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1『平凉项目』定位报告2目录二、项目分析2.1项目区位及经济指标2.2项目四至及交通配套2.3项目商业价值分析2.4项目周边规划2.5项目SWOT分析三、项目定位3.1定位前思考3.2定位借鉴项目3.3项目整体定位3.4项目产品定位3.5项目客群定位3.6项目价格定位一、市场结论1.1城市特征1.2商业市场饱和度分析1.3商业业态及品牌特征1.4商业建筑形态特征1.5商业销售特征1.6商家访谈特征1.7消费者访谈特征1.8专业市场特征1.9住宅市场特征1.10公寓、写字楼市场特征3第一部分市场结论1.1城市特征1.2商业市场饱和度分析1.3商业业态及品牌特征1.4商业建筑形态特征1.5商业销售特征1.6商家访谈特征1.7消费者访谈特这1.8专业市场特征1.9住宅市场特征1.10公寓、写字楼市场特征41.1城市特征城市特征2015年，平凉市常住人口209.8万人，崆峒区常住人口60.98万人（城镇居住人口26.67万人，回民约16万人，占比约60%），实现地区生产总值（GDP）347.7亿元，人均GDP约17014.77元。接待入境总人数1308.6万人，旅游总收入70.5亿元。城市以崆峒大道为轴：以南，为城市老生活主区；以北，原为棚户区，现处于改造阶段，是城市未来发展的核心区域。城市人流为东西走向，以广成路和新民路为界：广成路以西，为汉民集中区域；广成路和新民路中间，为汉民和回民混合区；新民路以东，为回民集中区域。城市以三大商圈为商业核心：柳湖商圈、南门什字商圈、新民商圈。51.2商业市场饱和度分析商业市场已开业体量物业形式所属商圈市场名称商户数量(户）经营面积（㎡）商场式新民商圈新世纪购物广场15119500新世纪商厦32643000沙港市场110068000平凉商城综合市场350085000南门什字商圈世纪金鼎购物广场15619400金鼎时代广场8525160星泰广场689400柳湖商圈世纪商业广场50765300合计5893334760商业街新民商圈中山街1128060船舱街1248920南门什字商圈东大街16011520柳湖商圈西大街24817850合计64446350总计6537381110据不完全统计，平凉市已开业商场及步行街项目共计12个，商户6537家，经营面积约38.11万㎡。其中，商场式，商户数量5893家，经营面积约33.48万㎡；商业街，商户数量644家，经营面积约4.64万㎡。61.2商业市场饱和度分析商业市场在售体量平凉市可售商业项目（含已开业）共11个，可售商业面积约29.59万㎡，未来商业市场竞争越发激烈。在售商业中，以商业裙楼和住宅底商为主，没有大型购物中心和综合体项目。项目名称建筑面积（㎡）商业面积（㎡）物业形态售价（元/㎡）百兴国贸7061620000裙楼7层25000-33000元/㎡DE国际4916116093裙楼7层19000-26000元/㎡景海丽都11726813055裙楼3层自持北坊苑4513710574裙楼4层5800-27800元/㎡新河湾24090030000沿街2层4600-7000元/㎡世纪花园B区665800100000沿街2层17000元/㎡金鼎时代公馆12000015000裙楼3层——金江名府8284721199独立7栋预计7月开盘理想城4300012000裙楼7层10000元/㎡合计1434729237921已开业商业项目世纪商业广场可售面积约28000㎡约58000㎡金鼎时代广场可售面积约30000㎡71.2商业市场饱和度分析商业市场饱和度分析据不完全统计，平凉集中度比较高的在营商业项目总体（含家居建材）约62.91万方；崆峒区人口约60.98万，城镇居民人均消费性支出14096.68元；根据商圈饱和理论，IRS＝需求/卖场面积＝(H·RE)/RF；根据计算平凉市崆峒区饱和度系数为13664，目前该地区商业市场尚未饱和，商业物业发展将存在较大发展空间。平凉崆峒区商业体量最大可支撑85.96万方，还可支撑商业体量约23.05万方。备注：实践表明，当IRS（商业区域零售商业市场饱和系数）值小于10000元/平方米时，商业经营场所经营状况较差，一般均将发生亏损；当年IRS值接近15000元/平方米时，商业经营场所一般将处于基本饱和状态，还存在一定空间；当年IRS值超过大于20000元/平方米时，证明该区域商业市场尚未饱和，商业物业发展将存在较大发展空间。8服饰鞋包：服饰鞋包品牌874家，经营体量69790㎡，主要以百货卖场为依托，快时尚品牌为主导，在当地市场占比中体量充足。但男装缺乏高档品牌，可以引进。餐钦：据调研范围内统计，餐饮品牌有191家，经营体量31240㎡，多以地方自营餐饮为主，品牌、速食连锁餐厅缺乏，目前崆峒区速食连锁餐厅只有肯德基一家，建议引进麦当劳、必胜客等。目前消费群体逐渐年轻化，建议引进特色主体餐厅，迎合年轻化的消费市场。新民商圈以清真食品为主，南门什字商圈以清真和汉味结合，柳湖商圈以汉味为主，建议本项目餐饮以清真和汉味结合。超市：大型超市新世纪超市和荣盛超市在当地知名度高，在商场的负一楼，与商场人流共享，增加人气。儿童用品：儿童用品品牌共108家，经营体量18340㎡，主要集中在各大百货商场，体量较充足。休闲娱乐：休闲娱乐品牌共26家，经营体量16100㎡，主要以影院、KTV，网咖为主，随着现在生活节奏加快，消费群体年轻化，书咖的出现更能吸引年轻人，目前平凉书咖形式的休闲场所极少，建议引进。生活家居：生活家居品牌共87家，经营体量12690㎡，主要还是大众化品牌，高端品牌较少，可适当引进作为主力店。商业业态及品牌特征1.3商业业态及品牌特征9首饰珠宝：商家合计101家，经营体量11180㎡，多为品牌首饰珠宝，主要以百货卖场为依托，在当地市场占比中体量充足。家电：合计电器经营品牌92家，共9500㎡，平凉当地已有苏宁、三友、新华百货，竞争不激烈。文体用品：商家合计104家，经营体量7400㎡，主要以文化用品为主，体育用品和户外用品所占比例较小，可适当引进。化妆品：已有97家品牌，合计经营体量达到7400㎡，化妆品业态对面积需求不大，已有足够的市场体量，在当地市场占比中体量充足。电子数码：数码品牌合计48家，经营体量约3750㎡，专业的数码设备在当地较为缺乏。医药健身：共计19家，经营体量1500㎡，平凉主要以医院和药店为主，缺乏保健和健身品牌，可适当引进。综上所述：建议本案机会点方向主要有男装高端品牌，速食连锁餐厅、特色餐饮，大型超市、书咖、高端家居、户外用品、专业的数码设备、保健和健身品牌。1.3商业业态及品牌特征101.4商业建筑形态特征商业建筑形态特征物业形式市场名称体量（㎡）通道宽度（m）标准铺面积（㎡）开间（m）进深（m）层高（m）停车位（个）商场式新世纪购物广场2.8万348863.4/新世纪商厦8万342673.2230世纪金鼎购物广场3.5万2.448863.4/金鼎时代广场4.5万8808105.1156星泰广场5.5万2.430653.698世纪商业广场7.2万3404103.4260商业街中山街0.9万/404103.2/船舱街0.8万/404103.2/东大街1.2万/404103.2/西大街1.8万/404103.2/综上所述：盒子体量在2.8-4.5万㎡，街铺体量在0.8-1.8万㎡，通道宽度在2.4-8m，标准铺面积在30-48㎡，开间在4-8m，进深在5-10m，层高在3.2-5.1m，停车位数量在98-260个。111.5商业销售特征物业形式所属商圈市场名称租金（元/㎡/月）商场式新民商圈新世纪购物广场营业额扣点16%-18%新世纪商厦沙港市场20-50平凉商城综合市场20-50南门什字商圈世纪金鼎购物广场20-70金鼎时代广场30-120星泰广场30-130柳湖商圈世纪商业广场40-50商业街新民商圈中山街130-180船舱街150-200南门什字商圈东大街120-160柳湖商圈西大街100-150商业销售特征——租赁商业街：新民商圈：130-200元/㎡/月；南门什字商圈：120-160元/㎡/月；柳湖商圈：100-150元/㎡/月。商场式：新民商圈：20-150元/㎡/月；南门什字商圈：20-130元/㎡/月；柳湖商圈：40-50元/㎡/月。崆峒区商铺租金：商业街高于商场式。121.5商业销售特征商业销售特征——销售物业形态区域位置项目名称售价（元/㎡）商场式崆峒大道西段世纪商业广场13000-17000元/㎡广成路金鼎时代广场13800-19900元/㎡商业裙楼解放路与崆峒大道交汇百兴国贸25000-33000元/㎡DE国际19000-26000元/㎡船舱路景海丽都自持崆峒大道中段北坊苑5800-27800元/㎡金江名府预计7月开盘广成路金鼎时代公馆——住宅底商火车站旁新河湾7000-15000元/㎡柳湖路西段世纪花园B区17000元/㎡崆峒区商铺售价在5800-33000元/㎡，根据项目区域位置不同：解放路崆峒大道中段崆峒大道西段广成路柳湖路西段火车站旁131.5商业销售特征商业销售特征——去化情况平凉市在售商业中，商场式物业去化较慢，去化率不到30%；商业街和住宅底商去化较快，去化率在60%以上。物业形态项目名称去化情况商场式世纪商业广场地下南北区去化20%，地上东西区去化30%金鼎时代广场1F去化50%，2F去化30%商业裙楼百兴国贸整体去化50%DE国际整体去化80%景海丽都目前不售北坊苑整体去化60%金江名府未开盘住宅底商新河湾整体去化30%世纪花园B区整体去化90%14商家访谈特征1.6商家访谈特征市场现状：通过商户访谈，约93%为租赁商户，其商铺租金约70%在80元/㎡/月以下，其月营业额约74%在1-10万元/月。进驻意愿：通过商户访谈，约78%的商户持观望态度，看后期运营情况再做决定。意向单铺面积：约36%需求40-80㎡，约36%需求100㎡以上。持有方式：约16%选择购买，约34%可租可买，约50%选择租赁。物业形式偏好：约78%偏好于街铺形式，约22%偏好于商场形式。可接受租金：约78%在80元/㎡/月以下。可接受售价：约83%在15000元/㎡以下。15消费者访谈特征1.7消费者访谈特征年龄和性别：访谈消费者中，约66%年龄在20-30岁，约23%年龄在30-40岁，约71%为女性。收入情况：约53%在1500-3000元，约28%在3000-5000元。购物地点：约82%选择去新民路和南门什字。购物频率：约76%在7-15天。购物金额：约75%在100-600元。购物业态：约85%为购买化妆品、女时装、皮鞋、小饰品、家庭用品、运动服饰、男装、儿童服饰、个性休闲服饰、黄金珠宝。关注点：约65%关注服务态度、价格公道、质量过关、品牌知名度。优惠方式：约82%偏好折扣、满就减现金。161.8专业市场特征专业市场特征经营面积：目前平凉重点家居建材市场经营面积总量122830㎡，商户数量891家（建材类：826家，经营面积：109930㎡；家具类：65家，经营面积：12900㎡）；经营业态：建材类：陶瓷、门类、卫浴、基础建材、橱柜衣柜经营面积占比较大，合计达60.94%；家具类：板木、独立店、床、办公家具经营面积占比较大，合计达78.68%；业态品牌：建材进口品牌合计3家，A类品牌合计55家，B类品牌合计15家，C类品牌合计9家；家具类A类品牌合计7家，B类品牌合计1家，C类品牌合计3家；租金水平：平凉市家居建材市场整体租金在20-46元/㎡/月（宏达国盛全球家居建材市场：20-45元/㎡/月；世博伟业家居建材广场33-46元/㎡/月）；建筑形态：商场式物业加排铺，主要以排铺为主（宏达国盛全球家居建材市场由42栋排铺组成，世博伟业家居建材广场由两栋商场式和18栋排铺组成）；物业环境：经过升级换代后，物业整体环境较理想，市场规范，通道宽敞，上下货方便；经营情况：世博伟业家居建材广场和