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天山集团高新区项目产品设计建议2011年6月绝对保密谨呈：天山集团项目定位回顾Part1最新方案解析Part2报告内容项目物业发展建议Part3PART1项目定位回顾项目定位回顾宏观大势利好，石家庄房地产市场进入快速发展阶段市场研究回顾n宏观经济：近年来石家庄市整体经济持续高速增长，固定资产投资逐年上升，整体经济形势有利于房地产快速发展；2009年城市人均生产总值冲破4000美元大关，标志城市及房地产市场发展新阶段；n市场供需：石家庄房地产供应量及消化量逐年稳步增长，房地产市场活跃，未来市场竞争压力较大；n量价表现：商品房价格逐年增长，近3年涨幅明显；目前高层售价在5500-8000元/平米（总价60-120万为主），别墅在13000元/平米左右（总价200万/栋以上为主）。n销售表现：普通住宅月均去化在50-120套为主（新政前），个别项目市场表现抢眼。宏观市场宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展石家庄市2006-2010年商品房销售均价313033783810438652306.30%7.92%12.78%12.54%19.20%0100020003000400050006000200620072008200920100.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%房地产销售价格（元）较上一年增幅区域未来利好，未来生活便利，将有较大发展空间；未来竞争压力大，需差异化考虑以突破市场压力5n规划明确：整体规划明确，开发区承担石家庄市整体经济发展的重任，板块具备良好的环境资源、发展潜力及城市规划利好等优势，未来发展前景广阔；n市场供需：2009-2010年市场可见土地供应占地面积约176万平，建筑面积约412万平；另外区域拆迁改造力度较大，对项目操作产生一定竞争，须差异化考虑，以便突破市场压力；n量价表现：高层均价以5000元/平米左右为主，在售项目总价主要集中在45-70万之间，月均去化（新政前）不逊于于整体市场区域市场市场研究回顾关键字：未来会很好、竞争很激烈关键字：未来会很好、竞争很激烈天山海世界市场研究综述市场研究综述————石家庄未来将从以石家庄未来将从以数量为主、质量为辅的发展阶段，向软硬件结合的追求品质化生活阶段发展，市场存在较大可超越空间，项目位处开发区具备大量首置、改善客群基础，为项目预留机会市场研究回顾““生生活活品品质质追追求求””与与““居居住住条条件件改改善善““的的区区别别居住条件改善居住条件改善居住品质改善居住品质改善生活品质追求生活品质追求•安全需求•地理位置•产品户型•整体规划•产品品质•生活配套•园林景观•物业管理•初级智能化系统•产品品质•整体规划•园林景观•科技住宅•环保住宅•智能化系统•社区会所•物业管理•品牌力量•圈层生活p硬实力为主p产品初级阶段，客户认知度停留在户型、地段方面，其他方面均未有明显发展。p硬实力+软实力p产品中级阶段，客户关注度层次上升，户型优质已经成为必备因素，园林、物管均有较大幅度提升。p软硬实力兼备，客户圈层p产品成熟阶段，客户开始注重社区圈层，比邻而居意识强烈。石家庄所处阶段项目位于石家庄市高新区的偏北部地区，生活配套设施基本齐全项目位于石家庄市高新区的偏北部地区，生活配套设施基本齐全但距项目有一定距但距项目有一定距离，项目周边缺乏生活氛围离，项目周边缺乏生活氛围市场研究回顾n生活配套：区域内科教文卫设施及生活配套设施基本健全，但距项目有一定距离，除项目北侧卓达星辰项目外无成熟社区，缺乏生活氛围；n环境资源：项目周边无强势景观资源，地块西侧有高压线影响，北侧为中低端卓达星辰项目，周边整体景观意向一般；n项目交通：地块由湘江道通往市内，路况较好，交通比较顺畅，但高新区整体公共交通系统尚欠成熟；n技术指标：地块规则，体量较小，南侧为低密度别墅规划，北侧高密度社区意向。项目本体北侧湘江道西侧高压线东侧意向关键字：缺乏生活配套、无景观资源、体量一般关键字：缺乏生活配套、无景观资源、体量一般基于市场研究、对项目开发目标解析及开发商度项目寄予的愿景，双方对项目达成共识——8我们对于项目目标理解客户目标品牌首位：延续天山集团在市场上的良好企业品牌认知的同时，打造市场标杆产品，承担企业品牌升级的重任；利润最大、保证速度：在实现品牌价值的前提下，追求合理的销售速度和最大可能的销售利润。n责任地产：对开发区房地产市场起到“责任人”的作用，不但建筑品质地产，更将引领全新的居住理念；n标杆示范：面对开发区众多中低品质住宅和未来将面世众多城中村改造项目，本项目将成为后续项目的形象标杆；n快速销售：是后续项目开发的资金保障；n行业典范：本项目承担着打响“天山”品牌，树立品牌和品质形象，是企业长远发展的基础。石家庄品质化生活方式的高尚社区本项目整体定位本项目整体定位KeywordsKeywords：：品质化、高尚社区品质化、高尚社区立足石家庄高新区和品质生活区的定位，真正形成捕捉未来价值，示范高新区乃至石家庄三年后品质化生活的窗口。项目居住意向示意——10PART2最新方案解析最新方案解析最新方案解读多维度分析方案整体规划——社区采取围合式院落组团布局，南区北区相互分隔，保障私属领地n组团设计：•社区采用大组团布局，南区别墅和北区高层组团，组团间相互分隔，保证私密、净享私属领地；相互分割同时南侧别墅拉升社区品质，拉升北侧高层品质；•高层组团呈现院落式布局，形成4组团；n特殊处理手段：经过对3、4、5、6、7、8号楼角度处理，南侧市政道路形成一定蜿蜒，一定程度提升南侧别墅区私密性。关键字：组团、院落式、别墅私密感、拉升社区品质会所高层底商景观流线主/人行出入口车行出入口1号楼2号楼3号楼4号楼5号楼6号楼7号楼8号楼院落院落入口入口入口入口院落院落最新方案解析9号楼产品布局——针对不同产品类型，遵循资源最大化和价值对位原则排布产品，主次分明，落实客户策略；南侧六栋高层非正南北排布，存在一定销售风险13最新方案解析—高层组团幼儿园165平米180平米230平米260平米290平米资源最大化原则——景观资源的有效利用是项目产品排布第一原则，从产品排布、户型布局把资源用到极致，有效提高项目的附加值。——景观资源的有效利用是项目产品排布第一原则，从产品排布、户型布局把资源用到极致，有效提高项目的附加值。价值对位原则——针对物业体系中不同的产品类型，从规划形象、户型、资源占有等方面进行价值“对位”，主次分明，落实客户策略。——针对物业体系中不同的产品类型，从规划形象、户型、资源占有等方面进行价值“对位”，主次分明，落实客户策略。道路交通——小区采取全地下停车，人车分流，保障安全和景观完善性；基于对产品排布分析，考虑到豪宅风水和东侧商业协同作用，高层组团建议入口开在东侧，另外建议考虑南侧学校增加南向次入口；建议考虑私密性，将别墅组团入口设置在北侧市政道路n高层组团：车行入口位于项目地块西侧，能够有效避免地块北侧“卓达星辰”项目对项目品质影响；人行入口在小区西侧、东侧，方便进入。但，因风水影响，一般豪宅入口设置在东侧较多且主入口设计对东侧商业无协同利好作用；另，高层组团南侧无入口，不利于小区外儿童接送。n别墅组团：车行和人行入口均位于项目地块西侧。但，影响1000平米顶级别墅产品私密性，别墅组团北侧市政道路私密性较好情况下，建议将入口设置在北侧。北侧湘江道建议入口最新方案解析入口广场建议n入口景观：直接通向具有仪式感的主轴大道，但入口较小，建议放大并进行处理，增强入口品质感；n中心园林：恢弘大气的中央景观，中央水系与软、硬质铺装、小品和休憩家具结合，彰显项目品质，但成本过高；n组团绿化：基于本案同质化大户型，组团简单绿化会略显单薄，建议进行细节处理。园林景观——社区主轴打造仪式感较强的主轴大道，采取自由曲线穿插于规则的道路形成流动感，硬铺和软装结合，功能性及仪式感均较强；基于第一印象影响，建议入口广场适度放大，增加业主尊荣感，另增加节点园林，将建筑与景观融为一体最新方案解析—高层组团规划主景观轴规划主要流线中心景观组团主要景观组团行道绿化：建议对地块周边行道进行绿化处理，形成独特社区DIS，有效分隔同时减小低层噪音节点园林户型设计——全部为大户型产品，无现金流产品，存在较大市场风险产品类型户型面积户型套数建面配比建面配比高层产品165平米3325478040.2%180平米24043200230平米68815824048.4%260平米11630160290平米461334011.4%合计套数1422299720总建筑面积•项目无165平米以下户型；•200平米以上户型建筑面积占比达到60%，•如此的户型配比无疑将本案定位为石家庄顶级豪宅范畴。最新方案解析—高层组团PART2最新方案解析最新方案解析最新方案解读多维度分析方案因此，我们从市场、区域发展轨迹及知名开发商的三维角度，对项目土地价值进行研究，分析项目可行性——市场维度1、通过对石家庄市高端市场研究，分析市场对项目接受度。2、通过对类似区域发展及产品研究，分析何为适应区域现状所处阶段的产品？3、通过分析知名开发商类似产品、类似土地的产品处理手段，分析项目土地价值。区域发展维度知名开发商维度市场维度区域发展维度知名开发商维度市场维度区域发展维度知名开发商维度20石家庄市市政府办公厅下发了《关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，对遏制投机投资性购房，合理引导住房需求等做出新规。《通知》中规定，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。本通知自2011年2月19日起至2011年12月31日止。石家庄市市政府办公厅下发了《关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，对遏制投机投资性购房，合理引导住房需求等做出新规。《通知》中规定，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。本通知自2011年2月19日起至2011年12月31日止。石家庄版楼市“限购令”限购令影响限购令影响Ø限购令催生观望情绪此次限购令出台，对于人们心理上的影响是很明显的，观望有可能成为目前供需两方的唯一的选择。成交量锐减可能会成为二三季度的主基调。Ø开发商将放缓推盘计划在调控的大背景下，放缓推盘速度成为开发商的普遍选择。限购令的出台，则可能让这一态势继续扩大。由此来看，即便是由于限购令抑制了部分需求，但是开发商的供量也会相应减少，两两相抵。如果市场仍然能够维持相对平衡，那么限购令下，省会房价则不会出现大起大落，总体呈现平稳态势的可能性会很大。近期石家庄商品住宅市场月成交量价情况u从月度成交情况来看，石家庄新政出台后，房地产市场呈现量降价坚挺局面。u新政出台后第一周，备案量不降反猛升，与当地政府执行力度有关，同时和当地备案系统的滞后登记有关；u新政出台商品住宅备案量出现大幅下挫，其中新政出台第二周下降幅度达90%；之后几周销售面积基本维持在1.5-5.5万㎡之间。u目前石家庄房地产市场有逐渐回暖趋势，4月以来周备案量逐渐走高；新政前后石家庄商品住宅市场周备案情况石家庄版新政“限购令”落地之后，市场商品住房销售状况受到较大影响，成交量明显下滑，但成交均价尚无明显松动石家庄限购令后31.259.824.328.674.915.525.250005048481751575171556644004600480050005200540056005800010203040506070802010.102010.112010.122011.012011.02