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物业管理师培训1第四章业主的建筑物区分所有权【历年分值】2010年单选题：10×1=10分多选题：2×2=4分共计14分2011年单选题：11×1=11分多选题：3×2=6分共计17分2012年单选题：7×1=7分多选题：2×2=4分共计11分注释：分值虽然一般，但内容很少，相对来说分值很高，重点掌握。【大纲要求】（一）考试目的本部分考试目的是考察应试人员运用《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”相关法律规定处理业务工作的能力。（二）考试基本要求掌握：建筑物区分所有权的构成，行使专有部分所有权的限制，行使共有部分所有权的规定，业主共同决定事项的表决规则，业主大会和业主委员会的处置权，建筑物及附属设施的管理形式，业主的诉讼权利。熟悉：住宅改变为经营性用房的条件，建筑区划内道路、绿地、物业管理用房的归属，建筑区划内车位、车库的归属；业主共同决定事项的范围；建筑物及附属设施维修资金的所有权与使用，管理费用分摊与收益分配；业主对物业服务企业的选择权和监督权。了解：《物权法》的立法背景和现实意义；建筑物区分所有权的概念。【内容精讲】2007年3月16日，十届全国人大五次会议正式通过了《中华人民共和国物权法》，该法已于2007年10月1日起正式实施。《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准则（2012年考点），是《物业管理条例》颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律，其中第六章“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，奠定了物业管理的民事法律基础。（2010年考点）【2012年真题】42．我国《物权法》所称物，包括（C）。A．房产和地产B．有形资产和无形资产C．不动产和动产D．固定资产和流动资产物业管理师培训2【2010年真题】45．《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定。主要意义在于奠定了物业管理的（A）法律基础。A．民事B．行政C．经济D．专业【例题】《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对动产和不动产实施（ABCD）的基本准则。A、占有B、使用C、收益D、处分E、管理根据《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，在参考教材补充增加第四章“业主的建筑物区分所有权”，原第四章“房地产相关制度与政策”改为第五章。补充增加的教材第四章的内容为：一、建筑物区分所有权的概念（2011年1分，2012年2分）建筑物区分所有权——是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，（1）各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和（2012年考点）（2）对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及（3）基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据上述规定，我们知道，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：（2012年考点）【2012年真题】37．建筑区划内，应当认定为业主专用部分的是（A）。A．各个业主对其在构造和使用上具有独立性的建筑物部分——业主对专有部分享有所有权B．建设单位销售时承诺赠予业主的露台C．未经确权的地下贮物空间D．业主停放汽车的人防设施第一、业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。（2011年考点）【2011年真题】43．根据《物权法》，业主对建筑物内的住宅、经营性用房享有（A）的权利。A．占有、使用、收益和处分——所有权的4项权能物业管理师培训3B．占用、使用、收益和处分C．共有、使用、收益和处分D．管理、使用、收益和处分第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。【2012年真题】38．关于建筑物区分所有权的说法，正确的是（A）。A．建筑物区分所有权包括专有所有权、共有权和共同管理权B．建筑物区分所有权，特指区分所有权人享有共有部分的权利C．建筑物区分所有权的标的物，区分所有权人可以请求分割D．建筑物区分所有权，在区分所有权之间具有排他性二、专有部分的所有权（2010年3分、2011年2分、2012年1分）——必考点1、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。2、业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。（2010年考点）业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱，水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。3、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（2010年考点）物业管理师培训4业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。【例题】业主的建筑物区分所有权是一个集合权，其中（B）占主导地位（是前提与基础）。A、专有部分享有使用权B、专有部分享有所有权C、共有部分享有共有权D、共有部分享有共同管理的权利4、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。（2010年考点）业主将住宅改变为经营性用房的，（1）除遵守法律、法规以及管理规约外，（2）应当经有利害关系的业主同意。——两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用（2010、2011、2012年考点）【2012年真题】39．业主做出下列行为时，应当经有利害关系的业主同意的是（D）。A．将住宅出租给他人居住，获取租金收益B．将住宅抵押给金融机构，获取抵押贷款C．将住宅作价投资入股，获取投资收益D．将住宅用作营业性场所，获取经营收益【2011年真题】77．业主需将住宅改变为经营性用房的，应当（ABE）。A．遵守法律、法规B．遵守管理规约C．遵守业主大会议事规则D．经业主委员会同意E．经有利害关系的业主同意【2010年真题】47．业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应该经（B）同意。A．全体业主B．有利害关系的业主C．物业服务企业D．业主委员会将住宅改变为歌厅、餐厅等经营性用房，会造成来往小区人员过多，外来人员杂且乱，干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张，造成物业管理师培训5楼板的承重力过大，增加了小区不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。将住宅改为经营性用房，用于商业目的，也会造成国家税费的大量流失。《物权法》第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，（1）必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，例如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还（2）必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。作为业主自我管理、自我约束、自我规范的建筑区划内有关建筑物及其附属设施的管理规约也可以依法对此问题作出规定。【2010年真题】62．业主行使专有部分所有权，不得发生的行为有（ACD）。A．危及建筑物安全B．出租非经营性用房C．损害其他业主合法权利D．自行将住宅改变为经营性用房E．进行二次装修【例题】住宅改变为经营性用房必须同时具备以下（BC）条件。A、必须得到政府规划部门的审批B、必须遵守法律、法规以及管理规约的规定C、必须征得有利害关系的业主同意D、必须征得业主大会同意E、必须征得物业服务企业同意【例题】下列对行使专有部分所有权相关规定的表述，不正确的是（B）。A、业主的专有部分与共有部分有一体性、不可分离性B、在业主的建筑物区分所有权中，业主对共有部分享有共同管理权占主导地位——专有部分的所有权C、业主行使专有部分所有权时，不得损害其他业主的合法权利D、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房三、共有部分的共有权（2010年5分、2011年6分、2012年2分）——必考点1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。（2010年考点）【2010年真题】46．《物权法》关于业主的权利与义务关系的说法，正确的是（B）。A．可以放弃权利不履行义务物业管理师培训6B．不得以放弃权利不履行义务C．可以通过合同约定其享有权利而不履行义务D．可以不放弃权利也可以不履行义务业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的①走廊、②楼梯、③过道、④电梯、⑤外墙面、⑥水箱、⑦水电气管线等共有部分，对⑧物业管理用房、⑨公用设施、⑩绿地、⑾道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。——共有权的全能与所有权的全能相同（占有、使用、收益、处分）但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据物权法的相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。（2010年考点）业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。【2010年真题】48．业主对共有部分行使权利、承担义务，除应当遵守物权法及相关法律、法规外，还应当依据（A）。A．管理规约B．业主大会议事规则C．专项委托合同D．业主委员会决议由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由，不履行义务。对此，物权法第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。（2012年考点）【2012年真题】40．业主对建筑物共有部分享有权利的同时，应当承担的义务是（B）。A．使用共用部分B．分担管理费用C．决定重大事项D．订立管理规约2、建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。《物权法》第七十三条规定：（2011年考点）“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。（2011年考点）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不