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无限风光在龙泉——开启成都“新国际化”休闲新城的帷幕2007.9.22谨呈：成都国地置业有限公司伟业顾问所提供的是协助成都国地置业将龙泉皇冠湖项目打造成符合城市发展的和领先于时代的“新国际化”休闲新城的方法以及达成目标的过程上篇·项目认识下篇·项目合作合作建议书——目录一．伟业目标与目标解读二．三个代表—项目初步认识及运作核心问题探讨三．项目风险认识四．大盘开发的要点——研究思路I.伟业所提供的服务内容和工作方法II.取费标准III.伟业主要工作人员及个人相关经历IV.伟业当前服务别墅及别墅操作经验一．伟业目标与目标解读上篇·项目认识1、伟业目标2、目标解读无限风光在龙泉-5-以未来作标尺，成就国地品牌共同打造成都“新国际化”休闲新城伟业希望，能协助开发商将成都皇冠湖乃至龙泉区域打造成一个符合城市发展和土地成长趋势、且符合未来广阔市场需求的“休闲新城”；同时通过对本项目未来整体运作的前瞻性思考，实现项目最大价值并确立国地“成熟远见”的高端品牌形象。伟业目标无限风光在龙泉-6-成功的“大盘项目”必然是三个方面的综合成功：市场、产品、操作大盘项目的成功决不是偶然的，成功的大盘项目必然是综合因素的成功，而其中最核心的就是市场、产品和操作三个要素，三方面缺一不可。1.市场层面：准确把握市场动态，深入挖掘市场需求，找准市场空间，顺应或引导市场发展趋势是项目成功的基础；2.产品层面：细致的区域研究和用地价值分析，以及在市场需求基础上具有前瞻性和创新性的规划和产品设计，是项目获得成功的有力保证3.操作层面：合理科学的分期及分区开发策略，多方资源的整合，以及严格的操作管理和高标准的执行力，是项目实现成功的必要条件。目标解读二．“三个代表”—项目初步认识及运作核心问题探讨1、项目背景条件2、项目特性分析——三个代表3、从三个代表引出的核心问题上篇·项目认识无限风光在龙泉-8-项目背景条件本项目隶属成都龙泉驿片区，位于龙泉街，距龙泉市区约2KM用地性质：综合用地建设用地面积：约4.5平方公里建筑控制面积：总建筑面积待定•项目占地规模巨大，处于一级开发阶段，可能的主要开发物业类型为高端住宅、别墅，同时有相当数量的酒店公建和旅游休闲物业，因此为典型的城市边缘大型综合区域开发项目！无限风光在龙泉-9-项目背景条件•位于成都近郊，既与主城相区隔，又与城市相联系；•位于成都东郊，处于成都未来城市发展规划的主要方向上；龙泉驿区558平方公里无限风光在龙泉-10-项目特性分析特性一：区位优势明显关键词：•『城市性』从成都市区走东三环路，然后沿老成渝路，车行约20-30分钟内即可到达项目地块，项目位置距离各大城市中心仅半小时车程，作为一个正在迅猛扩展的大城市而言，如此突出的距离优势，未来必可具有较为鲜明的城市性。•『离尘不离城』项目大区域内山水资源丰富，龙泉山、龙泉湖以及充沛的水资源使得未来居住者既可轻松拥有优雅安静的自然环境，同时距离城区很近，没有失去城市氛围，可以算是真正的“离尘不离城”。无限风光在龙泉-11-项目特性分析特性一：区位优势明显关键词：•『交通便利』从成都市区有数条高等级的道路可以直达项目区域与，无论是三环路，还是老成渝路，乃至成龙大道，道路条件均非常良好。较好的可达性、通畅的道路，舒适的行车道路条件将会使得区域迅速成熟。无限风光在龙泉-12-项目特性分析特性一：区位优势明显关键词：•『休闲度假』成都本来就是一个休闲都市，而在成都，龙泉区域也是一个休闲气氛很浓的区域，龙泉山、龙泉湖、大大小小的“农家乐”、洛带古镇等，都为项目区域奠定了很好的休闲认知基础。随着成都城市化进程的迅速加快，尤其是城市向东向南发展的大方向逐渐清晰，和交通高速公路网的完善，项目区域未来将很快会被纳入到市区版图，因而也就被赋予了刚高的发展预期。无限风光在龙泉-13-项目特性分析特性二：水环境优越关键词：•『皇冠湖』项目区域内水资源丰富，充沛的流量和美好的水景均可以加以利用，虽然水资源在成都并不是稀缺的，但是对水的充分利用也是高档区域和优雅环境的必备条件，以水主题为主要特征的皇冠湖应该成为项目的中心和核心。•『湾和岛』历来河流的转弯和滩涂处就充满了诗情画意，尤其对于内陆城市的居民而言，人们对于港湾和岛屿的向往更是超出一般，而本项目所具备了“湾和岛”的地理形态条件，因而从环境景观上具备了高端社区的天生禀赋。无限风光在龙泉-14-项目特性分析特性二：水环境优越关键词：•『皇冠湖生态走廊』水环境往往和生态概念不可分割，因此本项目结合区域地形，可打造出皇冠湖生态区，与环城市绿化隔离带、“龙泉山”风景区、“天鹅湖”等若干绿色生态资源一起，构成区域的绿色生态屏障。如此，皇冠湖为核心的绿色生态走廊对本项目不仅提供了无以伦比的河景和绿色，更保证了区域上好的生态环境。无限风光在龙泉-15-项目特性分析特性三：大规模开发/复合开发关键词：•『复合开发』本项目总占地约4.5平方公里，如此巨大的规模，必然要求其业态复合，其中将包含有住宅、酒店、商业、学校、写字楼等多种物业，因而本项目也必然成为一个大规模的复合开发典型项目。复合型物业的开发必然涉及到物业配比、分区、分期和资金分配等方面的研究。•『动态』4.5平方公里的规模对于区域开发项目而言，可谓为微型城镇的开发，尤其针对高端物业来讲，开发周期将持续较长时间，因此对于本项目而言，动态的，具有前瞻性的结合区域发展来分析市场和产品研究显得更为重要。无限风光在龙泉-16-项目特性分析成都新国际化休闲新城——项目的“三个代表”从项目的基本特性延展，结合伟业对城市发展脉络研究和区域开发的经验积累，我们对本项目的发展判断提出“成都新国际化休闲新城”的概念，这个概念可以用“三个代表”来阐述：•『城市化浪潮下的新兴副都心』本项目将是成都郊区城市化发展趋势的典型项目代表。•『空白带来希望』本项目将是城市边缘区位高端复合开发的典型项目代表。•『更具活力的新国际化休闲新城』本项目是未来成都城市主流“本土国际化”高端客群的典型别墅代表。无限风光在龙泉-17-项目特性分析三个代表之一：城市化浪潮下的新兴副都心本项目将是成都郊区城市化进程新城建设的典型代表•『城市中的岛屿』、『城市港湾』随着城市化进程逐渐提速，成都城市重心不断向东和南迁移，包括周边交通配套的迅速完善，以及本项目开发对区域所带来的影响，项目所在地目前非常明显的郊区田园感，将逐渐呈现越来越明显的城市化特征，进而形成新的城市副都心。本项目中的湖泊和河流也将由一条原来的灌溉水渠过渡成城市景观湖泊和河流，未来的区域区域将形成一个完整的，与老城区相衔接的高档滨水城市景观轴带。蜿蜒穿城的河流，众多节点处呈现出“城市港湾”的特征，这些“港湾”未来也将因其充满情趣的设计成为新的城市触媒。无限风光在龙泉-18-项目特性分析三个代表之二：空白带来希望本项目将是城市边缘复合开发项目的典型代表•『后发优势』如前文所述，本项目具有较好的交通条件，因此处于交通带动地带，区域中目前已经开发较少，相比成都市区和成都南部、北部城区，可谓“空白地带”，因此作为成都未来城市发展的主方向，本项目因为位置优势和自身的复合业态组成而具有了强劲的后发优势。•『主题商业』、『精致酒店』、『休闲娱乐中心』在复合开发中，非居住类业态往往对项目的成败起到至关重要的影响，因此本项目开发中，商业和酒店类物业的规划和开发是关键。而参考其他高端区域开发的经验情况，建议项目引入高端主题商业休闲配套，提升区域形象，带动区域土地升值，而酒店物业采用精致酒店的形式，从而为此类城市边缘的高档区域开发提供一种成功的开发模式。无限风光在龙泉-19-项目特性分析三个代表之三：更具活力的新国际化休闲新城本项目将是本土国际化客群的典型代表•『本土国际化』和『主导文化』在一定程度上，居住者的特征，将决定区域的整体特征，因而本项目的未来居住者，项目的主力客群将对项目的整体形象和档次起到决定性的影响。根据我们的初步认识，本项目将是“本土国际化”客群的最适合载体。所谓“本土国际化”，即以本地文化为主导的，具有国际化视野和认知高度的生活意识模式，对本项目而言，客群应该是以中国文化为主导文化，但是普遍具有国际化的教育、工作或者生活背景的高端人群。从目前成都发展情况来看，作为一个西南地区的中心城市，因其丰富的旅游资源、绝佳的居住条件和成熟的城市配套，成都具有很强的中心效应，未来也必将吸引更多的外埠乃至外国中高端客群的进入，而本项目也与成都的整体气质相一致，因此作为一个极具城市规划示范作用的“休闲新城”，它的商业、生活配套的良性发展具有更高远的社会意义。由于区域的属性和客群的个性影响，此区域的商业、配套模式具有非常明显的专属性。而本项目相比成都其他发展区域，具有一定的差异，因而也就决定了我们应该首先明确主导文化，进而打造符合“本土国际化”客群要求的专署居住城市区。无限风光在龙泉-20-项目核心问题从三个代表导出的核心问题：根据前面对项目特性的分析，我们针对本项目未来的工作将围绕以下几个核心问题展开：•问题一：如何把握城市化进程下的各种物业市场走势？房地产市场发展瞬息万变，本项目4.5平方公里的规模和较长的开发周期需要开发商对于项目所处的市场环境具有清晰的认识，包括供应量、价格走势、分布特征、竞争环境、政策等方面准确把握，同时具有足够的前瞻性，才能确保项目的定位符合市场并适度超前，在未来的市场格局中占据先机。•问题二：谁是本项目的购买者？谁又是本项目的使用者？虽然是出于一级开发阶段，但是研究项目的客户究竟是谁？他们来自于何处，以及他们的需求特性，和自身成长特性是什么？也是必要的基础工作。伟业将凭借在全国房地产市场十余年的经验，尤其是在大盘开发和高端物业开发领域的操作经验，将对项目可能的潜在客户进行深入研究和验证，从而准确给出项目的目标客群，并为项目的最终开发提供可靠的参考。无限风光在龙泉-21-项目核心问题从三个代表导出的核心问题：•问题三：项目产品规划设计的核心特点是什么？本项目规模巨大，业态复杂，因而必须找出项目的核心竞争力，和核心规划主题。规划设计中要考虑的不仅仅是要考虑区域的现状特征，未来发展趋势，而且要结合定位，提炼出差异性的亮点和核心价值，更要预先考虑到目标客户的生活方式、审美要求、功能要求和购买心理特征，最后还要考虑整体社区的分区和分期，业态互动关系，以及与竞争项目的竞争差异化要求。伟业顾问将依托强大的区域研究和规划策划能力，可以深刻挖掘区域价值，同时将末端客户需求和前端设计研发有效结合，帮助开发商制定出既符合区域特征，同时又能满足客户需要，又符合市场竞争要求，具有国际化水准的规划建议。•问题四：项目的操作关键节点在哪里？作为大盘开发而言，项目的成败不仅仅在于前期策划定位和规划设计，项目运营模式的操作和执行也是决定项目成功与否的关键环节。那么本项目作为一个大规模新城镇开发项目，它在操作和执行方面相比常规的房地产开发物业又有哪些关键环节和关键问题呢？伟业顾问将联合相关资源单位，在项目的前期、中期及后期提供全面、贴身、全过程的操作和执行层面的顾问和辅助工作，以保证项目的策划研究定位和规划设计能够准确和完美的实现，从而创造经典，成就品牌。三．项目风险认识上篇·项目认识无限风光在龙泉-23-•项目整体定位和区域发展之间的风险本项目开发规模巨大，因而也受到区域发展的一定影响，同时项目开发的长周期性特点，也使得项目的定位与区域的发展规划存在很多直接的关联点，区域发展的不确定性使得项目的整体定位具有一定的风险。•规划产品设计的风险着眼于城市发展动态过程，项目的规划设计需要适度超前，而整体规划设计的结果也和需求变化的过程存在一定程度的不对等，同时还要为产品预留升级空间，因此风险是必然的。•运营及公建类物业的运作风险商业配套和公建部分的开发对资金要求很高，且受市场不确定性因素更多，因而能否合理的确定公建部分的规划指标和功能分区，乃至开发策略，构成了本项目的重要风险。•政策风险政府政策对于市场的影响也是本项目操作的风险之一。项目风险认识项目风险主要来自于以下四个方面：四．大盘开发的要点——研究