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中港东湖项目·阶段二谨呈：中港置业顾问服务中心·事业三部2012.031项目核心竞争力构建及整体定位研究2汇报时间汇报内容2012年2月15日市场研究2012年3月5日市场研究指导下的开发策略及方向性建议2012年3月19日项目整体定位……后续待定合作的工作内容：物业发展建议第一阶段firststage（2.1~2.28）核心结论：开发战略及用地排布建议本体研究城市机遇宏观环境市场风险竞争条件客户需求结论形成的事实基础：第二阶段secondstage（2.28~3.19）核心结论：项目整体定位住宅客户定位核心竞争力构建户型配比价格定位写字楼客户定位档次划定面积划分价格定位SOHO客户定位功能分区面积划分价格定位3制作东湖项目这道】。“美宴”作品感受项目“饕餮盛宴”打造项目”各道工序”实际制作城市大盘开发意象项目核心竞争力构建各物业细化定位研究制作东湖项目这道“饕餮盛宴”，首先需要明确自有原材料档次，其次是在原材料基础上寻觅最适合的配料，后续进行清洗、用刀、烹饪等工序，最后增加升华菜品的装盘包装，在拿捏准火候的一刀一铲中，实现秀色可餐的城市“美宴”。“美宴”作品感受城市大盘开发意象“美宴”作品感受6大盘规划与整体打造的内容与形式都有关的，分为五类：道路、边界、区域、节点、标识《THEIMAGEOFTHECITY-城市意象》取义KevinLynch“”城市大盘开发意象道路Path道路Path定义：道路是城市意象中的绝对主导元素,决定了整体区域划分和方向关系。特征：可识别性、连续性、方向性连接性——通过层次清晰的城市路网（主干道、次干道、支路）将各地块与外部区域良好衔接；可识别性——道路宽度差异性、道路铺装、路边栽种植被、建筑风格、色彩、灯光、声响等都将加强道路可识别性；方向性——设置路标指引方向；应用至大盘规划要点：道路Path本案关键：结合道路功能（车行or人行，快速通道or情景商业街or水岸风情街），设定不同道路宽度，景观特征，道路意向表达；道路Path城市大盘意象边界Edge11边界Edge定义：边界是除道路以外的线性要素，通常是两个地区的边界，相互起侧面的参照作用。强大的边界，在视觉上占统治地位，而且在形式上也连续不可穿越。边界类型区域划分打造要点完全隔离城市道路与居住区域间利用绿地渐层和带有标示围栏完全分割，保证私密性，强调领域属性；住宅地块与商业地块利用树阵围栏全面分割隔而不分地块间不同产品利用水景，绿植等景观自然区隔，不设围栏等明显区隔完全开放参与性绿地、商业街绿地和商业街，保证各条主干道良好的进入性，增加人气和氛围建议——根据区域属性的不同，将边界分成三种不同的“封闭层级”，每种不同层级，保有不同的打造要点及原则。边界Edge城市大盘意象区域District区域District定义：区域是观察者能够想象进入的相对大一些的城市范围，它是城市意向的基本元素。决定区域物质特性是其主题的连续性。•典型特征作为一个特征组被意向和识别，也就是主题单元；•要创造一个强烈的意向，必须对线索进行一定的强化；•社区意义对构造区域也十分重要区域构成要点：住宅区（3、4、5地块）产品档次按地块价值区分、住宅区与商业区相互区分，保证各物业纯粹性高低密商业区（1、2、6、7地块）在整体风格统一的基础上，各区域有自身的主题（特色和亮点），凸显其意向和识别要素。住宅区商业区市政配套区区域划分住宅区商业区市政配套区区域划分区域District城市大盘意象节点Note节点Node定义：是一个概念化的参照点。典型的节点有两种，一为道路连接点，二为某些特征的集中点。节点既是连接点，也是聚集点。道路连接点立交桥、高速公路收费站等都属于道路连接点；某些特征的集中点成功的节点不但在某些方面独一无二，同时也是周围环境特征的浓缩。•内向：置身其中的基本感受是“我到了”，在其中和周边，难以感受明显的方向感。•外向：需表达大致的方向，同时与其临近区域有明显的连接关系。外向型节点——地块与外界的交接处（如与主次干道交汇处/与其他项目接驳处）内向型节点——各地块交接处，地块内部功能节点（景观节点、广场、进出口）18节点Node19标识Landmark标识Landmark昭示性——初次造访整体方向的指引性；标志性——一定程度上表明项目域的领域性；集中展示——作为精神堡垒集中展示项目的精神内涵；定义：是观察者的外部观察参照点，有可能是在尺度上变化多端的简单物质元素。充满活力的标志物：唯一性、不在乎大小而在乎位置、集中了一系列的联系功能：一级标识项目与外界城市交通脉络的接驳处；集昭示、标志、精神堡垒展示功能与一体；是使外界聚焦的窗口二级标识项目内部道路交汇处；主要功能为方向指引一类标识之中港地标标识Landmark一级标识——超高层酒店、集中商业、风情商业街、公建化SOHO二级标识——各指示牌、项目精神堡垒城东新天地居住resident商务business购物shopping酒店hotel项目“饕餮盛宴”打造项目核心竞争力构建通过第一阶段关于市场竞争，区域未来发展力，客户需求的多项事实盘整，在此部分，我们将搭建具有市场竞争力，满足并适度超越客户需求的“核心竞争力体系”；24项目核心竞争力体系由两部分搭建：先天：原生竞争力盘点；后天：产品竞争力打造；25核心竞争力构建一原生竞争力盘点核心价值区位地段（传统城市地位，成熟城市环境）重要价值项目复合规划下的城市功能（学校、商业、酒店、写字楼等）辅助价值东湖生态休闲区本报告属保密资料。26核心价值之区位地段（1/2）：城市东南二环高认知认可度的城市属性板块。【项目所属区域】-东湖板块位于城市东南方向，紧邻二环路；属于传统城市板块，以居住为主，属于逐步认知升级板块；与城市主要区域距离关系目的地出行方式距离天府广场车行7km东大街车行4km火车南站车行5km双流机场车行18km本报告属保密资料。27核心价值之区位地段（2/2）：经由多年发展，以万达广场、华润翡翠城、成师附小为代表的各类优质商业，居住，教育功能日渐完善。万达广场华润翡翠城广场本报告属保密资料。28重要价值：自身规模优势下的城市功能组合，促进区域价值再度升级：shoppingmall、商业街、写字楼、SOHO、星级酒店、名校教育；项目自身规划有大型集中商业、甲级写字楼、SOHO、星级酒店以及中高端教育；这些项目的高端配套将承担区域内的部分城市功能，增加整体项目竞争力。五星级酒店商业教育项目自身规划超过10万㎡集中商业盐道街小学和不低于金苹果品质幼儿园项目自身规划一个五星级酒店本报告属保密资料。29本案东湖公园东湖公园为成都第二大公园;其中东湖总占地420亩，其中天然湖面积185亩，堪称成都市内最大的湖泊，也是成都三环内唯一的原生态湖泊；石牛堰为古成都泄洪河，很有历史价值；石牛堰全长约2km，其中228m临近本项目③#地块；辅助价值：城区内稀缺湖景资源，现已成为成都市区内城市休闲的高认知板块；30核心竞争力构建二产品竞争力打造风情化商业街——商业具有多样性、名片示范意义，完善城市功能，提升项目价值。立面公建化和符号感——树立城市地标符号形象项目，实现高认识与创新价值。住宅户型精细化——产品细节处理，人性化贴近客户真实需求。Soho产品创新——突破市场水平，从产品内核端挖掘多样需求。写字楼配置优势——实现产品配置优势+适度的价格优势提升写字楼的市场竞争力。31Street风情商业街通过对商业街主题风情化包装，完善区域城市功能，打造项目名片，提升竞争力。本项目约有5万㎡左右的独立商业街长廊；通过规划、建筑设计端对商业街主题化风情化的包装，完善区域城市功能，打造项目名片，提升项目整体竞争力。商业街长廊32Street风情商业街国内万科运河东一号等项目成功吸取国外著名街区（thegrove，cocowalk）的成功经验；自然曲折的路径，镶嵌着尺度宜人的共享空间，小尺度街区，人车分流；本项目在规划设计上可参考此类著名商业街区成功案例。TheGrove万科运河东一号规划——可吸取国内外著名街区的成功经验，保持自然曲折的路径，镶嵌着尺度宜人的共享空间。33Street风情商业街建筑设计——可通过主题化的单体建筑、窄巷&折线&连廊的细节设计运用，加深街区的趣味感。风格：主题化建筑风格，摒弃简单划一的建筑形态，充分体现街区的趣味性；短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣、本报告属保密资料。34Facades立面高密商用物业立面的公建化，住宅立面的符号感，强化项目在区域中的占位。高密商用物业立面可通过色彩、用料以及几何化构图抽象立面效果，强化项目标识；住宅立面可采用德式工业美学的建筑立面风格差异化区域内楼盘形象。本报告属保密资料。35Facades立面各建筑楼栋（商用）之间可通过空中连廊连接在一起，构成一个立体的建筑空间，使项目形象富于变化36将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度”优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间情趣张弛适度的精准设计带来的合理节省基本原则、核心理念、关键动作Spaces户型精细化基本原则户型设计核心理念关键动作本报告属保密资料。37优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局。户型功能保障要素——全明户型（避免出现暗功能间）、双阳台设置（成都本地的居住习惯要求户型兼具景观阳台与生活阳台双阳台设计）。将各功能空间环绕布置、高效使用交通面积，避免浪费。优化户型结构两点准则：户型精细化之南北双阳台设计；客厅、卧室、卫生间、厨房、餐厅各功能间环绕布置，无交通面积浪费；103㎡3/2/2功能区客厅餐厅主卧次卧1次卧2主卫次卫厨房开间40003350350030002900215017501900进深45002100375036003100230029002850图示户型：本报告属保密资料。38户型精细化之压缩无感知尺寸：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度。在各面积段户型所针对客户的尺寸敏感区间范围内，1、适度减小客厅和主卧的尺寸，并结合赠送面积，保持合理且舒适的实用面积2、适度减小卫生间及厨房的尺寸；3、控制景观阳台的进深以控制面积；功能开间（m）挤压套型经济套型舒适套型客厅3.63.94.2主卧3.33.63.6厨房最低尺寸L形2.4*2.4双排2.6*2.1卫生间最低尺寸标准1.8*2.7各套型功能间一般最低尺寸标准本报告属保密资料。39户型精细化之赠送实用面积：赠送面积需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比。现行规范下实用赠送空间示意：落地凸窗延伸使用面积落地凸窗延伸使用面积内阳台半面积赠送内阳台半面积赠送现行规范下主要可通过凸窗（落地凸窗）、内阳台、露台等方式实现附加值赠送；其中凸窗是全面积赠送，进深不超过1.8m的内阳台为半赠送面积，两层露台为全赠送。功能区客厅餐厅主卧次卧1次卧2卫生间厨房赠送面积赠送率开间40002700360030002700180021008.91㎡10.2%进深480042004100400027002700270087㎡2/2/1变3/2/140Soho创新设计SOHO产品在户型设计上突破市场水平，从产品内核端提升市场竞争力。通过互扣式概念跃层降低公摊率。项目SOHO公摊率仅为19%；以及通过多重空间的变幻，使户型使用空间增大50%以上。四重“魔幻”空间挑空——可搭板阳台——可封闭飘窗——可拆板花池——可拓展互扣式概念跃层1#SOHO平面图Eg：龙湖MOCO中心41Soho创新设计户型示意A1户型套