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XX国际项目综合价值解构第一部分价值的诉求开发商的价值诉求高品质诉求文化追求不同的文化积淀彰显多元的文化内涵个性标识理念价值观品牌特色人群认同对人群价值的认同共同价值取向人群的认同价值的升华本质诉求利益最大化第二部分项目价值挖掘价值的根源——区域市场的空间谱线望京区域宏观背景解码望京的区域地理位置望京·国际首都机场CBD中关村望京国际项目位置望京地区北临北五环路、南临北四环路、东临京顺路和机场高速、西临京承高速，是距离市中心最近的大型居住区。总占地面积15平方公里，目前居住人口近18万人，计划发展为人口34万的北京“副都”。望京国际从位置关系上看，项目位于望京街与京顺交叉路口大山子桥的西北角，东临望京街，北临阜通东大街，西临望京中一街，距离四环和机场高速路较近，交通出行异常便捷。望京区域功能划分简介望京新兴产业开发区望京居住区望京新城总体上分为两部分：一部分是以北京城开集团为主开发的望京居住区（望京中环内的部分）；另一部分是望京新兴产业开发区（望京中环外至五环的部分）。望京新兴产业开发区，规划开发8平方公里，目前开发5平方公里，是一个集高新技术产业、科研、教育、居住、文化为一体的新兴综合高科技园区。望京住宅产品开发现状望京核心区板块轻轨板块A区B区为中心区，A区为住宅区，由A1至A5组成，A1、A3、A4、A5已开发；B区规模200－300万M2，主要为大型公建用地，包括金融、贸易、商业、旅游、文化娱乐等设施，规划有大型歌剧院、商业中心、体育中心、城市公园等，建成后将成为整个新城的核心。花家地、南湖板块东湖板块区域市场发展利好区域内部交通路网正在加紧建设中区域产业结构进一步合理，催生居住和办公需求核心区即将开始建设，区域配套日渐完善，项目升值潜力巨大项目周边路网结构望京区域与外围联系的主要出入口：与四环路连接的望京内环西路；与三环路联系的望京内环东路；与五环路连接的南湖渠东路和东湖路；与京承高速路联系的望京西路；与京顺路连接的南湖渠东路。与北五环的立交桥已规划预留。轻轨13号线的望京西站亚运村项目周边城市快速交通本案按照北京市轨道交通整体规划布局，未来望京区域周边的地铁线路将能够把北京东、南、西、北、中各方向的人流快速带入望京，也能把区域内部的客户平安高效地送至机场，内外交通非常便捷，大程度地缓解区域内部居民出行和外部人员进入难的瓶颈问题。地铁3号线轻轨13号线支线区域商业市场分析商业总供应量：目前望京区域总商业面积约31万平方米；业态组成：商业涉及业态有餐饮、娱乐、服装、药店、汽车、超市、美容美发、家政服务、金融、百货商店、烟草和建材等；商业分布：望京商业主要聚集在两个板块：南湖北路与湖光北街的金十字；广顺北大街沿线；店面形式：大多数商业基本上属于沿街分布形式，较少有成规模集聚的。物业的面积只有少数超过100平方米。商业档次：这些现有物业的档次普遍较低，布局比较分散，缺乏统一的规划与管理，目前难以满足该地区具有较高消费需求的居民生活要求望京区域商业现状的特点望京现有商业的业态分布比例通过对望京商业面积及业态的统计分析发现，望京地区小规模商业的数量占总量的80％，而大型商业只有10个，社区商业是目前望京商业的主体。望京区域现有中高收入人群的高消费需求，与望京区域商业物业的业态组成形成了鲜明的对比，目前区域的商业供应种类和档次远不能满足区域内部主流消费群体的商业消费需求。区域商业潜在供应及本项目商业辐射力分析代表大型商业物业青鸟健身京客隆中福百货萨拉泊尔金融市场正时家居英国百安居望京建材大世界大中电器张贝健身韩国百货大型农贸市场中体贝利普尔斯马特综合市场京客隆华润超市嘉美国际风尚中心家乐福国际好莱坞影城沃尔玛宜家家居大西洋购物中心华联商厦法国乐华梅兰超市望京商业中心项目价值属性——区域人群主体所确定的价值点望京国际项目目标客户群概念描述…•传媒人群：电视\演艺\传媒\广告及文化关联群体•金领人群：CBD区域中高级金融人群•高级白领：CBD高级白领中富于生活品位的一群•地产业精英：房地产行业内高收入阶层、管理阶层•海归和外籍人士：拥有海外生活背景,对生活质量要求较高•地缘客群：CBD周边有居住升级需求的客户群体•投资/移民：国内外新移民和各类投资客客群形象定位财智精英国际生活观区域产业调整产生的人群跨国企业高管国外投资机构高管大型保险业高管信息咨询公司高管IT和通讯行业高管……….传媒人士生活素描有车阶层出入高档场所注重自身形象阅读高档刊物重视家庭生活出席各种聚会人群共同特征开放、视野广阔高学历、国际化背景积极进取、成功敏锐、理性文化修养高华第三部分价值的实现伟业商业客户资源筛选伟业商业客户资源积累分析本项目意向商户筛选在伟业商业的客户资源积累中，近期具有开店意向的经营商户约2000家；在上述符合条件的商户中，对本项目所在区域有较为明确的开店意向的商户约150—400家。业态类型餐饮休闲娱乐精品店休闲饮品快餐中餐KTV健身迪吧服饰珠宝礼品皮具音像咖啡水吧冷饮西饼屋数量（家）506010105404548151015101010经营商户资源积累分析所筛选意向商户业态比例图表本项目意向商户筛选经营商户资源积累分析意向商户承受租金能力分析业态类型餐饮休闲娱乐精品店休闲饮品快餐中餐KTV健身迪吧服饰珠宝礼品皮具音像咖啡水吧冷饮西饼屋可承受租金水品（元/天.m2）5-84-62-42-32-48-108-128-108-106-86-88-106-96-8各类型商户可承受租金水平一览表经营商户资源积累分析意向商户可进驻楼层分析各商户可进驻楼层一览表业态类型餐饮休闲娱乐精品店休闲饮品快餐中餐KTV健身迪吧服饰珠宝礼品皮具音像咖啡水吧冷饮西饼屋可选楼层一、二层一、二、三层三层以上三层以上三层以上一层、二层一层一层一层、二层一层一层、二层一层、二层一层、二层一层经营商户资源积累分析本项目租金价格制定本项目租金价格厘定楼层租金（元/天/平方米）本项目商业租金均价4一层租金7二层租金5三层租金3四层租金2五层租金1.5六层租金1.5七层租金1.5本项目初步业态划分方案本项目业态规划方案楼层业态一层快餐、精品店（茶庄、服饰、珠宝、礼品、皮具、音像、眼镜、彩扩）、银行、专卖店、休闲饮品（咖啡、水吧、冷饮、西饼屋）二层快餐、精品店（茶庄、服饰、珠宝、礼品、皮具、音像、眼镜、彩扩）、银行、专卖店、休闲饮品（咖啡、水吧、冷饮、西饼屋）三层主题餐厅、特色餐厅（以正餐为主）、娱乐、足疗保健、健身美容四层美食广场五层KTV六层KTV七层KTV一层规划图二层规划图三层规划图四层规划图五、六、七层规划图第四部分价值的提升洞悉商业地产汇聚天下财富——北京伟业商业策划有限公司投资回报——发展商的初衷巨库→巨痛“巨库对于我来讲是一个失败，而且称得上是非常大的失败。”——首创资产管理公司总经理杨晓斌房地产常规开发流程=巨库的流程立项→调研→定位→营销→回款商业地产开发——不能照搬住宅开发模式调研→定位→营销商业地产流程再造环节一市场调研目标消费者调研竞争项目调研经营商户调研商圈调研投资者调研常规调研商业调研常规调研目标消费者调研住宅（常规）：住宅的最终使用者商业：前来项目消费的顾客和客户竞争项目：竞争程度测量未做经营商户调研或该调研不专业经营商户不确定数量方面层次（业态分布）不能开业业态混乱项目失败经营商户：商业项目的最终使用者商业地产特有部分专业调研内在要求准确性时效性针对性前瞻性品牌客户数据库大客户联盟伟业商业的独特之处调研准确性调研时效性调研针对性行业研究中心全方位业态跟踪调研前瞻性环节二定位市场定位产品定位经营者定位消费者定位投资者定位常规运作思路重视经营者定位忽视购买力估计偏差商业项目难以持续经营投资者定位消费者定位项目滞销发展商被套牢招商完毕商业项目成功常规运作思路产生根源发展商代理公司缺乏长远眼光不专业等同于伟业商业的独特之处品牌商业数据库大客户联盟行业研究中心准确把握商户需求定位具备时效准确把握商圈对购买力充分认知经营者定位准确消费者定位精准经营稳固经营者定位准确消费者定位精准伟业商业的独特之处顺利招商长期稳定的投资回报环节三营销常规营销广告、促销商业项目营销广告、促销招商招商销售售后服务常规思路运作商业地产高射炮打蚊子反馈率不高浪费推广费针对性不强效果不明显常规运作思路伟业解决之道水到渠成打快不打慢更上一层楼准确性时效性针对性前瞻性调研定位以销定产订制式销售招的满销的好精准伟业解决之道水到渠成节省推广费发展商自设团队其他代理公司伟业商业品牌客户数据库无无有专设稳定专业的招商团队无无有伟业解决之道打快不打慢两个不等式：厚积而勃发迅速取得投资回报3000003个月1年快的基础商户积累快的优势伟业解决之道打快不打慢成功溢价伟业解决之道更上一层楼专业团队经验丰富的操盘手行业中心对市场准确地把握3万品牌商户的积累大客户联盟没有后遗症售后服务售后=售前伟业媒体中心焦点房网安家杂志搜铺网其他媒体伙伴推广创新更高的推广到达率更有针对性的广告效果更节约的推广预算资产管理公司投资基金+收购商业项目大伟业支持品牌数据库大客户联盟招商团队操盘手资产管理公司投资基金媒体中心招的满销得快节省推广费伟业商业商业地产项目没有后遗症社会效益经济效益一目了然全文完谢谢欣赏