搜索
中海1号项目简析“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞生、成长于香港，扩展至澳门，发扬光大于中国内地。2001年，中海携城南的首个项目中海名城在成都落地；2004年，位于川大旁锦江南岸的中海·格林威治城耀世登场；2005年，城西中海国际社区，首次将国际化元素融入成都本土，开启了成都迈向国际化进程的一个新时代；2006年，中海·龙湾半岛华丽登场，重新定义城市豪宅的核心价值，率先将城市别墅理念导入市场；2007年，中海再次剑指城南，启动“中海城南核心圈”战略。作为核心圈中的开篇之作-中海·兰庭销售情况良好；中海翠屏湾位于城南三环内神仙树板块让神仙树板块的价值将在2008年全面升级；8年来，中海地产在成都一直坚持主流的开发理念，锁定主流地段，关注主流客群、打造主流产品、引领主流生活。如今中海地产已经在成都形成了“城市中心”、“中海城南核心圈”、“中海城西生活圈”三大核心圈层，已脱离单纯的开发商范畴，成为一个行业的形象代言者，一个城市生活方式的提供者，一个真正的城市运营商。2004年——2007年获四川房地产综合TOP50强排行榜综合实力第一殊荣。【开发商分析】小结：深耕成都8年，中海居于市场领导者地位；城南1号项目为“中海城南核心圈”战略产品的最高代表；本司项目在板块上与其不属于同一区位，但高端产品类型面临间接竞争。【土地分析】2007年4月27日，中海通过拍卖成功竞得成都城南起步区31号地块项目，暂命名为“中海城南一号”项目；本项目由A、B地块两部分组成，A地块为二类住宅用地，B地块为商业金融用地兼容行政办公用地、文化娱乐用地，故适合开发综合性社区；项目土地成本相对偏低，利润空间较大，开发压力相对偏小；规划要求套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到该地块住宅开发建设总面积的70%以上，但实际执行未按照要求；与本司项目相比，土地成本优势明显，地块更具综合性开发优势。净用地面积（亩）容积率建筑密度绿地率航空限高起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）成交总价（万元）楼面地价（元/平米）A地块172.7≤2.85≤20%≥25%71-79米B地块54.1≥1.5≤50%累计226.8300615139604.573235区域占位十分优越—地块位于成都市天府新城CBD核心区域中轴线，东距成都市级行政中心约200米，北面紧邻市宽为130米的政景观大道（锦程大街），南面紧邻政府局级与厅级以上公务员住宅小区；自然环境前景良好—地块南侧700米，为外环生态圈和3000亩的新世纪公园，自然环境优美，有着良好的发展前景。新世纪公园是位于人民南路南延线外环路口的大型森林公园，利用外环路两侧各500米生态绿带进行建设，将引进大型旅游、娱乐开发项目。它们共同组成了完整体系新中心城市绿化系统。商务办公环境极价—地块所在城南副中心起步区是市政府机关的办公所在地，也是中国联通、中国网通、中国海关、国电、华电、四川电力、成都电业局、西南院等大型企事业单位的办公所在地，地块周边商务办公环境十分良好。配套设施规划完善—除地块自身配套规划大量的商业办公娱乐设施外，紧邻地块西北侧规划有小学、幼儿园、农贸市场，西侧与西北侧规划有文化娱乐设施用地；地块西北面1000米左右府城大道旁边规划有成都市中西医结合医院及紧急救援中心。离本项目较近的城南高尚住宅区神仙树、紫荆与桐梓林等片区，各种餐饮娱乐、酒店宾馆、金融邮政等设施一应俱全，档次较高；宜家、欧尚、迪卡隆、富森美等大型商业设施位于项目附件。【区位分析】小结：区域占位十分优越；自然环境前景良好；商务办公环境极佳；配套设施规划完善；区域占位优于本案。中海1号项目【交通分析】本案所在区域交通网络较为完善，“三横六纵”的路网可方便、快捷通往成都各方位；三横指三环路、外环路（绕城高速公路）、武侯大道三条横向主要交通主轴，是东西向快速通道；六纵指机场高速、站华路、成雅高速、元华路、天府大道、红星路南延线六条纵向南北方向主要交通主轴；本项目距天府广场约6公里、三环约2公里、双流机场约15公里，火车南站约3公里；将在2010年建成并投入运行的地铁1号线距本项目最近停靠站点——新益州站，位于天府大道与站华路间，距离本项目约400米。小结：周边完善路网环绕；交通工具选择面广；通达性十分的良好；目前与公交系统优于本司项目，其它交通情况相当。【四至分析】北侧：和西北侧均为广州中天盈御峰项目；南侧：占地348亩14-18层的公务员小区南苑小区；东侧：东方希望地块；西侧：为规划商住用地。南苑小区小结：项目四周分布的主要元素为：高尚居住、政务办公、高新产业；四至元素比本司项目丰富。【规划分析】定位：国际级CBD中央高层低密豪宅标杆；净用地面积：A地块115213.07㎡（合172.7亩）规划建筑面积：416015㎡；容积率：2.85；建筑密度：18%；绿地率：28%；总户数：2108户；居住人口：6746人；户均人口：3.2人/户；车位：2583个；车户比：约1：1.22；产品组成:16栋21-24层电梯公寓；建筑布局：行列式；建筑高度：71-79米。9号楼19+2F，20+1F7号楼23+1F8号楼21+2F6号楼24F1号楼22F10号楼20+1F40米宽站华路11号楼22F12号楼21F13号楼21F14号楼24F15号楼24F16号楼24F南苑住宅区2号楼21F3号楼21F4号楼24F5号楼24F商业金融20米宽B9线30米宽B6线锦程大街（30米宽B8线）50米宽代征绿地西区71米限高区东区79米限高区小结：定位高端；综合性强；规模较大；产品高端；布局通透；建筑限高；车户比高；容积率低；梯户比低；景观良好。【建筑分析】小结：建筑风格：新古典主义；建筑造型：平窗和凸窗结合、平屋顶和坡屋顶结合，丰富了城市建筑形态和天际线；建筑色彩：外墙以金色等高贵又不失明快色调为主，建筑底部采用略深色彩；建筑材料：面砖。【户型分布分析】97861101112131415162345舒适2房舒适3房豪华3房舒适4房豪华4房空中复式空中别墅A2A1A1A1A1A2A2A2A1A1A1A1A2A2A2A2A1A1A1A1A2A2A2A2A1A1A1A2A2A2A2A1A3A4A5A6A3A4A5A6B1B1B1B1B1B1B1B1C1B2C1B2C2C2C2C2C2C2C2C2C3C3C3C3C3C3C3C3D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D1D2D2D2D2D2D2D2D2D3D3D3D3E1E1E2E2G3G3G2G2F1F2F1F2G4G5G4G5G1G1G1G1G1G1G1G1G6G6G6G6梯户比位置朝向噪音景观采光通风A1大无A2A3A4无A5无A6无B1B2C1C2C3D1D2E1E2F1F2G1G2G3G4G5较小良好南向良好良好极好无极好良好较好南面沿街较小大北向较小较好F中部G空中别墅D舒适四房E豪华四房3梯2户空中复式2梯4户2梯2户3梯2户2梯2户舒适三房东西面沿街东向50%西向50%豪华三房户型编号A舒适两房BC南北面沿街南向50%北向50%小结：2房多临街；3房居外侧；4房在内部；复式设顶楼；板式结构多；南北朝向多；彩光通风好；噪音干扰小。【产品配比分析】面积区间面积套数面积比重面积户数小计户数比总建筑面积小计面积比例A187.635230835.2A279.935228124.8A388.3443885.2A486.5443806A586.9443823.6A688.5443894B1157.217227038.4B2155.7436695.1C1183.6437894.8C218319235136C318418033120D1229.3621048165.6D2230.324656653.8E12484410912E2247389386F1277.4205548F2277.4205548G1329123948G23802760G33802760G4380.12760.2G5380.12760.2总计2108100.0%327454.9100.0%253086.1122877.3%舒适两房A74368.888022.7%空中别墅豪华四房21.6%19.7%215舒适三房10.2%C豪华三房415D舒适四房456E20298.011096.06988.43.9%1.9%82F40空中复式户型编号22.7%10.3%23.3%74368.833733.576150.8B88041.7%≦90㎡≧90㎡6.2%3.4%2.1%32.0%G200.9%104819.4【产品配比分析】面积段比例≦90㎡23%≧90㎡77%户数比例≦90㎡41.70%≧90㎡58.30%从面积段看，90平米以上为主流，占77%，地块规划指标未按照拍卖规定执行。从户数比例看，90平米以上和以下的比例为4：6。项目中端客户和高端客户量比例为4：6。户数比例豪华三房C19.7%舒适四房D21.6%豪华四房E3.9%空中别墅G0.9%空中复式F1.9%舒适两房A41.7%舒适三房B10.2%面积比例舒适四房D32.0%豪华四房E6.2%空中复式F3.4%空中别墅G2.1%舒适两房A22.7%舒适三房B10.3%豪华三房C23.3%【产品配比分析】从户数比例看，主力产品是舒适两房A41.7%、舒适四房D21.6%和豪华三房C19.7%。解决好A类户型的客户量是产品数量销售的关键。从面积比例看，主力产品是舒适四房D32%、豪华三房C23.3%、舒适两房A22.7%。解决好D类和C类户型客户的成单率是项目体量消化的关键。【产品配比分析】户型数量比例G11%G20%G30%G40%F21%F11%E22%E12%D212%D110%C39%C29%C12%B22%B18%A62%A52%A42%A32%A217%A117%G50%户型面积比例G50%A19%A29%A31%A41%A51%A61%B18%B22%C12%C211%C310%D115%D217%E13%E23%F12%F22%G40%G30%G20%G11%从每类户型数量比例看，主力依次户型为A1、A2、D2、D1、C2、C3、B1。从每类户型面积比例看，主力依次户型为D2、D1、C2、C3、A1、A2、B1。面积户型特点奇数层赠送偶数层赠送阳台入户花园奇数层实得面积偶数层实得面积A187.6赠送面积可改3房13.3215.127.44—100.92102.72A279.9卧室客厅均与阳台相连——12.4412——A388.3赠送面积可改3房12.969.7210.67.2101.2698.02A486.5阳台可改3房——8.2510——A586.9阳台可改3房7.928.649.9.994.8295.54A688.5阳台可改3房11.349.728.91997.4198.22B1157.2卧室和饭厅带阳台——17.5———B2155.7卧室和饭厅带阳台——17.5———C1183.6书房和饭厅带阳台——19———C2183阳台可改3房——22———C3184阳台可改4房——22———D1229.36阳台可改5房——31.6———D2230.3阳台可改5房——31.6———E1248阳台可改餐厅——30———E2247阳台可改餐厅——30———F1277.4双餐厅、带工人房——3061.6——F2277.4双餐厅、带工人房——3064——G1329双餐厅、带工人房——31.6———G2380双餐厅、带工人房——30———G3380双餐厅、带工人房——30———G4380.1双餐厅、带工人房——3161.6——G5380.1双餐厅、带工人房——3164——D舒适四房C户型编号F空中复式A舒适两房豪华三房E豪华四房G空中别墅B舒适三房【产品平面分析】【典型户型分析-舒适2房A1】611611舒适2房舒适3房豪华3房舒适