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玉溪项目研究思路营销策略项目地块解析报告内容提要报告内容提要节名内容市场解析分析研究城市及项目基地问题市场研究、竞争态势分析针对本方案的营销策略营销策略项目地块解析市场解析一.二.三.1.基地情况2.区位现状和发展3.小结•位置：玉溪市凤凰路与环山西路的交叉路口，为原玉溪市机床厂旧址；位于玉溪市正东方向；地块内原有厂房等老旧建筑物目前正在进行拆迁工程。基地情况凤凰路环山西路基地全貌项目基地情况影响备注规模中大较易开发地势坡地需要填土前期工程费支出大地质一般需地勘形状不规则不易摆规地貌无植被、水源无可利用自然资源附着物和拆迁有有有一片家属住宅区毗邻自然景观无无可利用景观资源临街状况临辅干道临街面窄长不易集聚人流基地情况一览表凤凰路沿街商铺，散乱经营基地B地块，拆迁进行中基地A地块，拆迁进行中环山西路，多家商铺已停业地块构成较为复杂，分为两地块，且两地块交错相对。必将为整体规划设计及后期小区管理提出难题！基地周边情况•地块构成较为复杂，分为两地块交错相对。•为整体规划设计及后期小区管理提出难题！项目周边金融配套相对较全；中国邮政、工商银行均在基地附近，步行需5分钟项目周边教育配套较弱，仅有玉溪师范学院距项目仅需步行5分钟，其他中小学相对较远；距市中医院步行仅需15分钟。项目周边餐饮经营不成规模，较为散乱，多以小吃店形式经营；有部分店铺经营不善，面临歇业窘境。项目交通一般，距市中心自驾车约8分钟，不行约20分钟；项目基地门前有1路公交车，从中卫至机床厂交通配套金融配套教育/医疗配套餐饮配套项目周边配套•周边配套一般，能满足一定生活需要。•综合优质生活配套缺乏，生活便捷度一般，解决配套商业的引进和打造是提升楼盘品质的问题之一。区位现状和发展本项目地处凤凰路与环山西路之间，位于城市东边与玉溪住宅往北发展的趋势有所偏差，不是主要城市住宅发展区域。1、云南省除昆明特大城市以外的经济最发达（人均GDP、人均财税收入全省最高）、具有强大区域经济推动力的城市群；2、云南省的二级中心城市，在社会发展过程中对玉溪市域欠发达县份乃至滇中南地区都具有强大凝聚力和辐射作用的核心城市。3、结合泛亚铁路、昆曼高速公路以及规划中的昆明-景洪铁路交汇的区位优势，建设玉溪南区域性现代化物流中心，发挥物资集散地和重要枢纽的作用。玉溪地区情况综述玉溪市房地产业一直以来发展态势较为稳定，2007年房地产开发投资总量完成31.59亿元，房地产开发新开工面积227.31万平方米，以商品住房建设为主的住房供应模式已基本形成。“十五”期间，玉溪市房地产开发投资占全社会固定资产投资的8.56%，比“九五”期间增长77.5%，平均每年递增15.5%。住宅、办公楼、商业性用房及其他房地产的投资结构基本合理。商品房及商品住房销售平均价格基本稳定。在全市房地产投资构成中，住宅始终是主要的投资方向，基本保持在70%以上的比重。•构建“三湖”生态城市群：•三湖城市群由三湖四区组成，形成一个中心城市（红塔区）及三个次中心城市（江川、澄江、通海）的总体框架。区域总面积3348平方公里，2002年区域总人口106.7万人，区域城市人口48.69万人，城市化水平45.6%，城市用地规模40.7平方公里。至2020年，规划区域总人口规模155.3万人，规划区域城市人口规模101万人，城市化水平65%，规划城市用地规模104.5平方公里。规划发展红塔区——城市化水平达到80%，规划城市人口规模51万人，规划城市用地规模49.5平方公里。江川——城市化水平达到54%，规划城市人口规模18万人，规划城市用地规模19.8平方公里。澄江——城市化水平达到55%，规划城市人口规模12万人，规划城市用地规模13.2平方公里。通海——城市化水平达到55%，规划城市人口规模20万人，规划城市用地规模22平方公里。北区玉湖周边一带作为新的城市发展方向，住宅开发不断向这一区域延伸，目前这一区域房价最高已涨至3300-3400元/平米，很多有经济实力的单位自建房也选择在这一区域，例如财政局、交警支队、烟草公司等。同时，还展开了玉溪市中心城区北区专业市场的规划：道路宽阔通畅，市内几条主要公交车线路贯穿其中，为北区居民的出行提供了极大的便利。国美电器、得胜家具城等大型商家也纷纷选择了北区作为落户玉溪的第一站。整个玉溪市的发展重心向北移。规划发展玉溪的整体市场发展势头较好，但项目所在区位缺乏相关政策及区域发展机会的支持。项目体量较大存在的风险及客户群对此区域位置存在的抗性项目处于城市边缘、人口密集度小，商业聚集效应差；周边并无可依托的自然景观优势，生活配套一般。小结营销策略项目地块解析市场解析一.二.三.1.玉溪市场宏观环境分析2.行业情况分析3.市场客户分析4.相关市场行情玉溪市场宏观情况分析2004年，玉溪中心城区的房价均价为每平方米1500元，到了2007年玉溪房交会期间，玉溪房价每平方米涨到了2500元左右。宏观经济环境持续向好固定投资持续增长居民收入、消费持续增长经济总量持续增长宏观政策环境趋紧时间政策07年1月国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。07年6月《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》下发，取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠07年9月《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》下发07年12月央行、银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确“第二套房”的认定标准一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，5年以上商贷和个人住房公积金贷款利率则不变数据链接GDP同比增长13.2%固定投资同比增长24.1%消费品零售总额同比增长14.2%城镇居民可支配收入同比增长17.5%以上为红塔区域数据宏观政策新出让土地价格及房价的较大幅度上涨，带动存量土地上的在建项目房价高走。从近期市场调查的情况看，玉溪中心城区部分住宅房的地价已涨到200多万元一亩。国家对土地的严控政策也使得经营用地变得十分紧俏，供应不足拉升了地价，从而也抬升了房市的地价成本。另外，生产资料价格持续上涨，特别是建材价格上涨，也增加了房子的成本。拆迁成本的增加，住宅品质的不断提高，都在一定程度上加大了商品房的开发成本。土地成本增加导致房价上涨近年玉溪房地产价格稳定上涨——房价的上涨除了全国性的普涨原因带动外，玉溪人居环境的改善也是中心城区房市吸引力增加的一个重要原因。随着聂耳文化广场和红塔生态公园的相继建成，生态环境的改善使玉溪的人居环境更具吸引力。县上及外地的人纷纷到玉溪买房，这也是造成玉溪房市需求量增大的一个重要原因。而在购房人群中，“买房就是买环境”的购房心态也日渐深入人心。人居环境改善增加玉溪房市吸引力以转让费出让，或提高房价赚取差价。使这部分实际并不需要房子的人在投资炒作，使本来就高的房价没有最高，只有更高！据非官方资料估计，现在玉溪的闲置房超过1万套，这些房子大都集中在投资置房人的手里。由于对房市后市看涨的期待心理，在商业地产方面的投资热情也比较高涨。市民投资过热拉升玉溪房价地块编号地块面积地块位置地块用途供应方式土地使用权人出让价款公告时间YTC(2005)17号20.3502公顷胜利水库片区公共绿化用地及水利设施用地协议出让红塔烟草（集团）有限责任公司人民币11767.5032万元2007年8月16日至2007年8月30日YTC(2005)11号5.1578公顷红塔烟草(集团)有限责任公司三库区专用道路(灵秀村委会岔路口至胜利水库坝尾)南侧区域文体用地协议出让红塔烟草(集团)有限责任公司人民币3001.8396万元2007年8月16日至2007年8月30日YTC（2006）43号0.04公顷①春和镇春和村委会9组；②春和镇孙井村委会2组；③大营街镇郭井村委会10组；④大营街镇杯湖村委会2组中国移动通信集团云南有限公司玉溪分公司YTC(2008)02号9642㎡玉溪高新区III地块工业公布时间:2008年2月25日至3月15日YTC(2008)03号10233㎡玉溪高新区IIN地块工业公布时间:2008年2月25日至3月15日YTC（2006）30-1号143899㎡玉溪大河以北片区住宅用地挂牌出让云南省华瑞房地产开发有限公司24501万元公告时间：2008年1月25日至2008年2月8日YTC（2006）27-1号245517㎡果木林场片区城镇混合住宅用地挂牌出让云南红塔屋业发展公司12521万元公告时间：2008年1月25日至2008年2月8日YTC（2006）27-2号232891㎡果木林场片区城镇混合住宅用地挂牌出让云南红塔屋业发展公司13042万元公告时间：2008年1月25日至2008年2月8日近年土地供应情况YTC（2006）20-2号2.8065公顷玉溪市州大河以北片区一号路以北商服用地挂牌出让云南达亚有色金属有限公司35,782,875.00元公告时间：2007年11月27日至2007年12月11日YTC(2006)143899㎡玉溪大河以北片区城镇单一住宅用地2007年11月14日YTC(2006)46号11331㎡玉溪市红塔区玉带路冯井居委会（秀山路下段）商服用地公布时间:2007年11月12日至11月27日YTC(2007)28号167649.2㎡研和镇大栗园工业用地YTC(2003)18号397994㎡研和镇东山村委会工业用地公告时间:2007年10月12日至10月26日YTC（2006）19号0.7866公顷玉溪市红塔区葫芦柴家大山（红塔山庄小区内）城镇单一住宅用地招标出让云南玉溪高新技术产业开发区房地产开发有限公司1151.68万元公告时间：2007年7月31日至2007年8月14日YTC（2003）25号、YTC（2004）10号0.098公顷①大营街镇赵桅村委会5组；②春和镇团山村委会2组；③研和镇研和村委会4组；④春和镇黑山村委会2组；⑤玉带路街道办事处中卫居委会7组；⑥凤凰路街道办事处瓦窑居委会1组；⑦高仓镇高仓村委会10组；⑧大营街镇杯湖村委会10组；⑨洛河乡洛河村委会3组；⑩玉带路街道办事处冯井居委会8组公共基础设施用地联通新时空移动通信有限公司云南分公司37.24万元ETC(2007)-8806.0㎡峨山县老昆洛路与易峨公路交叉口城镇混合住宅20万元3917㎡红塔区高仓立交西南角机关团体用地划拨玉溪市公安局YTC（2006）43号0.04公顷公共基础设施用地16万元2007年9月4日续表小结在市场供需矛盾的掩盖下，调控政策对于玉溪房地产市场的影响始终没有明显的表现，但还是加重了市场的观望情绪。对土地交易和使用持续深入规范、严格和完善房地产销售制度将对开发商的自身实力形成巨大考验。整体市场态势发展较好，市场环境也在不断完善中，市场购买力较强。行业情况分析2007年度，玉溪市商品房施工面积达到286万平方米，增长95.1%，竣工面积为77.2万平方米，增长84.7%，销售面积为91.3万平方米，增长75.6%。固定资产投资增势强劲。2007年度情况2008年，玉溪市住房建设计划预计总建筑面积约172万平方米。其中：计划建设廉租住房2.0377万平方米，388套；计划建设经济适用住房40万平方米，约5000套，分别由政府统建、房地产开发企业新建商品住房项目中配建；计划建设商品住房130万平方米；2008年住房建设目标目前，商品房现房平均价格为每平方米1516元，下降20.5%(受园丁小区房价影响)，期房平均价格为每平方米1827元，增长18.4%。２００８年汇溪大厦时代广场兰苑洋房世纪华庭龙马华庭东方人家凤凰城－蓝苑二期２００５年２００６年２００７年开发一期住宅开盘一期商铺开盘（２月）二期住宅开盘（６月）开盘（11月）交房(11月)开盘（8月）竣工(7月)内部认购结束在售开盘（１０月）交房(11月)主要在售及潜在项目产品供应分析汇溪大厦时代广场