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丹东市时尚地下•丹兰尚街市场调研及规划定位报告北京联合致远丹东市时尚地下•丹兰尚街市场调研及规划定位报告2014年1月目录一、丹东市概况二、丹东商业现状三、丹东商业地产现状四、项目概况五、项目分析六、商业定位七、招商建议八、销售建议九、销售、招商市场营销策略十、项目亮点十一、风险提示丹东市概况第一部分丹东市，位于辽东半岛经济开放区东南部鸭绿江与黄海的汇合处，地处东北亚的中心地带，是东北亚经济圈、环渤海经济圈重要交汇点，是连接朝鲜半岛与中国及欧亚大陆的主要陆路通道，是中国万里长城的最东端起点和中国万里海疆的最北端起点，具有沿海、沿江、沿边的“三沿”独特优势。【丹东市概况】【丹东地理位置】丹东与朝鲜半岛有300公里的边境线，丹东铁路距平壤220公里，距首尔420公里，是连接日本下关、韩国首尔、朝鲜平壤、中国北京和俄罗斯莫斯科的欧亚铁路大动脉的重要组成部分。丹东港距韩国的仁川港仅245海里，是联结韩国、日本十分便利的海上通道。丹东将成为中国及欧亚大陆经陆路、海路与日本、朝鲜半岛开展经贸合作的重要城市。丹东市2012年全地区生产总值（GDP）1015.4亿元，比上年增长14.3%。是辽东地区的经济中心，未来东北东部地区经济中心，东北亚经济重要的中心城市之一。丹东工业历史悠久，是一个工业门类比较齐全的轻工业城市，工业经济技术基础比较雄厚。【经济收入】【经济分析】【区域价值】【丹东规划】【丹东交通】【丹东人文】【丹东旅游】丹东是个旅游目的地，因为紧邻朝鲜，特别是鸭绿江让这座城市更加美丽。鸭绿江断桥凤凰山景区【丹东边贸】因朝鲜经济落后，中朝贸易很差，只是有少量的人参及烟草等卖给旅游人群，中国的过境物流也是不多，没有集中大型市场交易丹东商业现状第二部分火车站商圈金元宝、新柳大商新玛特商圈(火车站)新一百、汇侨国际商圈【新一百】新一百楼层经营范围品牌合作方式备注1F时尚流行馆黄金珠宝∕男女鞋品∕化妆品∕钟表保∕健食品∕名烟名酒肯∕德基彩∕扩百丽、天梭、卡西欧、花花公子、欧莱雅、周大福、百草集、肯德基等联营扣点18%—22%营业面积3.2万㎡2F绅士名品馆男士正装∕商务休闲∕时尚休闲∕男士手袋∕男士杂品杰克琼斯、等3F名媛淑女馆仕女装淑∕女装∕女士内衣女∕士手袋∕时尚配饰哥弟、皮尔卡丹、爱慕、雅迪斯、鄂尔多斯等4F少淑运动馆少女装∕少淑装∕时尚配饰运∕动用品∕箱包广场耐克、新百伦、veromodaonly、阿迪达斯、匡威等客流量：周六下午4；00，10钟89人提袋率：周六下午4；00，10分钟5人次，占4、5%，偏高5F生活多彩馆羽绒服∕小家电∕皮草制品∕儿童用品∕床上用品∕羊绒羊毛∕内衣睡衣∕家居用品∕健身器材鄂尔多斯、恒源祥、飞利浦、笨笨熊、以纯、阿迪达斯、波司登等【新一百】【乐美商城】乐美商城楼层经营范围品牌合作方式备注1F化妆品∕饰品散户租赁均价：120元∕月∕㎡经营面积达1万㎡客流量：周五下午3；00,十分钟45人，提袋率3%。2F化妆品∕饰品∕女装散户3F女装散户【乐美商城】【金元宝商业城】【金元宝品牌】卓拉阿依莲淑女坊给彩A+CC&DD麦考林木子城市部落汉绣听说台湾风鲨鱼乔奇阿玛尼雅鹿佐罗世家皮尔丹盾第七街金元宝商城楼层经营范围品牌租赁经营方式备注1F家用电器∕男、女内衣散户270元∕月∕㎡转让费平均每个铺10万元，最高20万，最低7万左右，成交率高2F男、女鞋散户200元∕月∕㎡面积4万㎡客流量：周五下午2；00，十分钟160人，提袋率：16人，占10%.该商城装修档次较高，因此3--5层租金水平偏高。3F服装服饰散户180元∕月∕㎡4F服装服饰散户180元∕月∕㎡5F服装服饰散户140-180元∕月∕㎡【金元宝商业城】【新柳商业城】【新柳商业城】新柳商业城楼层经营范围品牌租赁经营方式备注1F百货散户130元-160∕月∕㎡转让费平均每个铺15万元左右，最高20万。面积4.3万㎡客流量：周五下午2；30，十分钟，210人，提袋率：19人，占8%。2F内衣∕床上用品∕服装服饰散户160元-175∕月∕㎡3F服装服饰散户130元∕月∕㎡4F羽绒服散户130元∕月∕㎡【新柳商业城】【大商新玛特】大商新玛特楼层经营范围品牌合作方式备注1F男女鞋品∕化妆品∕珠宝首饰屈臣氏、周大福、红蜻蜓等扣点加租金，扣点22%-25%租赁租金：250-450元∕月∕㎡营业面积3.5万㎡客流量：周六下午3；00，十分钟95人，提袋率：5人，占5%。2F男士正装∕商务休闲∕时尚休闲海澜之家、斯莱德、古朗尼、报喜鸟、袋鼠、名门罗蒙、花花公子、杰克琼斯等3F箱包∕皮具∕女装哥弟、风声、凯撒等4F少女装∕内衣VEREMODA太平鸟、贝拉维拉、米奇、ONLY等5F家居用品∕内衣∕运动∕户外骆驼、耐克、阿迪达斯、匡威等1B餐饮档口租赁价格2500—3000元∕月∕档口（档口10㎡左右）【大商新玛特】【万达广场】万达商业广场楼层经营范围品牌合作方式备注1F美学空间服饰／体验式零售／潮流精品／体验式服务／餐饮JETEZO／ONLY／JACK﹠JONES／VERSACE／圣妮／绝代佳人／Adidas-Originals等租赁价格：租金300元∕月∕㎡+管理费50元∕月∕㎡金街：100㎡商铺租金20万元∕年丹东万达广场总建筑面积约115万平方米。客流量：周一上午11；00，十分钟216人，提袋率15人，占5.6%2F雕刻时光服饰／体验式零售／潮流精品与狼共舞／S.DEER／韩式化妆品集合点／OMI／VAAKAV／好利来等3F时尚味道餐饮彤德莱／汉拿山／喜家德等【白马商厦】【汇侨国际广场】【苏宁电器】【滔搏运动】【步行街】【七经街】【七经街】街名商铺租金锦山大街服装服饰180元∕月∕㎡江成大街餐饮90元∕月∕㎡步行街（东段）步行街（西段）珠宝首饰∕眼镜等服装服饰200—300元∕月∕㎡300—500元∕月∕㎡七经街品牌服装服饰350—500元∕月∕㎡【商业分析】【丹东目前商业业态】综合体：万达广场百货：新一百、大商新玛特、汇侨国际广场超市：沃尔玛、乐购、乐天、华润万家、市场：金元宝商业城、新柳商业城专业商业：苏宁电器、国美电器KFC、麦当劳、必胜客、德克士【商圈分析】1、站前商圈：新一百、汇侨、白马和我们项目都属于这个商圈，发展比较早，是中高端商圈，人气一般；2、新柳、金元宝商圈：除大商新玛特外，有市场集中的地方，是中低端商圈，人气很旺；3、万达商圈：是时尚年轻休闲的商圈，万达开业，这种模式会给丹东一个新的商业气息。【丹东商业业态分析总结】百货商场：丹东百货商场发展稳步进行中。由中低档逐渐向中高档或高档发展的趋势，未来将以中高档百货店为主，新一百和大商新玛特是百货行业品牌资源优势较大，但随着未来万达等商业巨头入驻，垄断格局将逐渐被打破，高端以汇侨为主，百货以新一百和大商新玛特为主，综合体以万达为主。主题购物商场：主题购物商场在丹东发展较早，但成型较晚，经过数年的发展，已基本满足了部分业态和服装中低端的消费需求，如新柳和金元宝等，这个商圈经营稳定，租金较高，转让费极高，每铺10万—20万左右，人气也高。超市：大型超市发展迅猛。知名品牌沃尔玛、华润万家、乐购、乐天都已经入住等。专业市场：大型专业市场在丹东发展较快，其中建材类、五金电器类发展相对较好，但是随着市场日趋饱和，竞争也开始较为激烈。餐饮：丹东餐饮较好，各类餐饮齐全，消费水平较高，但相对缺乏知名的品牌餐饮和高端商务宴请及异域特色餐饮。休闲娱乐：丹东休闲娱乐业发展比较早，休闲娱乐场虽然较多，但是缺乏高品质休闲娱乐场所，但未来发展空间较大。丹东旅游也发展比较好，但口岸经济比较弱，未来发展空间较大。丹东是多种业态协同发展的态势，各业态近年来的发展速度普遍较快。未来丹东商业市场将进入快速发展的阶段，前景非常可观。丹东商业地产现状第三部分丹东商业地产现状丹东商业地产还处于起步阶段，投资商铺意识不浓，这跟北方整个商业地产营销和投资客意识有关系。目前万达广场的商铺投资有了很大的触动，但因万达铺量有限和投资是不管返租的，所以没有很大带动。尽来随着我们项目的启动，加上木都广场和葵花新天地的商铺入市，投资商铺概念意识进一步加强，但因为我们都没有开业运营，更看不到火爆经营场面，加上投资客又有限，导致我们三家商铺产品近似的都陷入低谷，商业地产还是在投资心目中没有方向感。【销售竞品关系】1、木都广场：紧邻我项目，地下一层，目前销售26000-50000（使用面积每平米）,160个铺已售出110个；2、时尚地下葵花新天地（金元宝和新柳尚城前广场地下）：是葵花新天地开发公司运作，地下一层，销售价格计划23800（建筑面积）起；价格建面均价25000元，销售不好3、万达广场：主要销售住宅周边街区商业，一拖二，26000到36000不等，建筑面积，销售一般；4、水游城;未动工，计划30000，使用面积；还有我们项目主体楼上，也计划销售。●地下时尚新天地该项目是由葵花集团投资、丹东嘉财恒润房地产开发有限公司开发、北京葵花嘉财商业发展有限公司经营管理、世邦魏理仕负责商业规划的地下商业步行街。于2013年12月14日开盘，商铺分割面积4㎡—20㎡，总建筑面积10000㎡。建筑面积售价2.5万∕㎡，40年产权，首付50%已销售60%自持35%2014年10月1日开业交房标准（毛坯）返租（第一年6%第二年9%第三年双方商议）项目一项目二木都广场总建筑面积12万㎡，商铺分割面积60㎡--200㎡均价4万∕㎡地上部分门市60—200㎡地下部分共4000㎡投资回报第一年6%、第二年7%、第三年8%招商已经启动：招商租金政策：第一年免租，第二年交50%，第三年正常。木都广场新推出定位——韩品汇打造时尚购物项目三薇茂购物广场投资商浙江商会，建筑面积3.5万㎡。共5层，计划经营时尚皮革等。销售模式按销售返租：10年返租，前三年8%、四年9%、五年10%、六年10%、七年11%、八年11%、九年12%，预计2014年5月开盘。浙江人胆子比较大，返租回报高，时间长，求稳定项目概况第四部分时尚地下•丹兰尚街是丹东市人民防空办公室招商引资的城市建设重点项目。总投资近2亿元，总建筑面积1.2万㎡，共分为地下两层，是由北京华安富控股有限公司投资、北京联合致远商业管理公司全程策划招商、由丹东时尚地下百货有限公司运营管理的集餐饮、休闲、购物为一体的主题时尚地下商业街。位于丹东市绝对核心地段，东邻七经街、南接华联商厦、北靠市政府和客运站，西面则与丹东火车站隔街相望并扼守八纬路、九纬路、十纬路、五经街、六经街、七经街交汇之咽喉处，交通及区位优势明显。高峰时期每日人流量达20多万人。【项目概况】【项目位置】本案项目自2006年5月破土动工以来，受各方面因素影响，至今已历经三次开盘，个中过程喜忧掺半。●项目首次开盘时间：2011年12月28日●项目二次开盘时间：2012年01月09日●项目三次开盘时间：2013年06月01日●项目总建筑面积约1.2万㎡，公摊50%●项目已销售面积：3515.84㎡（使用面积）项目未销售面积：946.05㎡（使用面积）●项目已销售商铺：572间项目未销售商铺：141间●项目已销售金额：88962139.00元项目未销售金额：33101664.00元项目遇到销售瓶颈的因素与问题相比之下本案的各种推广方案实施周期过长；项目周边竞争楼盘较多，本案推广渠道和力度不够加之本案体量较小；因本案“五证”不全，没有相关批文证明本案有产权。使我项目公信力不够，造成口碑不好的负面影响；因项目的工程停滞不进，造成很多潜在客户放弃本案，投资转向其他周边项目；前期大部分客户成交因素源于最初摇号，因此价格仍是影响成交之首要因素本案因前期造成的负面影响，现今已无“以老带新”之客户；因工程停滞、竞品项目增加等负面影响，本案近三月才成交2户，来电、来访之客户也少之又少；因前期造成的负面影响，客户综合各方面因素后提出要求退铺率已占比达到15%；工程严重滞后，且无准确开工和交工时间，以至于在舆论上给本案带来较多负面效应。