从化风云岭项目前期定位可行性报告

珠光集团从化风云岭项目前期定位可行性报告得城市以土地，还城市以高度——城市名片之珠光风云岭项目一个国家或者城市进入富裕、进入发达阶段一定伴随着休闲时代的到来，大休闲带动大消费，大消费带动大发展。从化，是广州“北优”发展战略的主要区位，其国际旅游城市、生态文明示范区等城市定位注定从化将成为珠三角财富聚集新高地和高端休闲度假区。自然环境的天生禀赋，与城市发展的走向不期而遇，珠光风云岭项目集超五星级酒店、国际商务、别墅洋房、度假休闲等顶级配套于一身，不仅使其自身成为一个足以支撑起中心城区的高端综合体，其发展更能撬动整个从化的旅游产业链，为从化向珠三角递上最靓丽的名片。前言第一部分市场状况第二部分项目定位第三部分目标客户群分析第四部分规划建议第一部分市场状况从化概况概况从化市位于广州的东北部，地处珠三角经济区内，是珠江三角洲平原与粤北山区之间的衔接过渡地带。从化区位优势得天独厚，是珠江三角洲通往粤北、华东地区的交通咽喉，是广州北部门户，是珠三角对广东北部山区和北部内地省份的重要接驳点，是广州“北优”发展战略的主要区位。定位从化的城市定位为具有中等城市规模的广州北部城市副中心、广州先进制造业基地和新兴产业集聚区、国家创意农业基地和国际自然创意产业基地、广州北部的物流集散地和商贸中心、国际旅游城市、生态文明示范区。从成交量上看，2009年至2010年3月期间，从化整体市场月基本保持良好的成交势头，5月黄金和10月黄金周成交趋旺，成交套数均超过600套；8、9月成交略有下降，成交量徘徊在250套左右；成交走势上看，从去年10月开始，从化房地产市场成交数量受政策及市场环境的影响，呈下降趋势；直至今年3月成交量才开始有所回升；从化地产市场概况从化市09年至10年第一季度成交情况01500030000450006000075000900000100200300400500600700成交面积成交套数成交面积37800312006270053600443002968032421820136659164900400001560035000成交套数3152656114724252652746294994632661202803月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月数据来源：新浪乐居成交均价上看，09年9月至10年3月期间，从化整体市场成交均价保持5800元/㎡左右，且呈缓慢上升趋势；整体市场价格的走势较为稳健；成交总额上看，从去年10月开始（8月数据缺失），从化房地产市场总体成交额呈下降趋势，至2010年2月份成交跌至最低点；直至今年3月成交总额开始有所回升；从化地产市场概况2009年8月至2010年3月成交金额分析015000300004500060000015003000450060007500成交总额成交单价成交总额033200488003580038900284001060024600成交单价577557995934610959867108680070188月9月10月11月12月1月2月3月数据来源：新浪乐居各板块板块概况及代表项目分析旅游地产重点发展区域城市型地产重点发展区域温泉区域街口区域神岗区域别墅市场竞争状况神岗板块——广州辐射带动地产重点发展区1.东方夏湾拿2.珠江国际城3.逸泉山庄4.流溪御景花园代表楼盘板块发展方向：充分利用珠三环高速公路、京珠高速公路、街北高速公路和广从轻轨、105国道等交通优势，利用流溪河沿岸、低丘山林的环境优势，积极发展针对广州市民的中高档郊区社区。社区建设要有适当的规模且配套完善，形成一个个档次有别、风格各异的居住区，彼此之间预留必要的生态区域或农田。优点：成熟社区，已开发多期，拥有不同的组团，每个房间都有露台/阳台，价格也很便宜、交楼时间短。缺点：楼道空间窄小；密度大、杂乱,离从化市区远。神岗板块---东方夏湾拿指标数据地理位置从化神岗规模占地面积：198万㎡建筑面积：未知发展商广州珠江房地产开发中心有限公司楼高四层（含地下室）规划独栋、双拼、多联、洋房、酒店、商业街推售货量现推售安达卢西亚三期/巴哈马二期多连排约户型独立别墅300-370㎡联排别墅258-266㎡推货量——110销售量剩余4套40销售率——3636%销售价格联排别墅均价8500-9000元/㎡独立别墅约12000元/㎡装修标准2000元/㎡神岗板块---珠江国际城指标数据地理位置从化神岗规模占地面积：133万㎡建筑面积：发展商珠江投资楼高四层（含地下室）规划小区：10万平方米的商业中心、2万平方米中轴水景、1200亩体育公园、3万平方米高尔夫练习场、9000平方米名流会所；以323㎡和351㎡的双拼户型为主。推售货量双拼别墅户型321-353推货量新推45套销售量约15套销售率33%销售价格均价9500元/㎡（中轴水景12000元/㎡）装修标准2000元/平方优点：四面环山，视野开阔。户型设计巧妙相连，实用美观，带立体花园。配套规划完善；开发多年，小区较为成熟；缺点：园林绿化没有突出的特色；除中轴水景单位，其他联排产品楼距都比较密，景观较为单一；优点：1、品牌发展商；2、小区开发多年，居住气氛较好；3、项目配套规划较为完善；4、临近105过道，交通较为方便；缺点：1、园林绿化没有突出的特色；2、景观资源较为缺乏；北向望流溪河；神岗板块---逸泉山庄指标数据地理位置从化神岗规模占地面积：86万㎡发展商城建集团楼高两层规划小区：6000平方米的会所内有超市、中西餐厅、酒吧、医疗中心、会议中心、健身室、卡拉OK舞厅、桌球室、羽毛球场、桑拿、沐足、美容、美发，还有室内外网球场、室外篮球场、大型泳池等，另外还有度假公寓、9万平方米的景观高尔夫练习场及准五星级逸泉国际大酒店。小区别墅以独立、联排为主；另还有洋房。推售货量主推洋房（无在售别墅）户型340-390㎡推货量18套销售量5套销售率29%销售价格均价15000元/㎡装修标准无装修-元/㎡温泉板块——1.富力泉天下2.居里润园3.方圆明月山溪旅游地产重点发展区板块发展方向：充分利用温泉、流溪河、连绵山林、岭南风情、果林之乡等风景旅游资源，建设街吕高速甚至街良（街口到良口）轻轨，以良口温泉开发区、良口镇区、温泉旅游度假区（即温泉镇区）为重点，建设高、中、低不同档次而相融的规模相对较小的居住社区，以两镇区为中心，形成群星拱月的房地产楼盘格局，使之成为广州市、珠三角、广东省、全国乃至东南亚的休闲度假胜地。代表楼盘优点：位于温泉镇环境清幽；有温泉入户；容积率低；定位高、居住氛围较好。缺点：位置偏远，社区小，总价高，可选性不强；周边人口比较复杂；生活购物不方便。温泉板块---居礼润园指标数据地理位置从化温泉镇规模占地面积：建筑面积：40万㎡发展商广州家化置业有限公司楼高别墅：四层（含地下室）规划小区内设2000㎡温泉养生会所，以独立别墅和公寓为主。推售货量别墅46套户型264-431㎡推货量46销售量14套销售率30%销售价格10000-14000元/㎡装修标准无装修-元/㎡优点：临近度假区温泉镇，方便娱乐；小区配套齐全；地下室采光设计良好。缺点：距市中心较远；周边配套设施较少；交通不方便。温泉板块---方圆明月山溪指标数据地理位置从化温泉镇规模占地面积：43.2万㎡建筑面积：31.5万㎡发展商方圆集团楼高四层规划独立、三联、四联推售货量一期：“文明里”组团，90套货量户型独立别墅三联、四联面积㎡401-450350-360推货量41124销售量3090销售率74%73%销售价格11000元/㎡约7000元/㎡装修标准无装修-元/㎡街口板块——城市型地产重点发展区1.雅居乐滨江花园2.从化托斯卡纳代表楼盘板块发展方向：从化全市的政治、经济、文化和信息中心；重点发展配套完善的中低档次的住宅小区或组团，建设以多层公寓式住宅为主体、小高层住宅为辅助、点缀少量高层住宅和低层别墅，并建设适量经济适用住房和廉租住房的房地产体系项目项目占地容积率配套环境资源优势劣势东方夏湾拿198万㎡0.6拉丁风情商业街、豪生酒店、会所荔枝林、流溪河景（小支流）成熟社区，以开发多期，拥有不同的组团。每个房间都有露台/阳台，价格也很便宜、交楼时间短。小区内穿插一条村们和业主共用的路.楼道空间窄小/密度大、杂乱,离从化市区远；逸泉山庄约233万㎡0.45酒店、会所、商业街流溪河景（非一线江景）岭南特色风情，绿化率高、密度较低；社区成熟，管理费不高；大露台并且赠送大花园，现楼。地势较低，密度大。朝向不是很理想，组团设计比较乱。珠江国际城133万㎡1.02高尔夫练习场、大型商业、医院、学校部分山景四面环山，视野开阔。户型设计巧妙相连，实用美观，带立体花园。配套高尔夫练习场。发展不成熟，园林绿化没有突出的特色。地理位置交平坦无优势，整个项目显得非常荒凉方圆明月山溪约43.2万㎡0.8广东省美协（方圆）艺术中心、泮溪公园\商业街，幼儿园流溪河景（小支流）临近度假区温泉镇，方便生活、娱乐；小区配套齐全。地下室采光良好。距市中心较远。周边配套设施较少；交通不方便；流溪御景66万㎡0.67会所、商业街、幼儿园；背依风云岭、一线流溪河景3.2公里长流溪河岸，户型产品上有竞争优势；西班牙建筑风格，首创地下室连通车库等；社区配套少；小区开发时间断，不成熟；别墅竞争对手统计项目名称产品建筑面积地上面积地下室面积花园面积对外销售均价装修标准东方夏湾拿联排（单边）2661868015090002000联排（中间）258178807185002000珠江国际城双拼323223约110160-56090002000双拼351251约110160-56090002000明月山溪(诗书里）独立400300约100300-40010000毛坯富力泉天下独立400-480280-330120-150约110-1508000毛坯双拼300-380220-260约120约80-1206800毛坯双拼320220100——9000毛坯居礼润园独立450300-500约80-100370-50016000毛坯600400-600约80-120约50017500毛坯别墅竞争对手统计从竞争对手来看，从化市场上独立别墅产品主要以400-480㎡为主，地下室主流为120-150㎡；双拼别墅以320-400㎡为主，主流地下室面积80-120㎡不等；联排别墅以东方夏湾拿最为典型，面积区间集中在260㎡左右，地下室面积约80㎡；洋房市场竞争状况1.宏城海岸2.逸泉山庄3.上城湾畔代表楼盘优点：1、景观资源好，南向望江；2、从化中心城区规模最大园林社区；建筑高度全市最高；3、洋房产品户户南北对流缺点：1、小区及周边配套较缺乏；2、价格在从化市场上偏高；2、交通不算便利；智杰宏城海岸指标数据地理位置从化市河滨北路项目规模占地面积50000㎡；总建筑面积15000㎡；发展商宏诚·智杰地产楼高31层高规划项目分三期开发，一期开发4栋，面积从139—430平方米不等。户型包括三房两厅、到五房两厅、复式等大户型，共480多户。推售货量360套在售户型三房四房五房145168-175212㎡推货量2706030销售率57%47%67%销售价格6500-7500元/㎡装修标准毛坯备注带入户标准优点：1、品牌发展商；2、小区开发多年，居住气氛较好；3、项目配套规划较为完善；4、临近105过道，交通较为方便；缺点：1、园林绿化没有突出的特色；2、景观资源较为缺乏；逸泉山庄指标数据地理位置从化神岗流溪河畔（105国道旁）项目规模占地面积约17.5万㎡总建筑面积约88万㎡发展商城建楼高15层规划分八旗开发，目前在售的是“逸粤湾”共772套；推售货量772户型一房两房面积㎡45-5886-112推货量238534销售量152382销售率64%72%销售价格6000元/㎡装修标准毛坯优点：1、出入交通较为便利；2、大型社区配套成熟；缺点：1、小区内建筑密度高；2、景观资源缺乏，只能南向望流溪河；3、小区内绿化率不高；上城湾畔指标数据地理位置从化市江埔街海塱开发区地段项目规模占地面积23