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第一部分本项目调研成果综合性结论市场地位分析〃项目区域交通地位本项目调研成果综合性结论便捷性：重要性：区域内有城际高速公路、国道、城市环路以及数条公交线路可以直接抵达本项目。京石高速公路及京周公路将是房山区通往市区相对必经之路，是西南方向进入北京的大动脉。市场地位分析〃项目区位地位本项目调研成果综合性结论房山门户京石高速公路京周公路房山区进京要道丰台区房山区良乡镇本项目调研成果综合性结论市场地位分析〃自身商业体量“相对区域规模较大”商业辐射范围广需要业态支持的种类多商业临街面长商业展示效果好本项目调研成果综合性结论“项目条件相对较好”项目商业具备塑造区域影响力条件区域地位房山区门户靠近政府区自身规模地位体量相对较大商业较为集中展示面强交通定位便捷性重要性市场地位分析〃分析结论市场地位分析〃区域现有商业格局规模大多业态本项目商业云岗区域商业较为完善以常规商业为主良乡区域商业较为完善以餐饮娱乐为主流业态窦店区域商业较为落后以常规商业为主本项目调研成果综合性结论云岗消费群本地人群消费（特点：中低端）新兴项目人群消费（特点：中端）良乡镇消费群本地人群消费（特点：中低端）窦店消费群本地人群消费（特点：低端）新兴项目人群消费（特点：中端）新兴项目人群消费（特点：中端）云岗商业百货、超市、娱乐、餐饮、电器、小商品（低端）良乡商业百货、超市、娱乐、餐饮、电器、小商品（中低端）窦店商业超市、娱乐、餐饮、小商品（低端）本项目商业本项目消费人群步行、自行车、公交15分钟以内步行、自行车、公交15分钟以内自驾车、公交10分钟以内步行、自行车、公交10分钟以内本项目调研成果综合性结论市场地位分析〃市场客户消费倾向参考良乡镇人群云岗新兴项目人群消费（特点：中端）良乡本地人群消费（特点：中低端）窦店新兴项目人群消费（特点：中端）新兴项目人群消费（特点：中端）本项目商业本项目消费人群本项目自身人群周边新兴项目人群核心重点辅助本项目调研成果综合性结论市场地位分析·客户层级确定业态人群类别家庭消费商务消费时尚消费餐饮超市家具灯具洁具卫浴家饰餐饮娱乐休闲精品百货娱乐休闲党政机关领导强强中弱弱弱强强强强弱中弱弱党政机关年青人强强弱弱中中强中中中强中强强新兴项目及自身客户强强中弱强弱强中强强强强强中本项目调研成果综合性结论市场地位分析〃消费客户需求业态分析新建项目及自身客户党政机关领导党政机关年青人客户在本项目可能消费的业态新建项目及自身客户党政机关领导党政机关年青人家庭消费（餐饮、超市、家饰）时尚消费（精品、百货、娱乐）商务消费（娱乐、休闲）购物目的地购物目的地购物目的地居住区附近工作附近公主坟、西单及其它区域居住区附近工作附近家庭消费（餐饮、超市、家饰）商务消费（娱乐、休闲）引导客户到本项目进行家庭消费引导客户到本项目进行时尚消费引导客户到本项目进行商务消费引导客户到本项目进行家庭消费容易难难购物目的地购物目的地居住区附近工作附近本地区消费引导客户到本项目进行家庭消费引导客户到本项目进行商务消费家庭消费（餐饮、超市、家饰）时尚消费（精品、娱乐、休闲）购物目的地购物目的地居住区附近及云岗消费公主坟、西单及其它区域引导客户到本项目进行家庭消费引导客户到本项目进行时尚消费难容易容易家庭消费商务消费时尚消费生活、家庭为主商务为主家庭为辅时尚为主家庭为辅容易家庭消费时尚消费本地党政、企事业年青人生活消费自身及新建项目消费人群本地党政、企事业领导会客商务消费辅助时尚消费核心家庭消费重点商务消费客户在本项目需求业态确定本项目调研成果综合性结论结论新商业主义——房山商业升级版新商业城市中心打造一个属于新注入客户以及原有中端、中高端客户的消费购物天堂。家庭化消费、时尚化消费、商务化消费本项目调研成果综合性结论第二部分本项目商业定位概念商务时尚时尚商务家庭家庭卖场时尚卖场精品卖场家庭餐饮时尚餐饮商务餐饮家庭娱乐时尚娱乐商务娱乐家庭休闲时尚休闲商务休闲定位方向·概述本项目商业定位概念定位方向·主题房山新商业中心（房山新生活广场）家庭卖场商户名称面积特点主要消费群京客隆2000－5000日用品消费家庭大众化物美2000-5000日用品消费家庭大众化定位方向·涵盖的商户类型本项目商业定位概念家庭餐饮商户名称面积特点主要消费群郭林500－1500家常菜大众化消费金百万2000－3000家常菜大众化消费定位方向·涵盖的商户类型本项目商业定位概念家庭休闲娱乐业态类型商户名称面积特点主要消费群娱乐萨克赛斯3000歌厅家庭消费为主休闲艾尔玛1000-2000儿童娱乐家庭消费为主定位方向·涵盖的商户类型本项目商业定位概念时尚卖场名称面积主要消费群奥特莱斯7000公司白领365折扣3000-5000公司白领三里屯3.330000公司白领定位方向·涵盖的商户类型本项目商业定位概念时尚餐饮名称面积特点主要消费群Friday餐厅500休闲餐饮时尚人士茶马古道600云南菜时尚人士定位方向·涵盖的商户类型本项目商业定位概念时尚休闲娱乐名称面积（及特点）主要消费群好乐迪3000量贩式KTV公司白领为主的年轻消费群体麦乐迪3000量贩式KTV定位方向·涵盖的商户类型本项目商业定位概念商务餐饮业态类型商户名称面积特点主要消费群餐饮万龙州3000--5000海鲜、中餐为主商务人士为主的消费群体定位方向·涵盖的商户类型本项目商业定位概念商务休闲娱乐业态类型名称面积特点主要消费群洗浴浣溪沙1500-2000以洗浴、桑拿为主商务、休闲人群咖啡波罗斯300有糕点及其他饮料，韩国特点情侣约会、朋友聚会定位方向·涵盖的商户类型本项目商业定位概念第三部分业态种类的比例定位表格：本项目行业生存环境分析列表业态类型供应状况商户认知度业态需求强度生存环境餐饮一般认可强好娱乐较少认可强较好休闲较少认可强好折扣卖场极少认可强好家饰极少认可强好百货极少一般中一般电器充足较差弱较差小商品市场一般一般弱较差备注：依据我司调研数据分析得出业态种类的比例定位确定核心业态类型〃区域业态生存环境对比业态类型核心（新兴人群）重点（政府人群）辅助（本地有钱人）超市强中强家饰强中强休闲中强弱百货中中中餐饮强强中娱乐强强中展示弱弱弱美容健身中中弱健康培训中弱弱生活配套中弱弱业态种类的比例定位确定核心业态类型〃消费客户目的性消费需求强度01234超市家饰休闲百货餐饮娱乐汽车美容健身健康培训生活配套核心消费群重点消费群辅助消费群业态种类的比例定位确定核心业态类型〃消费客户权重值客户类型相对本项目重要程度业态需求权重值核心（新兴人群）重要3重点（党政机关/企事业单位）富裕阶层较重要2辅助（党政机关/企事业单位）年轻时尚人群一般101234核心重点辅助权重值业态种类的比例定位确定核心业态类型〃权重比较超市折扣休闲百货餐饮娱乐汽车美容健身健康培训生活配套超市家饰餐饮娱乐20%—30%40%—60%60%—80%业态种类的比例定位确定核心业态比例核心业态所占比例商业盈利空间低盈利形态正常盈利形态盈利较好形态业态种类的比例定位确定核心业态比例基于上述分析，本项目核心业态所占比例，应控制在本项目总体商业规模的50%——60%。业态种类的比例定位本项目各类型业态规模控制〃核心业态商户需求规模行业分类需求面积区间(平方米)超市5000-10000生活饰品500-2000主力餐饮800-1500娱乐1000-3000050001000015000超市家饰餐饮娱乐行业分类需求面积区间（平方米）休闲300—800餐饮500—1000展示500—800美容健身200—1000健康培训300—600折扣300—500生活配套50—200业态种类的比例定位本项目各类型业态规模控制〃非核心业态商户需求规模02004006008001000120014001600休闲餐饮展示美容健身健康培训折扣生活配套业态种类的比例定位本项目各类型业态规模控制60%40%21%24%14%14%10%17%休闲餐饮展示美容健身健康培训生活配套29%31%40%超市主力餐饮娱乐核心控制业态非核心控制业态业态种类的比例定位本项目各类型业态规模控制行业分类约规模控制比例约规划面积（建筑平方米）超市/生活饰品15%7000时尚折扣5%2300主力餐饮16%7360娱乐21%9660休闲8%3680餐饮10%4600展示12%5520美容健身6%2760健康培训4%1740生活配套3%138015%5%16%21%8%10%12%6%4%3%超市/生活饰品时尚折扣主力餐饮娱乐休闲餐饮展示美容/健身健康培训生活配套第四部分商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划〃消费车流动线商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划〃货流车流动线商业区外部交通及设施规划商业区外部交通及设施规划〃外部人流动线第五部分商业业态规划方案商业业态规划方案支持依据商业业态规划方案商业业态规划方案支持依据商业业态规划方案不同物业区域商业价值消费者直观消费心理经营商户需求特性直观消费心理角度楼层业态B1娱乐F1、F2主力店（购物、家饰等）F3餐饮街F4休闲、康体、亲子培训等商业业态规划方案商业业态规划方案支持依据从商业价值角度业态方向最佳价值实现手段客户主流族群类型精品卖场/休闲卖场/特色餐饮/休闲餐饮/体验娱乐/休闲娱乐营销本地有钱人/时尚人群家庭卖场/家庭餐饮持有经营区域新兴人群商务娱乐/休闲娱乐持有经营本地政府办公人员商业业态规划方案商业业态规划方案支持依据业态类型商户要求餐饮1.氛围性（广告牌）2.展示效果3.产品经营布局合理娱乐1.独立性、隐蔽性2.可引导性卖场1.展示面广2.人流汇集、疏散便捷商业业态规划方案商业业态规划方案支持依据从经营商户需求特性角度商业D区业态规划方案商业业态规划方案商业D区业态规划方案根据商业D区核心控制业态的不同，确定两套商业业态规划方案，其中：方案一，核心控制业态为家庭型超市方案二，核心控制业态为家庭型生活饰品商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案一方案一规划业态类型及面积：规划业态类型规划位置规划面积（平方米）家庭超市F1、F2、F35175折扣卖场F1、F21645KTVF1、B11910健身F1、B12020精品展示F1、F22170生活配套F1900总计—13820商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案一商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案一地下一层商业业态规划商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案一商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案一地上一层商业业态规划商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案一商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案一地上二层商业业态规划商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案一商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案一地上三层商业业态规划商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案一商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案一地上四层商业业态规划商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案二方案二规划业态类型及面积：规划业态类型规划位置规划面积（平方米）品牌家居展示F1、F22815灯饰F33550KTVF1、B12050健身F1、B12020卫浴F21640洁具F21910总计—13985商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案二商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案二地下一层商业业态规划商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案二商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案二地上一层商业业态规划商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案二商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案二地上二层商业业态规划商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案二商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案二地上三层商业业态规划商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案二商业业态规划方案商业D区业态规划方案〃方案二地上四层商业业态规划商业A区业态规划方案商业业态规划方案商业A区业态规划方案商业A区核心控制业态为大型餐饮业态，不存在较大差异性，以同一套业态规划方案阐述之。商业业态规划方案商业A区业态规划方案规划业态类型及