未来升值潜力巨大。在沿海拿地的开发商项目需进入省市一级政府机构进行批复，难度较大。凤凰岛沿岸各项目也有含游艇码头的，但是本项目的游艇会所体量昀大。项目所处区域在蓝色半岛经济圈内，该区域浓缩了温家宝对于环渤海经济圈的概念，未来预计将有政府利好的调控政策介入。二、对专业人士的访谈结果归纳1.对唐岛湾步行街的访谈反馈结果销售情况优于招商，投资型产品受到欢迎。面积：总面积90000㎡；地下面积30000㎡；销售价格：一层27000元/㎡至28000元/㎡，二层17000元/㎡至18000元/㎡；租售情况：地面已整体出售两栋建筑，地下部分招商已满已售部分预计经营酒店及餐饮业，地下零售商业部分将会经营箱包、服饰等业种，并已引进上海华联超市入驻。唐岛湾步行街定于2010年6月整体开业。由于该项目未处理好自身租售关系，造成了目©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业2组5/142前招租部分租金难以确定的局面，该局面预计在未来成立业主委员会后得到有限改善。2.青岛餐饮业的访谈反馈结果餐饮业拥有良好前景。青岛餐饮业的商家数量在26000家左右，餐饮消费的人均客单价在120-200元不等。受限于青岛城区与黄岛区之间的交通难问题，青岛本地餐饮业商家很难进驻黄岛区，也制约青岛本市其它商家的关注，但随着交通设施的完备，未来将会有较好发展。对本项目的建议：近年青岛市区餐饮业淡旺季差异有所改善，淡季游客数量逐步上升。但在淡旺季明显的黄岛区，项目需要有特殊景观（与自然景观相结合的娱乐休闲场所）在淡季吸引消费者。同时结合黄岛区餐饮消费能力较高的特点，认为本项目打造的餐饮档次宜高不宜低。3.青岛奥帆中心的访谈反馈结果审慎看待本项目，认为需较长时间市场培育。面积：总占地面积36公顷（已售9公顷土地），其中陆地面积13公顷、水域面积23公顷；租金：商业部分租金约为3.8元/㎡/天；码头：泊位数400个，停靠数300只；收费标准：停靠收费标准依船只长度分为5档，至低停靠费为1.5万/元/条；人流支撑：依靠大型赛事的举办来聚集人气，每年5-11月是常规性旅游人流旺季。访谈中，奥帆中心对本项目持保留态度，认为其需经历较为冷淡的市场培育期，才能引来成熟的市场。给本项目的“戒”鉴：奥帆中心项目主要承办奥运会赛事，会后项目重新定位发展过程中，因物业与入驻业态匹配性较低，导致经营业主入驻不久便撤出的局面。游艇部分瞄准的客群以青岛本地客户为主，游艇私人拥有者多为地产、物流、贸易、酒店餐饮业老板，唯一的两位外籍船只拥有者也在青岛居住。客群的辐射方向并没有向国内外其它地区伸展，客户端的发散影响力十分有限。4.本项目区域内房地产的访谈反馈结果本项目周边高档楼盘密集，但入住率低至50%以下。住宅租售：黄岛区房价涨幅快，现黄岛区房价在8000-9000元/㎡左右商铺、写字楼租售：商铺出售均价在15000元/㎡，租金水平在0.85元/㎡/天到1.5元/㎡/天之间，昀贵的长江路写字楼租金在2.5元/㎡/天左右。市场经营情况一般，处于供大于求的买方市场。©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业2组6/142主力销售户型：80-90㎡、100-150㎡住宅客群：滨海高端房源以本地改善型住房业主和外地投资客度假/养老购房为主，高销售率与低入住率在滨海住宅板块内共存。此外，滨海地带高层住宅由于供暖等物业产生费用较大，因此在销售情况中不如多层住宅受购房者的偏爱。本项目虽然被滨海高端住宅群所围绕，但其区域内较低的入住率也让这一利好资源在短期内无法直接转换成本项目未来的消费端。因此，本项目各个商业功能区在开发节奏、周期上应合理调配，力求以昀小的风险度过漫长的市场培育期。三、对经营商家的访谈结果归纳1.对商家经营行业的基本描述消费人群：以本区域内居住人群为主，部分日韩料理有固定外籍客源。经营状况：客群细分明确，依托中心地段的地理交通优势及密集的人流资源，大部分商家经营状况良好。2.模拟招商的品牌商家反映的共性问题z需要了解项目的建设周期、业态规划、详细招商方案、招商政策（政府）条件（开发商）租期、免租期、物业配套等。z需要了解开发商给予项目的市场培植期，周边人流、人气、入驻率及配套情况。z普遍预计3年后形成市场，本区内的品牌商家看好市场的未来。3.触摸有入驻意向商家的概况在调查范围内，总计42家商户表达了愿意进一步了解本项目的意向（业种覆盖正餐、西式快餐、咖啡馆、影院、夜总会、会所、酒吧、足浴、婚纱摄影、幼儿园等），5家商户未表示出对本项目地的兴趣。其中，婚纱摄影店家由于受项目地优势海景资源的吸引，对本项目表示了极大的兴趣及入驻愿望。4.触摸无入驻意向的原因：A.认为项目地处冷市，无人气带动。B.商家自身经营状况堪忧，无扩张经营打算。C.品牌战略发展依存主力店，不自主选择店址。©中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司咨询中心商业2组7/142四、对区域内居民的访谈结果归纳1.消费者消费特征与消费需求人群构成：受访者从事行业包含金融、贸易、IT、物流，每月普遍收入较高，存在一定消费能力，在本地居住都达到一定年数。消费金额：单次餐饮消费在100元以上，单次购物消费在500-600元之间消费习惯：购买高档次商品时首先考虑青岛市区，有一定外溢