中海名城项目分析总结

第1页中海名城项目分析总结一、项目发展概况1、项目发展概况中海名城项目位于成都市南部的高新技术开发区内，处于二环路与三环路之间，西临高新大道，北临紫荆西路，东临元华路（现神仙树南路）和肖家河，南临机场路西延线和体育公园。项目总用地面积为423.95亩（其中一期枫丹园153.45亩、二期莱茵园86.51亩、三期千色园183.99园），其中净用地面积为261.13亩（其中一期枫丹园128.08亩、二期莱茵园40.39亩、三期千色园92.66园），项目总建筑面积为314,296平方米。项目于2001年4月1日正式开工，同年9月29日对外公开发售，项目发展周期为3.75年计45个月（预计2004年年底项目全面结束）。2、项目开发销售进度情况具体参见附表一3、项目成本利润情况具体参见附表二4、项目财务情况具体参见附表三二、当地宏观经济及房地产市场发展的回顾与分析1、当地宏观经济发展回顾1.1、房地产开发和经济发展水平成都市近五年GDP与房地产开发投资均呈两位数增长：0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%19992000200120022003GDP增长率房地产开发投资增长率第2页2002、2003年，成都市房地产开发投资增速只比GDP增速高6个和7个百分点，而全国，四川省均高出近2倍。广州、深圳GDP2002年分别为成都市的1.8、1.28倍，而房地产开发投资分别为成都市的2.3、1.8倍，说明成都市全社会投资增长是由基建、技改和房地产开发共同推动，房地产开发投资规模不大，与经济发展水平协调，还有很大的发展空间。几大城市房地产投资占固定资产投资比重的比较0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%北京上海广州成都1.2、人口规模增长040080012001600200024002800320036004000199920002001200220032008GDP房产投资额第3页根据计生委的权威预测，到2007年成都市的人口将达到1090万，2010年则达到1120万，即是说七年后成都的人口还要增加大概76万人按人均20平方米计算，七年间将有1520万平方米的居住需要面积。1.3、商品房销售额及增长率变化020406080100120140160180199920002001200220030%10%20%30%40%50%60%70%销售额（亿）增长率上图是1999年到2003年成都市的商品房销售额及其增长率变化图，可看出商品房销售额的增长在经历了波动之后基本回复到了24%的正常水平。1.4、房价与人均可支配收入101.400.56.51220202091.402.58.21120201081.303.08.51090200781.253.59.01070200590.90.236.671028.62002迁移人口总和自然增长率出生率总人口(万)年份第4页1842166918501993209670987649812889729641020004000600080001000012000123451999-2003年（元）商品房均价人均可支配收入成都市过去五年的房价增长幅度约为年均50元/平方米左右，人均可支配收入从1999年的7098元增长到了2003年的9641元，共增长2543元，其平均增长率约为7%左右。2、当地房地产市场发展回顾2.1、房地产开发规模近五年成都市房地产开发情况表（单位：亿元，万平方米）年份开发投资额增长(％)商品房竣工面积增长(％)商品房销售面积增长(％)商品房销售额增长(％)199999.924.9476.431.6370.511.768.338.02000129.229.3538.213.0433.617.078.214.42001170.832.2816.051.6701.061.7129.765.82002203.319.1957.317.4815.616.3162.525.32003245.420.71,018.36.4966.418.5202.624.6综合上表可以看出，近五年成都市房地产开发势头强劲，房地产开发规模稳步扩大，几个主要指标基本都达到了两位数的增长率，开发投资额、商品房销售额、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积均是五年前的两倍多。值得注意的是在2001年多项指标达到最大的增长幅度之后，近两年都回归到20％左右的增长率，在一定程度上说明了成都市房地产市场日趋理性。第5页2.2、商品房供销状况过去五年成都市商品房销售旺盛，以住房消费刺激经济发展的政策成效明显。商品房竣工、销售衔接较好，需求拉动投资增长特征鲜明。1999年到2003年的五年间，成都市商品房竣工面积增加了541.67万平方米，增长114%，销售面积增加了595.85万平方米，增长161％，商品房销售增幅大于竣工增幅。在竣工和销售面积同步增长的同时，供求关系大为改善。2003年商品房竣工面积销售率达94.9%（销售面积/竣工面积），高于全国平均水平（79.7%），在15个副省级城市中仅次于南京（113.2%）居第二位。反映成都市房地产市场的供求状况良好，运行健康，需求拉动投资增长特征明显。1999年─2003年成都市商品房竣工、销售面积及竣工面积销售率对比表1999年2000年2001年2002年2003年竣工面积（万平方米）476.60541.81815.62957.341018.27其中：住宅375.18464.77716.34790.29897.96商业用房49.7848.3254.6994.8881.46办公楼26.4815.079.6920.815.48销售面积（万平方米）370.50433.62701.21815.56966.35其中：住宅336.91400.12638.12743.59897.26商业用房22.2822.0941.2448.9958.86办公楼8.988.8514.9418.296.30竣工面积销售率（%）77.7080.0086.0085.2094.90其中：住宅89.7086.1089.1077.7099.90商业用房44.7045.7075.4051.6072.30办公楼33.2058.70154.2087.9040.70注：竣工面积销售率反映的是对竣工面积的消化能力，当中消化的竣工面积主要是当年竣工面积，也有一部分是以前年度的竣工面积2.3、商品房价格状况近年来，成都市商品房均价呈现稳中趋升的态势，2003年全市商品房（含第6页经济适用房）销售均价达到2,096元/平方米，比上年上涨103元/平方米，涨幅为5.1%，尤以市区及近郊涨幅明显。2.4、商品房空置状况虽然房地产开发规模不断扩大、房价稳步上升，但在旺盛的需求下，成都市商品房空置面积得到有效控制，商品房空置率逐年下降（见下表）。1999年─2003年成都市商品房空置情况对比表1999年2000年2001年2002年2003年空置面积（万平万米）136.54152.3188.24211.56213.22空置率（%）23.2522.4519.4518.4717.34其中住宅：空置面积（万平万米）85.90100.75114.71131.83130.3空置率（%）19.6518.314.0414.5712.65说明：空置率（新口径）在：0%――14%表示空置偏少；15%――30%表示空置适量；31%――40%表示空置偏多、供大于求、资金偏紧、价格回落、缓慢发展；41%以上表示产生积压、供过于求、资金占压、价格下跌、停止发展。由此可见，成都市我市商品房市场在旺盛需求拉动的同时，呈现供给总量增加，结构改善，开发商对市场信息的把握更充分，市场定位更准确，投资更理性的健康发展局面，步入良性运行轨道。2.5、总结结合近五年成都市房地产市场开发规模、商品房销售状况、价格状况、空置0500100015002000250019992000200120022003商品房均价(含经济适用房单位:元)近五年成都市商品房均价(含经济适用房单位：元)第7页状况、开发资金状况和与国民经济发展水平的联系，可以得出以下结论：A、成都市房地产市场开发强劲、开发规模不断扩大；B、商品房供求状况良好，需求很大；C、商品房价格稳定、涨幅平稳，有相当大的增长空间；D、商品房空置率适量偏低，市场运行良好；E、房地产开发和经济发展水平相协调，还有很大发展空间。3、项目发展期内当地经济及房地产市场发展状况对本项目的影响3．1宏观经济政策利好近几年来在整个西部大开发、中国入世、城市化进程等大的宏观经济政策背景影响下，成都市的经济状况逐年增长，并且经济增长呈投资增长型。在这种经济政策环境影响下，成都市加大了对城市建设及其他城市公共设施建设，府南河改造工程、五路一桥工程、旧城改造及道路工程以及近年来的沙河整治工程等。这一系列基础设施的建设，一方面改善了成都市的居住环境，同时也增强了成都市作为西部特大城市的综合竞争力，同时也带动和促进了房地产业的飞速发展。这对本项目而言，从项目的发展过程来看起到了相当大的推动作用。3．2市场条件成熟需求逐年增长近年来的经济增长使人民生活有了较大的提高和改善，居民用于购买住房的资金逐步得到积累，同时关于货币化分房政策在成都市的贯彻执行，加快了住房商品化、市场化的进程，消费市场得以培养和积累。尤其在2000年以后在几家大型的外地开发商进军成都的情况下，整个市场的增量正逐步得以释放，市场条件越趋成熟，市场需求逐年增长，并直接影响着本项目的发展。主要呈现以下特点：A、销售率在成都市近几年开发的项目中，除个别在市场定位有严重错误的项目或因资金原因无法正常发展的项目外，整个成都市的楼盘项目均呈现出一派喜人的销售局面。而本项目因各种项目条件利好以及合理的市场定位和开发商良好的信誉、品牌，更是在市场上取得了骄人的业绩，项目入伙时所有住宅单位基本售謦。B、销售速度由于市场条件的利好，近几年楼盘的销售速度较前几年明显提高，尤其是进第8页入2003年以来优质的楼盘项目呈现出一派抢购的局面。本项目的莱茵园、千色园在开盘之际更是有小业主雇人连续数夜排队购房，莱茵园在开盘当天即取得销售200余套住宅单位的喜人业绩。C、销售价格近几年来成都市的商品房销售价格呈逐步上涨趋势，在成都市的几个明星楼盘中更是尤为明显。中海名城项目在一期枫丹园、二期莱茵园、三期千色园的销售过程中销售价格更是一路上涨。D、销售回款率及付款方式由于市场条件的逐渐成熟和市场规则的逐步规范，以及在成都公司财务部门及相关人员的不懈努力下，与银行及客户充分沟通，保证了项目良好的销售回款率和财务现金流。由于近几年来银行住房按揭贷款政策的推行，在付款方式上小业主除一次性付款方式外，呈多元化付款方式原则，这同时也促进了住宅的需求增长。E、营销及品牌推广本项目在各种市场条件利好的条件下取得了不错的成绩，同时在项目的发展及在市场的推广宣传过程中，“中海地产”、“中海名城”已在成都市房地产行业以及蓉城市民购房消费者心中逐步树立起了，中海地产有实力、有品牌、讲诚信、重信誉，中海名城过程精品、楼楼精品的良好形象。三、项目发展过程中的主要经验总结1、投资工作的分析与总结1．1地块位置选择中海名城项目位于成都市南部的高新技术开发区内，处于二环路与三环路之间，西临高新大道，北临紫荆西路，东临元华路（现神仙树南路）和肖家河，南临机场路西延线和体育公园。地块位置在当时看来差不多处于城乡结合部，肖家河未整治污水四溢，但在地块的选择上已充分考虑未来城市的规划和发展，以及政府对地块周围环境的城市功能改造，从现在的情况看来在当时地块的选择上是具有一定前瞻性的、科学预见性的，基本与现在的城市发展情况相匹配。同时项目的逐步开发也带动了整个区域的发展，这也是相辅相成的。1.2市场环境分析第9页从当时的市场情况来看市场正处于一个相对平缓的上升期，并非现在的市场情况这么良好，1999年全年销售商品房370.5万平方米，同比增长11.7%，2000年全年