中海成都兰庭项目后评估报告(XXXX)83页

成都【中海〃蘭庭】项目后评估报告中海地产集团有限公司后评估工作小组二○一一年六月【中海〃蘭庭】项目后评估报告成都【中海·蘭庭】项目后评估报告前言：成都中海蘭庭项目用地通过公开拍卖方式，于2006年9月29日竞得，并于2007年4月正式动工，至2010年7月全面入伙，于2011年2月达到后评估时点。（数据统计截止时间为：2011年2月28日）基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。成都中海蘭庭项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心、营销策划中心、总裁办及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目录【核心内容提要】.........................................................1【项目基本概况及评估综述】...............................................2【本项目投资管理评估】...................................................41、宏观经济和房地产市场发展变化分析...............................42、项目背景及合同执行情况.........................................63、各项指标变化情况及其对最终收益的影响...........................64、以财务指标为主要依据的项目综合评价.............................75、投资经验总结...................................................7【本项目财务管理评估】...................................................71、项目销售收入指标完成情况.......................................72、项目发展成本节超情况...........................................83、项目经济效益...................................................94、项目资金流量情况...............................................95、关于项目税金...................................................9【中海〃蘭庭】项目后评估报告【本项目营销管理评估】..................................................101、项目各类型物业销售情况........................................102、项目销售时机分析..............................................103、原定位与实际建成情况的对比分析................................114、预期销售价格与实际价格的对比分析..............................125、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析......................136、原定位目标客户与实际成交客户区别及原因分析....................147、项目的销售策略................................................168、本项目市场定位营销工作的综合评述..............................179、项目可借鉴的经验..............................................19【本项目设计管理评估】..................................................261、项目完成情况介绍..............................................262、项目的建筑标准................................................273、项目设计过程管理回顾与实施完成情况............................284、项目实施过程设计管理工作总结..................................405、各阶段与相关部门协调配合......................................41【项目进度、工程管理评估】..............................................421、项目发展进度概况..............................................422、项目发展计划执行情况..........................................433、工程施工进度计划执行情况......................................464、报建工作流程改进建议..........................................485、项目发展管理体系检讨..........................................496、项目质量管理控制体系..........................................51【本项目成本管理评估】..................................................541、建安成本分析..................................................542、合约管理与成本控制............................................57【本项目客户关系管理评估】..............................................581、项目客户关系管理工作整体情况概述..............................582、本项目客户关系管理工作开展方式及效果分析......................593、客户服务部产品调研情况........................................594、项目入伙工作情况..............................................675、客户投诉汇总与分析............................................716、客户投诉处理与问题总结........................................767、同档次楼盘客户关系工作开展工作调查............................778、总体提出可借鉴的工作经验和教训................................789、中海会会员发展、商家拓展及大型中海会活动等开展情况及效果验证..79第1页共80页【核心内容提要】1、投资管理评估项目地块吸纳时，所在片区房地产市场刚刚起步，基础设施配套尚不完善。我司抓住大源片区的加速发展时机，准确判断区域房地产发展的趋势，以较低的价格获取了该项目地块，为项目取得良好收益水平赢得了空间。2、财务管理评估该项目经济效益良好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现。项目实际成本利润率和内部收益率均高于可研阶段，达到了投资预期。3、营销工作评估项目销售状况良好，截至2010年7月25日，中海蘭庭全面售罄，住宅整体的销售率为100%。项目定位准确，基于对市场的充分调研和合理的判断，不论是产品定位、客户定位还是价格定位，都准确地顺应了市场的发展，并根据市场的变化而调整。销售策略上，根据市场情况及竞争对手开盘节点等综合因素，并立足产品自身条件及工程进度，采取低开高走的销售策略，通过热销制造轰动效应，扩大项目的知名度和影响力，确定在城南市场的核心地位。4、设计管理评估中海蘭庭项目开发周期从2006年至2010年工程结束，历时4年。在项目的设计过程中设计管理部与营销策划部、合约管理部和项目部积极配合，围绕着项目产品定位开展工作，以精细的规划，极具新古典风格的建筑和生态舒适的景观、高档唯美的示范区将产品的优势淋漓尽致的展现出来。5、工程进度管理评估项目A区于2007年4月19日开工，2009年2月26日竣工。在装饰阶段遭遇汶川大地震，使08年下半年施工进度受到严重影响，最终导致08年年底竣工结利指标未按时完成，但公司各方同心协力，保证了项目的按时顺利入伙。【中海〃蘭庭】项目后评估报告第2页共80页项目B区、C区在主体施工前期即遭遇地震影响，但在总结A区经验的基础上，采取了很多补救措施，最终按时完成了竣工结利、入伙等各项指标。对项目发展过程中应对自然灾害影响提供了较好的借鉴。6、成本管理评估建安成本控制方面，市场风险把控不足造成成本增加。本工程施工期间，遭遇5.12汶川大地震，导致人工、材料再次大幅上涨。工程效果把握不好，反复变更也增加了成本。施工过程中应加强成本控制措施。加强工程变更签证的管控，严格设计变更审批程序，加强对变更工程墙以及签证内容的审核工作。7、客户关系评估中海蘭庭是成都公司在成都以南开发的第一个项目.纯住宅,总户数3023户。原计划是2008年12月入伙，因为汶川大地震的影响，延期八十天入伙（符合政府政策规定），于2009年3月初正式第一批次交付使用。目前办理入伙手续的有2647户，正式点火入住的是765户。由于目前蘭庭所处位臵，各方面如交通、购物、生活配套尚有待完善。【项目基本概况及评估综述】1、项目概况中海蘭庭项目地块位于城南副中心，高新区花荫村8、9组、灯塔村8组，大源配套居住区内，元华路与肖家河之间，华润凤凰城地块西侧。东距天府大道约1.2公里，北至绕城高速公路约1.5公里，距离三环路约4.5公里。本项目地块正处于城南的大源组团，地理位臵显著。在项目发展期内，随着城南天府新城的打造，项目周边的环境、交通、配套设施等得到了较大的改善，众多实力开发商竞相进驻，使得该片区逐渐发展为城南高尚住宅聚集区。2、项目经济技术指标该项目净用地面积为7.34万平方米（合110亩），容积率4.2。总建筑面积36.92万平方米，可售面积35.26万平方米，其中住宅31.23万平方米，车库4.03万平【中海〃蘭庭】项目后评估报告第3页共80页方米；不可售面积0.59万平方米。3、项目开发周期中海蘭庭项目于2006年10月11日与成都市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：5101高新南2006出让合同第29号），截止到蘭庭C区全面入伙，项目发展总周期为3.75年，共计45个月。4、项目综合评估投资方面，项目地块吸纳时，所在片区房地产市场刚刚起步，基础设施配套尚不完善。我司抓住大源片区的加速发展时机，以较低的价格获取了项目土地，为项目取得了良好的收益争取了空间。投资方面应吸取的经验是，继续关注有潜力的区域，并且加强该区域投资力度，以巩固中海的市场地位。营销方面，基于对市场的充分调研和合理的判断，使得是产品定位、客户定位还是价格定位准确地顺应市场的发展。销售阶段，根据市场情况及竞争对手开盘节点等综合因素，采取低开高走的销售策略，通过热销制造轰动效应，扩大项目的知名度和影响力，确定在城南市场的核心地位。营销方面应吸取的经验是，整个项目的工程进度与整体示范单位的规划希望在新项目发展中考虑周全，保证项目整体示范区长时间的独立的展示。设计管理方面，中海