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中海·独墅岛项目案例研究本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。2011.7第一部分城市解读城市概述宏观经济分析城市规划小结第二部分楼市格局市场格局竞争项目小结第三部分项目分析项目概况项目规划项目核心价值梳理项目定位客户分析营销策略分析结构：第一部分城市解读城市概述宏观经济分析城市规划小结苏州，古称吴、吴都、吴中、东吴、吴门，现简称“苏”。苏州自有文字记载以来的历史已有4000多年，公元前514年建城，是中国首批24个历史文化名城之一，中国重点风景旅游城市，也是4个中国重点环境保护城市之一、长江三角洲重要的中心城市之一。苏州是江苏省的经济、对外贸易、工商业和物流中心，也是重要的文化、艺术、教育和交通中心。苏州城市风光苏州城市风光苏州是中国历史文化名城之一，长三角重要中心城市之一；苏州位于江苏省东南部，太湖之滨，地处长江三角洲中心，距离上海84.7公里、嘉兴6.2公里、杭州126.2公里、无锡40.3公里、南通81.5公里、南京189.8公里，地理位置四通八达。126.2公里84.7公里81.5公里40.3公里189.8公里63.2公里苏州位于长三角洲中心，地理位置四通八达；苏州全市面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。2010年末全市户籍总人口637.66万人，其中市区242.48万人。苏州市下辖吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区（虎丘区），张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市。其中平江区、沧浪区、金阊区统称为古城区。苏州市行政区划图苏州中心城区包括古、吴、相、高、工五区；第一部分城市解读城市概述宏观经济分析城市规划小结176020802802345040274820570067017740900044295100681482869543111861304315200174602075605000100001500020000250000100020003000400050006000700080009000100002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年苏州01-10年GDP与人均GDP走势GDP（亿元）人均GDP（美元）数据来源：苏州统计局网站苏州市将把率先基本实现现代化作为“十二五”发展的总抓手，２０１０年苏州经济保持快速增长，总生产值达到9000亿元，排行全国前五名，人均ＧＤＰ达到１．５万美元，昆山则超过３万美元，与香港相当。2010年苏州经济保持高位快速增长，全市实现地区生产总值突破9000亿元，名列全国前五位并与香港相当；2010年苏州固定资产投资总额为3617.82亿元，占全市GDP总额的40%；2010年苏州社会消费品零售总额为2407.89亿元，保持19%的年增长势头，城市消费水平和消费能力快速提升。数据来源：苏州统计局网站176020802802345040274820570067017740900056481014091555187021072360261229673617.820100020003000400050006000700080009000100002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年苏州历年GDP与固定资产投资走势苏州GDP（亿元）固定资产投资（亿元）苏州历年GDP与固定资产投资走势391.54451.6526.1625.1821.361055.441245.51551.752026.842407.890500100015002000250030002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年苏州历年消费品零售总额（亿元）苏州历年消费品零售总额（亿元）苏州固定资产投资平稳增长，社会消费水平快速提升；580.53583.86590.97598.85606.22615.55624.43629.75633.29637.665505605705805906006106206306406502001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年苏州历年户籍人口走势（万）1.051.061.231.451.631.852.132.392.632.9200.511.522.533.52001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年苏州历年城镇人口可支配收入（万元）苏州历年户籍人口走势（万人）苏州历年城镇人口可支配收入（万元）2010年年末全市户籍总人口637.66万人（其中市区户籍人口242.48万人），城镇人口人均可支配收入已经突破2.9万元。苏州人口总量稳步增长，人均可支配收入保持快速增长头；数据来源：苏州统计局网站2010年苏州私家车数量为97.97万辆（2010年杭州私家车数量为99.30万辆）；2010年私营企业量18.26万家，与上年相比增长14%（杭州2010年的私营企业量是19.3万家）；苏州虽为二线城市，但高端奢侈品已陆续进驻，如Hermes、LV、Gucci等。数据来源：苏州统计局网站4.265.917.278.2110.2711.0112.214.1315.7318.26024681012141618202001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年苏州历年私营企业数量（万家）15.8422.2930.1136.9648.2861.7578.497.9752.30%40.70%35%22.78%30.62%27.90%26.90%25%0%10%20%30%40%50%60%0204060801001202003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年苏州历年私家车拥有量走势私家车拥有量（万辆）增长速度苏州历年私营企业数量（万家）苏州历年私家车拥有量走势苏州城市消费力持续增强，高端奢侈品将成为苏南地区品牌“高地”；苏州作为一个工业城市，属于典型的外向型经济，城市以制造业为主，二产比重占主导地位；苏州第三产业仍落后长三角其他主要城市，从其毗邻上海的地缘优势而言，未来苏州第三产业增长幅度将加快。优势的经济发展潜力——二产占据主导，第三产业在整个经济结构中仍有较大的发展空间，未来办公物业需求大；数据来源：苏州统计局网站长三角经济圈已成为国内经济总量最大且极具发展潜力的一个区域经济体，苏州与上海、杭州共同构成长三角经济的“三极”；经济发展迅猛，外向型经济贡献突出，消费品市场充满潜力，带来商办物业的繁荣，给苏州商业地产带来巨大商机。城市经济实力强、发展快，成为长三角经济圈“三极”之一；地区全市总人口GDP（亿元）人均GDP（美元）财政总收入（亿元）进出口总额（亿美元）实际利用外资（亿美元）全社会固定资产投资（亿元）全社会消费品零售总额(亿元）城镇居民可支配收入（元）2009年2009年总地方上海常：1921.3籍：1379.414900.911733—2540.32777.3105.45273.35172.928838北京常：175511865.910070—2026.82147.661.24858.45309.926738天津1228.2（794）7500.89136—1805639.490.25006.32430.821430杭州810（424.3）5098.792921019.4520.8404.240.12291.71804.926864无锡619.6（268）4992118851062.0415.9439.532.02387.61651.423605南京629.8（546.0）4230.38089901.2434.5337.523.92668.01961.625504宁波571.0（221.8）4214.68653966.2432.8608.122.12004.21434.427368苏州633.297740174601620.8745.182014.582.229672026.8426300温州772.0(143.8)2527.94604360.7195.6132.82.62837.71264.728021绍兴437.72375.57447298.5160.4204.98.111055.0717.926874台州578.5（153.8）2025.55157263.2136.0120.31.88834.1817.924429注：由于2010年各城市经济数据未全部发布，暂以2009年数据作为分析依据。苏州与其他城市主要经济技术指标比较（2009年）外向型经济消费品市场外向型经济贡献突出，消费品市场充满潜力；第一部分城市解读城市概述宏观经济分析城市规划小结古城区与高新区合力成为主城区；东部（园区）为苏州首要发展方向，形成与主城区地位相称的东部新城。“中核主城”：古城区与高新区合力成为主城区；主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能；“东进沪西”：打造联系上海的长三角次级商务办公和总部中心，建设苏州未来新城；苏州东部新城承担市域和长三角次级商务中心职能；“北拓平相”：规划建设北部新城；“南优松吴”：主要是优化环境，建设成宜居城市；“西控太湖”：主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。苏州“双城格局”导向——一体两翼，双城核心；苏州城市轨道交通远期线网由1-4号线四条线路组成，线路总长135.3公里，车站105座。一号线26.1公里，24站，建设中，预计2012年通车；二号线27公里，22站，预计2014年通车；三号线43.5公里，31站，预计2015-2016年通车；四号线31.2公里，22站，预计2015-2016年通车。苏州地铁规划图苏州地铁开通将扩大城市规模,缩短区与区之间的距离；第一部分城市解读城市概述宏观经济分析城市规划小结苏州位于长江三角洲经济发展核心地带，属上海经济增长极所产生经济空间扩散的第一圈层。沪宁高铁园区站作为沿线第三大站点，将带动园区城市格局与产业结构发展、转型。上海苏州无锡湖州上海后花园南京：呼应上海辐射周边杭州：接轨上海错位发展无锡：融入一体化谋求新发展苏州：近水楼台四沿布局半小时经济圈长三角经济圈同城效应沪宁城铁的开通，进一步拉近长三角各城市之间的时空距离，迎来“同城化”时代。苏州城市新定位——从替补到首发的华丽晋级从“苏州制造”到“苏州创造”的历史转型第二部分楼市格局市场格局竞争项目小结吴中区古城区园区新区相城区昆山市吴江市项目周边客源数量有限，客源外拓成为必然；区位和交通距离为客户置业首要因素，项目首要面对的将是吴中区区域市场的项目竞争；距离项目较近的吴江、以及古城区、新区的房地产动态也将对项目产生影响；园区、相城区作为苏州楼市的主要供给区域，对独墅岛影响同样不可小觑；昆山、常熟、张家港等县市楼盘也对客源流向产生作用。目前苏州市区楼市格局分为5大板块，其中直辖市分为2大板块；苏州别墅市场未来竞争主要集中在吴中区、园区及新区；区域竞争能力评级对比指标区域竞争资源等级与项目的时间成本竞争力度界定区域竞争等级确定吴中区4.1强强核心竞争区园区4.25强一般核心竞争区吴江松陵4强核心竞争区新区4.2较强较强核心竞争区相成区3.8较低较强边缘竞争区古城区3.7较低较低边缘竞争区常熟、昆山等3低低泛竞争区域核心竞争区边缘竞争区泛竞争区域吴中区五县市区相成区域园区、松陵古城区域新区区域强弱弱经过对各个板块的对比分析，本项目由于自身的大盘属性，竞争区域要从大苏州来考量。未来别墅项目竞争主要以吴中区是最为核心的竞争区域，园区、新区的竞争力度也很大，相成区、古城区对本项目的客源将会形成部分的分流。第二部分楼市格局市场格局竞争项目小结竞争项目