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仲量联行2010年2月泰安道项目定位报告221.国际国内案例分析2.天津物业市场3.项目整体定位4.各院落定位33商业街区概述商业街商业街区定义区定义商业街是由众多不同类型的商店组成，按一定结构比例组合（包含商业、办公、酒店、住宅等多种元素）的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街商业街区类型区类型按照商业街经营的商品类别可以把商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街往往集中提供某一类商品或服务，如酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街的商品种类多元，业态较复杂，规模一般也较大，如北京王府井大街、上海南京东路步行街。商业街区商业街区发展趋势发展趋势近几年来，商业街已经成为城市商业发展、市容风貌和综合竞争力的代表，成为城市的重要窗口和名片。目前许多城市商业街的开发模式都是采取政府强力推动加市场化运作的开发模式，很多开发商、金融机构也纷纷进入商业街的开发领域。商业街经济正强力助推着城市经济的发展。44商业街案例选取纽约第五大道伦敦牛津街首尔明洞上海新天地成都宽窄巷子新加坡克拉码头成都锦里悉尼达令港旧金山渔人码头综合综合商业街商业街城市的商业核心区域，商品种类复杂，街区规模大。休闲娱乐街休闲娱乐街满足当地民众休闲娱乐需求的街区，酒吧餐厅聚集。观光旅游街观光旅游街提供外来游客休闲旅游需求的街区，特色餐厅、纪念品商店聚集。杭州湖滨名品街洛杉机罗迪欧大道拉斯维加斯运河街精品购物街精品购物街满足对高端精品采购的需求，位于旅游目的地或成熟住宅区周边。成都一品天下上海虹梅路重庆南滨路大型餐饮街大型餐饮街满足民众商务家庭宴请的需求，聚集众多当地知名的大型餐饮品牌。55上海新天地区位位于上海淮海路商圈周边位于上海淮海路商圈周边交通条件临近地铁一号线、公交线路发达临近地铁一号线、公交线路发达景观资源太平桥人工湖太平桥人工湖人文资源项目以海派文化为基调，建筑群的外表保留了旧上海的砖墙、屋瓦、石库门，巧妙地将石库门民居改造成国际化的综合性休闲购物步行街项目以海派文化为基调，建筑群的外表保留了旧上海的砖墙、屋瓦、石库门，巧妙地将石库门民居改造成国际化的综合性休闲购物步行街周边环境淮海路为主要商务商业区，周边亦有多个高端住宅项目淮海路为主要商务商业区，周边亦有多个高端住宅项目业态特点以异国风味餐厅、酒吧为主，以异国风味餐厅、酒吧为主，主要客群周边商务人士、居民、本地民众与国内外游客周边商务人士、居民、本地民众与国内外游客发展模式开发商主导发展的零售街区，2001年项目竣工，目前已发展为上海著名的休闲娱乐区域，也成为国内外观光客必参访之地。开发商主导发展的零售街区，2001年项目竣工，目前已发展为上海著名的休闲娱乐区域，也成为国内外观光客必参访之地。淮海路商圈新天地城隍庙外滩浦东66新加坡克拉码头区位位于新加坡核心商务区周边位于新加坡核心商务区周边交通条件近三个主要地铁站近三个主要地铁站景观资源滨新加坡河滨新加坡河人文资源19世纪新加坡的贸易中心，20世纪变为仓储区域与住商混杂区。19世纪新加坡的贸易中心，20世纪变为仓储区域与住商混杂区。周边环境邻近核心商务区，周边有市区内著名观光景区邻近核心商务区，周边有市区内著名观光景区业态特点特色酒吧、舞厅、餐厅林立。特色酒吧、舞厅、餐厅林立。主要客群当地民众与国内外游客当地民众与国内外游客发展模式凯德置地负责区域的改造，项目在1993年正式营运，经过十年租户与业态不断的调整，逐渐形成目前克拉码头的现貌。凯德置地负责区域的改造，项目在1993年正式营运，经过十年租户与业态不断的调整，逐渐形成目前克拉码头的现貌。核心商务区克拉码头船舶码头乌节路商圈市政府莱佛士广场中国城77歌剧院现代美术馆海德公园达令港悉尼达令港区位位于悉尼市中心的西北部位于悉尼市中心的西北部交通条件距中央火车站2公里，轻轨、地铁、多条渡轮与外界连接距中央火车站2公里，轻轨、地铁、多条渡轮与外界连接景观资源港口码头、绿地流水和富含港湾意象的建筑群巧妙结合港口码头、绿地流水和富含港湾意象的建筑群巧妙结合人文资源旧时为悉尼的临港工业区域旧时为悉尼的临港工业区域周边环境商业区与大型展览馆、博物馆商业区与大型展览馆、博物馆业态特点以餐饮为主，含活动中心、餐馆、咖啡馆、夜总会以餐饮为主，含活动中心、餐馆、咖啡馆、夜总会主要客群国内外游客为主，加上当地民众。国内外游客为主，加上当地民众。发展模式1988年澳大利亚昀大的城市复兴计划，将达令港被改造成为庆典的中心场所，自此达令港由一个船坞摇身一变而成为全球昀大的海滨旅游胜地。1988年澳大利亚昀大的城市复兴计划，将达令港被改造成为庆典的中心场所，自此达令港由一个船坞摇身一变而成为全球昀大的海滨旅游胜地。88旧金山渔人码头区位位于旧金山市东北角旧金山湾沿岸位于旧金山市东北角旧金山湾沿岸交通条件轻轨运输线、电缆车线等公交干线均可方便抵达轻轨运输线、电缆车线等公交干线均可方便抵达景观资源滨旧金山湾滨旧金山湾人文资源19世纪为当地著名的渔业市场，周边有旧金山海洋国家历史公园，哥拉德利广场和机械博物馆等景点。唐人街、伦巴底街和北滩等著名景区都在附近。19世纪为当地著名的渔业市场，周边有旧金山海洋国家历史公园，哥拉德利广场和机械博物馆等景点。唐人街、伦巴底街和北滩等著名景区都在附近。周边环境周边拥有机械博物馆、海洋公园、唐人街旅游景点，也包含一些住宅区域。周边拥有机械博物馆、海洋公园、唐人街旅游景点，也包含一些住宅区域。业态特点餐饮、休闲、娱乐、文化、购物、服务一应俱全餐饮、休闲、娱乐、文化、购物、服务一应俱全主要客群国内外观光客为主、当地民众国内外观光客为主、当地民众发展模式早年为渔业市场，1960年代渔人码头的渔业特色渐渐地被旅游业所取代，2004年成为旧金山公众休闲和游览的著名旅游胜地。早年为渔业市场，1960年代渔人码头的渔业特色渐渐地被旅游业所取代，2004年成为旧金山公众休闲和游览的著名旅游胜地。渔人码头渔人码头金融区市中心区99国际国内案例成功要素位于城区交通便利之处基本位于主城区内，公交或地铁便利之处，以便吸引群众前往消费。自然及人文资源丰富具备优越的自然或人文景观资源是形成观光旅游型商业街的必要条件，而深厚的人文资源对项目也有极大的加分作用。由于此类型的商业街以游客为主要客群，突出的项目亮点是成功的关键。无法被复制的自然资源或人文资源造就了项目得天独厚的亮点。发展由政府或大开发商主导所有项目皆是政府或开发商主导的旧建筑保存改造的成功案例。新天地与克拉码头由开发商主导开发及运营，透过新旧建筑文化的融合创造话题，达到旧建筑保存与项目盈利的平衡。而宽窄巷子则是由政府下属的开发公司进行整个项目的开发运营。业态种类多元为满足本地及外地游客的需求，商业街区的业态种类通常较休闲娱形态的商业街多元，除了餐饮、娱乐外，购物、文化服务、酒店、办公、住宅也是极为重要的功能之一。10101.国际国内案例分析2.天津物业市场3.项目整体定位4.各院落定位1111零售市场概要1212中心城区主要零售分市场•传统天津商圈：天津中心城区有五大传统的商圈，这五个商圈即滨江道、和平路、南京路、小白楼和南市东马路，是目前天津主要的商圈。•五大商圈特点：以百货、街铺及大型连锁超市等传统业态为主，功能较为单一，缺乏新颖的娱乐休闲及餐饮等设施•商业竞争态势：天津商业发展总体以海河为界限，东西两侧发展不平衡，以西地区竞争激烈，以东地区零售项目则不集中。消费者固有的消费习惯对商圈的形成造成了很大的主导作用。•其他零售区域：此外，天津友谊路沿线也有少量零售项目，由于项目分散且数量较少，所以不将其单列为一个单独的商圈。南站CBD区域未来会有多个项目进入市场，预计未来会成为主要商圈之一，但目前商业环境还不成熟，因此不单独列举。和平路南市东马路南京路滨江道小白楼和平区本项目南站CBD1313中心城区主要零售项目分布871012346591115121314161719182021222324和平区河东区123456781211913141516101718现有项目未来项目来源：仲量联行现有项目1.天津万达广场2.天津百货大楼3.圣奥商厦4.劝业场5.米莱欧华清商厦6.中原百货7.友谊新天地商厦8.滨江商厦9.米莱欧男人店10.麦购休闲广场11.In-base时尚基地12.久光百货13.乐宾百货14.伊势丹15.国际商场16.米莱欧百货17.津汇广场18.远东百货19.新世界百货20.海信广场21.朗香街22.滨江购物中心23.凯旋门大厦24.麦购时代广场未来项目1.恒隆广场2.天津环球金融中心3.天河城4.中心公园5.天津中心6.世纪都会7.君隆广场8.天津国贸中心9.铁狮门成都道项目10.大悦城11.嘉里中心12.仁恒海河广场13.津湾广场14.中信城市广场15.小白楼联合广场16.铁狮门南京路项目17.中粮六纬路项目18.现代城二期1414小白楼商圈概况1234675现有项目未来项目编号项目名称建筑面积（平方米）开业时间市场定位1滨江购物中心48,1681992中低端2凯旋门大厦10,0001998中低端3朗香街18,0542008中低端4海信广场58,0002007高端5本项目待定待定待定6小白楼联合广场待定待定待定7天津国贸中心40,0002011中端来源：仲量联行•小白楼区域坐落着一些乙级写字楼，其中租户以本地公司或本地公司与外资的合资企业为主。该地区也是一个居住人口较多的地方，商业项目以及街铺以服务周边居住人口为主。•但是该区域的信达广场的商业部分--海信广场是天津昀高端的商业项目之一，拥有众多国际奢侈品牌。该区域也有数个酒店，包括滨江万丽酒店，中国昀早的凯悦酒店和本地的金皇大酒店。从零售业的角度来看，除海信广场外，其余小白楼区域内项目的的租户组成并无突出的特色。1515南京路商圈概况编号项目名称建筑面积（平方米）开业时间市场定位1津汇广场35,0002001中端2伊势丹51,1712006中高端3号外13,0002007中低端4米莱欧百货12,0801993中端5国际商场14,0001986中端6世纪都会70,0002011中高端7天津中心30,0432010中端8铁狮门南京路项目待定待定待定9现代城二期待定待定待定10君隆广场9,0002010中高端•天津多个主要的写字楼项目和商业项目都坐落在南京路，并且在接下来几年中南京路上还将有数个大型综合项目投入市场。伊势丹以及对面的津汇广场在南京路两侧营造了良好的商业氛围，是天津市一直以来的核心商圈之一。•除了在2007年开业的日航酒店外，莱佛士酒店和威斯汀酒店也将于2009年开业，而凯宾斯基饭店也有计划在南京路落户，由此可以看出南京路区域在未来将是高档酒店云集。除了众多国际五星级酒店外，南京路上还正在兴建多个由国内外知名开发商开发的大体量综合项目，其中涵盖写字楼，购物中心，酒店及酒店式公寓等多种业态，例如和记黄埔的世纪都会，上海复地的天津中心以及美国铁狮门公司的项目等。•这些开发商多在国内外的其他城市有着丰富的项目开发和运作经验，这些项目投入市场之际有望给天津的零售业市场带来全新的理念和零售品牌。来源：仲量联行现有项目未来项目123457810691616滨江道商圈概况12387654编号项目名称建筑面积（平方米）开业时间市场定位1天津劝业场56,0001928/1994中低端2中原百货30,0001990中低端3友谊新天地商厦89,0002005中低端4滨江商厦35,0001998中低端5米莱欧男人店40,0001992中低端6麦购休闲广场35,0002004中低端7久光百货(原伊都锦)35,0002010中端8乐宾百货100,0002007中端现有项目未来项目•滨江道是中国昀长的步行街之一，由南至北连接南京路与和平路。包括若干百货公司和低端街铺，以受本地人青睐的劝业场，麦购广场和中原百货等项目为代表。而原日本的伊都锦被香港利福集团收购后，目前处于关闭重新定位阶段。•体育零售商积极在天津扩大他们的版图，尤其是在沿步行街区域，包括背靠背，耐克，阿