仙林别墅项目市调报告

南加州风格独立别墅1仙林别墅项目市调报告仙林别墅项目市调报告仙林别墅项目市调报告仙林别墅项目市调报告一、南京别墅市场1、别墅分布区域依据目前登记在售别墅的主要分布区域来看，南京的别墅市场依据不同地理位置主要可以分为以下四大板块：主城板块：城东区域，仙林区域，河西区域新区板块：江宁区域，浦口区域，六合区域郊县板块：溧水区域，高淳区域外地板块：镇江句容等···2、南京别墅区域特点2.1、特点一：板块聚集南京纯别墅项目都因自然资源及土地开发原因形成了聚拢态势，目前已经形成的成熟别墅板块为：三山板块，百家湖板块，环紫金山板块，老山珍珠泉板块，仙林板块，汤山板块，卧龙湖板块（近期形成），非本埠板块。板块发展时间较长，规模较为成熟的有三山板块，百家湖板块，环紫金山板块，老山珍珠泉板块，仙林板块。各别墅板块逐渐形成了各自的开发轴线，例如三山板块的将军路沿线，百家湖的沿湖线（利源、胜太、双龙、天元路），环紫金山沿线（环陵路、绕城环紫金山一线），老山的环山路沿线（沿山大道、环山路），仙林板块仙林大道沿线。南加州风格独立别墅22.2、特点二：土地供应聚集——新区聚集目前可开发大规模土地，主要集中于新区，市场已售及在售别墅楼盘同样集中于南京江宁、仙林、浦口三个重点区域。2.3、特点三：自然条件聚集江宁：卧龙湖、百家湖、翠屏山、将军山、韩府山；城东（仙林）：紫金山、跑马场、灵山；浦口：老山、珍珠泉、温泉。3、别墅地段定位（主城＞仙林＞江宁＞浦口＞外埠）南京由于历史及城市规划原因，位于城区之内的钟山风景区，地理位置及交通都非常便利，成就了南京东郊（钟山风景区）别墅处于市场领头地位的情况。例如：较早的帝豪花园、紫金山庄及近期的钟山高尔夫别墅。后期南京的别墅依次在江宁、浦口、仙林、近郊落地，别墅呈现各片区同时发展（外埠价格低于城区）的势头。别墅定位由于区域不同而产生了变化，最早的划分是江南、江北，江南又分为主城区、新区，随着产品及自然资源的不断升级、改造，对产品进行定位主要以主城中心通往项目地点的车程（时间及距离）及产品品质为标准。此外，产品的价值衡量标准除品质外，功能是另一主要（第一居所、第二居所…）评定标准，功能越趋近第一居所，项目定位也越趋向于高价位。南加州风格独立别墅34、南京独立别墅价格分析独栋的最高价位出现于城东，环紫金山板块30000-50000元/平方米，仙林独栋均价为15000－24000元/平，江宁独栋均价为11000－22000元/平方米，浦口独栋均价在11000元/平方米。地区项目名称面积区间均价城东钟山美庐400-46030000钟山高尔夫700-110050000江宁翠屏国际城60022000复地朗香80020000玛斯兰德365-54020000爱涛漪水园38418000奥斯伯恩28011000浦口自然天成4008000香山湖一号200-31511000山河水400-50011000仙林仙林溪谷750-80022000汇杰文庭320-36518000仙鹤山庄（三级市场）222-40013000沁兰雅筑（三级市场）221-61219000-22000金陵甲天下（三级市场）325-34015000-22000南加州风格独立别墅45、别墅市场产品设计趋势5.1、规划：采用点状、流线型的布局形式。绿化重点抛弃了中心围合的景观控制论，而以散点布置，确保一户一景的绿化配比。5.2、房型：目前南京新开高档楼盘的户型结构都比较科学，款式多样，结构都较为简易，主力面积各控制在花园洋房和叠加别墅180㎡左右、联排和双拼别墅250㎡左右、独栋320㎡左右。主流结构为一楼为公共空间，二楼以上为私人生活空间，地下为娱乐空间。部分别墅项目采用错层，使空间的利用更为人性化，功能的划分更细。5.3、配套：双车位（主人车位+访客车位），二套全进口中央空调（水冷型），智能型热水供应器，老年居室和主人独立层面设置，地下家庭影视娱乐厅，智能化家居系统。5.4、建材：门窗采用环保型工艺，室内管道全部铜管铺设。5.5、安保：红外线防盗和瓦斯报警、紧急呼叫系统等。6、南京别墅市场发展从需求结构的角度分析，南京当前高档房市场较之以前有了质的飞跃，别墅生活不再是可望而不可及的贵族生活的标志，正在悄然走入普通百姓的生活。2005年以后，南京高档房市场的销售面积、销售金额在整个商品房销售比例在占有固定的市场份额的情况下逐步上升。而随着南京人均GDP的逐步增长及市政交通建设的不断完善，随着第二套住宅时代的日趋成熟，时间、空间和距离有了新的概念，人们的居住理念发生了重大的变化，高档房特别是别墅生活将越来越为更多的购房者所接受，市场前景看好。南加州风格独立别墅5二、仙林别墅市场个案分析项目一：栖园项目一：栖园项目一：栖园项目一：栖园南加州风格独立别墅6基基基基本本本本资资资资料料料料项目名称项目名称项目名称项目名称栖园地理位置地理位置地理位置地理位置栖霞区仙林大道北侧，学子路东侧占地面积占地面积占地面积占地面积29万平方米建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积22万平方米容积率容积率容积率容积率0.75绿化率绿化率绿化率绿化率40%工程进度工程进度工程进度工程进度现房开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间2008年4月开发商开发商开发商开发商南京栖霞建设股份有限公司规划设计公司规划设计公司规划设计公司规划设计公司加拿大ALD建筑与景观设计有限公司推广语推广语推广语推广语栖园归来不看园景观设计公司景观设计公司景观设计公司景观设计公司加拿大ALD建筑与景观设计有限公司物管公司物管公司物管公司物管公司南京栖霞建设集团物业有限公司物管费物管费物管费物管费叠加2.5元，联排3元规划特色规划特色规划特色规划特色道路：园区内的主干道贯穿东西，环形道路连接各户；景观：在园区中央南北走向的人工水景；配套：幼儿园、会所、网球场、篮球场、游泳池、五星级配套酒店。建筑特色建筑特色建筑特色建筑特色风格：现代；色调：暖色调为主，突出项目阳光和自然的感觉。产产产产品品品品分分分分析析析析产品种类产品种类产品种类产品种类面积区间面积区间面积区间面积区间功能功能功能功能产品特点描述产品特点描述产品特点描述产品特点描述叠加146-1533房2厅3卫均两层设计，分布于中间或边户楼上叠加2205房2厅4卫地上两层、地下一层，一层边户产品联排2684房2厅4卫地上四层、地下一层，赠送面积约280平米产品数量产品数量产品数量产品数量共计1212套销售均价销售均价销售均价销售均价叠加1.1万元，联排1.5万元综综综综合合合合分分分分析析析析销售情况销售情况销售情况销售情况现场了解，三期还没有开盘，目前在售的房源不多。官方统计目前的销售551套，约8万平米，销售率为46%。主题主题主题主题主题：“深庭阔院、私墅大宅”支撑：交网便利，羊山公园，人文学府，多重庭台院落，智能化客群客群客群客群面向南京市，白领以上阶层，对生活基础配套要求不高，对居住的自然环境和人文环境非常注重。他们的事业处于在成功的路上，向外成功者的生活。优势优势优势优势处于仙西板块，周边的配套齐全，靠羊山公园，周边自然景观优越且安静；内部景观制作精细，属于现房销售，展示力强；面对的客群是白领以上阶层，属于社会中层群体，客群数量较大；开发商有一定品牌优势，有良好的市场口碑。劣势劣势劣势劣势产品线与周边楼盘有一定的重合，销售中存在很大的竞争，市场单价偏高，销售团队的体制存在大锅饭现象，销售人员的积极性普遍不高。南加州风格独立别墅7项目二：项目二：项目二：项目二：汇杰文庭汇杰文庭汇杰文庭汇杰文庭南加州风格独立别墅8基基基基本本本本资资资资料料料料项目名称项目名称项目名称项目名称汇杰文庭地理位置地理位置地理位置地理位置南京仙林大道与学子路交界处占地面积占地面积占地面积占地面积9万平方米建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积13万平方米容积率容积率容积率容积率0.69绿化率绿化率绿化率绿化率45%工程进度工程进度工程进度工程进度现房开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间2007年12月开发商开发商开发商开发商南京交通投资置业有限公司规划设计公司规划设计公司规划设计公司规划设计公司不详推广语推广语推广语推广语望族梦想奢雅生活景观设计公司景观设计公司景观设计公司景观设计公司不详物管公司物管公司物管公司物管公司南京华友物业管理有限公司物管费物管费物管费物管费规划特色规划特色规划特色规划特色无建筑特色建筑特色建筑特色建筑特色风格：现代简约产产产产品品品品分分分分析析析析产品种类产品种类产品种类产品种类面积区间面积区间面积区间面积区间功能功能功能功能产品特点描述产品特点描述产品特点描述产品特点描述洋房82-1142房2厅2卫3房2厅2卫普通住宅叠加1473房2厅2卫双层设计，赠送少量露台面积联排2315房2厅3卫地面三层，地下一层，地下室计算面积双拼3667房2厅3卫地面二层，地下一层，地下室计算面积独栋3207房2厅4卫地面二层，地下一层，地下室计算面积产品数量产品数量产品数量产品数量一期346销售均价销售均价销售均价销售均价洋房、叠加0.8万元，联排1万元，双拼1.2万元，独栋1.8万综综综综合合合合分分分分析析析析销售情况销售情况销售情况销售情况现场了解，二期还没有开盘，目前在售的房源就2套联排。官方统计目前的销售341套，约5.7万平米，销售率为93%。主题主题主题主题主题：“新人文院落住宅”支撑：仙林的自然和人文环境、仙西的配套、赠送的面积客群客群客群客群小面积产品趋化以投资客和外国语学校的家庭为主；大面积产品凭借当时价格的优势缓慢的趋化优势优势优势优势开盘时间较早，有一定的知名度，跟随仙林市场的整体提升，带动项目的销售；单价上有一定的优势；产品种类全面。劣势劣势劣势劣势产品种类多，导致购买的人群种类多，致使项目整体的档次下降；目前二期仍没有开工现象，导致销售断档，失去了把握现在市场好的销售机遇。南加州风格独立别墅9项目三：东墅山庄项目三：东墅山庄项目三：东墅山庄项目三：东墅山庄南加州风格独立别墅10基基基基本本本本资资资资料料料料项目名称项目名称项目名称项目名称东墅山庄地理位置地理位置地理位置地理位置栖霞区栖霞区东至学子路，南达灵山北路占地面积占地面积占地面积占地面积8万平方米建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积5.4万平方米容积率容积率容积率容积率0.65绿化率绿化率绿化率绿化率47%工程进度工程进度工程进度工程进度准现房开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间2008年开发商开发商开发商开发商南京栖霞房地产开发有限公司规划设计公司规划设计公司规划设计公司规划设计公司不详推广语推广语推广语推广语正仙林、真别墅景观设计公司景观设计公司景观设计公司景观设计公司不详物管公司物管公司物管公司物管公司南京金盛物业管理有限公司物管费物管费物管费物管费联排3元规划特色规划特色规划特色规划特色景观：中央溪地及景观大道为主轴，围绕中央景观带和各个景观中心建筑特色建筑特色建筑特色建筑特色风格：英伦原乡产产产产品品品品分分分分析析析析产品种类产品种类产品种类产品种类面积区间面积区间面积区间面积区间功能功能功能功能产品特点描述产品特点描述产品特点描述产品特点描述联排（中间）270-2805房4厅4卫地上四层，地下一层；地下室和阁楼层高2.2米以上的计算面积，每户均送庭院。联排（边户）330-3356房3厅4卫地上三层，地下一层；地下室和阁楼层高2.2米以上的计算面积，庭院面积较大。独栋未开产品数量产品数量产品数量产品数量共计218套销售均价销售均价销售均价销售均价联排，中间1万元，边户1.2万元综综综综合合合合分分分分析析析析销售情况销售情况销售情况销售情况现场了解，一期处于尾盘阶段，二期还未开工，目前在售的房源不多。官方统计一期推出85套联排，销售了56套，约1.1万平米，销售率为47%。主题主题主题主题主题：“南京首席独联体别墅”支撑：创意独联体、独栋VILLA、纯正英伦血统客群客群客群客群认可项目所在区域，在山水风华和依云溪谷没有买到房子的客户。优势优势优势优势属于成熟的开发区域，周边的项目、人气、配套较为全面