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眉山鑫龙湾项目营销思路顺展机构（眉山）2014年9月谨呈：四川禾田房产开发有限公司鑫龙湾～骨子里的中国情结胸怀天下，大隐龙湾！——追溯中式宅院闲雅生活《孙子兵法》：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也”。先知先觉是领导者，后知后觉是追随者，不知不觉是淘汰者。故此，一场战争的成败，首要条件要清醒地知道形势发生了什么变化，问题在哪里，危机在哪里。了解了敌军之底细，方能攻其不备，出奇制胜！如何定位？——对于市场研判的项目整体发展战略如何延展？——项目深刻解读之上的市场策略如何营销？——基于产品、市场之上的营销演绎我们面对的，三大命题——如何定位精准的定位，必然来自城市以及板块的属性、房地产市场以及项目解读研究结论体系抢滩东坡岛，逐鹿唐宋风东坡岛大事记1997年，第一次出现“东坡湖”公园称谓。2000年以后，乱河滩逐步被治理城现在的东坡湖，沿湖走廊、岷江东湖、湖滨路建设等逐步奠定东坡岛的地位。2010年，眉山市城市规划委员会第20次会议审定初步确定东坡岛控制性详规方案。将东坡岛打造成“城市之眼”，成为眉山的“城市会客厅”。2011年，市委、市政府着力打造的眉山城市会客厅——东坡岛勾勒出了第一笔，东坡岛基础设施建设（颖滨桥）正式开工。2012年，眉山城市规划委员会第34次会议。会议审议了《北京清华规划院关于东坡岛开发控制规划思路》等议题。2013年3月，《眉山市东坡岛控制性详细规划和城市设计》经市政府批准实施。2013年3月，总投资约2亿元的东坡湖污染治理工作全面启动。2013年5月，东坡湖清淤整治工程如期竣工。2013年5月，市委副书记、市长宋朝华调研了东坡岛征地拆迁安置工作，并就下一阶段东坡岛开发建设工作进行了研究部署。2013年7月，眉山市国土资源局正式对外发布公示，首次发布《眉山市东坡岛整体开发招商公告》。2013年9月，东坡岛项目整体拍卖流标。2013年11月，东坡岛实行首次分块拍卖33.75亩，万景房产开以1.45亿元拍得，每亩单价429万元，创下眉山年度新地王。2013年12月，眉山市国土资源局举办的土地拍卖会上，东坡岛3幅土地被成功拍出。2014年5月，眉山市举行了“魅力东坡品质眉山”土地项目推介会。力推东坡岛地块。2014年6月，东坡岛成功拍出3宗地块。全部由阳光置业竞得。2014年7月，市委书记李静主持召开市城市规划委员会第49次会议。审议《东坡岛控制性详细规划优化调整方案》。2014年8月，东坡湖亲水平台将竣工。东坡湖亲水平台栈道总长约2040米，预计今年9月将全部完工。2014年8月，市人大常委会主任贺文、副主任门俊良等，视察东坡岛开发建设情况。解读东坡岛东坡岛的开发，成功亦或失败？问题的关键在于“思维”。不以房地产开发的狭隘眼光。站在城市开发的战略高度，方不辜负滨江揽湖的风水宝地。作为眉山绝版地块——东坡岛是眉山人最可宝贵的一笔土地财富。把地块尽可能多地拿来搞房产开发，换得土地收入的暴增是一种方式，以城市开发的高度、百姓满意的态度、传世后代的责任，打造犹如杭州西湖一样的城市名片，也是一种方式。眉山的城市开发者选择了后者，对东坡岛的规划高瞻远瞩、契合时代主题，让我们看到了东坡岛蓬勃向上的未来。得以传承的城市地标东坡岛，四面环水，一江一湖围一岛，是川内罕见的活水湖中岛，自然资源环境极其优越。2分之一眉山的唯一湿地公园东坡岛规划建设用地总面积4700亩，其中公园绿地2000多亩。2.0以下的岛居容积率岛上容积率也被限制于2.0以下，通常主城区的容积率为5-6，居住人口容量被限制为3万人以内，绝对的超低居住密度。站在城市发展的高度一轴一环一带一环即沿东坡湖自然水域及岷江滨水绿带打造环东坡岛的滨水休闲景观带，结合滨江景观节点营造宜人的开放空间，结合东坡湖西岸现有景观带形成连贯的绿色慢行系统。一带即沿“颍滨桥-老泉桥”干道东侧打造具有传统风情的东坡休闲水街。按照规划，几年之后，东坡岛将成为眉山的城市文化客厅、生态休闲绿洲和都市活力中心。城市文化客厅孕奇蓄秀当此地，郁然千载诗书城。眉山，这座自南齐建武三年（496）置通基郡，至今已有1500多年历史，拥有东坡故里、中国词乡、诗书古城、长寿之邦等众多美誉的城市，自古以来声名远播，更因“千古第一文人”苏东坡而蜚声海内外。都市活力中心城市湿地公园建成以后，将分为五区：湿地栖息区、湿地科文区、休闲活动区、庆典活动区和文化活动区。谈起整个湿地公园的建设，熟悉东坡岛规划的相关人士表示，休闲活动区、庆典活动区和文化活动区都将是市民今后休闲娱乐的区域。生态休闲绿洲春季，有杜鹃花海、樱花大道、紫藤、云南黄馨、春色叶树林等；夏季，有荷塘花、沉水植物展示、水生植物花带、紫薇、观赏型花卉、国槐林等；秋季，有芦苇荡、水杉林、银杏林、朴树大道、色叶林带、桂花林等；冬季，有背景林、水松林、竹林、腊梅、梅花等……文化休闲城市会客厅居未来城市核心享臻熟配套人们常说，好马还需配好鞍，好的生活同样离不开优质的城市配套。那么，眉山未来哪儿的配套最成熟呢？当然是作为未来眉山城市文化客厅、生态休闲绿洲和都市活力中心的东坡岛。居于城市中心，远离嘈杂喧嚣无论是向左走，向右走，都市人生活的最佳半径还是城市中心。3000亩城市湿地，如同住在公园里东坡岛将作为眉山城市中央休闲区，将打造为成都都市圈的现代休闲示范区和眉山旅游业发展的又一亮点。倾力打造东坡岛，眉山的“华丽一英里”每个城市，都有自己的“华丽一英里”。如美国纽约•曼哈顿的“华尔街”，日本东京•新宿，香港中环，上海浦东，广州珠江新城，深圳华强北……这些地方，无疑不是占尽城市繁华。华丽一英里，原指美国芝加哥北密歇根大街的一段，在这段长约一英里的大街上，汇聚了芝加哥最有声望的居住和商业，分布着世界上最好的餐饮、酒店、旅馆和商场，还有许多世界级地标式建筑。出入皆鸿儒，往来无白丁有人说：“偶遇一个人，或许改变你一生”。坐头等舱、打高尔夫、读EMBA……高品质生活中或许时刻都能遇见命中的贵人，或带来新的机遇。早在远古战国时期，有孟母三迁，择邻而居，为的就是能寻找到一个好的生活圈子，不断接受圈层文化和氛围的影响，最后孟子成为了著名的思想家、教育家。虽然思想家不常有，但拥有高品位圈层的地方就在你身边。你可以选择住在东坡岛，选择高品质的邻居。具有相同社会地位、共同爱好及品质的人积聚在一起，一种圈层文化正在形成。东坡岛的品质不仅仅止步于建筑，更在于成为了一个良好的文化载体，将高端人士、社会名流有效的积聚在一起。高品质圈层生活方式集湖、江、山、岛、文、城众资源之大成者，唯今东坡岛。唯有最完美之规划，方不辜负天赐之地。唯有可持续之理念，方可为千秋万代计。东坡岛，前世今生滨江揽湖、千亩湿地、生态绿肺、古观沧韵……论东坡岛之涵，任一点即可成就一番，何况集大成者？！数年来，眉山历任城市开发者无一例外地钟爱东坡岛，其情结可谓即爱又恨，爱的是绝无仅有的山水宝岛，恨的为千秋万代计的几番慎重。千载东坡，文化为魂现代城市的竞争，除了经济实力、发展环境等物质性硬实力的比拼，更在于文化软实力的挖掘。休闲绿洲，旅游名片每个城市建设，都欧一张流连忘返的旅游名片，比如杭州的西湖、西昌的邛海、成都的宽窄巷子。正是这些亮点，吸引着众多旅游爱好者前仆后继。眉山，作为苏东坡的故乡，三苏祠声名远播，游览者众多。然而，因缺乏其他旅游空间作支撑，一直面临着难得留客的尴尬。东坡岛的开发则实现破局。东坡岛定位为中央休闲区，将承担眉山市客源集散地、消费集中地、文化吸引地、品牌体现地的职能。活力之地，城市客厅从家庭的客厅、小区的会所，到城市的休闲娱乐区、景观游览地，我们需要找到最为妥帖、最能尽兴的空间，挥洒挥洒“有朋自远方来不亦乐乎”的浓烈感情。不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域只有一个东坡岛北京有天安门，上海有东方明珠，杭州有西湖风景区，成都有宽窄巷子武侯祠……这些地标建筑、旅游名胜，是最为响亮的城市名片，全国无二。他们的独一性成就了城市的知名度，成全了自身的流芳百世，也带动了周边业态的一片繁华。如是，东坡岛不仅是眉山的唯一，甚至是整个西南片区的唯一。高端住区的吸引力“东坡岛上的绝佳口岸，滨江揽湖的稀缺资源，城市别墅的高端品质……”作为“未来几年内眉山居住品质最好，发展潜力最大的区域”的东坡岛高端住区，拥有着扭转乾坤的力量，将为楼市发展注入新的活力，刷新楼市的新格局。眉山只有一个东坡岛没有东坡岛，眉山会是什么样满城皆论东坡岛东坡岛是城市的未来，唯有珍惜东坡岛不仅聚人气，而且聚人心一个岛，一座城，一个梦眉山只有一个东坡岛高品质人群的社区圈层一座城市的梦想与期待承载千年的文化积淀上风上水天赐福地眉山唯一湿地公园眉山城市会客厅市场简析月份/面积2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月月总户数（套）17841795134212131533943月总面积（㎡）151881.81145156.19108060.6697226.99125069.9877423.54月总价（元）626366785612514603449501027.8398486890516773671.7311826766.3月均价（元/㎡）4124.044219.694159.714098.524131.884027.540.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月90㎡以下90-100㎡100-120㎡120-140㎡140㎡以上上半年成交数据眉州大道片区高端生态居住区城市休闲、文化、高端居住区刚需楼盘集中聚集区新老城区结合部，品质楼盘聚集区高等教育聚集区湖滨路片区餐饮、休闲区城市片区状况区域客户分析-成交来访客户生活区域从成交客户生活区域分析，大部分客户来源于眉山老城区；少部分来源于眉山周边县镇以及省内其它城市，说明项目的主流客户群体为眉山市内客户为主。区域客户分析-职业从购买群体来分析：本片区的主力客户群体将主要是从商人士、政府领导、国家机关公务员、医生、教师、银行职员。这类群体以眉山市区和周边城镇为主，其次是眉山各级市县及想在眉山定居的外来实力客商区域客户媒体渠道分析从成交客户媒体渠道分析，主要渠道为报纸、路过、朋友介绍，主要原因为媒体策略中户外占了主导地位；另外随着项目形象的树立，项目形成了一定的口碑效应。项目定位定位梳理城市河景资源、湖景资源、生态景观资源独自占有；在新城规划与老城之间，未来升值潜力巨大；定性的严格地块控规指标要求；眉山唯一具备湖景资源和河景资源的栖息地，未来不再有；众望所归之地，唯一具有真正圈层效应的上流福地如何定位，在独有和唯一的区块里凸显出自身的价值完成项目登顶和矗立整体项目定位：从城市定位、临河生态和板块定位中寻找思路山水园林城市湖景、生态、河景两宋文化传承从历史和文化中需找突破眉山地标·河畔舒居宅院城市名片·中式人文大盘智能科技配套城市共生共有区域共生共有暂时领先后来居上唯有文化不可复制无法超越如何延展传承两宋文化和很中国的味道，关于市场对产品的理解，我们需要追根溯源！壹——文化的溯根贰——意识的复兴叁——城市的烙印肆——精神的反思溯根是一种文化态度，是一场文化运动，更是一种对文化的追溯！文化的溯根•“正这么想着，眼前出现了一堵长长的旧墙，围住了很多灰褐色的老式房舍，这是什么地方？……但走着走着，我似乎被一种神奇的力量控制住了，脚步慢了下来，不再害怕。这儿没有任何装点，为什么会给我一种莫名的庄严？这儿我没有来过，为什么处处透露出似曾相识的亲切？这些房子和庭院可以用作各种用途，但它的本原用途是什么呢？……这个庭院，不知怎么撞到了我心灵深处连自己也不大知道的某个层面。这个层面好像并不是在我的有生之年培植起来的，而要早得多。如果真有前世，那我一定来过这里，住过很久。我隐隐约约找到自己了。自己是什么？是一个神秘的庭院。哪一天你不小心一脚踏入后再也不愿意出来了，觉得比你出生的房屋和现在的住舍还