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1顺通五环项目市场定位报告2前言目前所能提供的技术参数进行的阶段性思考成果，以沟通为主，实操环节需待产品技术指标及工程节点真正落实后继续修正与完善。3目录目录市场分析市场分析项目分析项目分析规划建议规划建议价格建议价格建议商务条件商务条件4市场分析宏观市场分析宏观市场分析区域市场分析区域市场分析潜在市场分析潜在市场分析5市场分析宏观市场分析宏观市场分析区域市场分析区域市场分析潜在市场分析潜在市场分析6宏观市场分析——区域规划与发展宏观市场分析——区域规划与发展¾一、良好的政策支持¾北京确立“两轴-两带-多中心”的城市规划布局，大兴成为重点发展的11个重点新城之一，城市发展潜力巨大。¾南城规划为低密度居住区，区域内有诸多大型绿色生态公园、高尔夫球场、生态农业园和大型水库，绿色覆盖率高达68%，空气湿度高，是北京的健康宜居区。7¾二、良好的交通环境¾大兴作为距离北京最近的郊区，扼守北京的南大门，南部进出北京的必经之路，京开、京石、京津塘高速，京沪高铁、南苑机场、地铁四、五号线延长线、五环、六环线，四通八达的现代化立体交通路网，自由通达各地。¾地铁四、五号线延长线将通达大兴，TOD城市发展模式必将迅速作用于大兴新城，带动城市迅速发展和房地产产业升级。宏观市场分析——区域规划与发展宏观市场分析——区域规划与发展8¾三、良好的市场潜力¾南城拥有亦庄、大兴等高科技开发区，大量知名企业进驻（奔驰、拜耳、西门子、诺基亚、百事可乐等），提升区域价值。¾大兴发展晚，起点高，发展前景看好，升值潜力巨大。中远、中海、顺驰、华润、富力、亿城、沿海等知名品牌开发商介入南城，带动区域房地产市场迅速发展，项目品质和居住水平升级。宏观市场分析——区域规划与发展宏观市场分析——区域规划与发展市场发展前景看好，具备升值潜力9魏善庄采育安定庞各庄榆垡大兴新城西部生态带中轴线文化传媒产业区，传媒业加工制造京津塘采育高科技园区，重点发展和引进高科技新材料企业中心区国家级农产品加工业示范基地宏观市场分析——区域规划远景宏观市场分析——区域规划远景旧宫物流贸易、国际企业聚集区中轴延长线上的重要交点，前沿阵地，三海子生态区东部发展带生物医药基地亦庄10一、北部功能区。在大兴新城、亦庄新城及城乡结合部地区，着力发展房地产业、大型现代商业、现代物流业等现代服务业。二、中部功能区。在北京城市南中轴延长线，着力发展影视、广告、印刷等文化创意产业。三、东部功能区。以北京经济技术开发区为依托，着力发展与奔驰汽车项目相关的配套产业、新材料产业、精细化工产业等现代制造业。四、西部功能区。以北京生物工程与医药产业基地为依托，着力建设生物医药产业、农产品加工产业和休闲、旅游等产业。宏观市场分析——区域规划远景宏观市场分析——区域规划远景东、中、西、北四大产业功能区推动经济快速健康发展112003-2006年大兴地区房地产市场整体概况2003-2006年大兴地区房地产市场整体概况套数020004000600080001000012000140001600018000200002003年2004年2005年2006年套数年份套数2003年149222004年172962005年117182006年10613面积(㎡)050000010000001500000200000025000002003年2004年2005年2006年面积(㎡)1.销售状况1.销售状况年份面积(㎡)2003年17919392004年19419242005年13505292006年1258812市场持续放量，成交势头良好。由于客群购房选择从“城市中心化”逐渐转变向“郊区化”过渡，大兴地区住宅市场呈现热销态势，每年区域成交总量在100万平米以上，成交套数在1万套以上。12金额(￥)0100000000020000000003000000000400000000050000000006000000000700000000080000000002003年2004年2005年2006年金额(￥)年份金额2003年5.5亿元2004年6.7亿元2005年5.3亿元2006年5.4亿元年份均价(￥/㎡)2003年2986.42004年3513.42005年3965.62006年5186.97均价(￥/㎡)01000200030004000500060002003年2004年2005年2006年均价(￥/㎡)价格快速攀升，市场需求旺盛1.价格状况1.价格状况自2005年房地产市场全面发展以来，大兴区域房价一路攀升，2003年到2005年两年时间上涨了30%，2005年到2006年只用了一年的时间就已经上涨30%。每年成交总额超过5亿元。2003-2006年大兴地区房地产市场整体概况2003-2006年大兴地区房地产市场整体概况13小结：小结：大量企业涌入，增加人口数量，给区域市场繁荣提供支持政策良好，区域全面发展，带动地区经济品牌地产商的强势打造，快速提升区域价值区域房价快速攀升，成交势头良好14市场分析宏观市场分析宏观市场分析区域市场分析区域市场分析潜在市场分析潜在市场分析15亦庄区域黄村区域周边项目的选取周边项目的选取区域市场分析区域市场分析¾大兴区以南中轴线为界形成三个区域。¾黄村-区域内大兴政府机关较多，从整体规划上政府支持力度大。¾亦庄-作为北京经济开发区，是吸引知名企业的重要窗口，发展较快，有很高关注度。¾旧宫-区域内航天下属单位较多，由于其他两个区域受关注高，从而放慢了旧宫的发展脚步。¾但随着大兴区域整体规划的提出和轨道线路的建设，势必带动旧宫区域的全新发展，区域未来价值潜力无限。旧宫区域黄村、亦庄区域发展相对成熟，构成市场潜在威胁16第一部分：黄村区域市场分析第一部分：黄村区域市场分析顺弛领海时代龙和大道布洛城荣郡首邑上城彩虹新城黄村地区定位为大兴中心城区。坐拥西部生态带上，北接新发地商贸区，吸引了大量外来人口的进驻，城铁的规划建设利于此区域经济快速发展。大兴政府的大力支持也是此地区发展快速的重要条件。171、周边项目规模1、周边项目规模01000000200000030000004000000占地面积408000134000386000080000141400建筑面积5185863315002000000170000396000顺驰领海时代龙和大道布洛城·荣郡首邑上城彩虹新城黄村黄村¾本区域内布洛城项目体量较大，总建面200万平米。¾领海和彩虹新城项目体量在51万平米和39万平米，体量适中；其他项目体量在20万平米左右。¾从数据中可以看到，本区域大多楼盘体量较大，布洛城项目在本区域内以大盘形象亮相。单位：㎡182、周边项目容积率2、周边项目容积率00.511.522.53容积率1.4122.912.772.37顺驰领海时代龙和大道布洛城·荣郡首邑上城彩虹新城黄村黄村¾本区域项目容积率相差不多，最低是在1.41，最高达到2.91¾从数据中我们可以看出，本区域项目容积率大部分控制在2.5以下2.51.5193、主力户型区间3、主力户型区间黄村黄村¾周边项目户型面积区间：68-163之间，其中80-140平米的户型居多。¾户型主要表现为二居、三居户型。¾从数据角度分析，该区域对100平左右的二居、三居户型供应较多。020406080100120140160180顺驰领海时代龙和大道布洛城·荣郡首邑上城彩虹新城908016313414013814068908080140单位：㎡20560058006000620064006600680070007200顺驰领海时代龙和大道布洛城·荣郡首邑上城彩虹新城销售均价71006100650070006800顺驰领海时代龙和大道布洛城·荣郡首邑上城彩虹新城4、区域销售均价4、区域销售均价黄村黄村¾区域销售均价区间在6100-7100元/㎡之间，每个项目之间销售均价水平相差不多；¾利用加权平均法测算出区域销售均价格6611.9元/㎡，部分项目价格高于整体销售均价。单位：元/㎡6611.92101000200030004000500060007000顺驰领海时代龙和大道布洛城·荣郡首邑上城彩虹新城成交均价60275121659664426674顺驰领海时代龙和大道布洛城·荣郡首邑上城彩虹新城5、区域成交均价5、区域成交均价黄村黄村¾区域成交均价区间在5121-6674元/㎡之间，区域成交最高均价为6674元/㎡¾利用加权平均法测算出区域平均价格在6367.86元/㎡，区域中部分项目价格高于整体均价。单位：元/㎡单位：元/㎡6367226、建筑类型与待销面积6、建筑类型与待销面积黄村黄村¾区域内总体建筑形式为板楼，少部分是塔板结合形式。¾从数据中可以看出，部分项目接近销售尾期，首邑上城住宅已经销售99822平米，售完900套，剩余200套，目前销售率82%，但布洛城才销售了总体量的10%，领海项目还有1/2左右没有销售。区域整体待销面积约为180万。单位：㎡0500000100000015000002000000建筑面积㎡5185863315002000000170000396000已售面积㎡21800031850020000099822350500待售面积㎡2020001300015000002000049500建筑形式板、塔楼板楼板楼板、塔楼板楼顺驰领海时代龙和大道布洛城·荣郡首邑上城彩虹新城237、客群来源7、客群来源根据上表显示本区域内成交客群：本地客群占40%，区域外客群占60%本地客群主要以政府部门的公务员，事业单位职员、家庭购房为主，区域外客群主要是生意人和西部上班族为主。根据上表显示本区域内成交客群：本地客群占40%，区域外客群占60%本地客群主要以政府部门的公务员，事业单位职员、家庭购房为主，区域外客群主要是生意人和西部上班族为主。黄村区域客群顺驰领海客群主要来自两个方面，第一就是市内的客户，如在南二、三环、金融街、广安门、六里桥等地区，占70%左右，他们主要是在大兴有自己的生意，二次置业较多；第二就是大兴本地客户占30%左右，大多是当地公务员。时代龙和大道基于项目的地理位置是大兴的黄金地段，所以基本上是大兴本地客户来购买本项目，占90%左右，大多是当地公务员。只有10%左右的客户来自市内。布洛城·荣郡布洛城客群主要来自两个方面，第一就是市内的客户，占70%左右，他们来自丰台科技园、金融街等商业中心，海淀、丰台、西城区等，第二就是来自大兴本地的客户，占30%左右。首邑上城首邑上城的客户可以说是市内、本地各一半的比例，其中市区内主要是金融街、南三环等地的客户；大兴区的本地客户如公务员也居多，基本上各占一半。彩虹新城彩虹新城客户可以说也是市内、本地各一半的比例，其中六里桥、公主坟、丰台、海淀等区域的客户占50%；大兴本地50%。248、重点个案分析8、重点个案分析顺驰-领海顺驰-领海顺驰-领海以大面积人造水面景观成为最强的优势25产品基本情况产品基本情况类型：住宅项目位置：大兴区黄村兴业大街销售均价：7100元/平方米总户数：2954户主力户型：80-100平方米占地面积：40.8万平米，建筑面积：518586平米容积率：1.41室内装修：毛坯开盘时间：第8期2007年7月开盘（4-7期07年陆续开盘）绿化率：51%物业费：2.40元/平方米·月类型：住宅项目位置：大兴区黄村兴业大街销售均价：7100元/平方米总户数：2954户主力户型：80-100平方米占地面积：40.8万平米，建筑面积：518586平米容积率：1.41室内装修：毛坯开盘时间：第8期2007年7月开盘（4-7期07年陆续开盘）绿化率：51%物业费：2.40元/平方米·月顺驰-领海顺驰-领海总分期：8期目前销售：第8期7月先开盘本期总套数：1000多套均价(元/㎡)：7100元/平方米最高价(元/㎡)：7400-7500元/平方米销售阶段：第8期7月先开盘总分期：8期目前销售：第8期7月先开盘本期总套数：1000多套均价(元/㎡)：7100元/平方米最高价(元/㎡)：7400-7500元/平方米销售阶段