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云南城投·中华置业冉家坝项目整体市场定位提案（第一季）2009年11月通过本次提案交流，对本项目提出整体定位思路，并非完整或者最终策划案，希望通过思路的交流，展现领域机构对本项目服务的专业能力和创意能力。本次沟通的理论领域·产品定位三角黄金法则市场需求导向维度土地条件适宜维度赢利能力维度即：做市场最有需求、土地条件最适宜，建造总成本相对较低的、容积率最适度的，项目盈利能力最大化的三维一体产品。任何地产项目产品形态的确定，必须建立在三维因素空间的综合评定的前提上。目录第一部分市场解读1、房地产宏观市场解读2、三北片区各板块市场特征解读3、本项目板块市场特征解读4、领域观点第二部分项目地块属性解读1、项目地理位置和资源状况分析2、地块规划指标分析3、领域观点第三部分项目定位建议1、开发策略建议2、住宅开发定位建议3、商业开发建议4、整体布局方案建议6、经济测算5、开发周期建议第四部分项目形象定位建议市场解码房地产宏观市场解读房地产宏观市场解读02000400060008000100002000200120022003200420052006200720082009201020128.00%13.00%18.00%23.00%28.00%GDP预计GDPGDP增幅(%)图：2000-2008年重庆市GDP发展状况重庆市经济发展速度加快经济环境尚佳，GDP增幅远高于全国水平，但与沿海大城市相比尚有明显的差距城市宏观经济分析0%20%40%60%80%100%20002002200420062008第一产业（%）第二产业（%）第三产业（%）第三产业（%）40.841.842.143.639.544.844.742.541第二产业（%）41.441.541.941.144.340.14344.647.7第一产业（%）17.816.71615.316.215.112.312.911.3200020012002200320042005200620072008重庆市产业构成发展处于第二阶段向第三阶段发展的转型期，未来第三产业发展空间巨大图：2000-2008年重庆市GDP发展状况房地产宏观市场解读城市宏观经济分析02000400060008000100002000200120022003200420052006200720082009201020128.00%13.00%18.00%23.00%28.00%33.00%固定投资预计投资额投资增幅重庆作为长江上游国家重点投资城市，其投资总额排名西部第一，远超成都、西安等西部其他大城市图：2000-2008年重庆市固定投资发展状况房地产宏观市场解读城市宏观经济分析图：2000-2008年重庆市房地产投资状况重庆市房地产投资保持平稳良性的发展趋势，虽受08年经济危机影响，但未来发展潜力依然巨大01000200030004000500020002001200220032004200520062007200815.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%固定投资房地产投资房投增幅房投比重房地产宏观市场解读城市宏观经济分析图：2000-2008年重庆市财政收入变化情况02004006008001000120020002001200220032004200520062007200815.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%55.00%财政收入增幅重庆近年来经济发展良好财政收入飞速增加，其发展速度虽高于全国平均水平房地产宏观市场解读城市宏观经济分析图：2000-2008年重庆本外币存款余额变化情况重庆市金融业发展良好，伴随经济的发展，本外币存款余额也逐年增加，其增幅与全国水平基本持平02004006008001000120020002001200220032004200520062007200815.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%55.00%财政收入增幅房地产宏观市场解读城市宏观经济分析图：2000-2008年重庆市CPI变化情况受国家控制性经济政策影响，重庆CPI指数大幅攀升，但其增长幅度仍低于全国平均水平-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%200020012002200320042005200620072008增幅房地产宏观市场解读城市宏观经济分析图：2000-2008重庆市人均可支配收入变化情况重庆市经济快速发展，人均可支配收入大幅增加，市民生活水平大大提高，目前已跻身西部同等城市收入前列0200040006000800010000120001400016000180002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年00.020.040.060.080.10.120.140.160.180.2人均可支配收入（元）增幅房地产宏观市场解读城市宏观经济分析图：2000-2008年重庆市社会消费品零售总额变化情况重庆市社会消费品零售总额增幅强劲，虽受08年经济危机影响，但人均消费水品仍呈现快速增加的趋势0200040006000800010000120002000200120022003200420052006200720080.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%人均消费支出（元）增幅房地产宏观市场解读城市宏观经济分析图：2003-2008年重庆市常住人口总量变化情况270027502800285029002950-0.40-0.200.000.200.400.600.801.001.20常住人口（万人）2777.472770.98279828082816283928742909增幅（%）-0.230.980.360.280.822003年2004年2005年2006年2007年2008年2010年2012年外出人口增幅逐年减缓，外来人口不断增加是我市常住人口总量增加的主要原因。保守估计到2010年我市常住人口将达到2874万人，2012年常住人口将达到2909万人房地产宏观市场解读城市人口及社会发展分析目前重庆正在进行城乡统筹，城市辐射能力较强。城镇化率高于全国水平近7个百分点。城镇化率35.637.439.941.943.545.246.748.3500102030405060城镇化率（%）城镇化率（%）35.637.439.941.943.545.246.748.350200020012002200320042005200620072008图：2000-2008年重庆市重庆市城镇化率走势图房地产宏观市场解读城市人口及社会发展分析重庆市直辖以来，每户家庭人口数量呈现明显的下降趋势，这直接说明目前采取的家庭结构正逐步发生变化。2.82.933.13.23.33.42001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年-0.06-0.05-0.04-0.03-0.02-0.010平均每户家庭人口（人）人口变化（人）图：2000-2008年重庆市平均每户家庭人口走势图单位：人房地产宏观市场解读城市人口及社会发展分析05101520253035-1001020304050607080人均建筑面积（㎡）10.2711.4719.5621.2922.7622.1724.5227.3129.7增幅（%）137718.807.00-2.601111.48.752000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年人均住房建筑面积是衡量住房条件的最直接标准，从上图可以看出，重庆市的人均住房条件正在得到改善，到2009年末，人均建筑面积有望突破30平方米/人。图：2000-2008年重庆市人均住房建筑面积走势图房地产宏观市场解读城市人口及社会发展分析图：重庆城市规划发展目标根据重庆市2007-2020年城市总体规划（于2007年9月20日经国务院正式批准实施），重庆市的城市定位确定为——“我国重要的中心城市，国家历史文化名城，长江上游地区的经济中心，国家重要的现代制造业基地、综合交通枢纽、城乡统筹的特大型城市。”房地产宏观市场解读城市规划发展分析“一圈两翼”城市发展战略“一圈两翼”区域发展战略是新形势下重庆完成胡锦涛总书记“314”战略使命的现实要求。“一圈两翼”区域发展战略，打造“1小时经济圈”，扩大了长江上游地区经济中心的承载主体并加速其城市化工业化进程，带动以万州为中心的库区和以黔江为中心的渝东南少数民族地区的“两翼”共同协调发展。该战略的提出，将有利于我市由“小马带大车”向“大马带大车”的转变。房地产宏观市场解读城市规划发展分析“一圈”指“一小时经济圈”，以重庆市主城区特大城市为中心，以一小时车程为半径，涵盖23个区县，辖区面积近3万平方公里，是重庆市的经济主体和产业聚集区；“两翼”指渝东北三峡库区和渝东南民族地区。渝东北地区包括原三峡库区大部分，以万州为中心，涵盖11个区县；渝东南地区主要是少数民族聚居区，以黔江为中心，涵盖6个区县。“一小时经济圈”主要目标：提前5年即到2015年在全市率先实现全面小康，带动全市在西部地区提前3年率先实现小康；到2020年，“一小时经济圈”地区生产总值力争在2005年基础上翻三番，人均地区生产总值突破8000美元；常住人口达到2200万，城镇化率提高到80％；主要经济社会发展指标达到东部地区平均水平。房地产宏观市场解读城市规划发展分析完善旧城区城市功能重点建设完善渝中半岛和两江四岸沿江地带，建设重庆中央商务区。适当拓展内环以北适当发展中梁山以西，及铜锣山以东地区。房地产宏观市场解读城市规划发展分析“一城五片、多中心组团式”五片：中部、北部、南部、西部、东部多中心：一个城市中心------江北城、解放碑、弹子石滨江地区六个城市副中心------沙坪坝、杨家坪、观音桥－新牌坊、南坪副中心和规划的西永、茶园副中心房地产宏观市场解读城市规划发展分析多组团发展功能区明确功能区互补房地产宏观市场解读城市规划发展分析图：重庆市驻城区综合交通规划（高速公路网规划图）图：重庆市道路三环十射布局图房地产宏观市场解读城市规划发展分析“三环十射”：到2020年，“一小时经济圈”公路网将构成“三环十射多联线”的格局，区县高速公路通达率100%。除内环、外环外，将形成遂渝、渝武、渝邻、渝宜、江南通道、渝湘、渝黔、渝泸、成渝、成渝辅助通道10条放射状高速公路。“一环五横六纵七联络”串起主城各片区：2012年主城区将基本建成647.1公里的快速路网骨架，每条快速路设计时速达60-80公里/小时；今后五年，主城区城市建设主要奋斗目标包括：投资超过1800亿元完成市政公用基础设施建设，投资超过7000亿元完成重点工程建设。房地产宏观市场解读城市规划发展分析房地产宏观市场解读城市规划发展分析线路名称交通路线工程进度地铁1号线起于渝中区朝天门--大坪--沙坪坝--虎溪大学城--璧山--县城--终点在璧山青杠2006年，轻轨较新线（18公里）全线通车，新开工轨道交通线路2条；轻轨三号线二塘——龙头寺项目，地铁一号线朝天门——沙坪坝项目；2010年，建成中心城区轨道交通骨干线三条，形成经济中心城市大运量轨道交通基本框架；建成运营一、二、三号线工程，新开工地铁四号线石桥铺——长生项目等；2020年前后，六条骨干线全部建成，新开工各延伸线，进一步强化经济中心城市对周边城市的聚集、辐射作用；远景：2020年前后，轨道交通城际客运线向万州、渝西、涪陵区域延伸发展。轻轨2号线起于解放碑较场口--上清寺--杨家坪--九龙坡动物园--大渡口--终点在新山村轻轨3号线起于江北国际机场--经开大道--江北龙头寺--渝澳大桥--南岸的二塘--止于巴南区鱼洞轻轨4号线起于江北鱼嘴--江北客站--五黄路--曾家岩--七星港--工贸--止于南岸区海霞路轻轨5号线起于