中铁高校园项目户型设计建议

泰州中铁高校园项目户型设计建议二零一一年十二月目录CONTENTS第二章高层（27~33层）户型设计建议3345第三章高层（18层）户型设计建议第四章小高层户型设计建议第五章洋房户型设计建议第六章别墅户型设计建议67第七章别墅户型参考附录第一章本案户型分布与配比1第一章本案户型分布与配比一、户型分布和户型梯户数建议280~300㎡240㎡一梯两户（约90+90）一梯两户，层层退台一层（160）、二层（145）、三层（130）四层（115）、五跃六（170）两梯三户（约120+90+120）一梯两户（约130+130）一梯两户（约120+120）一梯两户（约115+115）两梯三户（约120+90+120）260~280㎡此栋取消由一单元变为两单元若总面积不够，此两栋楼可考虑两梯四户，约120+90+90+120二、户型配比建议房型户型面积面积面积比套数套数比经济型两居85~90㎡8838032.34%98239.98%紧凑型三居113~116㎡4501616.47%43217.59%经济型三居118~120㎡7704028.19%64226.14%舒适型三居128~130㎡2790410.21%2188.88%140~145㎡60902.23%421.71%155~160㎡67202.46%421.71%经济型四居165~170㎡75602.77%421.71%紧凑型联排220~240㎡62402.28%261.06%经济型联排260~280㎡54602%210.86%舒适型联排280~300㎡28801.05%90.37%合计273290100%2456100%设计院可在上述要求下，结合设计需要进行微调，但调整幅度控制在5%以内为宜，以上为设计院上周方案的匡算配比，若最终核算与容积率有一定偏差，建议设计院深化调整，容积率保证1.75左右（报规方案建议容积率1.8左右）结合泰州市场主流户型面积区间及目前泰州热销项目户型面积区间、客群需求等因子，根据上述户型分布情况，我司逐楼核算平衡，得出本案的户型配比：第二章高层（27~33层）户型设计建议一、设计院高层（27~33层）户型根据本案户型配比及分布要求，上述设计院户型与相关要求存在一定偏差，建议设计院在保持原有户型的优点的基础上进行相应调整三居+两居+三居单元面宽在23—24米左右115~116㎡+85~90㎡+115~116㎡两居+两居+两居+三居单元面宽在34~35米左右85~90㎡+85~90㎡+85~90㎡+115~116㎡二、本案高层（27~33层）户型参考案例两梯三户：两梯四户：以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中调整和深化，如卧室门与卫生间门对视问题等二、本案高层（27~33层）户型参考案例以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中调整和深化，如左图南向两居次卧过小两居+两居+两居+两居单元面宽在31~32米左右85~92㎡+85~90㎡+85~90㎡+85~90㎡三居+两居+两居单元面宽在29~30米左右115~116㎡+85~90㎡+115~116㎡两梯四户：两梯三户：在以上户型示意的基础上，本案户型设计要点如下：充分利用政府有关阳台面积的设计规范要求（阳台面积不超过12㎡），以“提高空间利用率”为设计出发点，在保证基本功能的基础上，提高阳台、书房等房间的功能变化性，如下图的华润国际社区设计双阳台，在设计主阳台的基础上，加设一生活阳台，全面满足日常生活需要，但总面积应满足泰州设计规范要求。适当考虑飘窗设计户内保证厅与房之间合理平面布局，做到动静分离，过渡自然，互不干扰。三、本案高层（27~33层）户型设计要点第三章高层（18层）户型设计建议一、本案高层（18层）户型参考案例三居+两居+三居，120㎡+85~90㎡+120㎡设计院未给出相关户型以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整在以上户型示意的基础上，本案户型设计要点如下：充分利用政府有关阳台面积的设计规范要（阳台面积不超过12㎡），以“综合性价比”为设计出发点，在保证基本功能的基础上，提高阳台、书房等房间的功能变化性，如下图的华润国际社区设计双阳台，在设计主阳台的基础上，加设一生活阳台，全面满足日常生活需要，但总面积应满足泰州设计规范要求。适当考虑飘窗设计户内保证厅与房之间合理平面布局，做到动静分离，过渡自然，互不干扰。精细化户型设计，可参考下图户型二、本案高层（18层）户型设计要点第三章小高层户型设计建议设计院此版方案户型面积与本案户型分布设想有一定差异，建议更改户型面积一、设计院小高层户型二、本案小高层（沿河）户型参考案例三居+三居，单元面宽24~25米，130㎡+130㎡以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整三居+三居，单元面宽24~25米，120㎡+120㎡二、本案小高层户型参考案例以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整在以上户型示意的基础上，本案户型设计要点如下：户型使用率要求达到85%以上设计双阳台，在设计主阳台的基础上，加设一生活阳台，全面满足日常生活需要，但总面积应满足泰州设计规范要求。卧室可设计飘窗，以适当增加窗台方式满足层高不超过2.2米。要求形体规整、布局紧凑，尽量减少无用的交通及辅助用房面积；南北通透户型要求实现全明设计，产品进深不宜过大；尽量压缩公共空间面积，设计高利用率的紧凑型户型；沿河边户型要充分考虑边户型270度景观的利用；卧室可以考虑外飘窗或转角外飘窗设计；精细化户型设计，如入户玄关设计等，可参考下图户型三、本案小高层户型设计要点第四章洋房户型设计建议一、设计院洋房户型结合泰州市场洋房特征，我司选择户型一，建议设计院在此方案基础之上进行深化，深化建议如下：设计院方案中的户型面积区间，与我司前阶段的策划构想有一定偏差，建议深化调整，一层155~160㎡、二层140~145㎡、三层128~130㎡、四层113~116㎡、五跃六165~170㎡顶层户型可考虑挑空客厅设计主卧及一个次卧考虑套间设计（配备衣帽间、卫生间）整体户型情景化设计相对弱些，卖点不够突出，建议设计院在充分考量全国洋房产品户型特征的基础上，丰富空间效果，做出新意二、本案洋房户型参考案例中间层户型：140㎡以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整二、本案洋房户型参考案例顶层户型（五跃六）：180~185㎡以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整花园洋房采用一梯两户方式设计，要求实现电梯直接入户；户型注重空间功能的创新性，在成本控制前提下，丰富空间效果，做出新意；户型通过退台的方式，在竖向空间上形成露台，实现“层层退台、户户庭院”；底层、中间平层户型赠送入户花园和露台，户型设计上考虑户型亮点和特色设计，实现全明设计；顶层平层采用跃层设计，增加赠送面积充分利用政府有关阳台面积的设计规范要（阳台面积不超过12㎡），以“提高空间利用率”为设计出发点，在保证基本功能的基础上，提高阳台、书房等房间的功能变化性，如下图的龙湖花千树户型二、本案洋房户型设计要点户型面积：145㎡第五章别墅户型设计建议一、设计院别墅户型1客厅面积不足17平方米，面积偏小，且对一层老人房的位置有一定异议户型的二层集中了三个房间，整体切得较细碎，建议做一定调整设计院方案中的折跑楼梯多用于早期的别墅户型设计中，且从居家角度而言，此方案的楼梯设计相对紧凑，上下较为不便，建议深化调整深化户型细节，避免出现入户门正对卫生间，床头正对卫生间门等一、设计院别墅户型2当前此版方案与原我司策划设想有一定差异，整体设计较常规，建议设计院进行全面调整，以树立话语权产品设计院方案中的折跑楼梯多用于早期的别墅户型设计中，且从居家角度而言，此方案的楼梯设计相对紧凑，上下较为不便，建议深化调整一层可考虑不设老人房，调整为客厅，增加别墅的体验感户型的二层集中了三个房间，整体切得较细碎，次卧中至少有一个为套房设计（配备衣帽间与卫生间），建议做一定调整户型的三层设计了两个卫生间，存在一定的浪费，可适当减少一个卫生间建议深化户型细节设计，如入户考虑玄关设计等，以提升户型的价值。典型案例——绿地圣罗兰，建筑面积256平米，面宽约8米，进深约17~18米二、本案别墅户型参考案例以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整在以上户型示意的基础上，本案户型设计要点如下：地上三层，地下一层设计注重庭院设计（如前院、后院、内院），突出产品性价比优势边户型要充分考虑侧院的设计以及270度景观的利用；客厅、主卧均朝南设计，增加南向采光面；部分组团客厅挑空设计，若规划指标实现难度大，可考虑客厅与餐厨部位的错层或夹层设计，增加别墅体验感（泰州当地不少别墅项目为客厅与餐厨部位的错层或夹层设计，如星威园、水岸帝景）部分组团一层适当考虑老人房设计，套房设计（配备衣帽间、卫生间）主卧及一个次卧为套房设计（配备衣帽间与卫生间）；考虑家庭厅设计，增加生活情趣半地下室车库设计从居家角度出发，规避卫生间位于厨房正上方尽量实现卫生间在同一竖向上，以有效节约成本根据别墅的三个价值等级，建议设计院针对户型设计上各有卖点与差异，以利于后期营销推广三、本案别墅户型设计要点第七章别墅户型参考附件类型一：一字型布局，长进深，16~17米进深+7.2米面宽典型案例——翡翠华府，建筑面积：274㎡一、泰州联排别墅市场分析——产品特点（类别一：一字型）类型一：一字型布局，长进深，采光天井设计，16~17米进深+6.6米面宽典型案例——碧桂园，建筑面积：265㎡采光天井一、泰州联排别墅市场分析——产品特点（类别一：一字型）类型一：一字型布局，进深较短，客厅挑空、错层分隔餐厅与客厅、下沉庭院设计典型案例——星威园，建筑面积：356㎡车库厨房主卧室主卧室阳台阳台卫生间卫生间卫生间卫生间卧室卧室餐厅客厅一、泰州联排别墅市场分析——产品特点（类别一：一字型）典型案例——水岸帝景，建筑面积：285㎡类型一：一字型布局，进深较短，客厅挑空、错层分隔餐厅与客厅设计一、泰州联排别墅市场分析——产品特点（类别一：一字型）类型一：一字型布局，长进较短，南向入户、前三后四设计，赠送采光地下室典型案例——美岸栖庭，建筑面积：290㎡一、泰州联排别墅市场分析——产品特点（类别一：一字型）类型二：方正型设计，10~12米进深+9~10米面宽，南向采光面大，客厅、起居室、主卧、客卧均南向典型案例——翡翠华府，建筑面积约246㎡一、泰州联排别墅市场分析——产品特点（类别二：方正型）类别三：凹字型设计，内庭院布置（室外景观引入室内），有效解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题典型案例：世茂河滨花园，建筑面积约300㎡一、泰州联排别墅市场分析——产品特点（类别三：凹字型）类别二：凹字型设计，户与户之间通过采光天井进行连接，实现类独栋效果有效降低联排别墅的视觉压迫感，增强户型通透性，同时使联排别墅具备独栋别墅所享有的私密空间，提升产品价值典型案例：上河嘉园，建筑面积：235㎡一、泰州联排别墅市场分析——产品特点（类别三：凹字型）典型案例——中海九号公馆（御龙府），建筑面积：约260㎡+地下约155㎡二、可参考案例————中海九号公馆凹字型设计，内庭院布置（室外景观引入室内），有效解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题典型案例——中海尚湖世家，建筑面积：353.78㎡凹字型设计，采光天井设计，有效解决联排别墅的采光通风问题。二、可参考案例————中海尚湖世家典型案例——水墨清华，建筑面积256平米，面宽约8米，进深约17米凹字型设计，户与户之间通过采光天井进行连接，增强户型通透性，保留空间私密性二、可参考案例————水墨清华类别三：凹字型设计，内庭院布置（室外景观引入室内），有效解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题。典型案例——卧龙丽景湾三期，建筑面积255平米二、可参考案例————卧龙丽景湾三期典型案例——水